Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
граммы по благоустройству и развитию территории, а также будет являться одним из стимулов для местных органов власти к
созданию информационной базы об объектах недвижимости, повышению качества услуг, предоставляемых местному населению.
Развивая транспортную и инженерную инфраструктуры, муниципальные образования ожидают адекватного понесенным издержкам экономического эффекта, выраженного в росте поступлений
имущественных налогов в муниципальный бюджет, что обеспечивает государственная кадастровая оценка земель.
По данным кадастровой оценки можно легко вычислить земельный налог, он составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Размер земельного налога установлен в статье
2 Решения об утверждении положения о земельном налоге на
территории Муниципального образования «Таловское сельское
поселение» от 25.11.2010г №8-р [66].
Произведем расчет земельного налога по формуле 15.
Зн = Кс×0,3%/100%. (15)
Таким образом, для выбранного объекта земельный налог с
1 га составит 51870,4 х 0,003=155,6 руб. А в целом по объекту 155,6 х 22 = 3423,5 руб.
От величины кадастровой стоимости, а точнее от правильного её определения, напрямую зависит величина земельного
налога. В приведенном примере расчет произведен для участка,
выделяемого в счет пяти земельных долей. Если просчитать всю
величину земельного налога, то понятно, что даже малейшее колебание кадастровой стоимости земель хозяйства может отразиться на итоговой сумме земельного налога, что во многом может сохранить денежные средства данного предприятия, которые
в дальнейшем могут быть направлены на улучшение условий
труда или обновлению основных фондов предприятия.
91
3.3. Методологические аспекты формирования технологии
государственной кадастровой оценки земель
Как указывалось выше, Федеральным законом № 135 «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено,
что государственная кадастровая оценка проводится по решению
исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем
один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Так, по данным управления Росреестра по Воронежской области в 2015 году на территории области проведены работы по
актуализации результатов государственной кадастровой оценки
земель населенных пунктов, а также земель промышленности и
иного специального назначения.
Перечень земельных участков, подлежащих оценке, формировался по состоянию на 01 января 2014 года. Филиалом ФГБУ
«ФКП Росреестра» были сформированы перечни объектов оценки на основании данных, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости. Так, количество выгруженных объектов,
подлежащих государственной кадастровой оценке по землям
населенных пунктов составило - 842265. По землям промышленности и иного специального назначения в перечень включено 5350 объектов.
Для определения кадастровой стоимости исполнителем работ использовались та же методика и принцип расчета, что и в
предыдущем туре оценки.
Результаты проведенной государственной кадастровой
оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением
Правительства Воронежской области № 970 от 11.12.2015 [60].
Результаты проведенной государственной кадастровой
оценки земель промышленности и иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Воронежской
области № 969 от 11.12.2015 [61].
92
Следует отметить, что сопоставление результатов оценки
2015 года с данными предыдущего тура позволило выявить не-
значительное изменение кадастровой стоимости по видам разрешенного использования. По земельным участкам производственного назначения отмечено снижение кадастровой стоимости на
20%-30%, земельные участки под индивидуальной жилищной застройкой подорожали на 10-20%, кадастровая стоимость земельных участков, используемых под многоэтажную застройку и торговлю, осталась практически на прежнем уровне.
Применение результатов кадастровой оценки для целей
налогообложения на территории Воронежской области будет
осуществляться с 1 января 2017 года, а вот для целей, не связанных с налогообложением (арендные платежи, вступление в
наследство, продажа участков, оспаривание кадастровой стоимости), новые результаты уже применяются.
Те земельные участки, которые были образованны после
начала работ по государственной кадастровой оценке, и земельные участки, у которых были изменены характеристики в этот
период, оценивались органом кадастрового учета - филиалом
ФГБУ «ФКП Росреестра» с применением средних удельных показателей предыдущего тура оценки.
