Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения.
Применение затратного подхода необходимо в следующих
случаях:
1) для определения стоимости нового строительства;
2) для оценки объектов, не завершенных строительством;
3) в инвестиционных проектах – для проведения технико-
экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;
4) для определения наиболее эффективного использования
свободного участка земли;
5) при оценке земельного участка методами соотнесения,
извлечения и физического остатка;
6) для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка;
7) для оценки объектов недвижимости уникального назна-
чения, по которым нет аналогичных продаж;
8) в оценке объектов специального назначения (интернаты,
больницы и т.д.);
9) при оценке объекта доходным подходом, если требуется
определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
10) при формировании уставного капитала;
11) для получения «стартовой» цены на аукционах;
12) в оценке для целей налогообложения;
13) в оценке для целей страхования;
14) в целях получения кредита в банке (залоговая стои-
мость);
15) в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида
ущербов;
16) для проведения согласования результатов оценки, полу-
ченных применением наряду с затратным подходом и других
подходов, для выведения итогового значения стоимости.
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях,
когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устаревания.
Затратный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:
- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
61
- с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);
- имеющих историческую ценность (здания – памятники);
- при отсутствии в составе объекта недвижимости земельно-
го участка.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности
результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные
расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при
оценке новых объектов затратный подход является весьма
надежным.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы
оценить недвижимость, сданную в аренду, или недвижимость, на
которую распространяются другие частичные имущественные
права, необходимо сделать соответствующие корректировки.
После обследования района, участков и строений, а также
сбора необходимой информации и анализа документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур оценки
рыночной стоимости затратным подходом.
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Оценка прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки.
3.Оценка величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Оценка общего накопленного износа здания как суммы
оцененного физического износа, функционального и внешнего
устаревания.
6. Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как
суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений.
62
8. Корректировка рыночной стоимости объекта недвижимо-
сти.
Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного
участка (как свободного):
Vон = Vвосст/зам – И + Сзу, (3)
где Vон – стоимость объекта недвижимости;
Vвосст/зам - стоимость восстановления или замещения
улучшений;
И - совокупный износ оцениваемых объектов;
Сзу - стоимость земельного участка.
Стоимость восстановления – сумма затрат в текущих ценах
на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого
здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных
элементов, с использованием тех же строительных материалов,
стандартов, дизайна и т.д.
При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.
Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах
на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами и пр.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается
издержками на воспроизводство копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функционального аналога для оцениваемого объекта.
2.4. Выбор оптимального подхода при оценке земель
сельскохозяйственного назначения
При наличии трех подходов, каждый из которых содержит в
себе несколько методов, возникает вопрос о выборе рационального подхода для оценки земель той или иной категории. Так как
63
каждый подход в своем роде уникален и отличен от других, при
выборе оптимального подхода необходимо их сопоставить и
сравнить содержащиеся в них критерии, используемые для оценки недвижимости. Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости. Также
необходимо подходить полностью индивидуально к каждому
объекту недвижимости при выборе метода.
В данном случае нас интересует только определенная категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Учитывая специфику данной категории, где в основном из всех шести
групп земель преобладают сельскохозяйственные угодья, практически сразу можно ответить на поставленный, в начале раздела,
вопрос. Лучшим подходом для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, при наличии всех необходимых
данных, будет доходный подход, а именно метод капитализации
ренты.
Только в методе капитализации земельной ренты при оценке берутся в учет такие факторы, как:
-валовой доход на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры, определяемый как произведение ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;
- перечень почвенных разновидностей и площади, которую
занимает каждая из них;
- валовой доход на единицу площади для каждого севооборота, определяемый путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота
и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;
- состав затрат на единицу площади для поддержания плодородия почв для каждого севооборота;
-цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры и
др.
Данный метод включает в себя технологические и экономические факторы, которые напрямую влияют на сельскохозяйственные угодья и доход от производства сельскохозяйственной
продукции. Это обстоятельство позволяет утверждать, что доходный подход является самым подходящим из вышеприведен-
64
ных подходов для определения кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения.
К примеру, если нет возможности воспользоваться методом
капитализации земельной ренты, используют сравнительный
подход – метод сравнения продаж. Но далеко не всегда у оценщика имеется в распоряжении достаточный объем полноценной,
тем более достоверной информации о сделках с недвижимостью.
При оценке сравнительным подходом нельзя точно определить,
насколько плодородная земля в данном земельном массиве и
сравнить ее по технологическим качествам с другими землями.
Тем более, что технологические качества земли меняются постоянно. Все зависит от добросовестности и знаний землепользователя. Даже уже поэтому земля может упасть в цене за 5 лет, но
внешне это будет незаметно для оценщика.
Использование затратного подхода изначально не предусмотрено для этих целей. Как указывалось выше, он используется
для оценки зданий и сооружений. Более того, затратный подход
хотя и позволяет определить затраты на воспроизводство и
улучшение земли, однако увидеть, что называется «пощупать», а
уж тем более оценить результаты продекларированного улучшения практически невозможно.
Поэтому метод капитализации земельной ренты наиболее
оптимален для оценки первой группы земель, входящей в земли
сельскохозяйственного назначения, то есть для оценки сельскохозяйственных угодий. Для остальных пяти групп (в зависимости
от состава инфраструктурных объектов группы), входящих в
данную категорию земель, могут быть использованы два других
подхода.
65
3. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
3.1. Исходная информация об объектах оценки и
последовательность выполнения оценочных работ
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в рамках работ по формированию и совершенствованию Государственного кадастра недвижимости.
Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации
о стоимости земель на территории всех субъектов Российской
Федерации, в том числе и в Воронежской области.
Проведение работ по государственной кадастровой оценке
земель является необходимым мероприятием для реализации положений нового налогового кодекса, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая оценка включает:
- определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
- определение расчетного рентного дохода и кадастровой
стоимости объектов кадастровой оценки.
Рассмотрим технологию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере бывшего колхоза имени Ленина Таловского района Воронежской области. Согласно
вышеуказанным требованиям приведем краткую характеристику
объекта кадастровой оценки. Начнем с характеристики земельнооценочного района.
Таловский муниципальный район расположен в восточной
части Воронежской области в междуречье Битюга и Хопра и занимает территорию в 190,9 тысяч гектаров, что составляет 3,6%
территории области. Протяженность района с севера на юг – 49
км, с запада на восток – 57 км. Таловский район граничит с Аннинским районом на севере, Новохоперским районом на востоке,
66
Бутурлиновским на юге и Бобровским районом на западе. На рисунке 1 показано расположение Таловского района на территории
Воронежской области.
Рис. 1. Расположение Таловского района на территории
Воронежской области
Естественные леса занимают в Таловском районе площадь
6,2 тыс. га (3,3% общей площади). Кроме того, на землях сельскохозяйственного назначения создано 6,7 тыс. га полезащитных
лесонасаждений (3,5% территории района). Таловский район богат водоемами – 5 рек и 227 прудов занимают площадь 2847 га
или 1,5% территории района. Из полезных ископаемых на территории района имеется песок и глина. Через территорию района
проходит линия железной дороги Лиски - Поворино и в южном
направлении железнодорожная ветка Таловая – Калач. В преде-
67
лах Воронежской области район характеризуется высоким уровнем почвенного плодородия. Совокупный почвенный балл составляет 85. Почвы преимущественно черноземные. Район обладает выгодным транспортно-географическим положением. Через
железнодорожный узел станции Таловая осуществляется сообщение с Калачеевским, Воробьевским, Павловским, Бутурлиновским, Бобровским и Новохоперским районами, соседними регионами. С севера на юг через район проходит автомагистраль областного значения «Курск – Борисоглебск – Таловая – Бутурлиновка» с запада на восток автомагистраль областного значения –
«М4» Дон» – Бобров – Таловая – Новохоперск». Населенные
пункты внутри района связаны между собой дорогами внутриобластного значения. Практически все населенные пункты
имеют дороги с твердым покрытием. Таловский район образован
14 мая 1928 г. постановлением ВЦИК и СНК РСФСР «О новом
районировании», законом Воронежской области от 02.12.2004 г.
район наделен статусом муниципального. Административный
центр района – рабочий поселок Таловая, появился на карте в
1892 г. (при строительстве железной дороги Харьков – Балашов
была основана станция, которая получила свое название Таловая
– от балки небольшой речки). Яркая особенность райцентра – радиально-кольцевая планировка улиц, которая поражает четкостью линий и красотой. На 01.01.2010 г. численность населения
района составляла 43743 чел., из них 70% - сельские жители.
Плотность населения составляет 23 человека на квадратный километр. В состав муниципального района входит 1 городское поселение и 23 сельских поселения, на территории которых расположены 98 населенных пунктов. Сельское хозяйство является ведущей отраслью экономики района, основой пополнения бюджета. Район на протяжении многих лет занимает ведущие места в
областном экономическом соревновании в аграрной сфере. Общая площадь земель землепользователей, занимающихся сельскохозяйственным производством – 180 тыс. га, в том числе сельскохозяйственных угодий 163.8 тыс. га, из них пашни 132 тыс. га.
За коллективными хозяйствами закреплено 67 % пашни, за КФХ
и малыми организациями – 28 %, за ЛПХ – 5 %.
Площадь земельного фонда Таловского района Воронеж-
ской области на 1 января 2015 года составляет 190956 га.
68
Распределение земель Таловского района Воронежской области по категориям на 1 января 2015 года представлено на рисунке 2.
86,4%
земли сельскохозяйственного
назначения
земли населенных пунктов
земли промышленности и иного
специального назначения
земли лесного фонда
земли водного фонда
0,2%
0,1%
1,1%
3,3%
8,8%
земли запаса
Рис. 2. Распределение земель Таловского района
по категориям на 1 января 2015 г.
Рассмотрим более подробно каждую из категорий.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются
земли за границами населенных пунктов, предоставленные для
нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
Земли данной категории выступают как основное средство
производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их
площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.
На 1 января 2015 года площадь земель сельскохозяйственного назначения района составила 163,8 тыс. га.
К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским уч-
69
реждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и сельскохозяйственного назначения. В
данную категорию отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.
В соответствии с действующим законодательством землями
населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли
населенных пунктов от земель иных категорий.
По состоянию на 1 января 2015 года площадь земель, отнесенных к данной категории, по Таловскому району составила
16846 га.
На 1 января 2015 года площадь городских населенных пунктов составила 1133 га, сельских населенных пунктов – 15713 га. К
городским населенным пунктам отнесены города и поселки, к
сельским – села, деревни и иные поселения.
В категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли
для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения включены
земли, которые расположены за границами населенных пунктов и
используются или предназначены для обеспечения деятельности
организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных
задач.
Общая площадь земель рассматриваемой категории на 1 января 2015 года составила 2165 га.
Земли промышленности и иного специального назначения в
зависимости от характера специальных задач подразделяются на
семь групп:
-земли промышленности;
-земли энергетики;
-земли транспорта;
-земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]