Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
непригодном для использования состоянии и др; арендатор ухудшает качество земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного
срока платежа не вносит арендную плату.
Основания прекращения аренды ( ст.46 ЗК РФ):
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45
ЗК РФ, по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае
нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в
абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ( порче земель) не допускается
в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях.
4.6. Сервитуты на земельный участок
Действующее законодательство определяет земельный сервитут
как право о
граниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может быть установлен, если не имеется иной возможности обеспечения потребностей заинтересованного. Согласно ранее действовавшей редакции Земельного кодекса РФ сервитуты были разделены на два
вида: публичным и частным. Новой редакцией ст.23 ЗК РФ отменено
понятие «частного» сервитута.
По своей сути земельный сервитут - это вещное право на земельный
участок, он будет существовать до тех пор, пока существует земельный участок, в отношении которого он установлен.Он является правом на чужую
вещь (землю), а не на свою. Обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение участка сервитутом не лишает его владельца права владения, пользования и распоряжения.
При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным
для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим
сервитутом к другому лицу.
Вопросы регу
лирования сервитута изложены в ГК РФ (ст.216, 274,
277), в ЗК РФ (статьи 23, 39.23-39.26) и других нормативно-правовых актах.
Федер
альным законом №171 - ФЗ введена в ЗК РФ новая главу V.3 в
которой определен порядок установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности.
81
Различают сервиту
т и публичный сервитут (ст.274 ГК РФ; ст. 23 ЗК
РФ).
Земельный сервитут устанавливается,
например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих
использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Кроме того, сервитут может потребоваться для других нужд
собственника недвижимого имущества (абз.2 п. 1 ст.274 ГК РФ; п.1 ст.23
ЗК РФ). Важно учитывать, что установление сервитута - это крайняя
мера, которая применяется, только если нужды собственника земельного участка или другой недвижимости нельзя обеспечить другим
способом.
Обычно сервитут устанавливается по соглашению между лицо
бующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка или
м, тре-
других участков. Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.274 ГК РФ; п.9 ст.23
ЗК РФ). Без регистрации сервитут нельзя считать установленным.
Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута
не удалось, у
становить его можно только в судебном порядке (п.3 ст.274
ГК РФ).
Сервитут, установленный на основании судебного решения, также
должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Публичный земельный сервитут, порядок его установления.
Публичные сервиту
тивным правовым актом РФ
ты устанавливаются законом или другим норма-
, субъекта РФ или органа местного самоуправления, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, органа
местного самоуправления или местного населения. Основная причина их
установления - это возможность решать задачи, связанные с обеспечением
государственных или общественных нужд, без постоянного или временного
занятия земельных участков. Публичные сервитуты устанавливаются только
с учетом результатов общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ).
В ст.23 ЗК РФ, перечислены случаи установл
ения публичных сер-
витутов.
Публичный сервитут подлежит обязател
ьной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»(п.9 ст.23 ЗК РФ).
В п.8
ст.23 ЗК РФ отмечается, что лица могут защищать свои права и
законные интересы в судебном порядке, если установлением публичного
сервитута они затронуты.
Собственник земельного участка, обремененного публичным серви-
тутом, может подать исковое заявление в суд общей юрисдикции об уста-
82
новлении соразмерной платы за сервитут и определении порядка выплат в
связи с тем, что установление сервитута привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
Различия между сервитутом и публичным сервитутом.
Основное отличие между сервитутом и публичным сервитутом -
способы их установления и интересы, для которых они устанавливаются.
Например, собственник земельного участка для прокладки линии
электропередачи или газопровода к своему участку может заключить соглашение с собственником соседнего земельного участка, через который
коммуникации будут подведены. В этом случае речь идет о сервитуте.
Если же через район индивидуальной жилой застройки необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, устанавливается
публичный сервитут.
Срочный и
постоянный сервитуты. Срочный сервитут устанавли-
вается на определенный срок, постоянный - без указания срока. Это в равной степени относится к сервитутам и к публичным сервитутам (п.4 ст.
