Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
- Определены основания, содержание и процедура принятия решений и
заключения соглашений об изъятии.
Уточнено было, что за изымаемый земельный участок
его правообладателю предоставляется возмещение.
Возмещение за изымаемые земельные участки полагается не толь-
ко собственникам, но и правообладателям,
владеющим такими землями
на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (ст.279
ГК РФ, ст.56.8 ЗК РФ).
В размер возмещения включаются рыночная стоимость земельного
участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием; убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору
аренды);упущенная выгода.
Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс
или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное
помещение на основании договора социального найма.
Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки
и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с государственными нуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.
Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций.
Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти
и правообладателем участка, или принудительно.
Изъятие участка на основе соглашения:
Собственнику (по новому - правообладателю) будет предложено в
трехмесячный срок заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену
выкупа будут включены рыночная стоимость земли; стоимость находящейся
на ней недвижимости - дома, надворных построек, гаража и других; убытки и
упущенная выгода а также затраты собственников на переезд и обустройство
на новом месте.
Выкуп земли властями осуществляется по рыночной цене, произведя
по ней свою оценку. Но собственник в случае не согласия вправе, заказать
свою экспертизу и назвать свою цену.
Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение
об изъятии власти обязаны отправить землевладельцу, и на их изучение отводится 3 месяца.
О принятии решения об изъятии земельных участков и недвижимости
на них правообладатели (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и
собственники земельных участков) уведомляются в письменной форме в те-
чение 7 дней со дня принятия таких решений.
91
Само же изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3-х
месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия
правообладателей земельных участков и объектов имущества.
До момента принятия решения власти ведут выявление собственников и выполняют кадастровые работы для оценки планируемых к изъятию площадей и стоимости недвижимости, ведут первичные переговоры с собственниками.
Право изъятия земли закреплено не только за органами власти, но и за
юридическими лицами - в случае одобрения соответствующего ходатайства,
подать которое смогут компании из списка, составленного правительством. К
примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации.
Право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных
нужд, с отнесением на них возможных рисков, у собственника сохранится до
момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.
В случае отказа собственника земельного участка о выкупе земельного участка органы власти применяют процедуру принудительного
изъятия по суду.
В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся
на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и
равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по
рыночной цене.
Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в
связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой
договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8
ст. 56.8 ЗК РФ).
В статье 49 Земельного кодекса РФ изложен перечень оснований для
изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В числе оснований такие как выполнением международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкция объектов федерального
значения, объектов регионального значения или объектов местного значения
при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции
этих объектов, федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения и иных оснований, предусмотренных
федеральным законодательством.
92
=========================================================
Глава 5.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ
УЧАСТКАМИ
=========================================================
5.1. Понятие сделок (договоров) с земельными участками
и общая характеристика правового регулирования таких сделок
Договоры и иные сделки в условиях рыночной экономики являются
одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки.
Согласно ст.153
ГК РФ сделками признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей.
В зависимости от числа сторон выделяют одно-, двух- и многосторонние сделки (договоры). Таким образом, понятие «сделка» более широкое, чем
понятие «договор». Следовательно, к договору как разновидности сделки
применяются общие положения гл. 9 ГК РФ о видах и формах сделок, а также о недействительности сделок. Все эти положения в полной мере относятся
к сделкам с земельными участками, которые по своей сути являются гражданско-правовыми. Вместе с тем земельное законодательство в ряде случаев
устанавливает особые правила совершения этих сделок.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека,
согласно которому регулирование отношений по использованию и
охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством,
если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно п.3
ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других
природных ресурсах. Норма ст.52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных ст.27 ЗК РФ;
Одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу земельных
участков, является возможность, их заключения в порядке проведения тор-
93
гов (конкурсов, аукционов), причем их проведение в ряде случаев в соответствии с законодательством является обязательным.
При совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения земельного
участка или установленного особого режима использования участка
(например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке,
предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.
Например, перевод земель, находящихся в частной собственности, из одной
категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ; а земель иного назначения — органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм
собственности осуществляется путём установления или изменения границ
населенных пунктов в порядке, установленном земельным кодексом и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба
соседним участкам земли, окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).
Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки.
Так, обязательна письменная форма (например, договор куплипродажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание
земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась).
В случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется
государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
5.2. Виды и формы сделок с земельными участками
По числу сторон, как отмечалось выше, выделяют одно-, двух - и
многосторонние сделки (договоры). Чаще всего договоры по поводу земельных участков являются двухсторонними, однако могут заключаться и
многосторонние договоры, например, учредительный договор о создании
хозяйственного товарищества или общества, в соответствии с которым в
94
складочный (уставный) капитал юридического лица, вносятся земельные
участки. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного
назначения, находящимся в общей долевой собственности, распространяются также договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. К односторонним сделкам относятся завещание, принятие наследства, отказ от наследства, доверенность.
Договоры с земельными участками в большинстве случаев являются
консенсуальными, т.е. считаются заключенными, когда между сторонами в
установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако договор дарения земельного участка,
напротив, по общему правилу является реальным и считается заключенным с момента передачи земельного участка одаряемому. Большинство
договоров с земельными участками являются возмездными, однако возможны и безвозмездные сделки – договор дарения, завещание и некоторые
другие.
Сделки с земельными участками всегда совершаются в письменной
форме, причем чаще всего по закону требуется именно простая письменная форма договора. Для договора продажи недвижимости ГК РФ устанавливает специальное правило, что данный договор заключается в письмен-
ной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его не-
действительность.
Нотариальная форма требуется л
ишь для некоторых сделок с земельными участками. В частности, нотариальному удостоверению подлежит договор ренты (ст.584 ГК РФ), завещание (ст.1124 ГК РФ), доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (за исключением случаев, предусмотренных законом) (ст.185 ГК РФ).
Кроме того, в случаях предусмотренных федеральными законами,
сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в
органах Росреестра. К числу таких случаев относятся государственная регистрация:
- договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ);
говоров аренды (субаренды) земельного участка, заключенных
- до
на срок более года (ст.609 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ);
- договор ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
- договор об ипотеке (ст.10 Закона об ипотеке, ст.339 ГК РФ);
- договоров доверительного управления недвижимым имуществом
(ст.1017 ГК РФ).
В ряде случаев законодательство предусматривает государственную
регистрацию не самого договора, а перехода прав на земельный участок (недвижимое имущество) по такому договору. Это например, переход права
95
собственности на недвижимость при ее продаже (ст.551 ГК РФ), передаче недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ).
Согласно ст.131 ГК РФ органы Росреестра обязаны по ходатайству
правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи
документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением
надписи на документе, предоставленном для регистрации (договоре). Указанные органы обязаны предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
5.3. Ограничение сделок с земельными участками
Земельные участки могут быть предметом любого гражданскоправового договора, опосредующего использование имущества или его отчуждение (за исключением случаев, когда это противоречит самой природе
договора).
На сделки с земел
ьными участками в полной мере распространяются
основные начала гражданского законодательства, закрепленные в ст.1 ГК
РФ: признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане и юридические лица
приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на
основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вместе с тем указанные гражданско-правовые принципы (частноправовые начала) в ряде случаев ограничиваются нормами земельного
права в целях обеспечения публичных интересов, исходя их представлений
о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля является недвижимым имуществом, но от
этого она не теряет свойства природного объекта и природного ресурса
(средства производства в сельском и лесном хозяйстве), а потому подлежит особой охране.
К числу основных особенностей сделок с земельными участками
(которые можно рассматривать как ограничение сделок), установленных
земельным законодательством, можно отнести следующие:
- сохранение целевого использования земельных участков;
- совершение сделок с землей с учетом минимальных и максималь-
ных размеров земельных участков;
96
- преимущественное право субъекта РФ либо муниципального обра-
зования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного
назначения при его возмездном отчуждении;
- преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае если число участников общей собственности больше пяти);
- обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка (либо его части) в случаях, установленных ст.5 Закона об обороте земель;
- запрет на продажу иностранным гражданам, лицам без гражданства
и иностранным юридическим лицам земел
ьных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, находящихся на
приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011г. №26 «Об утверждении перечня приграничных
территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и
иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности
земельными участками»;
- обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участ-
ков, в том числе путем продажи их на торгах, и др.
5.4. Договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участку является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец)
обязуется передать другой стороне, (покупателю) земельный участок, в
собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за
него определенную денежную
сумму (цену).
Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ГК РФ, ЗК РФ (ст. 37), а также специальным законодательством. Так, специальные правила предусмотрены для приобретения
и продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки в основном приобретаются в собственность
гражданами для индивидуального жилищного и дачного строительства,
личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями
для использования в целях промышленности, транспорта, связи и иного
специального назначений.
Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен
при соблюдении следующих условий: земельный участок принадлежит
продавцу нам праве собственности; участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте (продавец обязан при заключе-
нии договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у
него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях
97
его использования);объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; покупатель земельного участка имеет право приобретать земельный участок в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т.п.).
К объективно существенным условиям (предусмотренным законодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся
предмет договора и его цена.
При отсутствии в договоре купли-продажи предметадоговора
купли-продажи а это сведения о государственном учетном номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели, данных,
которые бы позволили определенно установить, передаваемый земельный
участок, то договор не считается заключенным. Если земельный участок
обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные также должны быть доведены продавцом до
сведения покупателя.
Если продавец представил заведомо ложную информацию:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его исполь-
зования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем
существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого
земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- а также иную информацию, которая может оказать влияние на
решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования
о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной це-
ны или расторжения договора купли-продажи земельного участка и
возмещения причиненных ему убытков.
При характеристике предмета договора купли-продажи земельного
участка важно отметить, что площадь продаваемого земельного участка
не может быть меньше минимального размера, или больше определенного максимального установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения и разрешенного
использования.
Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается
соглашением сторон. В случае отсутствия цены, договор считается ничтожным. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений,
деятельности которого является определение рыночной стоимости оце-
98
ниваемого имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.
Совр
еменное законодательство ввело такую категорию, как кадаст-
ровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления кадастровой стоимости земельного участка. В случаях определения
рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Постановлением Правительством РФ от 8 апреля 2000 г. №316 «Об утверждении правил проведения государственной оценки земель»были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и
иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка
земель основывается на классификации земель по целевому назначению и
виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем
осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче.
Право собственности на земельный участок у покупателя возникает
на основании договора купли-продажи земельного участка только с мо-
мента государственной регистрации перехода права собственности на
земельный участок.
Согласно ст.44
7 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Аналогичное положение содержится в земельном законодательстве. В первую очередь на
торгах (конкурсах, аукционах) продаются земельные участки из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том
числе земли сельскохозяйственного назначения (ст.39.11.-39.13.ЗК РФ,
ст.10 Закона об обороте земель).
5.5. Иные сделки с земельными участками: договор дарения;
договор ренты; договор ипотеки (залога недвижимости)
Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвоз-
мездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, а одаряемый обязуется принять дар.
99
Обещание безвозмездно передать кому-либо земельный участок
(обещания дарения) признается договором дарения и связывает обещавше-
го, если обещание сделано в надлежащей форме (п.2 ст. 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную
передачу участка.
Договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным,
поскольку юридическое значение может иметь не только факт передачи
земельного участка, но и обещание его подарить в будущем. По общему
правилу консенсуальным является договор, который считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям
договора; для заключения реального договора необходима передача земельного участка, с момента которой он и считается заключенным.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после
смерти дарителя, ничтожен.
Субъектами договора дарения могут выступать собственники земельного участков – граждане и юридические лица. Ограничением субъектного состава договора дарения следует считать норму, сужающую возможность дарения имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение такого имущества допускается по согласию всех
участников совместной деятельности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ. Напротив, земельный участок, полученный одним
из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью.
Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности праве по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст. 246 ГК РФ ), и на такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, поскольку указанное в ст. 250 ГК РФ право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.
Юридические лица выступают в качестве стороны договора дарения
земельного участка ограниченно ( п.1 ст. 576 ГК РФ). Это означает, что не
допускается дарение на сумму свыше трех тысяч рублей между коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ), от имени малолетних и граждан,
признанных недееспособными, их законными представителями, работникам образовательных учреждений, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций лицам
замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ.
Договор дарения земельного участка должен быть заключен в
письменной форме и подлежит государственной регистрации (п.3 ст.
574 ГК РФ). Соответственно, закон предусматривает такую же форму отказа одаряемого от принятия дара. Последствий такого отказа закон не
предусматривает, кроме случаев, когда договор был заключен в письменной форме, а дарителю причинен реальный ущерб отказом принять дар
(п.2 и 3 ст. 573 ГК РФ).
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]