Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации
федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт (Закон Курской области от 28.12.2007 г.
№ 137 – ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а
также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за
использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная
собственность на которые не разграничена»).
Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных
норм, устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации, принято в пределах полномочий органом
государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и
законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.
1.3 Анализ методики кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения
Использование земли в Российской Федерации является
платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость)
и арендная плата» (п.1 ст. 65 ЗК РФ) [6].
Налоги являются основной частью дохода государственного
бюджета, поэтому любое, даже малейшее изменение налоговой
ставки в рамках государства может принести огромный доход
государству. Для определения земельного налога необходимо
знать кадастровую стоимость участка. В этих целях создано множество методик оценки, которые направлены на определение кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, обычно приближена к рыночной. Одним из нормативных актов, регламентирующих данный вид деятельности, является Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки
земель» [33], цель которых – упорядочить работу по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской
Федерации. Как уже говорилось выше, эти правила определяют
41
порядок оценки земель всех категорий в целях налогообложения
и других предусмотренных законодательством. Предметом нашего исследования является государственная кадастровая оценка
земель сельскохозяйственного назначения, в частности п.п. 6 и 7
Правил [33] , которые затрагивают данную категорию земель,
гласят:
- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель
лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;
- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется
на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя
из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения
и поддержания ценности их природного потенциала.
Существует также Приказ Минэкономразвития РФ от
04.07.2005 № 145 (ред. от 08.07.2011) «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке
земель сельскохозяйственного назначения» [37].
Что же касается категории земель сельскохозяйственного
назначения, то разновидностей земель рассматриваемого целевого назначения существует намного больше, чем указано в Правилах и в утвержденных Методических рекомендациях Минэкономразвития. Земли сельскохозяйственного назначения можно разделить на 6 групп, исходя из предыдущей, первой редакции Приказа № 145 от 04.07.2005 года, где земли сельскохозяйственного
назначения делятся по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода:
I группа - сельскохозяйственные угодья;
II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,
проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями,
используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные
земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и
т.д.;
III группа - земли под замкнутыми водоемами;
42
IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительно-
стью (за исключением полезащитных лесополос), болотами,
нарушенные земли;
V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на
праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища [37].
Соответственно Методические указания в последней редакции полностью не охватывают всю категорию земель, однако
возвращаясь к пункту 7 Правил, можно увидеть, как следует поступать с другими группами земель, входящими в данную категорию земель. Правилами установлена государственная кадастровая оценка с помощью затратного подхода, т.е. сколько необходимо средств для воспроизводства данного вида недвижимости. Последняя редакция ЗК РФ в статье 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» перечисляет возможные виды разрешенного пользования.
На наш взгляд, необходима более четкая структура для методических рекомендаций по видам разрешенного пользования,
которая будет охватывать всю категорию земель сельскохозяйственного назначения; разделение методики на виды разрешенного пользования и издание новой редакции методических указаний, которые будут полностью охватывать весь состав земель
сельскохозяйственного назначения.
Налог – это обязательный платеж для физических и юридических лиц, а также других форм собственников, которые ведут
определенный вид разрешенной деятельности. Как говорилось
выше, это основной источник доходов государства. Соответствуя
принципам НК РФ, налогообложение должно быть справедливым. Продолжая логическую цепочку, мы приходим к тому, что
все расчеты, которые производятся с целью установления налоговой базы, должны быть полностью справедливыми и прозрачными для собственника. Каждый налогоплательщик (физическое
или юридическое лицо), вне зависимости от различий, равен перед законом. П.7 ст. 3 НК РФ часть I гласит: «Все неустранимые
сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о
43
налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов)». Насколько это применимо на практике, сложный вопрос. Методика государственной кадастровой оценки земель не полноценно отражает истинную кадастровую стоимость,
а идет по пути облегчения работы оценщика и ускорения оценки.
А ведь она играет важнейшую роль в определении налога. В данном случае все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу государства, ведь чем быстрее пройдет оценка земель, тем
быстрее налоги пойдут в казну. Сейчас никто не говорит, что
оценка полностью несправедливая, просто нет ничего совершенного. Тем не менее, с уверенностью можно сказать, что в дальнейшем методические подходы к кадастровой оценке земель будут трансформироваться, возрастет, да и уже возрастает количество оспариваемых результатов оценки.
К чему может привести изменение методики? При более
глубоком изучении методику можно редактировать в любую сторону: в сторону государства (повышение кадастровой стоимости)
или же в сторону налогоплательщика (соответственно снижение
кадастровой стоимости). Считаем, что нельзя придерживаться таких принципов. Да, государство может позволить ввести какие –
либо стимулирующие коэффициенты или стимулирующие факторы для привлечения инвестиций в сельскохозяйственное производство или же, к примеру, бесплатную аренду в первые пять
лет для средних и крупных производителей. Производитель же,
попадающий в эту стихию, в свою очередь, практически никаким
образом не может повлиять на исход дела. Опять же возвращаясь
к проблемам инвестиций, каждый новый сельскохозяйственный
комплекс будет обеспечивать регион новыми рабочими местами,
новыми поступлениями налогов. Будет гарантировать снижение
цен на данную продукцию в регионе, что непосредственно скажется на всех потребителях. Пустующих земель станет меньше,
что будет вести к экономическому процветанию региона. Вроде
бы повсюду одни плюсы, но видно что-то мешает привести это
все к общему знаменателю. Необходимо совершенствование методики, а в какую сторону произойдет изменение кадастровой
стоимости, полноценно можно будет увидеть только на практике.
