Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
ченным при применении различных подходов к оценке, а также
использовании разных методов в рамках применения каждого
подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки,
в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В развитие ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 приказом Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта
оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» № 508
от 22.10.2010г. [45] установлены требования к определению кадастровой стоимости. В частности, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки ФСО-4
допускает определение стоимости каждого объекта недвижимости индивидуально. Несмотря на реальную возможность оценки
земельных участков сельскохозяйственного назначения методами
их массовой оценки, ФСО-4 ориентирован на индивидуальную
оценку. Это резко усложняет оценку земельных участков, снижает ее объективность, но вместе с тем повышается актуальность
экспертизы кадастровой стоимости земельных участков на основе экспертного анализа отчета об оценке.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО-4
под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость
объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки,
или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [45]. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации
для построения модели оценки.
Однако ни ФЗ № 135, ни ФСО-4 не дают специального
определения кадастровой стоимости земельного участка. В то же
время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по
31
государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов
(утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года
№ П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных.
При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной
застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей
инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой
оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка [69].
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №
167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции от
28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия
заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18 этого закона), также реализовывал орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой
оценке [20].
Данное положение нашло отражение в «Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития
России по вопросам определения кадастровой стоимости» от
27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона № 167-ФЗ и Федерального закона №
135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости
в период до 1 января 2013 года мог выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий
функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).
Государственная кадастровая оценка земель в РФ проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости [11].
Перечень объектов недвижимости для целей проведения
государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
32
сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.
При формировании такого перечня объектов недвижимости
указываются количественные и качественные характеристики
объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном
кадастре недвижимости [11].
Дальнейшее развитие оценочная деятельность в Российской
Федерации получила с принятием новых оценочных стандартов,
регламентирующих процедуру и порядок проведения экспертизы
отчетов об оценке объектов недвижимости (ФСО-5, 6). Один из
них утвержден приказом Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и
порядку его утверждения (ФСО № 5)» № 328 от 04.07.2011г. [47].
В соответствии со ст. 17.1 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» данный федеральный стандарт оценки установил виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения. Другой стандарт - «Требования
к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6)» – утвержден приказом Минэкономразвития
России № 628 от 07.11.2012г. [47]. Данный стандарт оценки устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Тема экспертизы определения кадастровой стоимости и
процедуры ее оспаривания получила дальнейшее развитие в приказе Минэкономразвития России № 263 от 04.05.2012г. «Об
утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении Типовых требований к
порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости» [50]. В соответствии с данным приказом после утверждения органами власти
очередных результатов государственной кадастровой оценки земель всех категорий и внесения их в государственный кадастр
33
недвижимости оспаривание результатов оценки производится в
соответствии с Федеральным законом ФЗ-135 [11].
Практически одновременно с ФСО-5 выходит приказ
Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» № 382 от
29.07.2011г.[48]. Рассматриваемый документ содержит общие
требования к содержанию и составлению отчета об определении
кадастровой стоимости а также к описанию в отчете информации,
использованной при определении кадастровой стоимости.
Дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 оценочный стандарт, утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от
25.09.2014г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО №7)» [52]. Однако положения дан-
ного стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов,
судов внутреннего плавания, космических объектов, участков
недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на
определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Объектами оценки в данном случае могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные
участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов
капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Кроме того объектами оценки могут быть доли в праве
на объект недвижимости. Рассматриваемый стандарт прописывает технологию анализа рынка недвижимости и анализа наиболее
эффективного использования оцениваемого объекта, уточняет
применение подходов к оценке и процедуру согласования результатов оценки.
Приведенное выше нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности земель сельскохозяйственного назначения
позволяет сделать вывод о том, что на современном этапе развития земельно-оценочной деятельности сформировано достаточное для этой процедуры нормативное обеспечение, предполага-
34
ющее не только саму процедуру оценки, но и возможность оспаривания ее результатов.
1.2. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за
землю
Аренда занимает важное место в системе экономических категорий и хозяйственной практике. В экономико-правовом понимании аренда представляет собой оформляемый договором имущественный наем, по которому одна сторона (арендодатель)
представляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за оговоренную в договоре арендную плату.
