Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Монография
.pdf
за период 2014-2015 гг. свидетельствует о наметившейся тенденции к росту отказов заявителям в пересмотре кадастровой стоимости и, соответственно, подозрительности со стороны заказчиков к результатам работы оценщиков, которые зачастую и оказываются крайними. Причин тому несколько.
С одной стороны, предвзятость, государственная ангажированность и отсутствие у членов комиссии и судей единого подхода, методики рецензирования отчетов об оценке и, как следствие,
необоснованные замечания и избыточные требования к отчетам
об оценке, порой нарушающие законодательство в области оценочной деятельности и вызывающие недоумение у оценочного
сообщества. Кроме того, если в комиссии при Росреестре наличие
положительного экспертного заключения СРО оценщиков на отчет об оценке, на фоне вразумительных личных пояснений оценщика по подготовленному им отчету, способны гарантировать
положительный результат, то суды, в большинстве случаев, удовлетворяют требования заявителей только после проведения независимой судебной оценочной экспертизы [101].
С другой стороны, невысокий уровень качества направляемых в комиссию и суд отчетов об оценке, который объясняется
не всегда только низкой квалификацией оценщиков, подготовивших отчет, а зачастую особенностями составления отчетов для
целей оспаривания кадастровой стоимости, а также фундаментальными проблемами оценочной отрасли, в частности, отсутствием информационно-аналитического и методического обеспечения, возможностей повышения профессионального уровня
оценщиков и экспертов региона.
Обратимся к типичным сложностям и проблемам, с которыми сталкиваются оценщики при составлении отчетов для целей
оспаривания кадастровой стоимости.
Одной из наиболее распространенных ошибок в отчетах об
оценке при оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости является неправильный выбор даты оценки. Отдельно
стоит заметить, что выбор даты оценки не является задачей
оценщика, а формулируется в задании на оценку, являющемся в
соответствии с п.21 ФСО-1 неотъемлемой частью договора на
проведение оценки.
131
В соответствии с абзацем четвертым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на
которую установлена его кадастровая стоимость.
Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости проводится на ретроспективную дату (дату определения кадастровой
стоимости), что, наряду с проблемой неразвитости и ограниченности большинства сегментов регионального рынка недвижимости, приводит к серьезным трудностям у оценщиков в части сбора, обработки и проверки рыночной информации об объектаханалогах и применяемых корректировок. Так сложилось, что
проблема обеспечения оценочного сообщества качественной аналитической информацией лежит на плечах непосредственных исполнителей – рядовых оценщиков. В регионе пока отсутствуют
общедоступные базы данных недвижимости с возможностью
свободного доступа к их архивам. Риэлторы региона, являющиеся, по сути, единственными носителями первичной рыночной
информации по сделкам и предложениям с объектами недвижимости, в силу специфики своей деятельности не заинтересованы в
подобных системах. В результате оценщики остаются один на
один с проблемой получения необходимых для расчетов рыночных данных и вынуждены самостоятельно заниматься их поиском, обращаясь за помощью к коллегам, риэлторам, компаниям,
ведущим подобную аналитику на систематической основе. При
этом не следует забывать, что ответственность за результаты
оценки лежит именно на оценщике, подготовившем и подписавшем отчет.
Типизация наиболее часто встречающихся ошибок и нарушений в отчетах об оценке, подготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости, представлена ниже.
1. Общие замечания к оформлению отчетов и заданий на
оценку:
- отчет не прошит, не пронумерован, не подписан, отсут-
ствует печать;
- отсутствуют или не заверены в установленном порядке до-
кументы по объекту оценки, предоставленные заказчиком;
132
- ошибки и опечатки по тексту отчета;
- невыполнение общих требований к структуре и содержа-
нию задания на оценку в соответствии с ФСО-1 и ФСО-7;
- некорректно описано предлагаемое использование резуль-
татов оценки (для оспаривания кадастровой стоимости);
- неверно определены имущественные права, учитываемые
при оценке объекта оценки (в рамках процедуры оспаривания кадастровой стоимости всегда оценивается право собственности);
- имущественные права, правообладатель, а также ограничения (обременения) этих прав на объект оценки указаны на дату
составления отчета, а не на дату оценки;
- несоответствие бумажной и электронной версий отчета об
оценке, в том числе проблемы с ЭЦП;
- не актуальны документы по оценщику, подписавшему отчет и (или) по оценочной компании;
- копии документов по объекту оценки и источникам информации приведены в нечитаемом виде;
- невыполнение прочих требований к отчету в соответствии
с ФСО 1-3,7.