23 ЗК РФ).
Плата за сервитут. Плата за сервитут и публичный сервитут различна.
Так,
собственник земельного участка, обремененного сервитутом,
вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут (п.5 ст.274 ГК РФ; п.6 ст.23 ЗК РФ). Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого
устанавливается сервитут. Также плата за земельный сервитут может быть
определена в судебном решении, на основании которого он установлен.
При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной
власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но
только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (абз.2 п.7
ст.23 ЗК РФ).
Следует отметить, что ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие «соразмерности» и платы не определено. Следовательно,
стороны сделки должны изначально установить размер вознаграждения, причитающегося собственнику, земельного участка, обременяемого сервитутом.
По общему
правилу, если размер вознаграждения не предусмотрен,
величина платы может определяться по правилам п.3 ст.424 ГК РФ.
Прекращение сервитута. В ст.48. ЗК РФ говорится о том, что сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен путем принятия акта об отмене сервитута, в случае отсутствия общественных
нужд, для которых он был установлен.
В отдельных случаях собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требо
вать прекращения сервитута. В ст.276 ГК РФ
83
говорится что прекращение сервитута может быть ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в тех случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в
результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.
4.7. Права и обязанности собственников земельных участков
и лиц, не являющихся собственниками
Примерные перечни прав и обязанностей со
бственников земельных
участков и лиц, не являющихся собственниками, сформированы в ст.40-42
ЗК РФ. Кроме того, названные лица могут осуществлять права и нести обязанности, предусмотренные иным специальным законодательством (лесным, водным, градостроительным и т.д.).
В ст.40 ЗК РФ говорится о
правах собственника земельного участка.
В частности, собственник земельного участка может использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные
полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, водоемы
в соответствии с действующим законодательством РФ. Так же он может
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и
его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;Ему разрешается проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культур - технические и другие мелиоративные
работы,а также строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с
установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев,
если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное)
пользование или пожизненное наследуемое владение, либо безвозмездное
пользование.
В статье 41 Земельного кодекса изложены права на использование
земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, т.е. лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
асно п.1 ст.41 Земельного кодекса лица, не являющихся соб-
Согл
ственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьей 40 Земельного кодекса, за ис-
84
ключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 статьи 41 Земельного кодекса в которой говорится, что в «соответствии с пунктом 1 статьи
23 Земельного кодекса права лиц, использующих земельный участок на
основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих
земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен
публичный сервитут».
В ст.42
ЗК изложены обязанности собственников земельных
участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
В частности, они обязаны использовать земельные участки в соответствии
с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред
окружающей среде в том числе земле как природному объекту. Обязаны
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Должны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и
других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
обязанность своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены
договорами. На них возложена обязанность на своевременные выплаты
платежейза землю, предусмотренные законодательством. Кроме того при
использовании земельных участков они обязаны соблюдать требования
градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и
почв и иное негативное воздействие.
4.8. Реквизиция земельного участка
Реквизиция земельного участка по земельному законодательству (ст.
51 ЗК РФ) - это временное, возмездное (с возмещением причиненных убытков) изъятие земельного участка у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих
чрезвычайный характер. Целью изъятия является защита жизненно важных
интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с перечисленными чрезвычайными обстоятельствами угроз. В случае применения
реквизиции собственнику выдается документ о реквизиции.
В случае нево
зможности возврата реквизированного земельного
участка его собственнику возмещается рыночная стоимость участка, устанавливаемая в соответствии со ст.66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственникреквизируемогоучасткаимеетправоприпрекращениидействияобстоятельств, в связи с кото-
85
рыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного
земельного участка в судебном порядке (п.п. 3,4 ст. 51 ЗК РФ).
