Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об
утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [42].
Порядок и сроки расчетов по суммам задолженности по
начисленной арендной плате за земельные участки, находящиеся
в федеральной государственной собственности, установлены п.
12 Правил – арендная плата перечисляется не реже одного раза в
полгода в безналичной форме на счета территориальных органов
Федерального казначейства для ее распределения указанными
территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.
В том случае, когда договор аренды заключается с органами
исполнительной власти субъектов РФ или с органами местного
самоуправления, порядок и сроки расчетов могут быть другими –
с учетом потребностей в наполнении региональных и местных
бюджетов, а также с учетом того, где открыты счета органов власти для подобных расчетов – в органах Федерального казначейства или отделениях коммерческих банков. Так как размер
арендной платы по участкам, находящимся в государственной
или муниципальной собственности, чаще всего привязывается к
размеру земельного налога (базой для исчисления которого является кадастровая стоимость участка), то и сроки расчетов между
арендаторами и арендодателями земельных участков могут соотноситься со сроками расчетов по земельному налогу – устанавливаться таким образом, чтобы расчеты по арендной плате предшествовали срокам уплаты налога.
Обращаем внимание на то, что Правила передачи отдельных
земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду урегулированы отдельным нормативным актом – Постановлением Правительства РФ от 31.03.2006
№ 176 (изменения вносились в 2008 г. Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 № 1053).
При этом утвержденные Постановлением Правила определяют условия передачи из земель, предоставленных для нужд
обороны и безопасности, находящихся в федеральной собственности земельных участков, временно не используемых для указанных нужд, юридическим лицам и гражданам в аренду для
сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использова-
151
ния, не связанного со строительством, и без изменения их целевого назначения.
6.2. Характеристика объекта арендных отношений
В качестве объекта, иллюстрирующего предложения по совершенствованию способов определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, выбрана Курская область – субъект Российской Федерации, который входит в состав Центрального федерального округа.
Земельный фонд Курской области по состоянию на 1 января
2014 года составляет 2999,7 тыс. га. На душу населения приходится 2,6 га земель, в том числе 2,1 га сельскохозяйственных угодий, из них 1,7 га пашни.
Отнесение земель к категориям осуществляется в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом. Правовое
регулирование земельных отношений при переводе земель из одной категории в другую осуществляется законами Курской области и постановлениями Правительства Курской области. В последние годы переводы земель из одной категории в другую в
большей степени затронули земли запаса, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и земли промышленности. Основанием для перевода земель являются акты
органов государственной власти и местного самоуправления.
Распределение земельного фонда по категориям земель представлено в таблице 12.
В основном земли области представлены такой категорией
земель, как земли сельскохозяйственного назначения, они занимают 67 % от общего количества земель; земли населенных
пунктов занимают 14,1 %, земли лесного фонда – 7,3 %, процентное соотношение площадей категорий земель к общей площади отражено на рисунке 14.
Земли сельскохозяйственного назначения – это земли,
предоставленные в пользование для нужд сельского хозяйства
или предназначенные для этих целей. Земли этой категории располагаются за чертой поселений и являются самой большой категорией земель Курской области по площади.
152
Таблица 12. Распределение земельного фонда по категориям
земель
Наименование категории
земель
По состоя-
нию на
01.01.13 г.
(тыс. га)
По состоя-
нию на
01.01.14 г.
(тыс. га)
2014г. к
2013г. (+/–)
Земли сельскохозяй-
2278,2 2278,6 +0,4
ственного назначения
Земли населенных пунктов 420,7 421,5 +0,8
Земли промышленности,
транспорта, связи и ино-
48,5 48,7 +0,2
го несельскохозяйственного назначения
Земли особо охраняемых
5,4 5,4 –
территорий
Земли лесного фонда 220,4 220,4 –
Земли водного фонда 5,8 5,8 –
Земли запаса 20,7 19,3 –1,4
Итого земель в области: 2999,7 2999,7 –
Площадь земель этой категории составляет 2278,6 тыс. га.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставлены для
сельскохозяйственного производства различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам, обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно–исследовательским и учебным
учреждениям), а также гражданам для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса
скота. Кроме того, в эту категорию вошли земли, предоставленные государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, религиозным организациям для ведения
сельскохозяйственного производства.
153
14,1%
1,6%
0,2%
7,3%
0,2%
0,0%
Земли сельскохозяйственного
назначения
0,6%
Земли населенных пунктов:
Земли промышленности,
транспорта, связи и иного
несельскохозяйственного
назначения
Земли особо охраняемых
территорий
76,0%
Земли лесного фонда
Земли водного фонда
Рис. 14. Распределение земельного фонда Курской области по
категориям земель на 1.01.2014 г., %
В структуре земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья – 2100,3 тыс. га (92,2%),
из них 1804,8 тыс. га пашни, распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям представлено в таблице 2.