2. Замечания к описанию объекта оценки:
- поверхностное описание количественных и качественных
характеристик объекта оценки, не позволяющее полностью раскрыть информацию о нем;
- искажение (в основном занижающее стоимость) фотографий оцениваемого объекта;
Отмеченные выше недостатки составления данного раздела
отчета не позволяют корректно выбрать и применить в дальнейшем соответствующие подходы к оценке и методы оценки, а
также проанализировать полученную рыночную стоимость объекта оценки на соответствие рыночным данным.
3. Замечания к анализу рынка объекта оценки:
- анализ рынка проведен формально, нарушена последова-
тельность его проведения;
- отсутствуют необходимые разделы анализа в соответствии
с п.11 ФСО-7, в том числе: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов;
133
- отсутствуют основные выводы по разделу.
4. Замечания к выбору использованных в расчетах объектов-
аналогов:
- отсутствие описания правила отбора аналогов и основных
ценообразующих факторов (элементов сравнения), п. 22 ФСО-7;
- использование в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов- аналогов (зачастую занижающих стоимость) без соответствующего обоснования;
- несопоставимость аналогов и объекта оценки по основным
ценообразующим факторам: несоответствие разрешенного использования, функционального назначения и местоположения,
существенные различия в площадях, наличии коммуникаций;
- «экспертность» вносимых корректировочных поправок
(или необоснованный отказ от них), отсутствие качественного
обоснования поправок и ссылок на источники информации, позволяющие определить авторство;
- использование аналогов, предлагаемых на рынке после даты оценки;
- вольная трактовка текстов объявлений об аналогах, вплоть
до их умышленного искажения;
- искажение и (или) использование несуществующих ссылок
на источники информации об аналогах в сети интернет, даты их
публикации и пр.
5. Замечания к методологии оценки и согласованию результатов оценки:
- общие нарушения основных положений составления отчета, подходов и методов оценки в соответствии с разделом VII
ФСО-7, а также требований к согласованию результатов оценки в
соответствии с ФСО-1,3,7;
- итоговая величина стоимости объекта оценки не соответствует диапазонам значений цен сопоставимых объектов, приведенным в разделе «анализ рынка»;
- рыночная стоимость объекта капитального строительства
определяется без учета НДС или с учетом стоимости земельного
участка, на котором он расположен;
- не применяется доходный подход к оценке объекта капитального строительства, представляющего собой объект доход-
134
ной недвижимости (коммерческая недвижимость, АЗС и т.п.), а
также застроенных подобными объектами земельных участков;
- не применяется сравнительный подход к оценке объектов с
развитым рынком, на котором имеются предложения о продаже
(аренде) аналогичных объектов;
- применение в расчетах доходным подходом представлен-
ных заказчиком данных по объекту оценки (значения арендных
ставок, операционных расходов и пр.) без соответствующих
обоснований и анализа их соответствия рыночным данным или
же значительно отличающихся от этих данных.
Зачастую проблемы некачественного составления отчетов
об оценке и причин «отрицательной» практики оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объясняются
нерешенностью большинства проблем, стоящих перед оценочной
отраслью. В первую очередь это проблемы отсутствия информационно-аналитического и методического обеспечения оценочной
деятельности в регионе, в том числе и для целей оспаривания кадастровой стоимости.
Для решения указанных проблем сравнительно недавно было создано первое в Центрально-Черноземном регионе профессиональное объединение оценочных компаний и частнопрактикующих оценщиков (ИП) независимо от членства в СРО – Союз
Оценщиков Черноземья. Одной из ключевых задач Союза является информационно-аналитическое и методическое обеспечение
оценщиков и экспертов региона с целью повышения их профессионального уровня и качества оказываемых ими услуг.
В части методического обеспечения процедуры подготовки
отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости
профильным комитетом Союза в настоящее время разрабатывается проект методических указаний по определению рыночной
стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. Методические указания будут носить рекомендательный характер и
должны стать существенной помощью как для оценщиков, юристов и экспертов, задействованных в процедурах оспаривания кадастровой стоимости в регионе, так и для потребителей – заказчиков оценки, членов комиссии Росреестра и судей [101].
