Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
симости от площади и удельного веса нетитульного для оцениваемого контура объекта, можно выбирать необходимый коэффициент и применять его к кадастровой стоимости земельного
участка, на котором находятся сооружения, не попадающие в
группу сельскохозяйственных угодий.
Эффективность предлагаемых решений продемонстрируем
на следующем примере.
На территории КФХ «Шанинский» находятся строения первого типа, общей площадью 0,9 га. Площадь КФХ составляет
1908 га. Исходя из разработанной нами нормативной базы корректировки кадастровой стоимости, поправочный коэффициент,
корректирующий кадастровую стоимость по рассматриваемому
объекту, находится в пределах 1,066 - 1,061. Возьмем для расчетов среднее значение коэффициента K= 1,063. Скорректированная кадастровая стоимость земельного массива КФХ «Шанинский», определенная как произведение УПКСЗ, площади объекта
и поправочного коэффициента, составит 149072994 руб.
(1,063×7,35×19080000).
Если необходимо определить расчетный удельный показатель кадастровой стоимости (УПКСЗ), то можно воспользоваться
следующей формулой:
УПКСЗ
=К ! УПКСЗ
рас
объекта
&&. (19)
В нашем случае расчетная удельная кадастровая стоимость по
рассматриваемому объекту (УПКСЗ расчетная) составит 7,81 руб. за
один квадратный метр (1,063×7,35).
В соответствии с Налоговым кодексом РФ налоговая ставка
на земли сельскохозяйственного назначения не может превышать
0,3% от кадастровой стоимости оцениваемого объекта [5]. Однако в соответствии с Разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 мая 2011 года земли, на
которых расположено несколько видов разрешенного использования, должны оцениваются по максимально возможным из
представленных в данном контуре ставкам удельного показателя
кадастровой стоимости, а соответственно, и земельного налога.
Как указывалось выше, средний удельный показатель кадастровой стоимости для наиболее распространенного на землях
111
сельскохозяйственного назначения типа вкрапленных объектов, а
именно складских помещений (I группа согласно нашей классификации), составляет 900 рублей за один квадратный метр. Если
следовать приведенным выше «Разъяснениям» и данным кадастровой оценки земель Воронежской области [94], то кадастровая
стоимость среднего для Воронежской области сельскохозяйственного предприятия, где площадь сельскохозяйственных угодий составляет порядка 2000 га, была бы равна 18 млрд рублей, а
годовой налог составлял бы 540 млн. рублей при условии, что
внутри сельскохозяйственных угодий расположены не выделенные в отдельные объекты недвижимости сооружения I типа. В то
время как применение при производстве оценочных работ предлагаемого нами подхода позволяет снизить эту стоимость по приведенному выше примеру до 8-9 млн. рублей, а следовательно, и
земельный налог до 240 – 270 тыс. рублей.
Если в пределах оцениваемого контура располагается не одно сооружение, а несколько, с разными видами разрешенного использования, то расчетное значение УПКСЗ определяют по формуле (20)
УПКСЗ
(Кад.стоим.
=
рас
1234578!39':/;<&=''?AC+DEFGHIJ23457K!39':/;<&=''?AC+DEF
')*+-./
Площадь&объекта
где, i – тип сооружения.
)
L
, (20)
Выявленная нами тенденция завышения кадастровой стоимости земель приводит к существенному и несправедливому увеличению налоговой базы в случае нахождения в одном оцениваемом участке контуров с различным видом разрешенного использования. Считаем, что необходима более четкая дифференциация
оценочных рекомендаций по видам разрешенного использования,
которая будет охватывать весь спектр видов разрешенного использования земель, входящих в земли сельскохозяйственного
назначения.
Разработанные нами предложения по совершенствованию
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
позволяют оперативно определять размер кадастровой стоимости
земельных участков по землям сельскохозяйственного назначения, включающим в одном контуре объекты различного вида ис-
112
пользования и технологического назначения, посредством предложенного поправочного коэффициента, корректирующего кадастровую стоимость земельного участка в зависимости от вида
разрешенного использования вкрапленного контура.
113
5. ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ
5.1. Процедура экспертизы результатов определения
кадастровой стоимости
Как указывалось ранее, под экспертизой результатов определения кадастровой стоимости понимаются действия эксперта
саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой организации.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится
исследование работы, выполненной оценщиком, а не повторная
оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с
требованиями ФЗ-135, федеральных стандартов оценки ФСО-5,
ФСО-6, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета
которой является эксперт, проводящий экспертизу отчета об
оценке [11, 47, 51].
Различают следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
- экспертиза на соответствие требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности;
- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки,
определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также
проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на
основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке,
размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении,
подготовленном экспертом саморегулируемой организации
оценщиков по результатам проведения экспертизы.
Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо лицом, являющимся учредителем, соб-
114
ственником, акционером, должностным лицом или работником
юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта
оценки. Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого
проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем,
собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или
лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и
ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону,
федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.
Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет
запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в
порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке. При проведении экспертизы
отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
В экспертном заключении указываются следующая информация:
- дата составления и номер экспертного заключения;
- основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
- сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке;
- вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
- сведения об отчете об оценке;
- сведения о допущениях и ограничительных условиях, с
учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;
- сведения об эксперте, подписавшем экспертное заключение;
115
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим
подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при
проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке,
который должен быть обоснован.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положи-
тельное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное
заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости
объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта
оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов,
указанных в предыдущих абзацах. Оно должно включать полный
перечень выявленных нарушений и их обоснование, а также содержать перечень выявленных технических ошибок, которые
способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке,
или привести к неоднозначному толкованию.
Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком
при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению
требований законодательства Российской Федерации и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления
отрицательного экспертного заключения.
116
Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение
экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних
документах саморегулируемой организации оценщиков не указан
вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая
экспертиза.
Экспертное заключение составляется в письменной форме.
Оно должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде
электронного документа), подписано экспертом, проведшим экспертизу отчета об оценке. Экспертное заключение утверждается
руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, заверяется руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков.
Установленный саморегулируемой организацией оценщиков
порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного
экспертом саморегулируемой организации оценщиков, должен
содержать положения, определяющие:
- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;
- форму утверждения экспертного заключения руководите-
лем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- форму заверения экспертного заключения руководителем
исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;
- состав и объем указываемых в экспертном заключении
сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.
Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью.
Копия экспертного заключения хранится саморегулируемой
организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
117
Копия экспертного заключения может храниться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Федеральный стандарт оценки (ФСО-6) установил уровень
знаний, которыми должен обладать эксперт, и который позволил
бы ему осуществить действия в целях:
- проведения проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
- проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в
отчете;
- проведения проверки соблюдения оценщиком при составлении отчета об оценке требований законодательства Российской
Федерации в различных областях в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности;
- проведения проверки обоснованности применения оценщиком при проведении оценки указаний и рекомендаций, утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности;
- проведения проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований задания на оценку;
- определения точности и однозначности описания и идентификации объекта оценки в отчете об оценке, а также указанных
в отчете об оценке количественных и качественных характеристик, информации, существенной для определения стоимости
объекта оценки и факторов, оказывающих влияние на стоимость
объекта оценки, используемых в расчетах его стоимости;
- проведения анализа наиболее эффективного использования;
- проведения проверки соблюдения оценщиком требований,
предъявляемых к: составлению отчета об оценке; содержанию
отчета об оценке; описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки; описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов; составлению, содержанию
отчета об определении кадастровой стоимости; к описанию в отчете об определении кадастровой стоимости информации, использованной при определении кадастровой стоимости.
118
В соответствии с ФСО-6 эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности
выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке, в том числе знаниями:
- содержания сравнительного подхода, области его применения, методов оценки, применяемых в рамках сравнительного
подхода, в том числе процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов информации определить стоимость
объекта оценки в рамках сравнительного подхода, и последовательности их применения;
- требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;
- содержания доходного подхода, области его применения,
методов оценки, применяемых в рамках доходного подхода, в
том числе процедур, позволяющих на основе существенной для
данных методов информации определить стоимость объекта
оценки в рамках доходного подхода, и последовательности их
применения;
- способов прогнозирования будущих доходов и расходов;
- методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента
капитализации;
- содержания затратного подхода, области его применения,
методов оценки, применяемых в рамках затратного подхода, в
том числе процедур, позволяющих на основе существенной для
данных методов информации определить стоимость объекта
оценки в рамках затратного подхода, и последовательности их
применения;
- методов определения износа и устареваний;
- требований к определению кадастровой стоимости, этапов
ее определения и их содержания;
- методов массовой оценки, используемых при определении
кадастровой стоимости;
- способов согласования результатов различных подходов и
определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
119
5.2. Сложившаяся практика оспаривания результатов
определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости
(ст.24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. [11]).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены: физическими и юридическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают
права и обязанности этих лиц, а также органами государственной
власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в комиссию с соответствующим заявлением и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами. Комиссии созданы и функционируют в каждом субъекте Российской Федерации при управлении
Росреестра.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть
подано в комиссию с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной
кадастровой оценки, а также в ходе осуществления кадастрового
учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений
объекта недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется
в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.
Причем для оспаривания физическими лицами результатов
определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного
самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заяв-
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]