Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и организация выполнения кадастровых работ для целей кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Учебное пособие
.pdf
в графической, цифровой, фотографической (в том числе аэрокосмической)
и иных формах.
Кадастровые работы занимают особое место среди различных видов
инженерно-геодезических изысканий, т.к. обеспечивают формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, а также реализацию платного землепользования.
Для целей ведения Единого государственного реестра недвижимости
выполняется
огромное количество кадастровых работ, значительное число
таких работ выполняется на территориях населенных пунктов. К ним можно
отнести следующие виды работ:
создание и сгущение опорных межевых сетей;
топографическая съемка и обновление топографических планов;
установление границ населенного пункта;
структуризация территории;
территориальное зонирование земель населенного пункта по ви-
использования земель;
дам
комплексные кадастровые работы для уточнения границ объектов
недвижимости, учтенных ранее и учета земель общего пользования;
раздел, выдел, объединение и перераспределение, земельных
участков;
установление границ земельных участков, в том числе при разграниче-
нии государственной собственности на землю (многоквартирные дома, парки,
скверы, дороги, земли под водными объектами
и лесными участками и др.);
установление границ ограничений (обременений) земельных
участков и многое другое.
4.1. Особенности земель населенных пунктов как территорий,
содержащих объекты кадастрового учета
Земли населенных пунктов это одна из семи категорий земель, предусмотренных Земельным кодексом РФ 2001г. Несмотря на то, что данная категория занимает наименьшую по
сравнению с иными категориями земель
площадь, она является самой густонаселенной - на ней проживает подавляющее большинство населения России. Особенностью данной категории земель является то, что она представляет собой ценность, прежде всего, в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может
быть использована для создания на ней различных по назначению объектов
недвижимости и иных объектов, необходимых для комфортного проживания населения. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционностроительные процессы и осуществление различных форм градостроительной деятельности. Именно на этих землях выполняется наибольшее количество кадастровых работ.
Земли населенных пунктов используются в самых разнообразных це-
лях, которые определяют особенности их правового
режима:
51
для застройки и размещения жилых, социально-культурных, про-
мышленных, транспортных и иных объектов;
на землях населенных пунктов могут находиться особо охраняе-
мые территории;
земли населенных пунктов могут использоваться для ведения сель-
ского хозяйства;
на землях населенных пунктов осуществляется градостроительное
зонирование, в результате которого определяются виды разрешенного ис
-
пользования земельных участков и объектов капитального строительства,
т.е. все земли, которые включены в границы населенного пункта, подразделяются на соответствующие территориальные зоны;
земли населенных пунктов используются для развития населенных
пунктов;
земли населенных пунктов должны использоваться на основе ге-
неральных планов поселений и городских округов, чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения и развитие инфраструктуры
населенных пунктов.
Территориальное планирование использования земель данной катего-
рии — отличительная черта их правового режима.
Федеральным законом от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на
территории России выделяются следующие типы поселений:
сельское поселение - один или несколько объединенных общей
терри-
торией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых
местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и
(или) через выборные и иные органы местного самоуправления;
городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через
вы-
борные и иные органы местного самоуправления;
муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой
местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно
и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые
могут осуществлять отдельные
государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации;
городской округ - городское поселение, которое не входит в состав му-
ниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения
и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять
отдельные государственные полномочия, передаваемые органам
52
местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации;
внутригородская территория города федерального значения - часть
территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через
выборные и иные органы местного самоуправления;
муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория
го-
рода федерального значения [7].
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации зем-
лями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов [2].
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли
населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать
границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Границы городских, сельских населенных пунктов утверждаются или изменяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа
поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных
в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных
пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных
территориях).
Утверждение изменения границ городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального
Собрания Российской Федерации.
Включение земельных участков в границы населенных пунктов не
влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2)
общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
,
53
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов и т. д. Следует отметить, что границы зон с особыми
условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных
зон.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент
для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей
ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-
делового, производственного, рекреационного и иных видов ис-
пользования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу
правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над
и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий и сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми
собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки
жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового
и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных
видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно
-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены
для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены
для застройки объектами железнодорожного, авто-
мобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта,
54
связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения
согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими
садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха
граждан и туризма [2].
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо
охраняемых территорий, в
которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными
статьями 94 -100 Земельного кодекса. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и
культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями
, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в
соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами
землепользования и застройки.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами,
бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут
включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации [2].
Несмотря на то, что земли населенных пунктов занимают около 1,2%
площади РФ, тем не менее, на этих территориях собирается не менее 2/3
всех земельных платежей. Поэтому учету земельных участков и других объектов недвижимости на территориях населенных пунктов уделяется особое
внимание
.
Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ в статью 6 земельного кодекса введен п. 3, который дал новую трактовку понятию земельного
участка. В соответствии с этим пунктом: земельный участок как объект
права собственности и иных предусмотренных земельным кодексом прав
на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть
земной поверхности и имеет
характеристики, позволяющие определить ее
в качестве индивидуально определенной вещи.
Земельный участок в границе города имеет определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение. Он должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с понятием эффективности
55
использования городских земель. Органы местного самоуправления вправе
принять экономические и административные меры при нарушении этого
требования.
Город представляет собой сложную природно-техногенную систему.
Как населенный пункт он характеризуется значительной численностью
населения, основную часть которого составляют рабочие, служащие и
члены их семей, занятые несельскохозяйственным производством. Таким
образом, главная характеристика города заключается в
роде занятий, про-
живающих в нем людей.
Земельным фондом города является суммарная площадь земель в пределах границ города. Городская среда характеризуется пространством, рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами. Она отделена границей от прочих категорий земель и является базисом для проживания, труда и отдыха населения, а также
для размещения и функционирования производственных предприятий, организаций и учреждений. Городские
земли обладают правовым режимом, отличным от режима других категорий
земель.
При регистрации и учете объектов недвижимости на территориях
населенных пунктов предъявляются более жесткие требования к полноте,
точности, достоверности и актуальности информации, что требует развития
и использования целого ряда научных дисциплин
: земельного права, городского землеустройства, мониторинга городских земель, экономики недвижимости, градостроительства и планировки населенных мест, управления
городскими территориями и т. д.
Это связано, прежде всего, с тем, что в городах земля является пространственно-территориальным базисом для размещения всего городского
строительства. Ввиду ограниченности территории освоения в городах существует
дефицит площади под перспективное развитие населенного пункта,
кроме того, городские земли характеризуются тесной взаимосвязью разных
объектов природно-техногенного комплекса. Каждый населенный пункт
имеет свои особенности пространственно-исторического развития, в них
наблюдается органическое соединение селитебной и промышленной застройки, высокая концентрация наземных и подземных инженерных коммуникаций, и технологических сооружений, наличие многофункциональных
зданий, в том числе исторического значения. Интенсивная застройка приводит к развитию негативных процессов в используемом слое земли (эрозионных, оползневых, подтопление территорий, поднятие горизонта грунтовых
вод, заболачивание).
Поэтому для эффективного управления землями населенных пунктов
необходима детальная и полная информация по всему земельно-имущественному комплексу, находящемуся на их территории,
а значит необходимо создание и ведение муниципальных геоинформационных систем, имеющих доступ к глобальной информационной системе Единого государственного реестра недвижимости. Особенности и трудности, связанные с
56
созданием и ведением подобных систем, обусловлены тем, что информация,
включаемая в эти системы, должна отражать, а точнее сказать, моделировать характеристики всех объектов недвижимости на территории населенного пункта на текущий день с высокой точностью и достоверностью. Такая
система поможет органам власти эффективно использовать земельно-имущественный комплекс населенного пункта и
позволит увеличить доходы
населенного пункта от вовлечения объектов, находящихся на его территории в коммерческую эксплуатацию.
В населенных пунктах некоторые земли, в соответствии с их функциональным назначением, нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким землям относятся
земли общего пользования, водного фонда, а также
земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. Земли общего пользования
могут передаваться в краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под временные постройки).
Особенностью городов является и тот факт, что земельный участок в
условиях города можно рассматривать как трехмерное понятие. Например,
мост или эстакада, под ними — автостоянка
, под автостоянкой — метро. В
плане это одно землепользование, фактически — несколько, т.е. в городских
условиях можно выделить три уровня землепользования: надземный, наземный и подземный.
Таким образом, для города принципиально важно, что земельные
участки могут перекрываться, поскольку они могут быть расположены на
разных физических уровнях.
Например, границы земель водного фонда
определяются проектными
линиями и проходят на расстоянии 15 - 100 метров от среднего летнего
уровня водоема. Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом - земли водного фонда. В основании
моста, как правило, располагаются гаражи, мастерские, склады.
В городах часто можно встретить многоярусные мосты над водными
объектами и эстакады. В
этом случае режим разрешенного пользования
каждого яруса устанавливается отдельно и земли (участки моста, земли под
ним и пространство внутри него) закрепляются за различными организациями. Кроме того, под землей и над землей могут находиться линии метрополитена, пешеходные переходы, инженерные коммуникации и т.д.
(рис.4.1).
Земля в городах, как правило
, дорогая, поэтому при учете объектов
недвижимости в населенных пунктах предъявляются повышенные требования к планово-картографическому материалу в отношении масштаба, точности, детальности, полноты отображения кадастровых данных. При
оформлении прав на землю следует знать с высокой точностью границы различных охранных и заповедных зон, подземные коммуникации, красные линии и
другую градорегулирующую информацию.