Объектом аренды могут быть жилые и нежилые помещения,
предприятия, средства производства, среди которых важнейшим
является земля [85].
Аренда земли представляет собой форму землепользования,
при которой собственник земли передает свой земельный участок
на определенный срок другому лицу для ведения хозяйства за
определенное вознаграждение.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (ФЗ
№ 136 от 25.11.2001г.) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Что касается Российской Федерации, то согласно п.1 ст. 614
ГК РФ [3] порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором аренды.
В данной статье определено также общее положение –
арендная плата может устанавливаться за всё арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
При этом дается перечень различных форм, в которых может
взиматься арендная плата. Применительно к сельскохозяйственным земельным участкам возможны, в частности, следующие её
формы:
- определенные в твердых денежных платежах, вносимых
единовременно или периодически;
35
- установленная доля продукции, плодов или доходов, полу-
ченных в результате использования арендованного земельного
участка;
- предоставление арендатором определенных услуг.
Содержащийся в статье 614 перечень форм арендной платы
не является исчерпывающим. Стороны вправе предусмотреть в
договоре аренды сочетание перечисленных выше форм платы
или какие-то иные формы.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской
Федерации от 25 октября 2001 года № 136–ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной
власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, условия и
сроки внесения арендной платы за использование земельных
участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации; таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые
не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137–
ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об
основных принципах определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности [34].
36
Всего установлено пять основных принципов определения
арендной платы. Они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления:
- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в
которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении
ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер
арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением
прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2
раза размер земельного налога в отношении таких земельных
участков;
- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера
арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного
налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты
земельного налога;
- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за
земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не
должен различаться.
Постановлением Правительства Российской Федерации от
16 июля 2009 г. № 582 также утверждены правила определения
размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации.
37
Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года
утвердить ставки арендной платы или методические указания по
ее расчету, касающиеся земельных участков.
В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что
«...до утверждения Министерством экономического развития
Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».
До настоящего времени Министерством экономического
развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены.
Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.
Арендная плата устанавливается в соответствии с принципом экономической обоснованности размере, соответствующем
доходности земельного участка, с учетом категории земель и их
разрешенного использования. Ключевое слово здесь – доходность. Между тем, постановление Правительства РФ № 582
предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного
использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1
января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка
земельного налога) необходимо обосновать.
Региональные законодательные акты в рассматриваемом аспекте имеют свои особенности. Так, в соответствии с Законом
Курской области от 28.12.2007 г. № 137–ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» ставка арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а также устанавливаемых органами
местного самоуправления коэффициентов вида разрешенного использования земельного участка и коэффициента дифференциации вида деятельности арендаторов внутри одного вида разрешенного использования земельного участка. Основой для опре-
38
деления размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади [58].
Ежегодная арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Курской области, а также
земельные участки, государственная собственность на которые
не разграничена, предоставленные в соответствии с пунктом 15
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137–ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается в размере:
- не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка – в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора
аренды земельного участка;
- не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка – в случае, если объекты недвижимости на
предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию
по истечении трех лет с момента заключения договора аренды
земельного участка.
Арендная плата за использование земельных участков, право аренды на которые возникло в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137–ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается в пределах:
- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых зе-
мельных участков;
- трех десятых процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых
земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в
обороте.
Данные положения не противоречат Земельному кодексу
Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136–ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля
2009 года «Об основных принципах определения арендной платы
при аренде земельных участков, находящихся в государственной
39
или муниципальной собственности, и о правилах определения
размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от
26 июля 2006 года № 135–ФЗ «О защите конкуренции», статье
394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2
статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184–ФЗ
«Об общих принципах организации законодательных (представи-
тельных) и исполнительных органов государственной власти
субъектов Российской Федерации».
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов
Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.
По предметам совместного ведения Российской Федерации
и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы
и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым
в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В
случае противоречия между федеральным законом и иным актом,
изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября
1999 года № 184 – ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью
субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.
Уставом Курской области от 2 октября 2001 года № 67 –
ЗКО установлено, что Правительство Курской области управляет
и распоряжается собственностью Курской области.
Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Курской области, реализуя
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]