Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
речил конституции. Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2287
«О приведении земельного законодательства Российской Феде-
рации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»
[26] отменял часть ЗК РСФСР, закон РСФСР «О земельной ре-
форме», а также ряд других законодательных актов как частично,
так и полностью. Все изменения затрагивали обеспечение прав
граждан на землю. Частная собственность на землю все сильнее
пускала корни в новом государстве.
Приватизация и в дальнейшем получала толчки и продление
сроков со стороны Президента РФ. Указ от 22.07.1994 № 1535
«Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» [27] является доказательством этому. Главной целью указа являлось углубление
экономических реформ. Некоторые основные положения включали в себя особенности приватизации предприятий, регулировали порядок купли - продажи земель во время проведения данной
процедуры.
Очередным шагом к развитию земельной реформы стал
Указ Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» [28]. Он закреплял права
граждан на земельные участки, приватизированные с 1991 года,
исключал все моратории на право распоряжения земельным
участком, расширял права владения и распоряжения землей,
находящейся в долевой собственности. Указ № 337 разрешал
гражданам свободное распоряжение земельными участками в
различных формах для ведения сельского хозяйства. Действие
этого указа продлилось вплоть до принятия Земельного кодекса
Российской Федерации от 25.11.2001 (в настоящее время ЗК РФ
насчитывает 96 редакций) [6], а также Федерального закона от
24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» [16].
Также нельзя упускать из виду такие важные события того
времени, как Постановление Правительства РФ от 03.11.1994 №
1204 «О порядке определения нормативной цены земли» [31];
принятие 1 части Гражданского Кодекса РФ (от 01.01.1995 года)
[2], который определил отношение земельных участков, участков
недр, обособленных водных объектов и всего, что связанно с
11
землей, к недвижимому имуществу. Изменения, вносимые в Закон РСФСР (В дальнейшем закон РФ) от 11.10.1991 № 1738-1 «О
плате за землю» (последняя редакция от 26.20.2007 года оставила
в данном законе последнюю статью (Ст. 25), которая дает определение нормативной цены земли) [8].
Рассматриваемый этап земельной реформы можно разделить на 2 периода: первый с 1991 по 2001г. (до принятия нового
Земельного кодекса Российской Федерации), второй период соответственно с 2001г. по настоящее время. Одним из основополагающих критериев деления этапа на периоды является смена
Президента РФ. Это обстоятельство хотелось бы прокомментировать отдельно. В странах, где идет становление политических,
правовых и социальных институтов, необычайно велика роль руководителя любого уровня и в особенности – главы государства.
Именно к такому типу государств относится современная Россия.
В странах с устоявшейся за века политической системой, системой организации власти и управления государством от личности
руководителя мало что зависит – работает «система». Яркий тому
пример такие страны, как США, Соединенное королевство (Великобритания), Франция, Германия.
Вместе с тем, стоит подвести итог первого периода. В это
время было создано огромное количество крестьянских хозяйств;
созданы фонды перераспределения земель; была решена потребность граждан в землях сельскохозяйственного назначения для
ведения садоводства, огородничества и др.; была, в основном,
проведена приватизация земель сельскохозяйственных предприятий; были приняты нормативно-правовые акты, непосредственно
связанные с правами собственности на землю и регулирующие
их.
Второй период современной земельной реформы можно
обозначить приходом к власти нового Президента РФ и принятием нового Земельного кодекса РФ от 25 ноября 2001 года. Принятие нового Земельного Кодекса РФ - это итог предпосылок запутанной, нестабильной, противоречивой земельной законодательной базы 90-х годов прошлого столетия. Созданная в спешном
порядке, без должного анализа последствий, в условиях жесткого
противостояния законодательной и исполнительной власти, нормативно-правовая база, регулирующая развитие земельно–
12
имущественного комплекса страны, оказалась основным фактором снижения экономической эффективности его функционирования, проявившимся в снижении производства валового продукта на душу населения, в снижении эффективности сельскохозяйственного производства в целом, в сокращении налогооблагаемой
базы и, как результат, в снижении поступления налоговых платежей в бюджеты различных уровней.
