Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных
å
угодий землепользования хозяйства определялся взвешиванием
индексов технологических свойств объектов оценки на их площади. Расчеты приведены в таблице 3.
Таблица 3. Расчет средневзвешенного индекса технологических
свойств объекта оценки
Индекс техноло-
гических свойств
объекта оценки
´
РИ
å
Т
Р
И
=
i
№
п/
п
1
Наиме-
нование
объекта
оценки
1 уча-
сток
Индекс
Пло-
почвен-
щадь,
ных
га (Р)
групп
9г 22 1,09 23,98 1,09
Индекс
техноло-
гических
свойств
(Ит)
Ит´ Р
Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных
грузоперевозок по земельному участку.
Местоположение объекта государственной кадастровой
оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния
по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной
продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.
Объемы разнородных грузов переводились в эквивалентные
по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II
класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в
тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определялись по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.
По дорогам различных категорий, отображающих качество
покрытия, определялось эквивалентное расстояние с учетом следующих коэффициентов: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая
группа - 1,5; третья группа - 2,5 [123].
Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычислялось
как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и
расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле 6.
81
ЭРi=∑ (Гj×Кj×(Р1+ Р2×Д2+ Р3×Д3))÷∑ (Гj×Кj) , (6)
о
где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го
объекта государственной кадастровой оценки, км;
Гj - объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;
Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;
Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей
групп дорог в эквивалентные;
Кj - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса (зерно, картофель, овощи – 1,00;
молоко, скот в живом весе – 1,25, шерсть – 1,67).
Для выбранного участка эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок приведено в таблице 4.
Таблица 4. Расчет эквивалентного расстояния внехозяйственных
перевозок и нормативной грузоемкости по объекту оценки.
*
**
№ п/п
Наименование объекта
1 1 участок зерно
ние, землевладение)
оценки (землепользова-
Вид продукции
(К=1,0)
груза в долях Единицы
Количество перевозимог
0,95 30 2,5 1,8 38,25 0,56
дорогам I класса, км
Расстояние перевозки по
Расстояние перевозки по
(К=1,5)
дорогам II класса, км
Расстояние перевозки по
(К=2,5)
дорогам III класса, км
Эквивалентное расстоя-
перевозок, км (Эрi)
ние внехозяйственных
Нормативная грузоем-
кость 1 га с.-х. угодий,
Оценка сельскохозяйственных угодий по рентному доходу и
кадастровой стоимости.
т (Гi)
Расчет дифференциального рентного дохода заключается в
разработке выходных данных следующих шкал:
- шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяй-
ственных угодий по плодородию почв;
- шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяй-
ственных угодий по технологическим свойствам;
82
- шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяй-
ственных угодий по местоположению;
- шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяй-
ственных угодий в целом.
Стоимостная оценка в границах объектов государственной
кадастровой оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:
- дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов
продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам государственной кадастровой оценки
согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
- определение по объектам кадастровой оценки на основе
полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га
сельскохозяйственных угодий.
Расчет дифференциального рентного дохода.
Дифференциальный рентный доход объектов кадастровой
оценки складывается из рентных доходов, обусловленных плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением:
∆Рi= РПi+∆РТi+∆РМi, (7)
где ∆Рi - дифференциальный рентный доход i -го объекта
государственной кадастровой оценки, руб./га;
∆РПi, ∆РТi, ∆РМi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта кадастровой оценки.
Расчетный рентный доход (Р) может быть получен за счет
увеличения дифференциального рентного дохода (∆Рi) на величину абсолютного рентного дохода (Ар):
Р=∆Рi+АР, (8)
где АР - абсолютный рентный доход, установленный на всех
землях, равный 12 руб./га сельскохозяйственных угодий.
83
Расчет дифференциального рентного дохода по плодоро-
дию.
Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных
угодий, обусловленный плодородием почв, определяется как разница между валовой (оценочной) продукцией и ценой ее производства при средних ценах в субъекте РФ (земельно-оценочном
районе), технологическими свойствами и местоположением сельскохозяйственных угодий. Валовая продукция определяется путем дифференцирования базовой продуктивности по баллам бонитета.
Дифференциальный рентный доход по плодородию определялся по формуле
∆Рпi= Вi - Зi× Но, (9)
где ∆Рпi - дифференциальный рентный доход i -го объекта
государственной кадастровой оценки, руб/га;
Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв iго объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;
Зi - затраты на использование i-го объекта государственной
кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе)
индексе технологических свойств и местоположении земель,
руб./га;
Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам
(Но = 1,07).
