Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
ституция Российской Федерации 1993 года окончательно закрепляет многообразие форм собственности. Статья 9 Конституции гласит: «Земля и
другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».
Действующее законодательство (ч.2 ст.214 ГК РФ и ч.1 ст. 16 ЗК РФ)
устанавливает, что государственной собственностью являются земли,
не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Таким образом, установлена своего рода
презумпция принадлежности земельных участков государству, если
они не закреплены за указанными субъектами. Следовательно, при от-
сутствии надлежащих доказательств о нахождении того или иного земельного участка в частной или муниципальной собственности автоматически
презюмируется государственная собственность.
Государственная собственность делится на два вида: федеральную
собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъек-
тов Российской Федерации (региональная).
Впервые выделение федеральных земель было проведено Указом
Президента РФ от 16 декабр
я 1993г. №2144 «О федеральных природных
ресурсах».
К землям федеральной собственности были отнесены земли общероссийского значения, которые заняты объектами, находящимися в федеральной собственности, и правовой режим которых устанавливался федеральными законами (земельные участки для обеспечения нужд обороны и
безопасности государства; земельные участки, занятые федеральными
энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики; земельные участки государственных природных заповедников; земельные участки Российской академии наук и т.д).
На сегодняшний день, от имени Российской Федерации право собственности на земли, находящиеся в федеральной собственности, осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции,
установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в
порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента
РФ и Постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени
могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).
Право собственности публичных образований на земельные участки
возникает с момента государственной регистрации данного права в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестре).
Согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью на землю
являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических
лиц или муниципальных образований. Земельный кодекс содержит также
61
перечень земельных участков,
которые ограничены в обороте имогут
находиться в государственной - федеральной или субъектов РФ или муниципальной собственности (п.5 ст.27 ЗК РФ). Исходя из этого можно выделитьтри категории земельных участков, находящихся в государствен-
ной собственности:
- земельные участки, находящиеся только в федеральной собствен-
ности, которые не могут быть отчуждены ни в коем случае;
- земельные участки, которые могут находиться в собственности РФ,
ее субъектов и отчуждаться в рамках указанных субъектов;
- земельные участки, которые могут отчуждаться из государственной
собственности не только муниципальным образованиям, но и в частную
собственность.
В ст.1
7 ЗК РФ также установлены основания возникновения феде-
ральной собственности на землю.
- признание федеральными законами нахождение отдельных земельных участков в федеральной собственности ( например, согласно п.10
ст.1 ФЗ от 31 мая 1996
родные р
есурсы, предоставленные для нужд Вооруженных сил РФ, других
г. №61-ФЗ - ФЗ «Об обороне» земли и другие при-
войск, воинских формирований и органов находятся в федеральной собственности, земельные участки,
занятые органами ФСБ, являются феде-
ральной собственностью);
- право собственности на которые возникло при разграничении госу-
дарственной собственности на землю;
- приобретенные РФ земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (РФ вправе приобретать земельные участки у граждан, юридических лиц, субъектов РФ, муниципальных
образований; может получить их в собственность от граждан в порядке
наследования, выкупить для государственных нужд и др.);
Общий принцип разграничения земель на территории Россий-
ской Федерации таков:
При разграничении государственной собственности на землю к федеральной собственности относят (ст.3.1 ФЗ РФ от 25 октября 2001г.
№137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ»):
«- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;
- земельные участки, предоставленные органам государственной
власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или
некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
- земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении госу-
62
дарственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона
т 27 сентября 2013 года №253-ФЗ «О Российской академии наук, реорга-
о
низации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;
- земельные участки, предоставленные в аренду Государственной
компании «Российские автомобильные дороги» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки
и предусмотренные федеральными законами земли».
К собственности субъектов РФ относятся земли и другие природ-
ные ресурсы, расположенные в пределах административнотерриториальных образований — границ субъектов Российской Федерации
и не состоящие в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, в федеральной собственности.
К собственности субъектов РФ относятся:
«- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружения-
ми, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;
- земельные участки, предоставленные органам государственной
власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям,
государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
- земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,
занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными
насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от
негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации,
собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц
либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве;
- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки
и предусмотренные федеральными законами земли.»
Относительно последних следует о
(ст.ст. 56.2.-56.11 ) ЗК РФ определены условия и порядок изъятия
тметить, что в ст.49 и главе 7
земель-
ных участков для государственных в том числе нужд субъектов РФ.
Кроме того, некоторые федеральные законы содержат специальные
основания приобретения субъектом РФ права собственности на земельные участки.
Так, согласно п.1 ст.
