Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
плательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.
Налогоплательщики-организации определяют налоговую
базу самостоятельно на основании сведений государственного
кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Налогоплательщики-физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых
(предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:
0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:
а) отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения
или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования
в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
б) занятых жилищным фондом и объектами инженерной
инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на
объект, не относящийся к жилищному фонду, и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса)
или предоставленных для жилищного строительства;
в) предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
- 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении про-
чих земельных участков.
Налоговый кодекс РФ предусматривает на всей территории
страны налоговые льготы в виде уменьшения на не облагаемую
налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в
21
отношении земельного участка, находящегося в собственности,
постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении для следующих категорий налогоплательщиков:
1. Героев Советского Союза, Героев Российской Федера-
ции, полных кавалеров ордена Славы;
2. Инвалидов, имеющих I группу инвалидности, а также
лиц, имеющих II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года;
3. Инвалидов с детства;
4. Ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны,
а также ветеранов и инвалидов боевых действий;
5. Физических лиц, имеющих право на получение соци-
альной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию
радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 года №
3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября
1998 года № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской
Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие
аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и
сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с
Федеральным законом от 10 января 2002 года № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском
полигоне»;
6. Физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
7. Физических лиц, получивших или перенёсших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний,
учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
Уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом
сумму производится на основании документов, подтверждающих
право на уменьшение налоговой базы, представляемых налогоплательщиком в налоговый орган по месту нахождения земель-
22
ного участка. Порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, устанавливаются нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга).
При этом срок представления документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, не может быть установлен
позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Если размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, определенной в отношении земельного
участка, налоговая база принимается равной нулю.
Земельный налог также устанавливается представительными органами муниципальных образований. Такие льготы могут
предоставляться в размере 100% следующим категориям налогоплательщиков:
- собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, а также товариществам собственников жилья, жилищным,
жилищно-строительным и иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье;
- инвалидам - в отношении земельных участков, занятых
жилищным фондом, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, занятых гаражами для личного автотранспорта.
Льгота предоставляется в отношении одного земельного
участка по каждому виду использования. Налоговые льготы по
земельному налогу в размере 70% предоставляются гражданам в
отношении земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами, в том числе приобретенных (предоставленных) для
индивидуального жилищного строительства, на которых расположены завершенные строительством индивидуальные жилые
дома, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135 [11]. Настоящий
Федеральный закон определяет правовые основы регулирования
оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принад-
23
лежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и
юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами
оценки, а также для иных целей.
В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающая в себя:
- принятие решения о проведении государственной кадаст-
ровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежа-
щих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой
стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчёта
об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стои-
мости;
- опубликование утверждённых результатов определения
кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости
в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ № 135.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта
Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа
местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты,
по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст. 24.12).
Орган, принявший решение о проведении государственной
кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению
кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст. 24.13).
Постановление Правительства Российской Федерации
«Об утверждении Правил проведения государственной оцен-
24
ки земель» № 316 от 08.04.2000г. [33]. Настоящие Правила
определяют порядок проведения государственной кадастровой
оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В соответствии с настоящими Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При государственной кадастровой оценке
земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные
ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Государственная кадастровая оценка земель основывается на
классификации земель по целевому назначению и ввиду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Начиная с 2007 года, последовательно издаются федеральные стандарты оценки (ФСО). Первый оценочный стандарт
утвержден приказом Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №
1)» № 256 от 20.07.2007г.[42]. Применительно к кадастровой
оценке земель, обеспечению её объективности и экспертизе результатов оценки можно выделить следующие основные положения стандарта:
- к объектам оценки отнесены объекты гражданских прав, в
отношении которых законодательством Российской Федерации
установлена возможность их участия в гражданском обороте;
- при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за
объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- при определении стоимости объекта оценки определяется
расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату
оценки в соответствии с выбранным видом стоимости, причем
совершение сделки с объектом оценки не является необходимым
условием для установления его стоимости;
25
- итоговая стоимость объекта оценки определяется путем
расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к
оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)
результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке;
- подход к оценке представляет собой совокупность методов
оценки, объединенных общей методологией, причем методом
оценки является последовательность процедур, позволяющая на
основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке;
- датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, с момента оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев;
- при установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки;
- при определении наиболее эффективного использования
объекта оценки определяется использование объекта оценки, при
котором его стоимость будет наибольшей.
Рассматриваемый стандарт установил основные подходы к
оценке объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный, а также требования, предъявляемые к проведению
оценки, основными из которых являются следующие:
- оценщик имеет право применять самостоятельно методы
проведения оценки в рамках выбранного подхода к оценке (традиционно массовая кадастровая оценка сельскохозяйственных
угодий осуществляется доходным подходом методом капитализации земельной ренты);
- информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- информация считается достаточной, если использование
дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
26
- информация считается достоверной, если соответствует
действительности, т.е. не является абстрактно воображаемой;
- оценщик должен провести анализ достаточности и досто-
верности информации, используя доступные ему средства и методы.
Достаточность и достоверность используемой оценщиком
информации проверяется при проведении экспертизы отчета об
оценке. Согласно требованиям (ФСО-1), при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки
требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке. В процессе экспертизы
отчета об оценке проверяется достаточность и достоверность используемой информации, обоснованность сделанных оценщиком
допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов
стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО № 2)» № 255 от 20.07.2007г. [41] установлено, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется методами массовой оценки их рыночной стоимости. Данное положение впоследствии развито в дополнении к Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в специальной главе III.I «Государственная кадастровая оценка» и в федеральном стандарте оценки
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
(ФСО №4)» [45]. Стандартом под кадастровой стоимостью пони-
мается установленная в процессе государственной кадастровой
оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Объективность оценки индивидуальной стоимости объектов недвижимости повышается её
определением на основе модели оценки.
При осуществлении оценочной деятельности стандарт предложил использовать следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
27
- кадастровая стоимость.
Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Требования к отчету об
оценке (ФСО № 3)» № 254 от 20.07.2007г. [40]. В соответствии с
Требованиями отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об
оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и
расчетов.
Согласно ФСО-3 при составлении отчета об оценке оцен-
щик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении
оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки,
должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об
оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к
аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и
стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке
должны содержаться следующие разделы [40]:
а) основные факты и выводы, содержащие:
- общую информацию, идентифицирующую объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различ-
ных подходов к оценке;
28
- итоговую величину стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями феде-
ральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая
форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество;
серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора, – фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата
выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в
оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место
нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил
трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность
самостоятельно, занимаясь частной практикой, – фамилия, имя,
отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность,
дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика,
стаж работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки
и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с
указанием их квалификации и степени их участия в проведении
оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные
оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
29
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта
оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки
должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических
свойствах объекта оценки, износе, устареваниях);
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других
внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту
оценки, но влияющих на его стоимость (в разделе анализа рынка
должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и
содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов);
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
(в разделе должно быть описано применение подходов к оценке с
приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки);
и) согласование результатов (должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов).
При согласовании результатов, полученных при применении
различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен
привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полу-
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]