Однако новая стоимость не изменила ситуацию с оспариванием, количество несогласных граждан и юридических лиц с новыми результатами продолжает расти. Так, с начала 2016 года в
комиссию по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости, созданную при управлении Росреестра
по Воронежской области, подано 51 заявление, проведено 3 заседания комиссии, где рассмотрено 27 заявлений. Во всех случаях
оспариваются результаты оценки земель населенных пунктов.
В представленных на комиссию независимыми оценщиками
отчетах снижение кадастровой стоимости варьируется от 50 до
90 %, отмечается недостаточный уровень профессионализма при
подготовке отчетов, ошибки, что не позволяет в полной мере
оспаривать кадастровую стоимость. Положительных решений
комиссии в текущем (2016) году не принято.
В соответствии с Распоряжениями Правительства Воронежской области № 343-р от 26.05.2015 года [59] в 2016 году будут
проведены работы по актуализации кадастровой оценки земель
93
сельскохозяйственного назначения (в состав которых входят также земли, занятые садоводческими, огородническими и дачными
участками) и земель особо охраняемых территорий и объектов.
Кроме того, законом Воронежской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Воронежской
области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в 2016 году введен для граждан налог на
имущество от кадастровой стоимости.
В сложившейся обстановке по прогнозам специалистов
управления Росреестра по Воронежской области количество обращений на оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссию по рассмотрению споров будет только
увеличиваться.
Основными, на наш взгляд, причинами изменения кадастровой стоимости земельных участков могли послужить:
1. Естественное удорожание объектов недвижимости, в том
числе и уровень инфляции.
2. Существенное изменение конъюнктуры рынка: появление
новых объектов промышленности и торговли, а также развитие
инфраструктуры.
3. Периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке.
Следует заметить, что при определении кадастровой стоимости не всегда учитываются специфические характеристики земельного участка. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения это обстоятельство может вызвать несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка. Следует отметить, что согласно пункту
3 ст. 66 Земельного кодекса РФ [6], кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в случаях определения рыночной стоимости данного земельного участка.
При проведении качественной оценки земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать не только параметры
химического и физического состава почв, но и технологические,
а также климатические факторы. Вместе с тем в действующей
методике не полностью учитывается этот аспект, хотя, как из-
94
вестно, названные факторы оказывают существенное влияние на
формирование и размер земельной ренты. Поэтому кадастровая
оценка земли должна основываться на беспристрастной оценке
качественных характеристик земельного участка, его местоположения, то есть отражать, прежде всего, потребительную ценность. Это требует использования единых, общих принципов кадастровой оценки земель, основными среди которых являются
следующие.
Методическая обоснованность - методика кадастровой
оценки должна быть единой на всей территории страны в целях
унификации, однородности и сопоставимости результатов оценки. Критерий кадастровой оценки земли должен быть четко отделен от результатов экономической деятельности хозяйствующих
субъектов в целом. Последние аккумулируют в себе влияние всей
совокупности факторов производства. Оценка же земли - результаты, обусловленные свойствами земли, климатом и местоположением участка. Содержание методики должно быть надежно
обоснованным.
Полнота учета рентных факторов - кадастровая оценка земельного участка должна основываться на учете всех факторов,
влияющих на размер рентного дохода. При оценке необходимо
учитывать как почвенные, так и климатические факторы, а также
местоположение участка. Названные факторы играют значительную роль в формировании размера земельной ренты, а значит и
цены земли.
Достоверность и объективность - оценка должна проводиться на основе подтвержденных данных, сбор которых должен
осуществляться государственными специализированными оценочными организациями.
Достаточность - для проведения кадастровой оценки необходимо исследовать отдельные показатели за длительный промежуток времени (10-20 лет) для получения объективных результатов.
Оперативность - результаты оценки должны соответствовать возникающим практическим задачам, решение которых
необходимо и имеет объективный характер.
95
По результатам кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий с использованием показателя земельной ренты определяется цена этих угодий.