135
5.3. Выполнение оценочных мероприятий и их анализ
применительно к землям сельскохозяйственного назначения
Соответствие выполненных оценщиком земельнооценочных мероприятий и действий заданию на оценку проверяют заказчик и эксперты саморегулируемой организации оценщиков. Эксперт, кроме того, проверяет соблюдение оценщиком Методических указаний и стандартов оценки. Эксперт руководствуется ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения»
[47]. В задачу эксперта не входит проверка расчета кадастровой
стоимости каждого земельного участка по его индивидуальным
характеристикам. Поэтому у заказчика массовой ГКО земельных
участков на территории субъекта РФ нет уверенности в объективности оценки конкретных земельных участков и доказательного ее подтверждения. Проверка объективности оценки земельного участка оставлена заказчику - землевладельцу.
Более того, землевладельцу не предоставляется экспертное
заключение саморегулируемой организацией оценщиков. В случае оспаривания кадастровой стоимости земельного участка он
должен сам убедиться в соблюдении оценщиком требований Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [37] и стандартов
оценки [40, 41, 42, 45, 47, 51], т.е. провести собственную экспертизу отчета и расчета кадастровой стоимости своего земельного
участка. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения эта работа связана с выполнением следующих земельнооценочных действий:
1.Составление перечня почвенных разновидностей, т.е. каталога почв на территории субъекта РФ на основе материалов
почвенных обследований. Разновидности почв характеризуются
показателями свойств по которым определяется урожайность
культур. Землевладельцу важно знать, что в Методических указаниях [101] не уточнено, каждая разновидность характеризуется
средними, обобщенными по субъекту РФ величинами показателей свойств или их индивидуальными значениями в границах земельного участка. Каталог почв должен быть документально
оформлен. Во втором случае показатели свойств разновидностей
136
почв должны быть подтверждены копией почвенного очерка хозяйства или ссылкой на него. Если в очерке имеются показатели
свойств части почв или они оценщиком видоизменены, а по
остальным почвам дополнены, то эти изменения и дополнения
должны быть обоснованы.
2. Подбор по каждой почвенной разновидности субъекта РФ
экологически допустимых и экономически целесообразных чередований посевов – севооборотов, характеризующихся набором
сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством
полей, занимаемых каждой культурой и общим количеством полей севооборота. Севообороты подбираются на основе перечня
культур, возможных к выращиванию на данных разновидностях
почв. Подобранные оценщиком перечни культур и схемы севооборотов не могут быть произвольными по его, оценщика, разумению. Правомерность их применения должна быть подтверждена в
отчете об оценке ссылкой на источник информации, документ
свободного доступа или согласована с компетентной организацией или заказчиком оценки.
По обязательно приводимым в отчете севооборотам землевладелец должен иметь возможность составить перечень севооборотов, рекомендованных для кадастровой оценки разновидностей почв его земельного участка. Если оценщик обоснованно
заменил схемы севооборотов структурой посевных площадей, то
должна быть возможность воспроизведения рекомендуемых вариантов структуры посевных площадей на разновидностях почв и
по земельному участку в целом.
3. Расчет в разрезе всех разновидностей почв субъекта РФ
нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава их перечня. В официальных источниках нет методики и технологии расчета урожайности. Поэтому оценщик
вправе сам, под свою ответственность подобрать способ расчета
урожайности из неофициальных источников, публикаций [98].
Для расчета нормативной урожайности, как правило, используются показатели свойств разновидностей почв и величины
агроклиматического потенциала в агроклиматической зоне расположения земельного участка, а также показатели, по которым
охарактеризованы разновидности в каталоге почв субъекта РФ.
Оценщик может также воспользоваться показателями агроклима-
137
тического потенциала по данным неофициального Справочника
агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Если оценщик воспользуется этим зонированием, то он должен, кроме ссылки на него, привести в отчете копии
карты и таблицы агроклиматического зонирования субъекта РФ.
Подмена оценщиком величин агроклиматического потенциала
оценочных зон, т.е. вычисление произвольных показателей урожайности, недопустима. Иллюстрации в Отчете методики и исходных показателей должны позволить землевладельцу рассчитать нормативную урожайность по всем разновидностям почв его
земельного участка. Иное недопустимо, т.к. было бы нарушением
закона «Об оценочной деятельности» [11] и ФСО №3 [40].
4. Обоснование прогнозируемой рыночной цены реализации
продукции каждой сельскохозяйственной культуры из состава
перечня культур и кормовых угодий на дату оценки должно исходить из анализа среднегодовых цен реализации продукции,
сложившихся в субъекте РФ за последние 3–5 лет; учета уровня
нормативной урожайности, т.к. на практике цена реализации,
например, зерна обратно пропорциональна урожайности. Расчетные цены на продукцию должны быть согласованы с сельскохозяйственным или другим ведомством администрации субъекта
РФ и кем-то утверждены. В отчете наглядно размещаются процесс обоснования прогнозируемой цены продукции, включая используемую информацию и документы подтверждения официальной достоверности цен.
