Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
тов землеустройства; выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям; проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и других негативных воздействий».
Документы, полученные в результате проведения землеустройства,
называются землеустроительной документацией.
В ст.19 Закона «
О землеустройстве» перечислены виды землеустроительной документации: «Генеральная схема землеустройства
территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема
землеустройства муниципальных образований, схема использования и
охраны земель; карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных
земель и т.д. ( например, карты (планы) объектов землеустройства документы, отображающие в графической и текстовой формах
местоположение, размер, границы объекта землеустройства и иные характеристики).
Карта (план) объекта землеустройства составляется с использованием
сведений государственного кадастра недвижимости, имеющегося картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а
также по данным измерений, полученных на местности; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки
качества земель, инвентаризации земель; тематические карты
и атласы
состояния и использование земель».
В целях обеспечения организациями и гражданами при про
ведении
землеустройства требований законодательства РФ, а также утвержденных в
установленном порядке технических условий проведения землеустройства и
требований к нему должностными лицами Росреестра в соответствии с Положением о контроле за проведением землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2008г. №1061, осуществляется контроль, в форме плановых и внеплановых проверок а также государственной экспертизы землеустроительной документации.
Сведения о землеустройстве, равно как и сведения государственного
кадастра недвижимости, носят по общему правилу открытый характер,
кроме сведений относящихся к государственной тайне и сведений относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев или арендаторов земельных участков (п.3 ст.69 ЗК РФ).
В нормах ФЗ о землеустройстве особо выделяется внутрихозяйственное землеустройство, которое согласно ст. 18 ФЗ РФ «О землеустройстве»
41
проводится «в целях рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, а также земель, используемых общинами
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и
лицам относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и
Дальнего Востока, для обеспечения их традиционного образа жизни».
Документы и материалы, полученные при выполнении работ по
установлению на местности границ объекта з
емлеустройства, включаются
в землеустроительное дело. Один экземпляр землеустроительного дела
подлежит передаче в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
2.5. Правовое регулирование государственного кадастрового учета и
Государственной регистрации прав
Право
вой основой регулирования государственного кадастрового
учета и государственной регистрации прав является Федеральный закон
РФ от 24.07.2007г. №221 «О кадастровой деятельности» (далее - Закон о
кадастровой деятельности); Федеральный закон от 13 июля 2015г.
№ 218 «О государственной регистрации недвижимости»; другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
До 1 марта 2008 г. одной из функций государственного управления
земельным фондом было ведение государственного земельного кадастра. Несмотря на отмену нормативных актов, регулирующих отношения по ведению
государственного земельного кадастра, созданная десятилетиями информационная база государственного земельного кадастра сегодня является основой формирования государственного кадастра объектов недвижимости в части сведений о земельных участках, зонах и границах земель. Прежде чем
рассмотреть вопрос о государственном кадастре недвижимости, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав следует
остановиться на истории возникновения кадастра и ранее действовавшем законодательстве о государственном земельном кадастре.
Термин «кадастр» был образован от латинского capitastrumреестр, свод сведений. Земельный кадастр составляли еще в ДревнемРиме,
Египте, где он использовался с фискальной целью для обоснования поземельного обложения налогом.
В Западной Европе кадастровую оценку земель впервые произвели
в 18 веке. Также как и в западноевропейских странах, в дореволюционной России, служил для установления денежных сборов (налогов).
Общими чертами всех земельных кадастров являлись учет и регистрация землевладений(землепользовании),природное и экономическое
описание земель и их оценка.
42
В СССР земельный кадастр охватывал только сельскохозяйственные земли. С 1992 г. земельный кадастр РФ ведется в отношении всех земель, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования.
С 1 января 2017 г. существенно изменился процесс регулирова-
ния государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
В соответствии с действующим законодательством РФ в случаях,
предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и
обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется
уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов
проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право,
управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Иными словами, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, и собственники вправе распоряжаться своим
недвижимым имуществом только после его государственной регистрации, при этом объект недвижимого имущества должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе. Государственная регистрация в отношении объекта недвижимого имущества
считается проведенной с момента внесения сведений о таком объекте в
государственный реестр.
01 января 2017 г. нормативными правовыми актами, на основа-
До
нии
которых осуществлялся кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимого имущества, являлись
два федеральных закона – Федеральный закон от 24.07.2007г. №221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» и Федеральный закон от
21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с этими законами кадастровый учет недвижимости
осуществлялся путем внесения сведений об объектах недвижимого имущества в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), а государственная регистрация прав и ограничений (обременений) в отношении
объектов недвижимого имущества осуществлялась путем внесения све-
дений о правах и ограничения (обременениях) в отношении объектов недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
43
Однако с 1 января 2017 г.
вступил в силу Федеральный закон от
13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон «О государственной регистрации недвижимости») за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Ка-
дастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на
нееобъединены в единую систему учета и регистрации. Новым Законом
сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее –
ЕГРН), который объединил сведения, содержащиеся ранее в ГКН и ЕГРП.
В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр
недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений на недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.
