Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
ление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок [11].
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается с
приложением следующих документов:
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- нотариально заверенной копии правоустанавливающего
или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в
случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документов, подтверждающих недостоверность сведений
об объекте недвижимости, использованных при определении его
кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре
кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности
указанных сведений;
- отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости;
- положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной
стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки
и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил
оценочной деятельности такой саморегулируемой организации.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по ини-
циативе заявителя также могут прилагаться иные документы.
По данным официального сайта Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии [129], за период с 01.01.2016 по 30.04.2016 в созданные при территориальных
органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 8145 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 16 770 объектов недвижимости.
121
Юридическими лицами подано 5066 заявлений, физическими лицами – 2341 заявление, органами государственной власти –
281 заявление, органами местного самоуправления – 456 заявлений, 1 заявление подано в Комиссию совместно юридическим и
физическим лицами (рис. 7).
Рис. 7. Структура заявлений в Комиссии о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости в РФ за период
с 01.01.16 по 30.04.16
Из них 1483 заявления подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при
определении его кадастровой стоимости, 6613 заявлений – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его
рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была
установлена его кадастровая стоимость, в 49 заявлениях заявителями основание указано не было.
122
Рис. 8. Распределение заявлений по основаниям
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
в РФ за период с 01.01.16 по 30.04.16
Вместе с тем за указанный период Комиссиями к рассмотрению принято 6539 заявлений в отношении 13193 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 149 заявлений, не принято к
рассмотрению – 1333 заявления. Решения о приеме либо отклонении 124 заявлений Комиссии планируют принять в будущем
периоде в связи с тем, что указанные заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода. Результаты приема
заявлений, поданных Комиссии приведены на рисунке 9.
123
Рис. 9. Результаты приема заявлений, поданных Комиссии за пе-
риод с 01.01.16 по 30.04.16
Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев
заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно
величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так,
на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 11128 земельных участках и заявления со сведениями о 742
зданиях, 1318 помещениях, 5 сооружениях.
Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 2299 заявлений (3626
объектов недвижимости). Решения о невозможности изменения
величины кадастровой стоимости приняты в отношении 1862 заявлений (5654 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 974 заявлений (1906 объектов недвижимости), 55 заявлений (93 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения Комиссией. Принятие
124
решений в отношении 1349 заявлений (1914 объектов недвижимости) Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.
Рис. 10. Результаты работы Комиссий в отношении заявлений,
принятых к рассмотрению период с 01.01.16 по 30.04.16
Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 450 млрд руб., после –
313 млрд руб., что свидетельствует о ее снижении на 30,4 %.
За тот же период в судах инициировано 2792 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости в отношении 4428 объектов недвижимости.
По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти
(органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра.
125
В качестве административного ответчика за указанный пе-
риод Комиссия привлекалась 120 раз.
С исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в суды обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).
Рис. 11. Структура заявлений в суды о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости в РФ за период
с 01.01.16 по 30.04.16
В целях оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:
- установление кадастровой стоимости объекта недвижимо-
сти в размере его рыночной стоимости (2604 иска);
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением
недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при
определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (28 исков);
126
- об оспаривании решения или действия (бездействия) ко-
миссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (160 исков) Наглядно структура оснований
для обращения в суд по оспариванию результатов кадастровой
оценки объектов недвижимости представлена на рисунке 12.
Рис. 12. Структура оснований для обращения в суд
по оспариванию результатов кадастровой оценки объектов
недвижимости за период с 01.01.16 по 30.04.16
В результате рассмотрения таких споров требования истцов
удовлетворены за указанный период в отношении 906 исков, не
удовлетворены – в отношении 150 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 1736 исков.
127
Рис. 13. Результаты рассмотрения исков по оспариванию кадаст-
ровой оценки объектов недвижимости в судебном порядке за пе-
риод с 01.01.16 по 30.04.16
В результате вынесенных в судебном порядке решений по
искам, поступившим в суды в период с 01.01.2016 по 30.04.2016,
наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.04.2016 приблизительно на
50,4 %:
- суммарная величина кадастровой стоимости до оспарива-
ния составляла около 105,27 млрд руб.;
- после оспаривания – около 52,26 млрд руб.
