Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
=========================================================
Глава 4.
ИНЫЕ (КРОМЕ СОБСТВЕННОСТИ) ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
=========================================================
4.1. Общая характеристика иных (кроме собственности)
прав на землю
Помимо права собственности на землю владение и пользование зе-
мельными участками может основываться на иных правах (титулах).
Кроме права собственности гр
ажданское (ст. 216 ГК РФ) и земельное
законодательство (ст.22, 23, 24 ЗК РФ) предусматривают такие виды прав
как:
аво пожизненного наследуемого владения земельным участком
- пр
(ст.265 ГК РФ);
-право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
(ст.268 ГК РФ);
- право безвозмездного пользования земельным участком (ст.24 ЗК
РФ);
- сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ);
- аренда земельных участков (ст.22 ЗК РФ).
Иные виды права на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения требуется волеизъявление собственника участка.
Иные виды прав на земельные участки считаются ограниченными
правами. Их ограниченность в том, что объем прав обладателей таких прав
уже по сравнению с объемом прав собственников земельных участков.
Ограничивается, пр
ежде всего, правомочие распоряжения, тогда как
при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землепользователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами (ст.40-41 ЗК РФ).
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащее ему права владения и пользования на условиях и в
пределах, установленных законом или договором с собственником (ст.
264 ГК РФ).
Все предусмотренные российским законодательством иные права на
землю (права лиц, не являющихся собственниками земельных участков) в
зависимости от их гражданско-правовой природы подразделяются на вещные и обязательственные.
К вещным правам относятся право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения и сервитуты.
К обязательственным правам относятся право аренды; безвозмездного пользования земельным участком.
Кроме перечисленных выделяется право общего пользования земельными участками. В соответствии со ст. 262 ГК РФ граждане имеют
71
право свободно, без разрешений находиться на не закрытых для общего
доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом они вправе использовать имеющиеся
на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и
иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
нкте 2 ст.262 ГК РФ говорится, что любое лицо может пройти
В пу
через земельный участок, если он не огорожен, либо если его собственник
иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения
не допускается.
4.2. Право пожизненного наследуемого владения
земельным участком
Институт право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, появилось впервые в 90-х годах, в тот период, когда государство
еще боялось передавать гражданам в собственность земельные участки.
Суть права пожизненного владения такова, что его обладатель-гражданин
по сути наделен всеми правами собственника земельного участка, ограни-
чено лишь право распоряжения им. Нормативным актом, которым было
впервые закреплено это вещное право, были «Основы законодательства
о земле». Титул пожизненного наследуемого владения был предусмотрен в
Законе РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную
собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного
строительства».
С принятием ЗК РФ от 25.10.2001 г. утратил силу вышеназванный
Закон РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и
на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».
В пункте 1 ст.21 ЗК РФ содержался прямой запрет на приобретение права
пожизненного владения земельным участком.
В действующем ЗК РФ пожизненное наследуемое владение сох
ранено только в переходных положениях земельного законодательства и упоминается лишь в законе о введении в действие ЗК РФ, который также претерпел заметные изменения (ст. 21 ЗК РФ утратила силу на основании Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ).Земельное законодательство
указывает на граждан, которые приобрели указанное вещное право до 2001
г., называя их землевладельцы. В ЗК закреплены их права, обязанности и
ответственность за нарушение требований земельного законодательства.
Основы правового статуса землевладельцев закреплены также в главе 17
Гражданского кодекса РФ. Там же ограничивается их право на распоряже-
72
ние земельным участком, но сохраняется правомочие по передаче данного
вещного права по наследству в случае смерти землевладельца.
Согласно статье 267 ГК РФ «Распоряжение земельным участком,
находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за
исключением случая перехода права на земельный участок по наследству»,
т.е. он не может продать, подарить, обменять на иное имущество (т.е.
любые сделки не вправе), так как указанное право запрещено законом,
вместе с тем, может оформить в собственность.
В соответствии с ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», граждане, которые получили земельные участки до 2001 г. имеют право бесплатно и
в любой срок переоформить их на право собственности.
Итак, после введения в действие ЗК РФ основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являлись принятие
гражданином наследства, когда в наследственную массу входит земельный
участок, принадлежащий наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, либо Договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здание, строение, сооружение,
расположенное на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости.
Таким образом, право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие
Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Право
пожизненного наследуемого владения земельным участком,
согласно ст.45 ЗК РФ, прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего
им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.
При опр
еделенных условиях (ст.45 ЗК РФ) право пожизненного
наследуемого владения земельным участком может быть прекращено
принудительно.
4.3. Право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком
Право постоянного (бессрочного) пользования до принятия нового ЗК
РФ называлось правом бессрочного (постоянного) пользования и означало
бесплатное право пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Данное право предоставлялось
как гражданам, так и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа. Лица, владеющие и пользующиеся
земельными участками на данном праве (землепользователи), были вправе
передавать земельные участки в аренду, временное пользование, вносить
73
право постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.
