Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
– стимулирование совершенствования методического обес-
печения и организации проведения кадастровой оценки земель.
Действия участников в процессе экспертизы и оспаривания
кадастровой стоимости земельного участка осуществляются в
следующей последовательности [98].
1. Собственник земельного участка (землевладелец, заявитель) подает заявление в Комиссию регионального Управления
Росреестра или в суд в соответствии с рекомендуемым порядком
оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. До переоценки земельного участка кадастровая стоимость – налоговая
база земельного участка – остается на уровне предыдущей оценки.
При среднегодовой инфляции в 8–10% земельная рента и
соответственно кадастровая стоимость земель выросла бы за 5
лет в 1,5–1,6 раза. Не обладая специальными знаниями оценщика,
землевладелец осуществляет экспертизу оценки земельного
участка и оспаривание его кадастровой стоимости с участием (на
договорной основе) практикующего оценщика, организации или
юриста, владеющих знаниями норм и правил оценочной деятельности.
2. Участник экспертизы и оспаривания кадастровой стоимости земельного участка по договору с землевладельцем осуществляет экспертизу оценки по доверенности заявителя, сопровождает рассмотрение заявления в Комиссии Росреестра или суде. К участию в экспертизе оценки и оспариванию кадастровой
стоимости побуждают следующие факторы.
Удовлетворение коммерческого интереса. Только одна треть
экономии налоговых выплат кратно перекрывает хлопоты по
анализу оценки и оспариванию кадастровой стоимости земельного участка среднего или крупного хозяйства. Особенно при массовых обращениях о пересмотре кадастровой стоимости земель.
Возникает несомненная инициатива сторонних участников к побуждению землевладельцев на оспаривание стоимости земель.
Осознание того, что проверка соблюдения оценщиком правовых норм, нормативно-методических документов при оценке и
оспаривании кадастровой стоимости земельных участков послужит стимулом совершенствования методического обеспечения
ГКОЗ.
141
Проверку оценки и оспаривание кадастровой стоимости земельных участков следует рассматривать, наряду с экспертизой
отчета об оценке, как разновидность завершающего этапа оценки
в субъекте РФ. Должны быть соответствующие официальная регламентация и методическое обеспечение.
3. Администрация муниципального образования – получатель земельного налога может выразить неудовольствие действиями землевладельцев по снижению платежей в бюджет района.
Опасения по данному поводу напрасны. Убытки, причиненные
заказчику оценки или имущественный вред, причиненный третьим лицам, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика (ст. 24.6 Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» [11]). В нашем случае «третьим лицом»
является администрация муниципального образования. Востребованные компенсационные выплаты обернутся поступлениями в
район сторонних средств. Поэтому заинтересованность землевладельцев и администрации района может быть обоюдной.
4. Комиссия Росреестра, суд в случае удовлетворения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
подтверждает несоблюдение оценщиком Закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» [11]; федеральных стандартов оценки [40, 41, 42, 45, 51, 52]; использование при оценке
недостоверных сведений о земельном участке; применение необоснованных методов оценки; невозможность воспроизведения
расчетов кадастровой стоимости земельного участка.
5.5. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного
участка
В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11] кадастровая стоимость
земельного участка может быть оспорена в суде или комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости земель собственником земельного участка. Комиссия,
создаваемая при региональном Управлении Росреестра, руководствуется «Типовыми требованиями к порядку создания и работы
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости» [50].
142
Целью обращения в Комиссию или в суд является достижение заявителем установления в отношении его земельного участка объективной кадастровой стоимости, т.е. справедливой налоговой базы. Цель обращения может быть достигнута при доказательном подтверждении заявителем:
– использования при определении кадастровой стоимости
недостоверных сведений о земельном участке;
– несоблюдения оценщиком Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других нормативных актов и Методических указаний по
ГКОЗ СХН.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного
участка определен Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 24.19) [11]. В целях выявления оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка
заявитель вправе обратиться к заказчику работ по ГКОЗ СХН на
территории субъекта РФ и в Земельно-кадастровую палату с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
На основе одних и тех же исходных данных о земельном
участке могут быть получены различные показатели кадастровой
стоимости в зависимости от примененных оценщиком способов
оценки. Для проверки объективности оценки, воспроизведения
расчета кадастровой стоимости земельного участка заявитель
также вправе обратиться к заказчику проведенной оценки с
просьбой о разъяснении методики оценки. В ответ на запрос заявителю представляется отчет об оценке земель. Ссылка только
на законодательную базу вместо предоставления отчета является
неисполнением региональным Управлением Росреестра своих
функций, административного регламента, нарушением законных
прав землевладельца и может служить основанием для обращения заявителя в суд.