Несмотря на то, что в 2015 году в большинстве регионов
страны произошла актуализация результатов оценки земель населенных пунктов и земель промышленности, в целом по Российской Федерации за рассматриваемый период 2016 года в области
оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
складывается аналогичная 2015 году тенденция. Отличительной
особенностью 2016 года является значительное (почти в два раза)
уменьшение заявлений в Комиссии от физических лиц. Скорее
всего, это связано с тем, что налоговые извещения большинство
граждан получают во второй половине года, тогда, по всей види-
128
мости, и следует ожидать всплеска количества обращений. Второй отличительной особенностью 2016 года является значительно
больший, чем в 2015 году, удельный вес (15% против 3.25%) недостоверных сведений, заявленных в качестве основания для
оспаривания размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Скорее всего, это связано с тем, что актуализация результатов последнего тура кадастровой оценки произошла сравнительно недавно и идет вполне понятная для этой процедуры корректировка исходной информации.
Так, по данным аналитического центра ООО «ИнвестОценка», кадастровая стоимость земельных участков категорий «земли населенных пунктов» и «земли промышленности» по результатам последней кадастровой оценки в целом по городу Воронежу и Воронежской области соответствует их рыночной стоимости. Отклонения в ту или иную сторону находятся в допустимых
пределах, что говорит о хорошем качестве проведенной кадастровыми оценщиками работы. Однако практика показывает, что
при сопоставлении результатов расчета рыночной стоимости
конкретного объекта недвижимости с величиной его кадастровой
стоимости отклонения могут достигать 2-2,5 раз [101].
Основные причины подобных расхождений кроются в различии методологии оценки рыночной и кадастровой стоимостей.
В частности, определение рыночной стоимости основано на индивидуальной оценке объекта недвижимости с учетом подробного изучения всех его физических, функциональных и экономических особенностей, а также анализа ближайшего окружения. В то
время, как кадастровая оценка, в силу широты охвата территории
и невозможности изучения каждого объекта по отдельности, а
также сжатых сроков выполнения работ на фоне зачастую отсутствия должной обратной связи с представителями органов власти, задействованных в предоставлении исходной информации об
объектах оценки, не говоря уже о порой низком качестве данной
информации (неполнота, ошибки и т.п.), основана на методологии массовой оценки с построением статистических моделей и
зависимостей. Кроме того, проблема неравномерности развития
сегментов регионального рынка недвижимости (за исключением,
пожалуй, рынка жилой недвижимости в крупных городах области), некачественное ценовое зонирование территорий, а также
129
«ретроспективность» даты оценки относительно периода прове-
дения работ по кадастровой оценке на фоне дефицита качественной рыночной информации резко снижают возможности оценщика для подбора объектов-аналогов, способных дать адекватную дескрипцию зависимостей формируемых статистических
моделей. Именно данные модели впоследствии ложатся в основу
определения кадастровой стоимости, что, к сожалению, приводит
к уже давно ставшей типичной для большинства регионов страны
ситуации – превышение кадастровой стоимости объекта по отношению рыночной. В результате – вполне обоснованное недовольство собственников, арендаторов и других заинтересованных
лиц результатами кадастровой оценки. Не вызывает сомнения,
что волна оспаривания кадастровой стоимости в обозримом будущем будет только нарастать.
Напомним, что в случае несогласия с результатами кадастровой оценки физические лица могут напрямую обращаться в
суд, а юридические лица — в досудебном порядке в комиссию по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлениях Росреестра по субъекту федерации, а
затем – в случае получения отказа комиссии – могут обратиться в
суд. Предельного срока оспаривания результатов кадастровой
оценки не существует. Действующую кадастровую оценку можно
оспаривать до проведения следующего тура оценки (кадастровая
оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного
раза в 3 года). При этом сведения о рыночной стоимости объекта
недвижимости учитываются при определении налогооблагаемой
базы с 1 января года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. То есть, если налогоплательщик
не успел подать заявление в календарном году, за который исчислена сумма налога, он будет обязан уплатить налог в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной в результате государственной кадастровой оценки. То же касается и иных предусмотренных законодательством случаев. Например, для определения арендной платы и выкупной цены, напрямую связанной с
величиной кадастровой стоимости.
Проведенный специалистами Аналитического центра компании «ИнвестОценка» мониторинг досудебной и судебной практики оспаривания кадастровой стоимости в Воронежской области
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]