Валовая продукция объекта государственной кадастровой
оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам
бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по
формуле
Вi = (Во÷Бо) ×Бi, (10)
84
где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяй-
ственных угодий, руб/га;
Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв
соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта государственной кадастровой оценки.
Для оцениваемого участка продуктивность с.-х. угодий составляет:
Вi = (3650÷85,9)×69,00 = 2932,06 руб.
Дифференциальный рентный доход по плодородию для 1-го
участка составляет:
∆Рпi = 2932,06– 1356,94= 1575,11 руб.
Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле
Зi = Зо × (1 - Дзу) + Зо ×Дзу × (Бi÷Бо), (11)
где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;
Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет
различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку,
доработку и хранение продукции).
Таким образом, затраты при индивидуальной оценочной
продуктивности для 1-го участка составляют:
Зi = 1205,79×(1-0,25)+1205,79×0,25×(69,0÷85,9) = 1268,17руб.
Для расчета базовой продуктивности сельскохозяйственных
угодий мы воспользовались данными по затратам на возделывание зерновых культур в районе. На 1 га пашни сумма затрат на
возделывание зерновых культур по всему хозяйству составляет
166 руб., следовательно, на весь участок оцениваемой пашни
приходится 3650 руб. Это значение В0, используемое при расчетах.
Результаты расчетов представлены в таблицах 5, 6.
85
Таблица 5. Расчет затрат на 1га с.-х. угодий при индивидуальной
Доля затрат,
Средний
х.
угодий
оценочной продуктивности и при среднем индексе технологических свойств и местоположении
Базовые
оценоч-
№
ные за-
n/n
траты,
руб. (Зо)
1 1205,79
сово-
бони-
зависящая
купный
тета 1
от продук-
балл бо-
га с.-
тивности
нитета
угодий (Дзу)
(Бо)
(Бi)
0,25 85,9 69,0 1268,17
Затраты при индивидуальной
оценочной продуктивности, руб.
ДЗДЗЗ ´´+-´= )1(
Б
ЗУОЗУОi
Б
Таблица 6. Расчет дифференциального рентного дохода с 1 га
с.-х. угодий, обусловленного плодородием объекта оценки (ΔРП)
Балл
Цена
№
n/n
Затраты при
Норматив-
индивиду-
ный коэф-
альной оце-
фициент
ночной про-
рентабель-
дуктивно-
ности (Но)
производ-
ства ва-
ловой
продук-
ции, руб.
сти, руб. (Зi)
1 1268,17 1,07 1356,95 2932,06 1575,11
Продуктив-
ность с.-х.
угодий объ-
екта оценки,
руб.
В ´=
НЗЦ ´=
i
оii
Дифференци-
альный рент-
ный доход по
плодородию,
В
о
Б
Б
i
о
руб.
ЦВP -=D
iiП
Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленно-
i
О
го технологическими свойствами.
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой
оценки
∆Ртi = Зо ×Но × Дзт × (1 – Итi ÷ Ито), (12)
где Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.
86
Данный рентный доход является полярным, то есть при
(Но)
Дифференциальный
´´=
D
среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) значении
индекса технологических свойств сельскохозяйственных угодий
он равен нулю. По мере отклонения индекса технологических
свойств сельскохозяйственных угодий от среднего значения по
субъекту РФ (земельно-оценочному району) в большую сторону
цена производства валовой продукции возрастает и, вследствие
этого, снижается рентный доход, Наоборот, при отклонении в
меньшую сторону, цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличиваются.
Определим дифференциальный рентный доход по техноло-
гическим свойствам для 1-го участка:
∆Рт = 2882×1,07×0,23×(1-1,09 ÷ 1,06) = -20,07.
Таблица 7. Расчет дифференциального рентного дохода с 1 га
с.-х. угодий по технологическим свойствам
рентный доход по
технологическим
свойствам
№ n/n
Базовые оценоч-
1205,79 1,07 0,23 1,09 1,06 -20,07
руб. (Зо)
ные затраты,
коэффициент
Нормативный
Доля затрат, за-
рентабельности
нологических
висящих от тех-
оценки (Дзт)
свойств объекта
Индекс техноло-
гических свойств
(Итi)
свойств (Ито)
объекта оценки
Средний индекс
технологических
Ä
ÇÒ
ÍÇP
ÎÎÒ
È
Òi
-´
)1(
È
ÒÎ
Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленно-
го местоположением объекта кадастровой оценки.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта
государственной кадастровой оценки (Рмi) определяется как разность между стоимостью внутрихозяйственных грузоперевозок
при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель и их стоимостью на
оцениваемых объектах и рассчитывается по формуле
∆Рмi=[ Эро×Го- Эрi×Гi] × Т×Но, (13)
соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и
i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;
где Эро и Эрi - средневзвешенное эквивалентное расстояние
87
Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га
сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.