По результатам проверки землевладельцем достоверности
сведений о его земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, и соблюдения оценщиком нормативно-методических документов землевладелец обосновывает аргументированное обращение в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. К заявлению прилагаются
143
другие, требуемые ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» [11], документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается не позже шести месяцев
с момента её внесения в государственный кадастр недвижимости.
Заявление рассматривается Комиссией в течение одного месяца.
Возможны два варианта решения Комиссии с последующими
действиями:
1. О пересмотре кадастровой стоимости в случае использования при оценке недостоверных сведений о земельном участке.
В таком случае заказчик проведенной оценки обязан повторить
государственную кадастровую оценку земельного участка с соблюдением всех стандартов и правил оценочной деятельности.
До переоценки остается действительной кадастровая стоимость
земельного участка по данным предыдущей ГКОЗ. Какая-либо
другая кадастровая стоимость недействительна, законодательно
недопустима.
2. Об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования при оценке достоверных сведений о земельном участке, но доказанном несоблюдении оценщиком стандартов и правил оценочной деятельности, Методических
указаний, приведшем к необъективной оценке. Наличие у Росреестра положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет является для него достаточным основанием для отклонения заявления. В таком случае
заявитель вправе обратиться с этим же заявлением в суд. Периоды времени обращения в суд после внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и решения Комиссии не ограничены.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11] допускает также возможность пересмотра кадастровой
стоимости земельного участка, если землевладельцем представлен в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного
участка с иной величиной стоимости и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об
оценке рыночной стоимости. В таком случае Комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости. Однако такой путь
достижения пересмотра кадастровой стоимости земельного
144
участка нецелесообразен, нереален, т.к. в настоящее время недостаточно информации о рыночных ценах на эти земли. Поэтому
такая оценка, как правило, бездоказательна. Даже при положительном экспертном заключении отчет о рыночной оценке земельного участка может быть легко отвергнут Комиссией Росреестра [98].
145
6. РЕГУЛИРОВАНИЕ И СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ НАХОДЯЩИЕСЯ В
ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
6.1. Способы определения размера арендной платы
Обычно в рыночной экономике цена земли, арендная плата
(как величина проявления земельной ренты) возникает есте-
ственным образом как функция собственности и земельного рынка [89] .
Поскольку экономический оборот земли в нашей стране явление слишком молодое, чтобы генерировать информацию о стоимостных показателях земельных участков, таковую, очевидно,
нужно ввести в систему экономических отношений в виде нормативов платы за землю. В это время методология и методика определения арендной платы, цены на землю, земельного налога принимает решающее значение.
Пунктом 2 Правил (Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 [34]) предусмотрено
применение одного из четырех способов определения размера
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации:
1) на основании кадастровой стоимости земельных участ-
ков;
2) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
3) в соответствии со ставками арендной платы либо методи-
ческими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России (как уже отмечалось, данный способ определения арендной платы в настоящее время неприменим по причине
отсутствия соответствующих нормативных документов Минэкономразвития России);
4) на основании рыночной стоимости земельных участков,
определяемой в соответствии с законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности.
Первый способ – определение арендной платы на основании
кадастровой стоимости земельного участка – применяется в том
146
числе, тогда, когда арендаторы земельных участков имеют право
на применение льготного порядка или льготных ставок налогообложения. При этом арендная плата рассчитывается с учетом различных коэффициентов, применяемых к кадастровой стоимости.
С течением времени кадастровая стоимость земельных
участков может меняться. В связи с этим возникают основания
для пересмотра договора аренды в части размера арендной платы.