Не исключаем, что значительное изменение кадастровой
стоимости земельных участков может являться следствием
ошибки (математические опечатки, ошибки в определении группы вида разрешенного использования земельного участка, характеристик земельного участка и т.п.), допущенной исполнителем
работ по государственной кадастровой оценке земель или органом кадастрового учета
Следует отметить, что в производственной практике расчет
кадастровой стоимости производится не по отдельным рабочим
участкам, как представлено в приведенном выше примере (подраздел 3.2), а по всей площади сельскохозяйственных угодий
предприятия в целом, учитывая почвенные разности всех угодий
с достаточно высокой степенью обобщения. За счет такого грубого округления параметров, характеризующих качество сельскохозяйственных угодий, результат оценки зачастую завышен.
С целью устранения обозначенной проблемы, считаем необходимым при формировании технологических процедур кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения учитывать такое понятие, как максимальная единица площади. Понятно, что это несколько усложнит расчеты, но позволит более точно
устанавливать показатели стоимости и обеспечит снижение количества судебных разбирательств по оспариванию результатов
оценки. За такую единицу площади можно принять средний для
земельно-оценочного района размер рабочего участка. Такая
практика в свое время осуществлялась при проведении внутрихозяйственной оценки полей и рабочих участков севооборотов в
конце восьмидесятых годов двадцатого столетия.
Согласно методике государственной оценки сельскохозяйственных угодий [81, 83] кадастровая цена 1 га земли определяется как произведение годового рентного дохода участка на срок
капитализации. Однако цена земельных участков в динамике
имеет тенденцию к увеличению. Исходя из этого, при определении цены земельного участка необходимо учитывать повышающий коэффициент. Отсюда цена 1 га сельскохозяйственных угодий должна определяться как произведение годового дохода с
96
участка, срока капитализации и корректировочного коэффициента на повышение цены.
Годовой доход земельного участка выражается показателем
земельной ренты, поскольку именно ее размер должен показывать потенциальную доходность использования конкретного
участка сельскохозяйственных угодий. Срок капитализации дохода с участка земельной площади составляет 33 года. Данная
продолжительность наиболее полно отражает срок использования
конкретного земельного участка за время активной деятельности
отдельного хозяина. Это подтверждается многолетним опытом
стран с развитым рынком земель, где срок капитализации дохода
составляет от 30 до 35 лет.
Коэффициентом, применяемым для корректировки цены земельного участка, является возрастание цены оцениваемого
участка во времени. Для его расчета можно использовать динамику средней ставки долгосрочных депозитов. Это дает возможность определить коэффициент для каждого субъекта РФ, а также
возможность корректировки кадастровой стоимости не один раз
за пять лет, а при необходимости её определения и корректировки кадастровой стоимости для дальнейшего налогообложения. В
конечном итоге формула определения цены земельного участка
будет представлять произведение ренты на срок капитализации и
ставку коэффициента капитализации рентного дохода [83]
КС = Р х К х Кпц, (16)
где КС – кадастровая стоимость земельного участка;
Р – площадь земельного участка;
К – срок капитализации;
Кпц– коэффициент повышения цены, равный процентной
ставке по депозиту в одном из крупнейших банков России (в
нашем случае это Сбербанк России), процент берется по долгосрочным вкладам более 1 года, на 2015 год в среднем этот процент равен 10, отсюда К
= 1,1.
пц
Таким образом, удельная кадастровая стоимость оцененного
в подразделе 3.2 объекта составит 57057,43 руб., а всего участка -
97
1255263,44 руб. Ставка земельного налога с учетом коэффициен-
та повышения цены также увеличится на 15,57 руб.
На основании произведенных расчетов и аналитического
осмысления материала напрашиваются следующее выводы:
- система земельного налогообложения сельскохозяйственных товаропроизводителей не соответствует поставленным перед
ней задачам;
- ставки земельного налога слишком низкие для стимулирования производства;
- налог не выполняет пока в полном объеме одну из важнейших своих функций - выравнивание условий хозяйствования;
- основная часть земельной ренты взимается посредством
косвенного налогообложения производителей.