инятием ЗК РФ 2001 г. (ст.20 ЗК РФ) земельные участки на пра-
С пр
ве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным
предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом землепользователи не
вправе были распоряжаться
этими земельными участками.
Федерал
ьным законом №171 - ФЗ введена в ЗК РФ ст.39.9 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование».
Согласно ст.39.9 ЗК РФ земельные участки, нахо
дящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование:
- органам государственной власти и органам местного самоуправ-
ления;
- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, ка-
зенным, автономным); казенным предприятиям;
- центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших
исполнение своих обязанностей».
Указанным субъектам-землепользователям земельные участки
предоставляются на этом праве на основании решения собственника. Суть
этого права такова, что участок продолжает оставаться в государственной
собственности, а лицо, которому такое право предоставлено, может владеть и пользоваться таким участком весь период своего существования.
До 2001 г., то есть до момента принятия Земельного кодекса РФ, на
этом вещном праве земельные участки предоставлялись также гражданам
и юридическим лицам.
Граждане и юридические лица, за исключением указанных в пункте
2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации обязаны были
переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные
участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию с пра-
вилами, у
становленными Земельным кодексом Российской Федерации.
С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях был дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками на право аренды земельных участков
или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
Эти же правила р
аспространяются и на индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
74
Право по
стоянного (бессрочного) владения земельным участком, согласно ст. 45 ЗК РФ, прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.
Согласно п.
2 ст.45 ЗК РФ «Право постоянного (бессрочного) владе-
ния земельным участком прекращаются принудительно:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований
законодательства РФ, а именно при:
использовании земельного участка не по целевому назначению или
если его использование приводит к существенному снижению плодородия
земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных
мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние,
пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не
установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого не мог
быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или
ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муни-
ципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ;
Прекращение права постоянного (бессрочного) владения земельным
участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 ст.45 ЗК РФ,
осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54
ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами».
4.4. Право безвозмездного пользованияземельным участком
Суть этого права заключается в том, что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а лицо - обладатель этого права (землепользователь) в определенной договором срок может владеть и пользоваться земельным участком бесплатно.
В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, для передачи в пользование земельного участка на праве безвозмездного срочного
75
пользования необходимо заключение договора. Существенными условиями
такого договора будут выступать предмет договора и срок его заключения.
По договору безвозмездного пользования земельным участком одна
сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в
безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать
природоохранное, природоресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном
для дальнейшего его целевого использования.
Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в
случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.
Отличительной чертой данного договора является безвозмездный
характер землепользования.
По сравнению с утратившими силу положениями земельного законодательства, где право безвозмездного срочного пользо
вания земельным
участком регулировалось достаточно скудно, в новой редакции Земельного
кодекса данный институт получил свое развитие. Право безвозмездного
срочного пользования регулируется ст.24 ЗК РФ, а также помимо нее, Федеральным законом №171 - ФЗ введена в текст ЗК РФ статья 39.10.
«Предоставление земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование».
В ст. 39.10 ЗК РФ исчерпывающим образом определяется круг лиц, которым земельный участок из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, может быть предоставлен на этом праве.
Ими, в частности, являются:
- те же субъекты, которым земельный участок может быть предо-
ставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- работники отдельных отраслей народного хозяйства, которым зе-
мельные участки предоставляются в виде служебных наделов;
- религиозные организации, на этом праве земельный участок им
предоставляется на срок до 10 лет;
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйствам его деятельности в
муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, на
срок не более чем шесть лет;
- граждане в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках
на срок не более чем пять лет;
76
- некоммерческие организации, созданные гражданами, для ведения
огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
- некоммерческие организации, созданные гражданами, в целях жи-
лищного строительства на срок, установленный законом;
- лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера,
Сибири и Дальнего Востока РФ, на срок не более чем десять лет;
- другие субъекты.
В безвозмездное пользование могут предоставляться также зе
мельные участки из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том
числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и
национальных парков, гражданам в виде служебного надела.
В ст. 24 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки (независимо от
формы со
бственности) могут предоставляться в безвозмездное пользование в
виде служебного надела. Хотя п.2 указанной статьи регулирует вопросы
предоставления служебных наделов без указания формы собственности на
земельные участки, исходя из содержания данного пункта, а также принимая
во внимание основные принципы гражданского законодательства (прежде
всего свободу договора), представляется, что положения указанной нормы
подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.2 статьи 24 ЗК РФ категории работников организаций
отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их
предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.