8 Закона об обороте земель при продаже зе-
мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ
63
или в случаях, установленных законом, муниципальное образование имеет
преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за
которую он продается, за исключением случаев продажи с торгов. В результате такой покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения возникает право собственности на него у субъекта РФ.
Субъекты Российской Федерации так же являются субъектами гражданских и соответствующих им земельных отношений как равноправная
сторона, как собственники земли на своих территориях. На них также распространяются нормы и правила о юридических лицах.
От имени субъектов Российской Федерации выступают их органы
власти в пределах своей компетенции. Они осуществляют права владения,
пользования и распоряжения землей (ст.124 – 127 ГК РФ) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями.
Полномочия собственника земли осуществляют региональные органы власти в соответствии с законодательством субъекта РФ.
Главой V ЗК РФ предусматриваются условия и порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов
РФ. Разграничение случаев, при которых тот или иной земельный участок
должен быть передан в собственность того или иного муниципального образования или субъекта РФ, предусматривается в ст. 39.30 ЗК РФ.
Вместе с тем далеко не все земельные участки, находящиеся в федеральной собственности должны быть переданы в муниципальную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации после 1
марта 2015 г.
Перечень земельных участков, не подлежащих такой передаче,
преду
сматривается п.2 ст.39.30 ЗК РФ и обоснован объективными причинами необходимости сохранения федеральной собственности на такие земельные участки для реализации полномочий РФ в различных сферах государственного управления.
Кроме того, со
гласно п.3 ст.3930 ЗК РФ в случае, если в отноше-нии
земельных участков, находящихся в федеральной собственности,
установлены иные основания и (или) иной порядок их передачи в муниципальную собственность или собственность субъектов Российской Федерации, передача земельных участков из федеральной собственности в
муниципальную собственность или собственность субъектов Российской
Федерации осуществляется в порядке,
установленном соответствующим
федеральным законом.
Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ Земельный кодекс
РФ дополнен новой главой V2,
устанавливающий возможность обмена
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также регулирующей условия и порядок такого обмена.
64
3.3. Право муниципальной собственности на землю
Муниципальная собственность на землю является самостоятельной
формой собственности. Впервые право муниципальной собственности на
землю был
о предусмотрено в Законе РФ от 6.07.1991г. №1550-1 «О местном
самоуправлении в РФ». В дальнейшем оно получило широкое распространение, и с каждым годом все большее количество земельных участков закрепляется
в муниципальную собственность. Вместе с тем становление муниципальной собственности в России проходило очень сложно. Еще до принятия
ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности в Омской,
Новосибирской, Саратовской области и других субъектах РФ.
С 1 января 2
009 года вступил в силу ФЗ от 6 октября 2003 года №131-
ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления».
Владение, пользование, распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности относятся к вопросам местного
значения соответствующего муниципального образования, решение которых
осуществляется населением непосредственно и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.
Согласно ст.3.
1 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса РФ» в целях разграничения
государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
«- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных
образований;
- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим
организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные
участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли».
Согласно ст.19 ЗК РФ в муниципал
ьной собственности находятся зе-
мельные участки:
«- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми
в соответствии с ними законами субъектов РФ;
- право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством;
- которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из
федеральной собственности».
65
В ст.49 и главе 7 (ст. 56
.2.-56.11 ) ЗК РФ определены условия и по-
рядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд.
Что касается гражданско-правовых о
снований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникнуть и в порядке ст.225 ГК РФ (Бесхозяйные вещи). Согласно п.3 ст.225 ГК РФ бесхозяйные вещи принимаются на
учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на
недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на
территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки
бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять
муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о
при-
знании права муниципальной собственности на эту вещь.
Таким образом, разграничению государственной собственности на
землю подвержена лишь малая часть всех земельных участков, только занятых вышеназванными объектами.
В отношении всех остальных земельных участков, устанавливаются
правила распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
До 1 марта 2015 г. действовало правило, в соответствии с которым
функции собственников земельных участков, государственная собственность
которых не разграничена, осуществляли органы местного самоуправления, а
именно городские округа и муниципальные районы.
С 1 марта 2015 г. право распоряжаться земельными участками государственная собственность на которые не разграничена предоставлена следующим объектам:
1) Если процедура предоставления земельного участка была начата до
1 марта 2015 г., то и заканчивать ее будут те субъекты, которые начали.
2) От муниципальных районов полномочия по распоряжению земель-
ными участками государственная собственность на которые не разграничена
перейдут городским и сельским поселениям. Но у последних должны будут
утверждены правила землепользования и застройки.
3) Городские округа продолжат распоряжаться землями, находящимися
в не разграниченной государственной собственности и расположенными на
их территории.