Ведется ЕГРН в электронном виде. Исключение составят реестровые
дела. В них на бумажном носителе остались храниться оформленные в
простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления,
а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах.
Ранее ГКН и ЕГРП велись на электронных и бумажных носителях,
причем, последние имели приоритет.
Согласно новому Закону в кадастр недвижимости вносятся сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе.
Учет единого недвижимого комплекса и государственная регистрация права на него проводятся при завершении строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса и в случае если объединение по
заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке.
Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учета и государственной регистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.
Что касается участков недр, то согласно Закону о кадастре недвижимости они в кадастре не учитываются. Новый Закон исключил их и из
перечня объектов недвижимости, права на которые на сегодняшний день
подлежат государственной регистрации.
Обязанность кадастрового учета и регистрации прав возложена на
Росреестр.
Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и
регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы. Ранее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлял Росреестр, а кадастровый учет –
подведомственная ему Федеральная кадастровая палата Росреестра.
Зарегистрировать права на объекты недвижимости будет невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.
44
Согласно новому Закону если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав
будут осуществляться одновременно.
Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной государственной регистрации и наоборот.
Учет и государственная регистрация будут проводиться одновременно при создании объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда
кадастровый учет можно осуществить без одновременной государственной
регистрации прав); образовании объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участ
ка или расположенной на нем недвижимости для
государственных и муниципальных нужд); прекращении существования
объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН; образовании или прекращение существования части объекта, на которую распространены огран
ичения прав и обременения объекта, подлежащие госу-
дарственной регистрации.
Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости,
сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например,
государственная регистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.
В Законе также определены исключительные сит
уации, при которых
кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых
будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на
них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится
учет и государственная регистрация – одновременно или раздельно.
Так, согласно положениям За
кона заявление в отношении созданного
(т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:
– собственник или иной правообладатель зе
мельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, – при одновременном
осуществлении учета и государственной регистрации;
– орган государств
порация «Росатом», выдавшие разрешение на ввод объекта ка
енной власти, местного самоуправления или кор-
питального
строительства в эксплуатацию, – при учете в кадастре без одновременной
государственной регистрации.
Ранее заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости
могло быть подано любым лицом.
Заявление о кадастровом учете или государственной регистрации и
необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить:
– в бумажном виде – лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном
приеме) ил
и по почте (в Росреестр);
45
– в форме электронных документов – через единый портал государ-
ственных услуг или официальный сайт Росреестра.
Новеллой в Законе является то, что при личном обращении (кроме
случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет
зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами,
можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение
Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет п
риведен на сайте Росреестра.
Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает
учредительные документы юридического лица, обратившегося за учетом
объекта и государственной регистрацией прав на него. Организация вправе
подать такие документы по собственной инициативе.
В Законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения. К ним, в частно
сти, относятсянесоответствие
формата заявления и документов, представленных в электронном виде,
установленному формату;наличие в заявлении и документах, которые
представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а
также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их
содержан
ие; отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом уче-
те объекта или государственной регистрации прав.
Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта
недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав сокращен.
При подаче документов в Росреестр он составит:
– 5 рабочих дней – для кадастрового учета;
– 10
рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и
государственной регистрации;
– 7 рабочих дней – для государственной регистрации прав.
Если документы будут представ
ляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
В новом Законе содержится подробный перечень оснований, по ко-
торым кадастровый учет и государственная р
егистрация могут быть приостановлены. По сравнению с действующими основаниями этот список
значительно увеличен (в нем перечислено 51 основание).
Согласно действующему Закону о регистрации причинами приостановления, в частности, являются сомнения государственного регистратора
в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав, в
подлинности документов или достоверности приведенных в них сведений.
Перечисленные в нов
ом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется
только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления
или отказа в кадастровом учете или государственной регистрации прав.
46
Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет
и (или) государственная регистрация прав приостановлены быть не могут.
Если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для приостановления, в проведении кадастрового
учета и государственной регистрации будет отказано.
До 1 января 2017 г.государственная регистрация прав по решению
государственного регистратора могла быть приостановлена
на один месяц,
а по инициативе заявителя на три месяца.
Новый Закон установил более продолжительные сроки приостановления государственной регистрации. Срок приостановления кадастрового
учета не изменился. При этом предусмотрен срок его приостановления в
заявительном порядке. Так, сроки приостановления учета объектов и государственной регистрации составят три месяца – по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления) и шесть месяцев – по
инициативе заявителя. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
Согласно новому Закону кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской
из ЕГРН, а
государственная регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе, выражающей содержание сделки. Удостоверение проведенного учета и государственной регистрации прав свидетельством новым Законом не предусмотрено.
До 1 января 2017 г. государственная регистрация прав удостоверялась в том числе и свидетельством о государственной регистрации права,
которое выдавалось в виде
бумажного документа.
Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься в
том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность
направлять необходимые для учета и государственной регистрации документы в таком порядке установлена для органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов).