В 2014 году площадь земель сельскохозяйственного назначения в целом увеличилась на 0,4 тыс. га за счет земель запаса. В
то же время за счет уменьшения земель сельскохозяйственного
назначения увеличились площади категорий земель населенных
пунктов на 0,8 тыс. га и земли промышленности на 0,2 тыс. га.
Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям представлено в таблице 13.
В соответствии с действующим законодательством землями
населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные чертой от земель других катего-
154
рий. Черта населенных пунктов представляет собой внешние
границы земель, которые устанавливаются на основании градостроительной и землеустроительной документации.
Таблица 13. Распределение земель сельскохозяйственного назна-
чения по угодьям
Площадь
В % от катего-
Наименование угодий
(тыс.га)
рии
Сельскохозяйственные уго-
2100,3 92,2
дья
Лесные площади 27,9 1,2
Лесные насаждения, не вхо-
49,1 2,2
дящие в лесной фонд
Под дорогами 22,6 1,0
Земли застройки 28,8 1,2
Под водой 18,0 0,8
Болота 19,0 0,8
Другие земли 12,9 0,6
Итого: 2278,6 100
В состав земель населенных пунктов входят жилая, общественно-деловая и промышленная застройки, территория общего
пользования, транспорта, связи, инженерных коммуникаций,
сельскохозяйственного использования, особо охраняемые территории, а также земли, занятые лесами, водными, военными и
иными режимными объектами, земли иного специального назначения.
На 1 января 2014 года земли населенных пунктов занимают
421,5 тыс. га (14,1% от общего земельного фонда области).
В структуре земель населенных пунктов преобладают земли
сельскохозяйственного использования – 311,7 тыс. га (74,0%);
земли общего пользования составили 28,9 тыс. га (6,8%); под
землями промышленности занято 15,6 тыс. га (3,7%); под землями жилой застройки 12,3 тыс. га (2,9%); под землями особо охраняемых территорий – 12, 0 тыс. га (2,8%); под землями, не вовлеченными в градостроительную деятельность – 22,7 тыс. га (5,4%).
Структура земель населенных пунктов отражена в таблице 14.
155
Таблица 14. Состав земель населенных пунктов Курской области
Всего
Состав земель
тыс. га %
Земли жилой застройки 12,3 2,9
Земли общественно–деловой застройки 6,3 1,5
Земли промышленности 15,6 3,7
Земли общего пользования 28,9 6,8
Земли транспорта, связи, инженерных
3,5 0,8
коммуникаций
Земли сельскохозяйственного использо-
311,7 74,0
вания, из них занятые:
–крестьянскими (фермерскими) хозяй-
0,9 0,2
ствами
–предприятиями, занимающимися сель-
20,7 4,9
скохозяйственным производством
–садоводческими объединениями и инди-
3,0 0,7
видуальными садоводами
–огородническими объединениями и ин-
4,7 1,1
дивидуальными огородниками
–личными подсобными хозяйствами 106,4 25,3
–для других целей 176,0 41,8
Земли особо охраняемых территорий 12,0 2,8
Земли лесничеств и лесопарков 1,2 0,3
Земли под водными объектами 5,5 1,3
Земли под военными и иными режимны-
0,3 0,1
ми объектами
Земли под объектами иного специального
1,5 0,4
назначения
Земли, не вовлеченные в градостроитель-
22,7 5,4
ную деятельность
Итого земель в пределах черты населен-
421,5 100
ных пунктов
156
В области насчитывается 10 городов и 22 поселка городского типа. Наиболее крупные из городов области – Курск, Железногорск, Курчатов. Сельских населенных пунктов в области – 2 774.
Земли населенных пунктов за рассматриваемый период в
целом увеличились на 0,8 тыс. га, из них на 0,1 тыс. га городских
населенных пунктов, на 0,7 тыс. га сельских населенных пунктов
в результате перевода земель сельскохозяйственного назначения
по Курскому, Железногорскому, Золотухинскому, Октябрьскому
и Щигровскому району.
На 1 января 2014 года в структуре земельного фонда области на долю земель, находящихся в государственной и муниципальной формах собственности, приходилось всего 1089,1 тыс. га
(36,3%). Тогда как в частной собственности граждан и юридических лиц – 1910,6 тыс. га (63,7%), Рис. 15.
36,31%
В собственности
граждан
В собственности
юридических лиц
12,79%
50,90%
В государственной и
муниципальной
собственности
Рис. 15. Распределение земельного фонда Курской области по
формам собственности на 1.01.2014 г., %
Земли, находящиеся в собственности юридических лиц, занимают 383,8 тыс. га, что составляет 12,8% всех земель. Это в
основном земли сельскохозяйственного назначения, из которых
крестьянские (фермерские) хозяйства, не прошедшие перерегистрацию, занимают 13,2 тыс. га и сельхозпредприятия - 358,8
тыс.га.
157
В собственности граждан числится 1526,8 тыс. га (50,9%), из
них на землях сельскохозяйственного назначения 1420,2 тыс. га
(93,0%), на землях поселений 106,3 тыс. га (7,0%).