Однако, в соответствии с Федер
2014г. №4
85 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
альным законом от 29 декабря
акты РФ по вопросам перераспределения полномочий между органами
местного самоуправления и органами государственной власти субъекта
РФ» субъектам Федерации своими законами дано право перераспределять
органами государственно
по
ряжения не разграниченными землями.
полномочия между органами местного самоуправления и
й власти субъекта РФ, в том числе в части рас-
66
Таким образом, в процессе регулирования вопроса о распоряжении
земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решающая роль отведена органам государственной власти
субъектов РФ.
3.4. Право частной собственности на землю
Право частной собственности служит для удовлетворения интересов
собственников — граждан и юридических лиц. Действующее земельное
законодательство выделяет два вида права частной собственности: право собственности граждан и право собственности юридических лиц.
кроме того, собственность может быть индивидуальной и общей.
Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на сов-
местную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).
Субъектами права частной собственности на землю являются
граждане и юридические лица, в том числе иностранные граждане,
юридические лица и лица без гражданства.
Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
В ЗК РФ имеет место случай о
граничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность, в частности, согласно п.3 ст.15
ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридически е лица не могут обладать на праве собственности земельными
участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (Указ Президента РФ от 09.01.2011
г. №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых
иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические
лица не могут обладать на праве собственности земельными участками") в
соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особых территориях РФ в соответствии с
федеральными законами.
Объектом права частной собственности на землю являются земли,
переданные гр
ажданам из государственных и муниципальных, а также
приобретенные в результате совершения земельных сделок, кроме того согласно п.3 ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и
иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, «которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуальной
определенной вещи».
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
67
При разделе и выделе земельных участков в натуре принципиально
важным является вопрос юридической делимости исходного земельного
участка.
Ранее в ст. 6 ЗК РФ закреплялось понятие делимого земельного
участка. Таковым признавался участок, который мог быть разделен на части, каждая из которых после раздела образовала самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого могло осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. На практике это
означало, что каждый выделяемый земельный участок должен соответствовать предельным минимальным размерам земельных участков той же
категории и с тем же разрешенным использованием.
В ныне действующей р
едакции ст.6 ЗК РФ правило о делимости и
неделимости земельных участков отсутствует. Сейчас понятие неделимого
земельного участка закреплено в п.2 ст.39.20. ЗК РФ, которая называется
«Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены
здание, сооружение».
Согласно данной норме в случае, если здание, сооружение, располо-
женные на земельном участке, раздел которого невозможно осуще-
ствить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении
принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на
таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений,
принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти
лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую
долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора.
Требования к обр
азуемым или измененным земельным участкам
установлены в ст.11.9. ЗК РФ.
Общая собственность на землю - один из видов частной собственности. Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество,
находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им
на праве общей собственности. Следовательно, земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на
праве общей собственности.
Право общей собственности может возникнуть по желанию самих
собственников или по закону.
В силу закона, например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака, а также такое право получали члены реорганизуемых в процессе реформы
совхозов и колхозов.
Собственность на землю может быть совместной и долевой.
68
Земельный участок может находиться в общей собственности с
определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Так, земельный участок супругов, как правило, находится в совместной собственности, а земельный участок сособственников жилого
дома в общей долевой собственности.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.
Объектом права общей собственности на землю является земельная
доля. Земельная доля - это часть общей долевой или совместной соб-
ственности на земельный участок, границы и местоположение которой определяются при ее выделе.
Доли на земельный участок считаются равными, если их размер не
определен в законе и не установлен соглашением всех участников долевой
собственности. Порядокраздела земельного участка, находящегося в совместной собственности, и выдела из него доли, определяется ГК РФ.
Порядок осуществления правомочий долевыми сособственниками.
Владение, пользование земельным участком, находящимся в общей
долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право выдела части земельного участка для осуществления владения и пользования частью, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и
пользующихся имуществом, приходящей на его долю соответствующей
компенсации.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и
распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их
долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. В тоже
время каждый участник собственности обязан соразмерно своей доле
участвовать в уплате платежей по общему земельному участку, а также в
издержках по его содержанию.
Участник долевой собственности вправе продать свою долю с соблюдением при ее отчуждении преимущественного права покупки этой доли
другими сособственниками. Право преимущественной покупки заключается
в том, что участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой постороннему лицу доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме продажи с публичных торгов).
Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу
долю только в том случае, если остальные участники откажутся от покупки
69
или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный
участок в течении месяца.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой
собственности о своем намерении продать долю. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие
отказ остальных участников долевой собственности от покупки и заверенные нотариально или оформленные в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]