Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (общая часть). Учебное пособие
.pdf
Предмет договора дарения земельного участка должен быть конкретизирован. Это означает, что в договоре должен быть указан его кадастровый номер, категория земель, площадь земельного участка, его целевое
назначение и разрешенное использование, а также приложен кадастровый
паспорт земельного участка.
Согласно ст.575 ГК РФ договор дарения в отношениях между коммерческими организациями не допускается.
Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме
(ст.583 ГК РФ).
Договор ренты, если под выплату ренты отчуждается земельный
участок, подлежит нотариальному удостоверению, и государственной
регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть
передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за
плату или бесплатно. В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже, во втором - правила о договоре дарения, если иное не установлено ГК РФ и не
противоречит существу договора ренты.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания
с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие
ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в
собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им
третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с
иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании
и одежде, уход за получателем ренты; может быть также предусмотрена
оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть
определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
Статья 604 ГК РФ предусматривает, что плательщик ренты вправе
отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
101
Договор ипотеки (зало
га) земельных участков. Ипотека земельных участков регулируется ФЗ от 16.07.1998г, №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя
в его владении и пользовании. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на
основании федерального закона не исключены из оборота или не огра-
ничены в обороте. При этом предметом залога могут быть земельные
участки права, на которые зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, за исключением земельных участков которые меньше минимально-
го размера, установленного нормативными актами субъекта РФ и муниципального образования.
Если иное не предусмотрено договором, земельный участок, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями (статья 135 ГК РФ) как единое целое. Неделимый земельный участок не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения земельного участка, являющегося предметом ипотеки. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при
наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в
письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его
оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его
наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого
предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в
силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит
залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
В пункте 1 статьи 62.1 Закона указаны случаи когда ипотека иных
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
102
Согласно ст.62.1 закона предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и
земел
ьные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и
передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность
на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными
полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.
Особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются
здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. При ипотеке
земельного участка право залога распространяется также на находящиеся
или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение
к другим лицам определяются правилами главы VI Закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право
на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима
для использования таких здания или сооружения в соответствии с их
назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка
определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в
случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия
залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.
При о
тчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо
может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются
условиями, предусмотренными ч.3 п.1 ст. ст.64 Закона. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного
назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным
участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве соб-
103
ственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка
допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним
объектов недвижимости.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные
участки и их реализации. Согласно ст. 68 Закона на земельный участок,
приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо,
которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах,
аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в
случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в
установленном этим законодательством порядке.
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по
конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением
установленных федеральным законом ограничений в отношении круга
лиц, которые могут приобретать такие участки.
Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный
участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной
и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование
действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об
ипотеке не предусмотрена иная дата.
Если ипотека устано
влена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому
лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его
реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности,
которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона).
5.6. Наследование земельных участков и правна земельные участки
Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего
(наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.
Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не
изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день
открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные
права и обязанности.
104
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ.
На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного
наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный
(почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если
иное не установлено законом.
В соо
тветствии с ФЗ от 23.11.2007 г. №268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» была изменена редакция ст. 3 ФЗ от 25.10.2001
г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно указанным изменениям граждане, к которым перешли
в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на
здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных наследодателю до введения в действие ЗК РФ для
ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного
(бессрочного) пользования, и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности
на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответ-
ствии с федеральным законом такие земельные участки не могут
предоставляться в частную собственность. Указанное правило также
действует в отношении земельных участков в правоустанавливающих или
правоудостоверяющих документах, на которые не указано право, на котором участок был предоставлен наследодателю или из текста этих документов невозможно определить вид этого права.
Местом открытия наследства является последнее место житель-
ства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства насле-
додателя, обладавшего имуществом на территории РФ, неизвестно или
находится за ее пределами, местом открытия наследства в РФ признается
место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества. Ценность
имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых
в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и
105
родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица,
существующие на день открытия наследства, РФ, субъекты РФ, муниципальные о
бразования, иностранные государства и международные органи-
зации, а к наследованию по закону - РФ в соответствии со ст.1151 ГК РФ.
В соответствии со ст.
1182 ГК РФ раздел земельного участка, при-
надлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется
с учетом минимального размера земельного участка, установленного для
участков соответствующего целевого назначения.
При невозможности раздела земельного участка в указанном порядке, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в
порядке, установленном статьей 1170 ГК РФ. Согласно данной статьи несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве, на
получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или
1169 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из
состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе
выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между
всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них
преимущественного права, возможно, после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного
права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
106
======================================================
Глава 6.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ГРАЖДАНАМИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
ИЗГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХЗЕМЕЛЬ
=======================================================
6.1. Общие условия предоставления земельных участков
1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирова-
С
ния и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового
порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №171-ФЗ). Эти
нововведения являются частью проводимой сейчас масштабной земельной
реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность.