Указанные вопросы на федеральном уровне у
регулированы только постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 года № 369 «О
служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота» (Свод законов
РСФСР. 1988. Т.4. С.112). Указанным постановлением установлены дифференцированные размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и
сенокоса) на семью для работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения.
Следует отметить, что согласно ст.24 ЗК РФ служебные наделы предо-
ставляются работникам таких о
рганизаций на время установления трудовых
отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Согласно ст.47 ЗК РФ право на служебный надел прекращается в силу прекращения
работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был
предоставлен, за исключением следующих случаев.
77
Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости
или пенсию по инвалидности (п.3 ст. 47 ЗК РФ).
Кроме того, право на служебный надел сохраняется за одним из
членов семьи (п.4 ст. 47 ЗК РФ):
«1) работника, призванного на действительную срочную военную
службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, принятого на обучение, на весь срок получения обра-
зования;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обя-
занностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия».
Прекращение права на служебный надел оформляется решением
организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
Работник, прекративший трудовые отношения с организацией,
предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в
течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком, согласно статьи 47 ЗК РФ по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен и по основаниям, указанным в
пунктах 1 и 2 статьи 45 ЗК РФ.
4.5. Аренда земельных участков
Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется
нормами гражданского и земельного законодательства.
В З
аконе 171-ФЗ предусмотрено, что предоставление земельных
участков в аренду осуществляется: на Аукционе (ст.39.11. - 39.13. ЗК
РФ); Без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ)для размещения объектов электро-,тепло-,
газа-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов и в иных случаях по решению Президента РФ;для размещения объектов социально-
культурного назначения, реализации
масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов критериям, установленных постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 г. №1603; для размещения объектов государственного и муниципального значения; под здания, сооружения - правообладателями зданий, сооружений; при бюджетной стройке.
Договор аренды земельного участка (далее ЗУ) – гражданско-
правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель)
78
обязуется предоставить другой стороне (арендатору) ЗУ за плату во временное владение и пользование.
Порядок заключения договоров аренды ЗУ регулируется ГК РФ,
который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды ЗУ урегулированы ст.
22, 398 ЗК РФ.
По договору аренды может быть передан ЗУ если он не изъят из
оборота.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В
качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы РФ и ее субъекты, органы местного самоуправления.
Договор аренды ЗУ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
Законодатель требует четкого определения предмета в договоре
аренды (существенные усло
вия): кадастровый номер; местоположение,
адрес; площадь; категория земли; ограничение в использовании (разрешенное условие); обременение третьими лицами; описание границ ЗУ; кадастровый паспорт; описание поворотных точек границ ЗУ.
Размер арендной платы (п.12 ст.22 ЗК РФ) также является суще-
ственным условием договора аренды ЗУ.
Срок дого
вора аренды, согласно ст.610 ГК РФ определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и
минимальные сроки.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государствен-
ной или муниципальной собственности, будет иметь некоторые особен-
ности(ст.39.9 ЗК РФ).
Так, например, если земля предоставляется в аренду для проведения
работ, связанных с пользованием недрами, в договоре обязательно должно
быть условие, обязывающее арендатора проводить работы по рекульти-
вации земель.
Договор аренды земли, находящейся в границах береговой полосы
водного объекта общего пользования, может быть заключен только при
условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и
береговой полосе.
Кроме того, определены особенности договоров аренды земельных
участков, предоставленных для комплексного освоения территории и для
ведения дачного хозяйства. В первом случае арендатор должен будет заключит
ь также договор о комплексном освоении территории, а во втором –
обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ.
Этой же статьей (39.8 ЗК РФ) будут установлены и сроки, на которые
могут быть заключены договоры аренды земли.
79
Особенности договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности и сроки их заключения изложены в статье 39.8. ЗК РФ.
Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101 «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» устанавливаются особенности предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного
пользования.
Так, согласно ст. 9 Закона в аренду могут быть переданы прошедшие
государственный кадастровый учет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки находящиеся в долевой собственности. Договор заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных
ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор, заключенный на срок, превышающий, установленный настоящим ФЗ
предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в
силу закона), считается заключенным на срок, равный предыдущему сроку.
По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако
есть исключения, если договор аренды заключен на срок менее одного года,
то государственной регистрации не подлежит.
Основаниями прекращения договора являются соглашение сторон; истечение срока договора; судебное решение о расторжении договора; требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Процедура расторжения договора различна для срочного договора
аренды и договора аренды с неопределенным сроком.
Если срок договора не определен, то предупредив другую сторону за
три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок),
можно договор расторгнуть.
Досрочное расторжение договора аренды осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Основания до
срочного расторжения договора аренды земельного
участка установлены в ст.619, 620 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ, а также могут быть
предусмотрены договором.
Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжение
договора, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользования имуществом; земельный
участок в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, окажется в
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]