Так как затрагиваться будут различные способы оценки, в зави-
44
симости от состава и от пользования, она может и увеличиться, и
уменьшиться. Но по предварительным расчетам, введение новой
методики будет направленно на снижение кадастровой стоимости
сельскохозяйственных предприятий в целом, вне зависимости от
их размера и деятельности.
1.4. Прикладной аспект применения кадастровой стоимости
земель сельскохозяйственного назначения
Сфера применения результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения достаточно
широка. Во-первых, кадастровая стоимость земельного участка
является одним из критериев формирования земельного налога.
Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ, налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость. Кроме
того, кадастровая стоимость применяется для расчета арендой
платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, для определения выкупной цены земли и
стартовой стоимости при проведении торгов, для определения
налогового потенциала муниципальных образований с целью последующего определения размера субсидий и субвенций. Рассмотрим основные ниши применения кадастровой стоимости:
выкупная цена, земельный налог, арендная плата.
Выкупная цена. Согласно действующей редакции п. 7 ст. 10
Федерального закона № 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права
аренды земельных участков, которые находятся у них на праве
постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного
наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Феде-
ральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в дей-
ствие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта
Российской Федерации, в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
45
По мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, при установлении выкупной стоимости
земельного участка сельскохозяйственного назначения применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, а не кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, являющихся частью выкупаемых земель
сельскохозяйственного назначения. В случае, если отсутствует
закрепленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок
определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, выкупная цена устанавливается в размере
его кадастровой стоимости.
Земельный налог. Порядок исчисления и уплаты земельного
налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно ст. 15 Налогового кодекса Российской Федерации
земельный налог относится к местным налогам.
Земельный налог является одним из основных источников
формирования доходной базы местных бюджетов, средства от
уплаты которого направляются на решение социальноэкономических задач, стоящих перед органами местного самоуправления. На основании ст. 387 гл. 31 Налогового кодекса земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных субъектов Российской Федерации. Согласно ст. 394 Налогового кодекса налоговые ставки
для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в пределах, установленных п. 1 ст. 394
Налогового кодекса. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Учитывая изложенное, решение вопросов, связанных с
установлением конкретных налоговых ставок по земельному
46
налогу для субъектов малого и среднего предпринимательства
находится в компетенции представительных органов муниципальных образований, на территории которых располагаются земельные участки, принадлежащие субъектам малого и среднего
предпринимательства.
Согласно п. 1 ст. 390 Налогового кодекса налоговая база для
исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской
Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости
по муниципальному району (городскому округу).
При этом в соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса в
случаях определения рыночной стоимости земельного участка
кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по
решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже, чем один раз в пять лет.
Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков
может изменяться в связи с проведением новой государственной
кадастровой оценки земель. Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса
определено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью повышения открытости и прозрачности процедуры
расчета кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с п. 13 административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 [39], территориальные управления Росреестра наделены полномочиями по разъ-
47
яснению результатов государственной кадастровой оценки земель.
Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельного участка. При этом указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся расчеты с использованием модели кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, информацию об особенностях осуществления процесса определения кадастровой стоимости по земельным
участкам можно получить, обратившись в территориальное отделение Росреестра соответствующего субъекта Российской Федерации.
Согласно ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального
закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») [11] предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи
заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для
подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут
быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также
установление на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночной сто-
имости. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона № 167-ФЗ положения
указанного Закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не заверши-
лись в указанный срок. В пункте 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №
48
316, установлено, что споры, возникающие при проведении госу-
дарственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Арендная плата. Постановлением Правительства РФ (от 16
июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации» (с изменениями от 20
июня 2011 г.) устанавливаются «основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и
«правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» [34].
Ставка арендной платы для земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, формируется согласно принципам экономической обоснованности, предельно допустимой простоты расчета и принципа поддержки социально значимых видов деятельности.
Более того, подлежит учету принцип предсказуемости расчета размера арендной платы и принцип недопущения ухудшения
экономического состояния землепользователей и землевладельцев.
В указанном постановлении закреплено, что арендная плата
на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Федеральным агентством по управлению
государственным имуществом (Росимущество) одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в соответствии со ставками
арендной платы, либо методическими указаниями, утвержденными Министерством экономического развития, и на основании
рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Министерству экономического развития направлено поручение: утвердить ставку
арендной платы или методические указания, которые должны использоваться для ее расчета в отношении земельных участков,
которые выделены для размещения автомобильных дорог, линий
49
метрополитена, ЛЭП, линий связи, трубопроводов, гидроэлектростанций и тепловых станций, объектов космической инфраструктуры; а также для объектов, находящихся в пределах особых экономических зон, аэродромов, вертодромов, аэропортов, инфраструктуры морских и речных портов, терминалов, нефтепроводов
и газопроводов. Более того, размер арендной платы для ряда категорий земель или арендаторов исчисляется согласно кадастровой стоимости земельного участка в процентах - от 0,01% до 2%.
В частности, ставка 0,01% от кадастровой стоимости применяется для земель, отведенных для размещения дипломатических
представительств и консульств иностранных государств, а ставка
2% - для земель, арендуемых для недропользования.
Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной
платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой
стоимости, один из основных принципов расчета арендной платы.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]