Новый Земельный Кодекс стал существенно отличаться от
своего предшественника, там появились такие новые главы, как
глава IX «Защита прав на землю и земельные споры». Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [14] признал утратившими силу Земельный Кодекс РСФСР и закон «О праве граждан
Российской Федерации на получение в частную собственность и
на продажу земельных участков для ведения личного подсобного
и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного
строительства», а также ряд других постановлений и законов,
принятых с 1991 по 2001 год. В новом кодексе определены принципы земельного законодательства; состав земель по категориям;
разграничивается собственность на землю как собственность
граждан и юридических лиц и государственная собственность. В
новом Земельном Кодексе осуществлено четкое разграничение
полномочий органов власти по земельным вопросам; закреплены
виды владения земельными участками.
Постановление Правительства РФ от 8.04.2000 № 316 «Об
утверждении Правил проведения государственной кадастровой
оценки земель» [33], созданное в целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации, действует и в настоящее время в
последней редакции от 30.06.2010 года. Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель
всех категорий на территории Российской Федерации для целей
налогообложения и иных целей, установленных законом; организацию и список лиц, имеющих право проводить государственную
кадастровую оценку земель и другую оценочную деятельность,
регулируемую Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11].
13
После принятия нового Земельного Кодекса РФ последовал
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» [16]. Рассматриваемый закон
регулирует отношения, связанные с владением, пользованием,
распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения по
их обороту и использованию. Основная цель принятия данного
закона - восстановить порядок, связанный с приватизацией земель сельскохозяйственного назначения 1990-х годов. Закон
разъясняет особенности сделок купли-продажи, аренды, с долями
в праве общей собственности.
До конца 2004 года перевод земель из одной категории в
другую совершался практически в свободном порядке. С целью
искоренения проблем, связанных с этим действием, государство
решило урегулировать данный вид отношений. Был принят Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или
земельных участков из одной категории в другую» [17]. Данный
закон направлен на правовое регулирование отношений, связанных с переводом земель или земельных участков из одной категории в другую. Он регламентирует всю процедуру перевода земель, которая становится более длительной и проблематичной,
что само по себе не так уж и плохо, поскольку речь идет о сохранении самых ценных земель, земель сельскохозяйственного
назначения.
Решив первоочередные задачи, государство принялось за
совершенствование кадастра и кадастровой деятельности. Начало
этому процессу было положено принятием Федерального закона
от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»
[13], который в настоящее время полностью утратил силу. На
смену ему пришел действующий в настоящее время Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» [19]. Согласно данному закону государственный
кадастр недвижимости является систематизированным сводом
сведений об учтенном в соответствии с ФЗ № 221 недвижимом
имуществе; сведений о прохождении Государственной границы
Российской Федерации; о границах между субъектами Российской Федерации; границах муниципальных образований; границах населенных пунктов; об особых экономических зонах, со-
14
зданных в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005
года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской
Федерации»; о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий; о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным
ресурсом. Данный закон принимался с целью регулирования отношений в сфере кадастровой деятельности на территории РФ и
для систематизации сведений о территории РФ. В тексте данного
закона впервые появляется такое понятие, как кадастровый инженер – то есть лицо, которое вправе осуществлять кадастровую
деятельность при наличии действующего квалификационного аттестата кадастрового инженера.
В связи с изменением статьи 34 Федерального закона № 221,
вступившем в силу с 07.05.2016 года, кадастровые инженеры
вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства, основанного на
членстве кадастровых инженеров. Цель такого объединения обеспечение условий для профессиональной деятельности, установление обязательных для членов таких объединений правил
осуществления ими кадастровой деятельности, правил поведения
при осуществлении этой деятельности, правил деловой и профессиональной этики, а также осуществление контроля за соблюдением данных правил, повышение квалификации кадастровых инженеров.
