Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
составе Курской области – «городской округ Щигры» – и в состав
муниципального района не входят.
Щигровский район образован в 1928 году. Расположен в северо-восточной части Курской области, которая находится в Европейской части Российской Федерации и является составной частью Центрально-Черноземного района. Район граничит с Черемисиновским, Тимским, Солнцевским, Золотухинским, Курским
районами Курской области и Коноплянским районом Орловской
области (рис. 23).
Рис. 23. Расположение Щигровского района на карте Курской об-
ласти
Территория района 1,3 тыс. кв.км или 4,36 % территории
Курской области.
Район связан с областным центром автомобильной и железнодорожной линиями. Через район проходит линия Курского отделения Московской железной дороги. Расстояние от районного
центра до города Курска по железной дороге составляет 61 км, а
по шоссейной – 60 км.
Основные реки – Тускарь (протяженность на территории
района – 27 км), Рать (31 км), Щигор (15 км), Косоржа (20 км),
Красная и Теребуж (14 км).
Общая численность населения района в 2013 году составила
11 180 человек.
Всё население проживает в сельских условиях. Общее количество сельских населённых пунктов – 168.
171
Щигровский район – административно-территориальная единица, включающая в свой состав 18 сельсоветов и 166 сельских
населённых пункта.
Щигровский муниципальный район – муниципальное образование, наделённое законом Курской области от 21 октября 2004
года № 48 – ЗКО (в ходе муниципальной реформы 2006 года) статусом муниципального района, в составе которого было образовано 18 муниципальных образований, наделённых статусом сельского поселения.
Основу экономики Щигровского района составляет сельское
хозяйство. Основные промышленные предприятия сосредоточены на территории города Щигры, который в состав района не
входит. На полях района выращивают пшеницу, ячмень, овёс,
гречиху, кукурузу, сахарную свёклу, бахчевые культуры. Площадь сельскохозяйственных угодий составляет 105,9 тыс. га,
пашни 89,5 тыс. га.
Сравнение УПКСЗ было проведено по каждому населенному пункту (кадастровому кварталу), после чего было определено
среднее значение УПКСЗ для каждого вида разрешенного использования. В таблице 16 представлены результаты сравнения
средних значений УПКСЗ на примере трех видов разрешенного
использования земельных участков:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения до-
мов индивидуальной жилой застройки;
2. Земельные участки, предназначенные для размещения
объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
3. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и
воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи и т.д.
172
Таблица 16. Изменение значений средних УПКСЗ
по кадастровым кварталам
Разрешенное
использование
1. ИЖС
2. Торговля 28.45 272.23 9.57
3. Промышлен-
ность
(и иное)
Средний УПКСЗ
в 2011 году
8.51 32.80 3.85
19.58 22.47 1.15
Средний УПКСЗ
в 2012 году
Изменение сред-
него уровня
УПКСЗ
Наглядно изменение среднего уровня УПКСЗ отражено на
рисунке 24.
Рис. 24. Сравнение средних удельных показателей кадастровой
стоимости, руб./кв. м
173
Как показывает анализ средних удельных показателей кадастровой стоимости, значение УПКСЗ увеличилось в 2012 году
по землям промышленности в 3.2 раза, по землям торговли практически в 10 раз, по землям ИЖС в 4 раза.
6.4. Формирование сценариев изменения начислений арендой
платы
Анализ сведений о земельных участках, переданных в аренду на территории Щигровского муниципального района Курской
области и находящихся в государственной собственности (собственности Курской области), муниципальной собственности
(собственности Щигровского муниципального района Курской
области), а также земельных участков, расположенных на территории Щигровского муниципального района Курской области,
государственная собственность на которые не разграничена с
указанием кадастровых номеров, показал, что:
− всего участков данной категории – 60;
− из них относящихся к категории «земли населенных
пунктов» – 43 участка;
− относящихся к категории «земли сельскохозяйственно-
го назначения» – 7 участков;
− относящихся к категории «земли промышленности и
иного специального назначения» – 10 участков.
В соответствии с Постановлением правительства № 582 от
16.07.2009г. [34] в целях предупреждения негативных последствий изменения кадастровой стоимости земельных участков при
формировании сценариев изменения начислений арендной платы
учитывались следующие принципы:
− принцип экономической обоснованности;
− принцип предсказуемости расчета размера арендной
платы;
− принцип предельно допустимой простоты расчета
арендной платы;
− принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
174
− принцип учета необходимости поддержки социально
значимых видов деятельности;
− принцип запрета необоснованных предпочтений.