57
Рис. 4.1. Пример перекрытия земельных участков
Кроме этого, при ведении Единого государственного реестра недвижимости повышаются требования к состоянию топографо-геодезической
изученности населенных пунктов, к состоянию информации о подземных
сооружениях, к состоянию общегородских справочников, классификаторов
и системы адресации объектов недвижимости, к существующим методикам
оценки недвижимости, к научно-методическому обоснованию размеров
арендных платежей, ставок земельного налога и
т.д.
Город — это динамически развивающаяся система, поэтому особенно
важно отслеживание всех изменений отдельных видов информации на его территории, особенно информации о земле и объектах недвижимости тесно с ней
связанных, т.к. эта информация является основой налогообложения, информационным обеспечением рынка недвижимости, основой геоинформационных систем для управления недвижимостью
и развитием территорий.
ВОПРОСЫ К ТЕМЕ
1. Назовите основные цели создания ЕГРН.
2. Назовите основные виды кадастровых работ, выполняемых на тер-
риториях населенных пунктов для целей ведения ЕГРН.
3. Для каких целей используются земли населенных пунктов?
4. Какие типы поселений выделяются в соответствии с законом «Об
общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Фе-
дерации»?
58
5. Какие территориальные зоны формируются на землях населенных
пунктов?
6. Дайте определение понятию «земельный участок»
7. Какие территории с учетом преимущественного функционального
использования земель можно выделить на территории города?
8. Назовите особенности понятия земельного участка на территории
города.
4.2. Геодезическая основа Единого государственного реестра
недвижимости
В соответствии со статьей 6 закона «О
государственной регистрации
недвижимости» установлены картографическая и геодезическая основы при
ведении ЕГРН.
Геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости являются государственные геодезические сети, а также геодезические
сети специального назначения, создаваемые в соответствии с законодательством о геодезии и картографии (опорные межевые сети).
Картографической основой Единого государственного реестра недвижимости является единая электронная
картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа
регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в
соответствии с законодательством о геодезии и картографии.
Для ведения Единого государственного реестра
недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой
государственной системе координат. Кроме того, в установленных органом
нормативно-правового регулирования случаях используется единая государственная система координат.
Местные системы координат в отношении кадастровых округов уста-
навливаются федеральным органом исполнительной власти
, уполномоченным Правительством РФ на ведение ЕГРН – органом регистрации прав.
Правила установления местных систем координат утверждены постановлением Правительства РФ от 3 марта 2007 г. №139 [11].
Изменилось и законодательство о геодезии и картографии. Новый закон о геодезии, картографии и пространственных данных №431-ФЗ, принятый в декабре 2015 года установил в частности,
что для обеспечения геодезических и картографических работ на территории России создаются государственные геодезическая, нивелирная и гравиметрическая сети (рис.4.2.).
Государственная геодезическая сеть создается и используется в целях
установления государственных систем координат, их распространения на
территорию Российской Федерации и обеспечения возможности создания
59
геодезических сетей специального назначения. В составе государственной геодезической сети могут использоваться дифференциальные геодезические станции.
Виды государственных сетей
Нивелирная сеть Геодезическая сеть
Рис. 4.2. Виды государственных сетей для обеспечения геодезических
и картографических работ на территории России
Гравиметрическая
сеть
Государственная нивелирная сеть создается и используется в целях
распространения государственной системы высот на территорию Российской Федерации.
Государственная гравиметрическая сеть создается и используется в
целях распространения государственной гравиметрической системы на территорию Российской Федерации.
Структура перечисленных сетей и требования к их созданию, включая
требования к пунктам, устанавливаются федеральным органом исполнительной
власти, осущест
вляющим функции по выработке государственной политики и
нормативно-правовому регулированию в сфере геодезии и картографии.
Правообладатели объектов недвижимости, на которых размещены
пункты этих сетей, обязаны обеспечивать их сохранность и уведомлять
уполномоченный орган обо всех случаях их повреждения или уничтожения.
Кроме того, они должны предоставлять возможность подъезда (подхода) к
ним для геодезических и картографических ра
бот, а также при проведении
ремонта и восстановления пунктов [12].
Распоряжением Правительства РФ от 03.11.2016 г. №2347-р с 1 января
2017 г. утверждены нормы плотности размещения на территории Российской Федерации геодезических пунктов государственной геодезической
сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети (табл.4.1).
Таблица 4.1
Плотность пунктов государственных сетей
Вид пунктов Среднее значение плотности
размещения пунктов на терри-
Пункты государственной геодезической сети, в том числе:
пункты фундаментальной астрономо-геодезической сети
60
не менее 1 пункта на 330 тыс.
кв. км при общем количестве не
менее 50
тории РФ
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]