Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
Министерство сельского хозяйства
Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего образования
«Воронежский государственный аграрный университет
имени императора Петра I»
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ
И ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
Монография
Воронеж
2016
1
Печатается по решению научно-технического совета
Воронежского государственного аграрного университета
УДК 332.334
ББК 65.32-5
C 56
Рецензенты:
заместитель директора – главный технолог филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Воронежской области А.С. Сорокин
кандидат экономических наук, начальник отдела Управления
Росреестра по Воронежской области Г.А. Калабухов
C-56 Cовершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения: монография / А.А. Харитонов, Н.В. Ершова, С.С. Викин, М.А. Жукова;
под общ. ред. А.А. Харитонова. – Воронеж: ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ, 2016. – 203 с.
ISBN 978-5-7267-0872-0
В монографии рассмотрена теория и практика оценочной
деятельности в РФ, представлена сравнительная оценка методов
и порядка определения стоимости земель. Особое внимание уделено вопросам совершенствования государственной кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения, процедурам
оспаривания ее результатов, прикладным вопросам применения
результатов кадастровой оценки.
Монография может быть полезна для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по направлению землеустройство и кадастры, а также для производственников, сфера деятельности которых связана с оценкой объектов недвижимости.
Табл.19. Ил. 25. Библиогр.:130 назв.
© Харитонов А.А., Ершова Н.В., Викин С.С., Жукова М.А., 2016
© ФГБОУ ВО «Воронежский государственный аграрный
университет имени императора Петра I», 2016
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………….…5
1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…………………….9
1.1. Ретроспективный анализ основных нормативно-правовых ак-
тов, регламентирующих оценочную деятельность в РФ………….9
1.2. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за зем-
лю…………………………………………………………………....35
1.3. Анализ методики кадастровой оценки земель………………41
сельскохозяйственного назначения……………………………….41
1.4. Прикладной аспект применения кадастровой стоимости зе-
мель сельскохозяйственного назначения……………………….45
2. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТО-
ИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ……………………………………………………....51
2.1. Оценка земельного участка на основе сравнительного подхо-
да………………………………………………………………….....51
2.2. Доходный подход к оценке земельных участков……………54
2.3. Оценка земельного участка на основе затратного подхода...60
2.4. Выбор оптимального подхода при оценке земель сельскохо-
зяйственного назначения…………………………………………..63
3. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕ-
МЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ……………….66
3.1. Исходная информация об объектах оценки и последователь-
ность выполнения оценочных работ……………………………...66
3.2. Порядок расчета кадастровой стоимости земельного
участка………………………………………………………………79
3.3. Методологические аспекты формирования технологии госу-
дарственной кадастровой оценки земель……………………92
4. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ……………………………………………………...100
4.1. Общие положения совершенствования государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения…………………………………………………………100
4.2. Характеристика объектов кадастровой оценки…………….103
3
4.3. Обоснование нормативной базы оценки земель
сельскохозяйственного назначения……………………………...106
5. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…………………………..114
5.1. Процедура экспертизы результатов определения кадастровой
стоимости………………………………………………………….114
5.2. Сложившаяся практика оспаривания результатов
определения кадастровой стоимости……………………………120
5.3. Выполнение оценочных мероприятий и их анализ
применительно к землям сельскохозяйственного назначения...136
5.4. Обоснованность применяемых методов и объективность
расчетов кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного
назначения…………………………………………………………140
5.5. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного
участка……………………………………………………………..142
6. РЕГУЛИРОВАНИЕ И СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ………………………...146
6.1. Способы определения размера арендной платы…………...146
6.2. Характеристика объекта арендных отношений……………152
6.3. Методика расчета арендной платы за земли, находящиеся в
государственной и муниципальной собственности, на примере
Курской области…………………………………………………..169
6.4. Формирование сценариев изменения начислений арендой
платы……………………………………………………………….174
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………...188
4
ВВЕДЕНИЕ
Земельные ресурсы как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной,
производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладают стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.
Проблемы кадастровой оценки традиционно относятся к
числу наиболее острых дискуссионных тем, находящихся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов кадастровой оценки, включающих объект и субъект оценки, источник оценки, оценочную базу, ставку и льготы, - это способ решения посредством кадастровой оценки социальных, экономических и политических задач существования и развития общества.