Анализ существующего порядка начисления арендной пла-
ты показал следующее.
Принцип экономической обоснованности действующих коэффициентов соблюдается исходя из сложившегося порядка
уплаты арендной платы в Щигровском районе Курской области.
Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы
соблюдается при неизменности значений кадастровой стоимости.
В целях недопущения непредсказуемости изменения размера
арендной платы необходимо изменить значения коэффициентов
Кви и Ка таким образом, чтобы изменения размера арендной платы вследствие изменения кадастровой стоимости сводились к
минимуму.
Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной
платы соблюдается исходя из действующего порядка определения размера арендной платы, установленного Законом Курской
области от 28 декабря 2007 года № 137 – ЗКО [58].
Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении
ими прав на земельные участки соблюдается, исходя из п. 5 ст.1
№ 137–ЗКО.
Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности соблюдается, исходя из размера коэффициентов, устанавливаемых решением администрации муниципального района (решение представительного собрания Щигровского района Курской области [65])
Принцип запрета необоснованных предпочтений соблюдается, исходя из того, что решением представительного собрания
Щигровского района Курской области не предусмотрено дифференциации размера арендной платы на основании индивидуализирующих характеристик арендаторов.
Расчет коэффициентов Кви и Ка осуществляется в соответствии со следующим порядком:
1. Определение произведения коэффициентов Кви и Ка
для каждого вида использования земельных участков:
175
1.
´
´´´
=
(
)
å
å
КК
2.
АВИ
, (23)
3.
где KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционально-
го) использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности
арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.
2. Расчет начислений арендной платы в соответствии с
действующими коэффициентами и размером кадастровой стоимости, действовавшим до её актуализации для каждого земельного участка:
SУПКСЗККАП
4.
iiАВИi
, (24)
5.
где KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционально-
го) использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности
арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости зем-
ли для данного вида использования, руб./кв. м;
S
– площадь земельного участка, кв.м.
i
3. Расчет суммарных платежей арендной платы для каждого пункта решения (вида использования земельных участков)
´´´=
SУПКСЗККАП
i
i
i
iiАВИ
, (25)
где KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционально-
го) использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности
арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости зем-
ли для данного вида использования, руб./кв. м;
S
– площадь земельного участка, кв. м.
i
176
4. Определение прогнозных суммарных платежей аренд-
ной платы. Различные варианты прогнозных суммарных платежей арендной платы представляют собой сценарии изменения
начислений арендой платы.
5. Определение произведения новых коэффициентов Кви
и Ка:
прогн
АП
å
нов
ВИ
нов
КК
=´
А
( )
å
i
i
i
2012
´
SУПКСЗ
ii
, (26)
где АП
K
ВИ
прогн
– прогнозные платежи арендной платы, руб.;
–коэффициент вида разрешенного (функционального)
использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности
арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости зем-
ли для данного вида использования, руб./кв. м.
6. Определение базовых значений коэффициентов Ка.
7. Определение коэффициентов Кви в соответствии с ба-
зовыми коэффициентами Ка на основе произведения .
нов
ВИ
нов
КК ´
А
Исходя из вышеизложенного, сформированы три прогноза
изменения начислений арендной платы:
Прогноз базовый. Размер суммарных начислений по арендной плате по видам разрешенного использования земельных
участков соответствует текущему размеру арендной платы.
Основываясь на результатах анализа социально-экономического развития Курской области, можно сделать вывод, что существующий уровень арендной платы не влияет в сторону ухудшения
деятельности предприятий и субъектов предпринимательской деятельности.
Прогноз «плюс». Размер суммарных начислений по аренд-
ной плате по видам разрешенного использования земельных
участков превышает текущий размер арендной платы.
Величину, на которую начисления арендной платы должны
превышать текущий размер арендной платы в сценарии №2,
177
необходимо рассматривать как ежегодное изменение цен на товары и услуги, обусловленное инфляционными процессами. Размер
такого повышения должен соответствовать среднему повышению
цен в 2012 году по сравнению с 2011 годом. Такой размер приводится в следующих документах:
Федеральный закон от 30.11.2011 № 371–ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов» (уровень инфляции 6,0%);
Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от
01.11.2011 № 612 «Об установлении коэффициента-дефлятора К1
на 2012 год» [49] (коэффициент-дефлятор, равный 1,4942) и Приказ Минэкономразвития РФ от 27.10.2010 № 519 «Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2011 год» [46] (коэффициент-дефлятор, равный 1,372).