Согласно гл. 26 ч. 2 Налогового кодекса РФ [5] единый
сельскохозяйственный налог включает налог на прибыль организаций, налог на добавленную стоимость, налог на имущество организаций, единый социальный налог (за исключением взносов
на обязательное пенсионное страхование). Налоговой базой единого сельскохозяйственного налога являются доходы, уменьшенные на величину расходов. В результате принятия данного закона
единый сельскохозяйственный налог принял вид налога на доходы сельскохозяйственных организаций, не включая в свой состав
земельный налог.
В целом действующая система земельного налогообложения
сельскохозяйственных товаропроизводителей и других субъектов
не соответствует целям его введения: земельный налог не является стимулом производства. Налог не выполняет также и функции
выравнивания условий деятельности, с одной стороны, сельскохозяйственных товаропроизводителей, а с другой - иных хозяйственных субъектов.
Налогообложение сельскохозяйственных угодий является
одним из распространенных методов выравнивания условий деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей. Однако,
учитывая низкую эффективность сельскохозяйственного производства, ставки налога с сельскохозяйственных угодий отличаются в меньшую сторону от налогообложения земель несельскохозяйственного назначения, что является основным принципом
льготного налогообложения сельского хозяйства. Различия в ка-
98
чественных характеристиках и местоположении земельных
участков сельскохозяйственного назначения проявляются в полном объеме только в размере земельной ренты при объективном
и надежном ее определении. Исходя из этого, размер земельного
налога не должен превышать земельную ренту. Максимальная
величина земельного налога ограничена размером земельной
ренты с той же площади, так как именно она является источником выплаты земельных платежей, поскольку превышение налога
над рентой приведет к снижению эффективности сельскохозяйственного производства, так как в этом случае будет изыматься
не только рентный, но и предпринимательский доход.
Ставка земельного налога в развитых странах не превышает
1 %, налогооблагаемой базой выступает либо кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, либо их уменьшенная рыночная стоимость. Рыночная стоимость представляет собой цену
земельного участка, сформированную под воздействием спроса и
предложения. В этом случае на цену земли влияет множество
факторов, в том числе и не зависящих от потребительских
свойств участка. Земельным налогом должны объективно и беспристрастно облагаться все землепользователи в целях выравнивания условий хозяйствования, вследствие чего в качестве базы
налогообложения должна выступать кадастровая стоимость земель.
После введения коэффициента на повышение цены кадастровой стоимости в формулу определения кадастровой стоимости
мы сможем регулировать значения кадастровой стоимости в зависимости от времени её первоначального определения, так как
рыночная стоимость может колебаться в течение года, а кадастровая стоимость – только в случае массового перерасчета один
раз за пять лет. Кадастровая стоимость земель, как уже было сказано, имеет тенденцию к повышению, а коэффициент повышения
цены нам поможет в более точном определении кадастровой стоимости.
99
4. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
4.1. Общие положения совершенствования государственной
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственных угодий –
совокупность административных и технических мероприятий,
направленных на определение стоимости земельных участков.
Качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения
характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам. В рассматриваемой оценке принято определение земельного участка как совокупности сельскохозяйственных угодий в границах землевладения физического или
юридического лица, удостоверенных в установленном порядке
уполномоченным государственным органом. Сама же кадастровая стоимость – это капитализированный расчетный рентный доход. Цель рассматриваемой оценки – определение кадастровой
стоимости для обоснования земельного налога, арендной платы и
других платежей при сделках с землей.
В процессе оценки используются следующие показатели:
основная продуктивность (стоимость валовой продукции в рублях и кормовых единицах); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход; кадастровая
стоимость.
Оценочная продуктивность определяется в следующей последовательности. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных групп культур; определяется оценочная продуктивность с учетом цен реализации и в кормовых единицах по земельно-оценочным районам; рассчитывается средняя оценочная
продуктивность одного гектара посева посредством взвешивания
оценочной продуктивности культур через их долю в структуре
посевных площадей; определяется продуктивность сенокосов и
пастбищ; определяется средневзвешенная продуктивность одного
гектара сельскохозяйственных угодий с учетом их структуры (в
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]