В конце декабря 2015 года Президентом Российской Федерации подписан закон № ФЗ-452 «О внесении изменений в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и
статью 76 федерального закона «Об образовании в Российской
Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» [21]. Данный закон направлен на совершенствование деятельности кадастровых инженеров. В частности, закон
предусматривает повышение качества результатов кадастровых
работ путем изменения требований к кадастровым инженерам,
наделения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров рядом полномочий по регулированию кадастровой деятель-
15
ности, обеспечения единообразия проведения кадастровых работ
на территории Российской Федерации.
Одной из важнейших задач ФЗ № 452 является обеспечение
единых стандартов качества по оказанию услуг кадастровых инженеров на всей территории страны. В целях решения этой задачи законом предусмотрено обязательное членство кадастровых
инженеров в саморегулируемых организациях и создание национального объединения СРО кадастровых инженеров. Национальное объединение будет обладать полномочиями по представлению интересов этого профессионального сообщества в органах
государственной власти. Кроме того, на плечи данного сообщества ляжет ответственность за разработку нормативных документов и стандартов, регулирующих вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена, правил проведения экспертизы документов,
представленных в орган кадастрового учета, по результатам которых было принято решение о приостановлении кадастрового
учета. Контролировать работу кадастрового инженера будет
непосредственно саморегулируемая организация, в которой он
состоит.
Рассматриваемый закон существенно повышает требования
к уровню профессиональной подготовки самого кадастрового
инженера. В частности, помимо профессионального высшего образования и сдачи квалификационного экзамена потенциальному
кадастровому инженеру потребуется в течение двух лет пройти
стажировку в качестве помощника кадастрового инженера, более
того, раз в три года кадастровый инженер должен проходить переподготовку.
Помимо национального объединения СРО кадастровых инженеров регулировать кадастровую деятельность будет Министерство экономического развития РФ, которое должно разработать и утвердить Положение о проведении саморегулируемой организацией экспертизы и подготовке заключения на документы,
по поводу которых орган кадастрового учета принял решение о
простановке. При этом все саморегулируемые организации, независимо от того, состоят ли они в национальном объединении саморегуляторов, обязаны соблюдать правила деятельности и нормативно-правовые акты, утвержденные национальным объедине-
16
нием. В противном случае саморегулятор может потерять свой
статус.
Согласно требованиям ФЗ № 452, каждый кадастровый инженер должен будет иметь договор обязательного страхования
гражданской ответственности. Таким образом, если заказчику кадастровых работ вследствие ошибок кадастрового инженера
нанесены какие-либо убытки, то они будут возмещены в соответствии с договором страхования.
Все законы, принятые после 2001 года, по сей день подвергаються изменениям в редакции и наверное далеко не в последний раз.
Подводя итоги второго этапа, хочеться сказать, что благодаря кадастру недвижимости постепенно вырисовываеться полная и достоверная картина земельного фонда РФ. В рассматриваемый период
произошли значительные изменения в законодательстве: принят новый Земельный Кодекс РФ, измененилась система перевода земель
из одной категории в другую, произошло становление полноценной
кадастровой деятельности. Если учесть, что после 90-х годов образовалось множество крестьянских хозяйств и других видов организаций, схожих по назначению, то количество дольшиков (собствеников земельных участков) увеличилось в сотни раз. Поэтому для
того, чтобы осуществить процедуру ГКН полностью по всей стране,
понадобиться еще много времени. Земельная реформа после 2001
года только начала приводить земельный фонд РФ в порядок.
Анализируя весь временой промежуток, можно с увереностью сказать, что Российская Федерация пережила тяжеллые годы: смена власти; большое количество законов, которые даже
противоречили конституции; непонятные итоги приватизации;
очередное новое земельное законодательство. Сейчас земельная
реформа находиться в стадии совершенствования законодательства, которое постепенно занимает свое постоянное место.