Учитывая специфику расчета коэффициента-дефлятора
Минэкономразвития Российской Федерации, при которой коэффициент рассчитывается нарастающим итогом, используют поправочные коэффициенты, отражающие точность прогноза по
предшествующим периодам. Соотношение коэффициентов 2012
года к 2011 году составляет 1,089. В этой связи использовать указанный дефлятор для целей индексации арендных платежей некорректно.
Таким образом, для целей расчетов коэффициентов по погнозу «плюс» размер превышения начислений арендной платы
над текущим размером арендной платы принимается равным 6%.
Прогноз «минус». Размер суммарных начислений по аренд-
ной плате по видам разрешенного использования земельных
участков ниже текущего размера арендной платы
Необходимость уменьшения суммарного поступления в
бюджет от арендной платы может быть связана с планами органов местного самоуправления по уменьшению арендной нагрузки
на арендаторов, повышению спроса на аренду земельных участков, стимулировать различных видов деятельности. В этом случае выпадающие доходы от арендной платы необходимо компенсировать за счет альтернативных дополнительных источников
поступления средств в бюджет, например, в результате привлечения дополнительных инвестиций.
178
Также уменьшение платежей может быть следствием объективной невозможности арендаторов уплачивать существующий
уровень арендных платежей.
В любом случае уменьшение потенциальных поступлений в
бюджет должно рассматриваться комплексно с вопросом необходимости привлечения дополнительных субвенций из бюджетов
других уровней. Уменьшение поступлений от арендной платы без
обоснованной необходимости может привести к невозможности
получения соответствующих субвенций.
Величина, на которую начисления арендной платы должны
быть ниже текущего размера арендной платы при прогнозе «минус», определена экспертно на уровне 10%.
Расчет значений коэффициентов производился в соответствии с порядком определения экономически обоснованных коэффициентов по каждому из трех прогнозов изменения начисления арендной платы.
Для всех трех прогнозов предварительно были определены
текущие начисления годовой арендной платы по каждому из
предоставленных земельных участков, вошедших в анализ. Далее
для каждого пункта вида использования земельного участка были
рассчитаны суммарные начисления годовой арендной платы за
2011 год. За основу были взяты коэффициенты (Кви*Ка) в соответствии с п.2 статьи 1 Закона Курской области от 28 декабря
2007 года №137 – ЗКО, которые применялись к кадастровым стоимостям земли данного вида использования в соответствующих
кадастровых кварталах.
При расчете коэффициентов по прогнозу «базовый» размер
суммарных начислений по арендной плате по видам разрешенного использования земельных участков в 2012 году должен соответствовать текущему размеру арендной платы. Исходя из этого
условия, был рассчитан новый коэффициент (Кви*Ка), как отношение текущих суммарных начислений по арендной плате к
сумме кадастровых стоимостей земельных участков данного вида
разрешенного использования.
В таблице 17 приведены результаты расчета коэффициента
(Кви*Ка) для каждого вида разрешенного использования.
179
Таблица 17. Рассчитанный коэффициент (Кви*Ка), базовый
2) объектами общественного питания, бытового
прогноз
Разрешенное использование
Коэффициент
(Кви*Ка)
1 3
Земли под домами многоэтажной застройки 0.0092
Земли под домами индивидуальной жилой за-
0.0013
стройки, в т.ч.
1) земли на период проектирования и строи-
0.0013
тельства индивидуальных жилых домов
Земли под ведение личного подсобного хозяй-
0.0031
ства
Земли дачных и садоводческих объединений
0.0014
граждан
Земли:
0.0103
1) под гаражами
2) автостоянок (платных) 0.0310
3) автостоянок предприятий и организаций 0.0103
4) автосервиса (ремонт автотранспорта) 1.8998
Земли под:
1) объектами торговли в зависимости от чис-
ленности населения:
до 300 чел. 0.6226
от 301 чел. до 500 чел. 1.7594
от 501 чел. до 1000 чел. 1.7632
свыше 1000 чел. 2.4591
0.7388
обслуживания
3) автозаправками, газонаполнительными стан-
0.7388
циями
Земли учреждений и организаций народного
0.0346
образования
Земли под промышленными объектами 0.0174
Земли под производственными объектами:
1) механические мастерские 0.0157
2) зерновой склад, зерновой ток 0.0126
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]