Дифференциальный доход по местоположению объекта
оценки для оцениваемого участка составляет
∆Рм1 = [30×0,7-38,25×0,51] ×3,0×1,07 = 4,79 руб.
Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной
кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по
субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально
соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий
в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).
Произведенные расчеты сведены в таблицу 8, из которой
видно, что дифференциальный доход по местоположению объекта оценки на земельном участке составил 4,79 руб.
Таблица 8. Расчет дифференциального рентного дохода с 1 га
с.-х. угодий, обусловленного местоположением объекта оценки
(ΔРМ)
Дифференциальный
доход по местопо-
ложению объекта
оценки, руб.
№ n/n
эквивалентное
Средневзвешенное
расстояние, км (Эро)
Средняя внехозяйственная
(Го)
км (Эрi)
1км, руб. (Т)
га с.-х. угодий, т (Гi)
нормативная грузоемкость, т
Эквивалентное расстояние
внехозяйственных перевозок,
Нормативная грузоемкость 1
Затраты на перевозку 1т на
рентабельности (Но)
Нормативный коэффициент
é
P
=D
ê
M
ê
ë
ÍÒ
´´
Î
ÃÝ
-´
ù
îðî
ú
ÃÝ
´
ú
iði
û
1
30 0,7 38,25 0,51 3,0 1,07 4,79
Для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий низкого качества и неудобного местоположения, на которых дифференциальный рентный доход отрицателен или равен нулю, устанавливается абсолютный рентный доход. Его величина распро-
88
страняется также на земли как стоимость права собственности
или арендного пользования землей.
Абсолютный рентный доход устанавливается единым (в
размере 12 руб./га), то есть не дифференцируется по субъектам
РФ и объектам кадастровой оценки.
Определив дифференциальные рентные доходы по плодородию, технологическим свойства и местоположению и зная абсолютный рентный доход, находим расчётный рентный доход по
оцениваемому объекту
Р1= 1575,11 + (-20,07) + 4,79 + 12 = 1590,39 руб.
Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и земельного налога.
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в
установленном порядке методике и отражающая представления о
ценности земельного участка при существующем его использовании.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в
соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября
2001 года №136-ФЗ [6] определил государственную кадастровую
оценку как процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и иных целей.
Определим кадастровую стоимость выбранного объекта с
помощью данных дифференциального рентного дохода, полученного ранее.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
(Кс) определяется путем капитализации земельной ренты (срок
капитализации 33 года) по формуле
Кс=Зр×33. (14)
Расчет рентного дохода (Р) и кадастровой стоимости (Кс)
объекта оценки представлены в таблице 9.
Из таблицы видно, что кадастровая стоимость 1 га на 1 земельном участке составляет 51870,4 руб., следовательно, кадастровая стоимость всего участка равняется 1141148,6 руб.
89
Таблица 9. Расчет рентного дохода (Р) и кадастровой стоимости
рентный
доход по
(
)
D
свойствам,
(
)
D
ложению,
(
)
D
рентный
+++
=
DDD
зации,
мость 1 га
(Кс) объекта оценки
Диф.
плодо-
родию,
руб.
Р
П
1575,11
Диф.
рентный
доход по
техноло-
гическим
руб.
P
Т
-20,07 4,79 12 1571,83 33 51870,4
Диф.
рентный
доход по
местопо-
руб.
P
М
Абсо-
лютный
доход,
руб. (Ар)
Расчетный рентный доход с 1 га с.-х. угодий,
руб.
АРРРР
Срок
капи-
тали-
РМТП
лет (К)
Кадастро-
вая стои-
с.-х. уго-
дий, руб.
КС = Р х К
Федеральным законом от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О
внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных
актов) Российской Федерации» [18] с 1 января 2006 года на территории всех административно-территориальных образований
Российской Федерации отменяется действующая система платы
за землю и водится в действие новый механизм исчисления и
уплаты земельного налога.
В соответствии со статьей 390 указанного федерального закона налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Согласно статье 394 налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать определенного законом процента (до 1,5%) в отношении земельных участков соответствующего целевого назначения. Размер земельного налога на
земли сельскохозяйственного назначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, с учетом реформирования налогового и земельного законодательства Российской Федерации государственная кадастровая оценка земель и оценка иных объектов недвижимости для целей налогообложения является сегодня важнейшей
функцией системы управления на всех уровнях власти. Земельные и имущественные платежи должны стать одним из основных
источников финансовых поступлений в бюджет муниципальных
образований, что позволит реализовывать инвестиционные про-
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]