В данный момент времени в нашем государстве кадастровая
оценка является ключевым критерием в налоговой системе, непосредственно влияя на налог на недвижимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного
рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество –
один из основных исторически сложившихся налогов во всех
развитых странах мира.
Следствием кадастровой оценки является эффективное
налоговое воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков, которое должно инициировать процессы и создавать условия рационального использования земли и находящихся
на ней зданий, строений, сооружений.
В настоящее время в Российской Федерации сформировалась достаточно стройная система проведения оценочных работ,
базирующаяся на современном земельном законодательстве.
Ключевым нормативным актом в этой области является Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года. В соответствии со ст. 24.11.
5
этого закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на
проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение
результатов определения кадастровой стоимости; опубликование
утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель проводится не
реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости
земельных участков различного целевого назначения. Это так
называемая актуализация кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка земель, ее актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации
о стоимости земель.
Проведение работ по государственной кадастровой оценке
земель является необходимым мероприятием для реализации положений обновленного налогового кодекса, предусматривающего
исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой
стоимости земельного участка.
Существующая в России система государственной кадастровой оценки является совокупностью административных действий, которые определяют кадастровую стоимость земельных
участков и территориальных образований в пределах оценочных
зон. Сегодня кадастровая оценка земли осуществляется с учетом
комплексного дохода, а также с учетом информации о проведенных сделках на рынке недвижимости, уровня платы за аренду.
Оценка объектов недвижимости по рыночной стоимости является
одним из существенных аспектов налоговой реформы.
Проблемам кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения посвящены работы таких российских ученых,
как Аратский Д.Б., Варламов А.А., Волков С.Н., Гасилов Г.Г.,
6
Комов А.В., Лойко П.Ф., Махт В.А., Носов С.И., Родин А.З., Руди
В.А., но тем не менее в данном вопросе остается еще много нерешенных проблем.
Одна из них связана с процедурой оспаривания кадастровой
стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Дело в том,
что оперативное обновление информации о состоянии земель на
территории субъекта федерации должно, по нашему мнению,
осуществляться не один раз в пять лет, а по требованию, поскольку операции по регистрации сделок с землёй проводятся регулярно. Чтобы иметь более точную информацию о стоимости
земли на момент совершения сделки, необходимо осуществлять
корректировку стоимости. Это позволит не только уточнить результат оценки, но и уменьшить время, потраченное на проведение экспертизы кадастровой стоимости. Другими словами, вопрос экспертизы определения кадастровой стоимости земельных
участков нуждается в более точной проработке, поскольку нет
нормативно-правовой и методической информации о детальном
её проведении, что вызывает более длительную и сложную процедуру оспаривания результатов.
В процессе анализа теории и практики государственной кадастровой оценки земель была выявлена еще одна проблема, суть
которой заключается в том, что в одном оценочном контуре зачастую располагаются объекты, относимые к разным видам разрешенного использования, но не выделенные в отдельные объекты
недвижимости. Этот факт приводит к необоснованному увеличению кадастровой стоимости, так как для земельного участка с
различными видами разрешенного использования кадастровая
оценка проходит по максимальной стоимости вида разрешенного
использования. К примеру, если на территории сельскохозяйственного предприятия находятся объекты недвижимости, включающие внутри сельскохозяйственных угодий другие группы земель (водоемы, здания, сооружения), и нет возможности выделить данные земли в отдельные участки, то весь массив земель
объекта недвижимости будет оценен по максимальной стоимости. Это не выгодно ни владельцу земли, ни государству, так как
приведет к значительному увеличению налогов и возможному
уклонению от налоговых выплат.
7
В предлагаемой работе проведен анализ нормативноправового регулирования оценочной деятельности в Российской
Федерации. Проведена сравнительная оценка методов и порядка
определения стоимости земель, на основании чего сформулированы предложения по выбору оптимального подхода при оценке
земель сельскохозяйственного назначения.
Анализ порядка и технологии определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения позволил авторам уточнить некоторые методологические аспекты формирования технологии государственной кадастровой оценки земель.