В настоящее время правовое регулирование деятельности по
определению кадастровой стоимости и проведению экспертизы
определения кадастровой стоимости осуществляется на основе
соответствующих нормативно-правовых актов уполномоченных
органов государственной власти. Все законы и нормативноправовые акты находятся между собой в строго иерархической
соподчиненности. Законы, принимаемые высшими законодательными органами государственной власти, обладают наибольшей
17
юридической силой по отношению ко всем иным нормативноправовым актам.
В настоящее время к числу основных нормативно-правовых
актов, регулирующих содержание и порядок оценочной деятельности в системе государственного кадастра недвижимости, относятся следующие.
Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. [1]. Конституция наделена
высшей юридической силой и обязательна для исполнения на
всей территории Российской Федерации. Все другие законы и
нормативно-правовые акты, принимаемые в субъектах Российской Федерации и на уровне муниципальных образований, не
должны ей противоречить. В Конституции содержатся нормы,
специально направленные на регулирование земельных отношений. В статье 8 первой главы первого раздела Конституции выражен принцип равенства всех форм собственности. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В соответствии со статьей 9 первой главы первого
раздела Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни
и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эта же статья утверждает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В статье 35 второй
главы отражен принцип защиты права частной собственности.
Право частной собственности охраняется законом. В статье 36
определено, что владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и
не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.
№136-ФЗ [6]. Настоящим кодексом регулируются земельные от-
ношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, определены объекты земельных отношений, полномочия
субъектов Российской Федерации в области земельных отношений. Определены права и обязанности собственников земельных
участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов
18
земельных участков при использовании земельных участков, рассмотрении земельных споров. Рассмотрены вопросы платы за
землю и оценка земель. При определении кадастровой стоимости
не учитываются специфические характеристики земельного
участка, что может вызвать несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка.
Отметим, что согласно пункту 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ
кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в случаях определения рыночной
стоимости данного земельного участка.
Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.04.1998
г. №146-ФЗ [4]. Первая часть кодекса введена в действие с 1 ян-
варя 1999 г. Она устанавливает систему налогов и сборов, общие
правила исполнения обязанности по их уплате, основы налогового контроля, ответственность за совершение налоговых правонарушений, порядок обжалования актов налоговых органов и др.
Вторая часть введена в действие с 1 января 2001 г. [5]. Она
содержит положения о конкретных налогах (федеральных, региональных и местных), сборах и специальных налоговых режимах.
Настоящим кодексом регулируются исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного
участка. Согласно ст. 396 (п. 14) Налогового кодекса РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на
1 января календарного года подлежит доведению до сведения
налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, не позднее 1 марта текущего года.
Налоговый кодекс РФ относит Земельный налог к местным
налогам. Местные налоги вводятся в действие и прекращают действовать на территориях муниципальных образований в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах.
Земельный налог и налог на имущество физических лиц
устанавливаются Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к
уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов, если иное не предусмот-
19
рено пунктом 7 статьи 12 НК РФ. Земельный налог и налог на
имущество физических лиц вводятся в действие и прекращают
действовать на территориях поселений (межселенных территориях), городских округов в соответствии с Налоговым кодексом
и нормативными правовыми актами представительных органов
поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах.
Налогоплательщиками налога признаются организации и
физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
НК, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено.
Налогом облагаются земельные участки, расположенные в
пределах муниципального образования, на территории которого
введен налог. Не признаются объектом налогообложения:
- земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с
законодательством Российской Федерации;
- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые особо
ценными объектами культурного наследия народов Российской
Федерации, объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах
лесного фонда;
- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами
в составе водного фонда, за исключением земельных участков,
занятых обособленными водными объектами.
Налоговая база в отношении каждого земельного участка
определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1
января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база
определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налого-
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]