Поэтому в п. 9 Правил специально оговорено, что при заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти предусматривают (в таком договоре) возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента–дефлятора в году
(как это делается в отношении земельных участков, арендная
плата по которым определяется на основании их рыночной стоимости), в котором был произведен перерасчет, не проводится.
Второй способ. По результатам торгов, конкурсов или аукционов арендная плата определяется в случае, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в
порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах). То есть имеются в виду результаты конкретных торгов, конкурса или аукциона по конкретному участку.
В данном случае п. 4 Правил содержит только одну оговорку: «Если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная
плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации».
Третий способ. В соответствии со ставками арендной платы
либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными
Минэкономразвития России, арендная плата должна рассчитываться в отношении исчерпывающего перечня земельных участков. Это участки, которые могут быть предоставлены для размещения:
147
− автомобильных дорог, в том числе их конструктивных
элементов и дорожных сооружений, производственных объектов
(сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и
содержании автомобильных дорог);
− инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;
− линий метрополитена;
− линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
− трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере
тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
− объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
− нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов
аналогичного назначения, их конструктивных элементов;
− гидроэлектростанций, тепловых станций и других
электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов,
объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;
− объектов космической инфраструктуры;
− объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;
− аэродромов, вертодромов и посадочных площадок,
аэропортов, объектов единой системы организации воздушного
движения;
− инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений,
пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность
судоходства.
Как уже отмечалось, Минэкономразвития России соответствующие нормативные акты не разработаны. Следовательно, и в
отношении перечисленных видов земельных участков должны
применяться общие нормы гражданского законодательства или
(при наличии соответствующих оснований) другие способы
определения арендной платы, установленные Правилами.
Четвертый способ. Расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответ-
148
ствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, применяется в отношении всех других видов участков, не входящих
в перечисленные выше категории.
При этом годовой размер арендной платы равен части рыночной стоимости земельного участка, соответствующей ставке
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного
года, в котором принято решение о предоставлении земельного
участка. Причем рыночная стоимость земельного участка должна
быть определена на основании результатов оценки, проведенной
не позднее, чем за шесть месяцев до заключения договора аренды
земельного участка.
Особенности установления арендной платы в соответствии с
четвертым способом:
– размер арендной платы, установленный в договоре аренды, не подлежит пересмотру в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ (ни в ту, ни в другую сторону), в том числе
и по состоянию на начало нового календарного года (следующего
за годом заключения договора аренды). Исключение составляют
случаи, когда договором аренды установлено условие об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости
земельных участков в результате изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ;
– при заключении договора аренды земельного участка органы власти должны предусматривать случаи и периодичность
изменения арендной платы за пользование земельным участком.
При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по
требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора,
ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития России. Коэффициент–дефлятор применяется ежегодно по
состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.
Кроме того, при заключении договора аренды земельного
участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на
основании рыночной стоимости земельного участка, органы исполнительной власти должны предусмотреть возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости
земельного участка. Пересмотр арендной платы по данному ос-
149
нованию может проводиться не чаще чем один раз в год – по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была
проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
Пунктом 3 Письма Минэкономразвития России от
10.03.2010. № Д 23–770 разъяснено, что подтверждением вышеуказанного условия (изменение рыночной стоимости земельного
участка) является отчет, подготавливаемый соответствующей организацией.
Стороны договора аренды могут предусмотреть в таком договоре, что основаниями для изменения арендной платы могут
являться как отчет оценщика об изменении рыночной стоимости
соответствующего земельного участка, так и изменение ставки
рефинансирования.
Заметим, что в связи с наметившимся трендом постоянного
понижения ставки рефинансирования данное условие в договоре
аренды может создать арендатору основания для предъявления
требований о снижении размера арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор не применяется. По вопросу применения (неприменения) индекса-дефлятора в подобной ситуации дополнительные разъяснения приведены в Письме Минэкономразвития России от 16.03.2010 № Д23–860.
Введение в Правила коэффициента–дефлятора обусловлено
необходимостью учета интересов арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка
определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка времени, на который заключен договор. В то же время
использование указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости земельного
участка.
Если с учетом требований договора аренды и Постановления № 582 [34] стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется. Указанный вывод
следует из положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135–
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11] и
150
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]