Ключевыми вопросами монографии являются предложения
по совершенствованию методики и технологии государственной
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. В
рамках этих предложений представлены общие положения совершенствования государственной кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения, произведено обоснование
нормативной базы оценки земель сельскохозяйственного назначения.
На основании анализа сложившейся практики оспаривания
результатов определения кадастровой стоимости уточнен порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
В монографии предложены методические подходы по формированию сценариев изменения начислений арендой платы в
зависимости от состояния и перспектив развития экономики того
или иного территориального образования.
Монография может быть полезна для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по направлению «Землеустройство и кадастры», а также для производственников, сфера деятельности которых связана с оценкой объектов недвижимости.
8
1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Ретроспективный анализ основных нормативно-правовых
актов, регламентирующих оценочную деятельность в РФ
Земельные реформы на территории современной России
происходили неоднократно, с разным успехом и разными последствиями для различных слоев населения. Рассмотрим один из последних периодов преобразования земельного законодательства период от становления новой России, до той, в которой мы сейчас живем. Начало этого периода датируется декабрем 1991 года,
когда прекратил свое существование СССР, а вместе с ним были
прекращены существовавшие до этого обязательства и правила.
Началась эпоха преобразований социальных, политических и
экономических устоев общества, поспешное и не всегда продуманное принятие новых нормативно-правовых актов. Можно с
уверенностью констатировать, что и сейчас, по прошествии четверти века процесс реформирования земельного законодательства не завершен.
Одним из первых шагов изменения земельного права был
Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах
по осуществлению земельной реформы РСФСР» [22], состоящий
из 21 пункта. Исследуя текст указа, можно сказать, что он был
создан для упрощения процедуры приватизации земли. Указ
наделял полномочиями местную администрацию, позволяя ей
принимать решения по перераспределению земель, предписывал
колхозам и совхозам провести в 1992 году реорганизацию, разрешал гражданам, владеющим земельными участками на правах
собственности, продавать их, а также наделил колхозников и работников совхозов правом продажи собственных земельных долей. Положения данного указа противоречили законодательству
того времени, а именно Конституции РСФСР и Земельному Кодексу РСФСР.
В дальнейшем Правительство Российской федерации, исходя из вышеназванного указа, выпустило постановление от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»
9
[30]. Целью этого постановления, судя по тексту, было повыше-
ние эффективности сельскохозяйственного производства и создание условий для предпринимательства на селе. В связи с этим
постановлением все колхозы и совхозы должны были провести
реорганизацию, осуществить выбор формы хозяйственного существования. В скором времени в постановление внесли изменение
от 6 марта 1992 года, которое гласило, что если форма оставалась
прежней, то любой член колхоза имел безоговорочное право
выйти из него со своим земельным и имущественным паем.
Постепенно право частной собственности на земли расширялось все больше, вносились изменения и дополнения в Конституцию РФ. Одним из ярких примеров такой трансформации основного Закона страны является решение Верховного Совета
Российской Федерации об изменении и дополнении ст. 12 Конституции РФ, в связи с чем разрешалась неограниченная купля продажа гражданами земельных участков, образованных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства и индивидуального жилищного строительства.
Указ Президента РФ от 21.09.1993 № 1400 «О поэтапной
конституционной реформе в Российской Федерации» [25] запустил механизм конституционной реформы и полностью свернул
деятельность высших органов законодательной власти. Последствия реализации Указа Президента № 1400 привели к формированию нового состава законодательного органа страны. Все это
мотивировалось целями сохранения единства и целостности Российской федерации, вывода страны из экономического и политического кризиса, обеспечения государственной и общественной
безопасности страны, а также восстановления авторитета государственной власти.
Новая Конституция РФ от 12 декабря 1993 года [1] узаконила право частной собственности на землю в стране и окончательно утвердила все ранее изданные нормативные акты, связанные с
этим правом, упразднила все ограничения, связанные с находящимися в частной собственности земельными участками. Это
была одна из самых сильных реформ того времени, толчок к
дальнейшей передаче государственной земли гражданам.
В скором времени после принятия новой конституции дело
дошло и до Земельного Кодекса РСФСР, теперь уже он противо-
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]