В частности, органы
государственной власти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение
об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, отнесении к определенной категории земель или
о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;
Федеральная миграционная служба
РФ – информацию об изменении
сведений о физическом лице (гражданине);
Федеральная налоговая служба РФ – информацию об изменении све-
дений об организациях и индивидуальных предпринимателях;
Суды или уполномоченные органы, наложившие арест, – заверенную
копию такого акта;
47
Нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.
При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.
Ведение кадастра во многом строится на тех принципах, которые
были присущи порядку ведения государственного земельного кадастра; и в
целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров сохраняется прежнее кадастровое деление территории Российской Федерации. Но в
целом можно констатировать существенное изменение подходов законодателя к осуществлению кадастрового учета недвижимости.
Государственный кадастр недвижимости является федеральным
государственным информационным ресурсом.
Для того чтобы земельный участок был зарегистрирован в качестве
объекта недвижимости, он должен быть индивидуализирован для последующей идентификации.
Индивидуализация означает процесс наделения обезличенных ранее
объектов рядом признаков, придающих им индивидуальный характер, позволяющих однозначно выделить данный объект из состава другого недвижимого имущества. Индивидуализация позволяет идентифицировать объект при любых юридических сделках с ним. Идентификация осуществляется на основе почтового адреса, описания характерных признаков объекта, его площади, местоположения, размеров, конфигурации и других индивидуальных показателей. Для земельных участков важнейшими индивидуальными показателями являются данные земельно-кадастрового учета –
территориальные границы и кадастровый номер.
В статье 8 Закона «О государственной регистрации недвижимости»
перечисляются основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости которые вносятся в кадастр недвижимости.
Согласно п.3 ст. 5 Закона «О государственной регистрации недвижимости»в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории РФ на: кадастровые округа; кадастровые районы; кадастро-
вые кварталы.
Приказа
ми Министерства экономического развития от 24 ноября
2015 г. №877«Об утверждении порядка кадастрового деления территории
Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ» и
от 28 декабря 2015 г. №П/675 «О кадастровом делении территории РФ на
кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы»утвержден порядок кадастрового деления территории РФ
и порядок
присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ.
48
Территория Российской Федерации делится на кадастровые округа.
Включает, как правило, территорию субъектов РФ, а также акваторию
внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Каждому кадастровому округу присваиваются уникальный учетный
номер и наименование.
Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы.
Кадастровый район включает территорию административно территориальной единицы субъекта РФ.
Кадастровый район состоит из кадастровых кварталов, обычно
представляющих собой небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и
искусственными объектами территории.
В ст.7 Закона «О го
сударственной регистрации недвижимо-
сти»перечислен состав и правила ведения Единого государственного
реестра недвижимости. Он состоит из реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества; реестра сведений о границах с особыми условиями использования
территорий, территориальных зон и т.д.; реестровых дел; кадастровых
карт и книг учета документов.
Выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих
необходимые для осуществления кадастрового учета недвижимого имущества, и оказание услуг в установленных законом случаях является кадаст-
ровой деятельностью.
Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо – кадастровые инженеры, которые действуют на
основании квалификационного аттестата.
Квалификационный аттестат выдается физическому лицу органом
исполнительной власти субъекта РФ после сдачи экзамена при условии соответствия данного лица требованиям, перечисленным в статье ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Кадастровый инженер вправе осуществлять деятельность самостоя-
тельно в качестве индивидуального предпринимателя или в качестве
работника юридического лица на основании трудового договора с таким
юридическим лицом. Договоры подряда на выполнение кадастровых работ
заключаются таким юридическим лицом. Данные работы вправе выполнять
только кадастровый инженер – работник такого юридического лица.
Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, является межевой план, технический план или
акт обследования (ст.37).
В статьях 22, 23, 24 Закона «О го
сударственной регистрации недвижимости» перечислены требования, предъявляемые к составлению вышеназванных межевого плана, технического плана и акта обследования.
49
2.6. Государственный земельный надзор
В соответствии с п. 1 ст.71 Земельного Кодекса РФ под государ-
ственным земельным надзором понимается «деятельность уполномочен-
ных федеральных органов исполнительной власти, направленная на
предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также
юридическими лицами, их руководителями и иными должностными
лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства РФ, за нарушение которых законодательством РФ предусмотрена административная и иная ответственность,
посредством организации и проведения проверок указанных органов,
юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан,
принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требованием земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности».
Государственный земельный надзор выполняет три основные функ-
ции: предупредительную, которая направлена на предупреждение право-
нарушений в области использования и охраны земель; информационную,
направленную на сбор информации об объектах подлежащих государственному земельному надзору и карательную, направленную на привлечении виновных лиц к юридической ответственности, согласно действующего законодательства.
Порядок о
существления государственного земельного контроля
устанавливает Положение о государственном земельном контроле,
утвержденное Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015г. №1.
В соответствии с п.2 Положения о государственном земельном надзоре
функциями по государственному земельному надзору наделены: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
(Россельхознадзор) и Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) и их территориальные органы.
Росреестр и его территориальные органы, согласно п.3 Нового
Положения о государственном земельном надзоре, «осуществляют земельный надзор за соблюдением:
а) требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, в том
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]