В случае наступления стихийных бедствий и других чрезвычайных
обстоятельств, при отсутствии необходимости реквизиции земельного
участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств,
занят с возмещением собственнику участка убытков, причиненных в связи
с временным ограничением его прав. Реквизиция земельного участка или
его временное занятие не является препятствием для заключения сделок по
отчуждению земельного участка. Собственник участка «вправе передать
право собственности другому лицу вместе со всеми установленными
обременениями участка».
В ст.50 ЗК РФ говорится о том, что земельный участок может быть
принудительно и безвозмездно изъят у его собственника(конфискован) в
виде санкции за совершенное преступление, но только по решению суда.
В ст.28
4-286 ГК РФ, ст.39,2, ст.45, 54 ЗК РФ изложен порядок
изъятия земельного участка у собственника в виду его ненадлежащего
использования.
Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным вышеперечисленными статьями ГК РФ, обязаны заблаговременного предупредить собственников участков о допущенных нарушениях земельного законодательства. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии
участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии
участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
4.9. Резервирование земель
Резервирование земель.
Одним из широко распространённых видов
ограничения использования земельных участков на сегодняшний день является резервирование земель. Данное понятие в законодательстве достаточно
новое. Ранее о резервировании только слегка упоминалось в Земельном кодексе РФ, однако 10 мая 2007 года был принят Федеральный закон №69-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». В результате ЗК РФ был дополнен статьей 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для
государственных или муниципальных нужд» и статьей 70.1 «Резервирование
земель для государственных или муниципальных нужд».
86
Исходя из содержания статьи 70.1 ЗК РФ, можно говорить как минимум о двух ситуациях, при которых возможна реализация процедуры резервирования.
Первая: резервирование земель всех форм собственности, в том
числе находящихся у граждан и юридических лиц на правах постоянного
(бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения.
При данных обстоятельствах, резервирование земель имеет смысл только в связи с последующим изъятием земельных участков, что обязывает
нас обратиться к статье 49 ЗК РФ, в которой перечислены исключительные случаи, при которых возможно изъятие земельных участков, связанных с выполнением международных обязательств РФ; строительства,
реконструкции следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного при отсутствии других возможных вариантов размещения строительства, реконструкции этих объектов и др.:
Вторая ситуация связана с резервированием земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и не предоставленных
гражданам и юридическим лицам. В этом случае кроме вышеперечисленных
случаев, возможны и такие случаи, как: размещение объектов инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности; создание особо охраняемых природных территорий; строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов; объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и
соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории; в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.
Постановл
ением Правительства РФ от 22.07.2008г. №561 «О
некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для
государственных или муниципальных нужд» утверждено положение о
резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в
котором определён порядок резервирования.
Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта
Российской Федерации или муниципальных нужд принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Решение о резервировании земель, принятое органами местного самоуправления, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой
информации органов местного самоуправления по месту нахождения резервируемых земельных участков и вступает в силу не ранее его опубликования.
Реализация процедуры резервирования земель влечет за собой установление ряда ограничений прав на землю и ее оборотоспособности.
Так, в отношении земельных участков, находящихся в собственности
граждан или юридических лиц, постоянном (бессрочном) пользовании, по-
87
жизненном наследуемом владении, решением о резервировании могут быть
ограничены следующие права:
– право возведения зданий, строений, сооружений;
– право проведения оросительных, осушительных, культуртехни-
ческих и других мелиоративных работ, строительства прудов и иных
водных объектов.
Объем ограничений указанных прав определяется непосредственно в
решении о резервировании.
Решение вышеуказанных органов о резервировании вносится в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в виде ограничения права собственника объекта недвижимого имущества.
Государственная регистрация ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений
осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной
регистрации недвижимости от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Кроме того, правообладателю необходимо иметь в виду, что цена
улучшения его имущества (возведение, ремонт, посадки), проведенное на
зарезервированной земле, ему компенсироваться не будет.
Действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами: истечение указанного в решении срока резервирования земель;
предоставление в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель; отмена решения о резервировании земель органом государственной власти или органом местного
самоуправления, принявшим решение о резервировании земель; изъятие
в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
решение суда, вступившее в законную силу.