В государственной и муниципальной собственности находится 1089,1 тыс. га (36,3% от общей площади области). Из них
486,6 тыс. га (44,7%) – земли сельскохозяйственного назначения
(в том числе земли фонда перераспределения), 307,5 тыс. га
(28,2%) – земли населенных пунктов, 44,2 тыс. га (4,1%) – земли
промышленности, 5,3 тыс. га (0,5%) – земли особо охраняемых
территорий, 220,4 тыс. га (20,2%) – земли лесного фонда, 5,8 тыс.
га (0,5%) – земли водного фонда, 19,3 тыс. га (1,8%) – земли запаса, в том числе неиспользуемые земли фонда перераспределения.
За последнее время земли в собственности граждан уменьшились на 64,9 тыс. га в результате выкупа земельных долей в
собственность юридическими лицами и оформления в собственность Курской области около 2,2 тыс. га невостребованных земельных долей. Соответственно увеличились земли в собственности юридических лиц на 72,4 тыс. га
Из всех земель, находящихся в частной собственности, на долю граждан и их объединений приходится 1526,8 тыс. га (79,9 %).
В основном это собственники земельных долей, земли которых
входят по большей части в состав реорганизованных сельскохозяйственных предприятий.
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, в целом увеличились на 0,2 тыс. га и составляют 272,3 тыс.
га. Увеличение произошло за счет оформления прав собственности Российской Федерации на землях сельскохозяйственного
назначения – на 0,3 тыс. га. Уменьшение права собственности
Российской Федерации на 0,1 тыс. га произошло за счет передачи
в собственность Курской области.
Земли в собственности Курской области на 01.01.2014 г.
увеличились на 3,4 тыс. га, в том числе: на землях сельскохозяйственного назначения на 3,2 тыс. га, на землях населенных пунктов на 0,2 тыс. га.
В муниципальную собственность оформлено 0,5 тыс. га: из
земель городских населенных пунктов – 0,3 тыс. га, земель сельских населенных пунктов – 0,1 тыс. га и земель промышленности
– 0,1 тыс. га.
158
Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с
Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации,
другими правовыми актами Российской Федерации и субъекта
Российской Федерации собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д.
Современное состояние земельного рынка в Курской области характеризуется рядом показателей. К ним относятся количество участков, площади и цены о сделках по аренде и продаже
государственных и муниципальных земель, а также по купле –
продаже земельных участков гражданами и организациями в соответствии с отчетами, представляемыми территориальными отделами Управления Росреестра.
По сведениям государственной статистической отчетности о
сделках с землей по форме 3 – Зем «Сведения о сделках с землей»
в 2012году в Курской области с учетом действующих договоров
аренды государственных и муниципальных земель было осуществлено всего 33984 сделки с земельными участками.
Земельный рынок государственных и муниципальных земель в Курской области функционирует в основном в сфере передачи участков в аренду.
Площадь земельных участков, задействованных во всех
сделках (аренда, купля – продажа, дарение, наследование, залог),
составляет 313879,6 га или 10,5% от земельного фонда Курской
области. В отчетном году в аренде находятся 211591,1 га, продано 34701,6 га.
В 2012 году действовало 21 353 краткосрочных и долгосрочных соглашения (211591,1га) по аренде земли, заключенных
с органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, в том числе по аренде земель населенных пунктов
– 18 207 единиц (20436,8га), вне населенных пунктов: земель
промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения – 138 ед. (9303,3га), земель сельскохозяйственного назначения 1266 ед. (179611, 4га).
Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором. При аренде муниципальных и государственных земель соответствующие органы ис-
159
полнительной власти устанавливают базовые размеры арендной
платы по типичным видам использования земель или категориям
арендаторов. Арендная плата за землю может устанавливаться
как в денежной, так и в натуральной форме.
Рост ставок арендной платы обусловлен актуализацией результатов государственной кадастровой оценки в соответствии с
законодательными актами Российской Федерации.
Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения:
− на земельные участки промышленности, транспорта,
связи, строительства в населенных пунктах средняя арендная
плата по области составляет – 21,8 руб./м2;
− на земельные участки промышленности, транспорта,
связи, строительства вне населенных пунктов – 0,99 руб./кв.м.;
− на земельные участки сельскохозяйственных предприятий в населенных пунктах – 0,65 руб./м2;
− на земельные участки сельскохозяйственных предприятий вне населенных пунктов – 0,09 руб./м2;
− на земельные участки, арендуемые гражданами для
жилищного и гаражного строительства – 1,13 руб./м2;
− для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства в населенных пунктах – 0,28 руб./м2;
− для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства вне населенных пунктов – 0,03 руб./м2;
Таким образом, на землях, находящихся в государственной
и муниципальной собственности в Курской области, распространена такая форма землепользования, как аренда. Арендные платежи за эти земли дифференцированы, наиболее высокая арендная ставка применяется к земельным участкам промышленности,
транспорта, связи, строительства в населенных пунктах (рисунки
16, 17).
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]