5. Определение удельных (руб./га) затрат на возделывание и
уборку каждой сельскохозяйственной культуры. Проектируемые
технологии всегда отражают определенный уровень интенсивности возделывания культуры, обеспечивающий получение проектируемой урожайности, т.е. затраты и урожайность не проектируются независимо друг от друга. При расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур необходимо учитывать
степень интенсивности технологии возделывания культуры.
Технологическая карта на возделывание и уборку продукции культуры должна включать не только перечень элементов
интенсивной технологии по достижению проектируемой урожайности и прямые затраты на их выполнение, но и общепроизводственные, общехозяйственные и прочие затраты. Поэтому техно-
138
логические карты разрабатываются специалистами соответствующей квалификации, научно-производственными учреждениями.
Размещаемые в Отчете технологические карты подлежат официальному согласованию и утверждению. Затраты на возделывание
сельскохозяйственных культур по технологическим картам подлежат также аналитическому сопоставлению с их фактическим
уровнем и превышением нормативной урожайности культур над
ее среднемноголетним уровнем [98].
6. Расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат
(руб./га) на поддержание плодородия почв для каждого севообо-
рота. Здесь землевладельцу важно проследить наличие в отчете:
ссылки на литературный или иной источник методики и технологии расчета затрат; почв, по которым производился расчет, дифференциации этих затрат по качеству почв, особенно по разновидностям почв земельного участка; расчета затрат на 1 га всех
рекомендуемых схем севооборотов по каждой разновидности
почв, в т.ч. в границах земельного участка.
7. Обоснование прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве, и коэффициента капитализации земельной ренты. В отчете должны быть обоснования
этих показателей. Как весьма важные показатели в системе ГКОЗ
величины прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность, и коэффициента капитализации земельной ренты в
субъекте РФ должны быть подтверждены заказчиком оценки.
8. Расчет в разрезе почвенных разновидностей валового дохода, затрат и земельной ренты на единицу площади для каждого
севооборота, кроме того, расчет удельного показателя земельной
ренты по разновидностям почв каждого земельного участка. Несмотря на невероятную громоздкость системы расчетов, они обязательны в отчете. Иной расчет данных показателей был бы несоблюдением задания на оценку, т.е. неправомерным [98]. В этом
случае невозможным стал бы предусмотренный этими документами отбор максимального значения удельного показателя земельной ренты севооборотов по разновидностям почв в составе
земельных участков.
9. Расчет кадастровой стоимости одного гектара каждой
почвенной разновидности и в целом сельскохозяйственных угодий (I группа земель) в составе земельного участка. Арифметика
139
методики расчета этих показателей дана в Методических указаниях [98]. Результативность расчетов, объективность показателей
земельной ренты разновидностей почв и сельскохозяйственных
угодий земельного участка зависят от наличия и объективности
показателей всех предыдущих земельно-оценочных действий. В
отчете должны быть алгоритм расчетов, порядок и способы определения показателей по всей цепочке оценочных действий, позволяющие землевладельцу воспроизвести всю последовательность расчетов и проверить величину кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий его земельного участка.
10. Определение кадастровой стоимости земель других
групп, кроме сельскохозяйственных угодий, видов использования
в составе земельных участков не поддается анализу и проверке.
Кадастровую стоимость остальных пяти групп земель, кроме лесных угодий, Методическими указаниями [98] рекомендуется оценивать по уровню их рыночной стоимости, определяемой по несуществующей методике (в условиях отсутствия рынка несельскохозяйственных угодий и невозможности их оценки доходным
подходом в отрыве от сельскохозяйственных угодий).
Отсутствие в отчете об оценке хотя бы одного значимого из
перечисленных земельно-оценочных действий, нарушение при их
проведении федеральных стандартов оценки, невозможность
воспроизвести и проверить расчет кадастровой стоимости земельного участка дают землевладельцу основание для заявления
о пересмотре кадастровой стоимости его земельного участка.
5.4. Обоснованность применяемых методов и объективность
расчетов кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения
Состав участников экспертизы и оспаривания кадастровой
стоимости земель сельскохозяйственного назначения предопределены целью оспаривания, Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11] и федеральными
стандартами оценки [40, 41, 42, 45, 51, 52]. В расширенном виде
целями экспертизы и оспаривания являются:
– установление объективной кадастровой стоимости – налоговой базы земельного участка;
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]