Закон №171-ФЗ разрабатывался и принимался с целью усо
вершенствования процедуры предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. До этого момента порядок предоставления земельных участков не был должным образом урегулирован в законодательстве. Например, ранее в распоряжение физического или юридического лица мог попасть только земельный участок, который обладал всеми необходимыми характеристиками: границами, кадастровым номером. Кроме того,
такое было возможно только при наличии у земельного участка правообладателя. Также зачастую на практике вызывала большие сложности передача несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности. Теперь эти и многие другие моменты в процедуре
предоставления земли претерпели изменения.
Кроме того, следует отметить, что законодатель ввел в ЗК РФ поня-
тие «земельный участок». Согласно п.3 ст.
6 ЗК РФ земельный участок как
объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на
землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть
земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее
в качестве индивидуально определенной вещи.
Изменились условия предоставления земельных участков. Нововведения устанавливают новый основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление
земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не
наоборот, как было до внесения изменений.
Теперь образование земельных участков из земель или участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проекта
107
межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; проектной документации о местоположении, границах,
площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; утвержденной схемы расположения земельного участка или
земельных участков на кадастровом плане территории.
При отсутствии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Вместе с тем законом предусмотрены случаи, ко
гда возможно формирование земельного участка исключительно при наличии проекта межевания. В п.2 ст.113 ЗК РФ перечислены эти случаи.
Таким образом, масштабные вопросы освоения земельных участков
требуют наличия проекта межевания, в остальных же случаях можно обойтись схемой расположения земельного участка.
В подготовке схемы земельного участка, помимо исполнительных
органов государственной власти или органов местного самоуправления,
могут участвовать граждане и юридические лица. Срок действия решения
об утверждении схемы составляет два года. При этом, если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения участка, пересекаются с границами участка или участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения участка и до истечения срока
действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.
Упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
1 марта 2015 г. установлен закрытый перечень документов — осно-
С
ваний перехода права на земельный участок, принадлежащий государству
или муниципалитету. В соответствии с п.1 ст.39.1 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются:
«- решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
- договор купли-продажи в случае предоставления земельного участ-
ка в собственность за плату;
- договор аренды в случае предоставления земельного участка в
аренду;
- договор безвозмездного пользования в случае предоставления зе-
мельного участка в безвозмездное пользование».
108
При это
м продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного
использования которых является строительство зданий, сооружений, не
допускается. Исключения из данного правила предусмотрены в п.2 ст. 39.1
и п.2 ст.39.3 ЗК РФ (в частности, к исключениям относятся земельные
участки, образованные в результате раздела участка, предоставленные
некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного
освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства
и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой
организации).
Следует также отметить, что новые правила не предусматривают получение земли без торгов по процедуре предварительного согласования
места размещения объекта, а основными формами предоставления публичных земель для строительства являются аренда и аукцион.
В соо
тветствии с п.14 ст.39.8 ЗК РФ в договоре аренды земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время, не могут устанавливаться требования к выполнению
каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные
расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, что означает
прямой запрет на включение в текст договора каких-либо «социальных» или
«инвестиционных» условий, имевших место в прежней практике.
Земельный кодекс в р
едакции Закона №171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный
земельный участок:
- в собственность за плату
- в собственность беспл
(ст.39.3 ЗК РФ);
атно (ст.39.5 ЗК РФ). Бесплатно в собственность может быть предоставлен земельный участок лицу, с которым заключен договор о развитии территории; религиозным организациям; некоммерческим организациям, созданным гражданами для ведения садоводства, огородничества; гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование; гражданам имеющим трех и более детей; гражданам и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
- в аренду (на торгах и без пр
оведения торгов, ст.39.6.ЗК РФ).
Земельные участки могут передаваться в безвозмездное (временное)
пользование. В ст. 39.10 ЗК РФ приведен подробный перечень каким органам государственной власти, юридическим и физическим лицам предоставляются на данном праве земельные участки и на какой срок.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам мест-
109
ного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям
(бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам
исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Каждый способ приобретения земельного участка имеет свои особенности. Земельный кодекс РФ в новой редакции определил особенности
приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а
также за плату и бесплатно.
В статьях 39.11—39.13 ЗК РФ регламентируется порядок приобретения земельного участка на торгах путем проведения аукциона.
В ст.39.19 ЗК РФ) перечислены случаи предоставления земел
ьного
участка гражданам бесплатно. Как например, гражданам, имеющим трех и
более детей, отдельным категориям граждан (Героям Социалистического
Труда, Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации и т.д.).
В ст.39.20 ЗК РФ) р
егламентировано право предоставления земельного участка находящимися под зданиями и сооружениями. Собственники
зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках имеют
исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.
Без проведения торгов могут быть предоставлены земельные участки: юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ; юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения,
реализации масштабных инвестиционных проектов; юридическим лицам в
соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ
для размещения объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для
обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного
значения; гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его
деятельности; в других случаях.
6.2. Норм
ы предоставления земельных участков
Законодательством РФ предусмотрены две разновидности установле-
ния норм предоставления земельных участков:
а) заранее и конкретно указанные в законе (федеральном, субъекта
Федерации), нормативном правовом акте органа местного самоуправления;
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]