Решение о резервировании земель пр
инимается на основании документации по планировке территории; документов территориального планирования в случаях создания особо охраняемых природных территорий, размещения объектов обороны и безопасности; государственные программы геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального использования недр, утвержденные в установленном порядке (п.3
Постановления Правительства РФ от 22.07.2008г. №561 «О некоторых
вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или
муниципальных нужд»).
Земельный кодекс РФ (ст.70.1.) устанавливает некоторые ограничения
в части резервирования земель. В частности, установлено, что земли для государственных или муниципальных нужд, могут резервироваться на срок не
более чем на три года, а при резервирование земель находящихся в государственной или муниципальных собственности и указанных в заявке органа
88
государ
ственной власти субъекта РФ, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в
соответствии с ФЗ РФ от 22.07.2005 г. №116 «Об особых экономических зонах в РФ», на срок не более чем два года.
Допускается резервирование земель что резервирование земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности и не
предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и
реконструкции морского транспорта, внутреннего водного транспорта (в
том числе объектов единой системы организации воздушного транспорта), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и
реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и
других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.
Прежде всего следует указать, что резервирование земель для публичных нужд представляет собой ограничение прав на землю. Как следует из ст.
56.1. Земельного кодекса РФ, резервирование земель может служить основанием для ограничения прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в части их использования. Вместе
с тем, действующая редакция Земельного кодекса, равно как и другие законы,
не содержит конкретных указаний на ограничение тех или иных вещных прав
собственников и землепользователей.
Земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не подлежат отчуждению в процессе приватизации. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд,
ограничиваются в обороте.
Также следует отметить, что после надлежащего извещения о резервировании земель на собственника такого земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора такого земельного участка переходит риск
отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком
земельном участке или с иным его улучшением. Это означает, что после уве-
домления о резервировании земель в случае последующего изъятия земельного участка собственнику или иному землепользователю не будут
возмещена стоимость возведенных после получения такого уведомления
строений и сооружений или иных сделанных улучшений.
Кроме того, в Земельный кодекс введено важное правило, согласно которому срок аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, а также срок установления публичного
сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не
может превышать срок резервирования таких земель.
89
4.10. Порядок изъятия земельного участка для государственных
и муниципальных нужд
Когда у государства или муниципалитетов возникает необходимость
решения проблем, связанных со строительством крупных инфраструктурных
объектов, земельные участки, находящиеся в собственности граждан и компаний и попадающие в зону размещения таких объектов, могут изыматься у
них из пользования, если иного способа решения задачи нет.
Так происходило, например, в Сочи при строительстве олимпийских
объектов. Так происходит при строительстве крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток.
Немалое число собственников столкнулись с этой проблемой, когда
вблизи их участков или непосредственно на них велось или ведётся строительство газо- и нефтепроводов, водопроводов или линий электропередач,
обеспечивающих населённые пункты или их отдельные районы необходимыми людям электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения и целые области, но и страны.
Нужно сказать, что такие земельные наделы попадают в поле зрения
государственных органов, государственно-правового управления, ведущих
российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей
задолго до начала процедуры изъятия.
Ещё на этапе проектирования будущего объекта исследуется территория, где он будет размещаться, выявляются ситуации, где будут затронуты
права собственности частных землепользователей, чтобы оценить предстоящие финансовые вложения в строительство и время, требуемое не только для
его осуществления, но и решения вопросов компенсаций собственникам за
дальнейшее изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Проведённый общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса
РФ, которая и была проведена, и в кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия.
Федеральным законом от 31 декабря 2014г. №499
-ФЗ «О внесении
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс и другие законодательные акты были внесены изменения, определившие новый порядок изъятия и принудительного отчуждения земельных
участков для государственных и муниципальных нужд. Статьи 279-282 ГК
РФ, были изложены в новой редакции.
Основные положения нового закона, вступившие в силу с 01.04.2015
года:
- Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение - правообладатели
земельных участков.
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]