Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и организация выполнения кадастровых работ для целей кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Учебное пособие
.pdf
ГЛАВА 3. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ
Кадастровые работы занимают особое место в регулировании земельных и имущественных отношений, так как по их результатам создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, используемая для принятия и реализации решений органов государственного
и муниципального управления недвижимым имуществом различных форм
собственности, осуществления государственного контроля за использованием земель и различных
сделок с недвижимостью, ведения мониторинга
земель. Поэтому производству кадастровых работ особое внимание уделяют
органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.
Роль кадастровых работ трудно переоценить. В существующих условиях рыночной экономики и все возрастающей потребности в учете земельных участков и их рациональном использовании, а также
регулировании
государством земельных отношений необходимость выполнения кадастровых работ очевидна.
Практически все земельные участки, в отношении которых проводятся комплексные инженерно-геодезические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания, предназначаются для строительства, размещения и обустройства различных объектов экономики страны. Причем, данные работы производятся
на условно обозначенной территории
, следовательно, возникает необходимость формирования границ земельных участков под строительство объектов недвижимости. Формирование границ таких земельных участков осуществляется на основе проектных материалов и норм отводов. Сформированные земельные участки должны быть поставлены на государственный
кадастровый учет (ГКУ). Завершающим этапом в отношении земельных
участков является государственная регистрация прав. Поэтому
весь комплекс работ, по предоставлению земельного участка для строительства и
эксплуатации был бы нецелесообразен без выполнения кадастровых работ,
как составляющего звена общей цепи работ по учету строящихся объектов
недвижимости.
Говоря о кадастре недвижимости, как составной части Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), можно сказать, что
кадастровые работы относятся к
работам по сбору и воспроизведению сведений об объектах недвижимости в документальном виде. Эти сведения
необходимы для кадастрового учета объектов недвижимости, с дальнейшей
государственной регистрацией прав на них. Кроме того, кадастровые работы необходимы для установления границ объектов землеустройства. Таким образом, кадастровые работы необходимы для описания объекта недвижимости
в качестве объекта права, формирования административных и кадастровых единиц, формирования границ территориальных и экономических зон, создания картографической и геодезической основы ЕГРН и др.
31
Сами по себе кадастровые работы являются промежуточным этапом для достижения конкретных целей в решении поставленных задач.
Исходя из этого, можно сказать, что кадастровые работы - это сово-
купность различных мероприятий и действий, направленных на получение
сведений об объектах кадастра и реализацию всех их информационных преобразований [10].
Кадастровые работы входят в состав
работ по инженерным изыска-
ниям. Основными направлениями инженерных изысканий являются: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания.
Все эти работы в настоящее время широко используются в разных
сферах экономики и являются источниками информации при комплексном
изучении территорий с целью принятия управленческих решений по прогнозированию
их развития. В качестве примера можно привести широкое
использование всех видов изыскательских работ в нефтегазодобывающей
отрасли, в сфере транспорта нефти и газа, в области строительства зданий и
сооружений, а также в целях ведения Единого государственного реестра
объектов недвижимости (ЕГРН).
Кадастровые работы — это специальный вид геодезических работ, основ-
ной целью которых является
наполнение федеральной информационной системы ЕГРН актуальной и достоверной информацией об учтенных объектах недвижимости. При этом учет объектов недвижимости невозможен без создания
планово-высотных съемочных геодезических сетей, без создания и обновления
топографических планов (карт) территорий, без работ по установлению границ
объектов землеустройства и других видов геодезических работ.
К основным
видам кадастровых работ в отношении объектов недви-
жимости, подлежащих учету в ЕГРН относятся:
постановка на кадастровый учет вновь образованного объекта не-
движимости;
уточнение границ существующего объекта недвижимости;
раздел, выдел и объединение земельных участков;
постановка на кадастровый учет части земельного участка (напри-
мер, сервитута);
перераспределение
земельных участков;
образование и постановка на кадастровый учет земельных участ-
ков из земель, находящихся в государственной собственности, при разграничении земель;
образование и постановка на кадастровый учет машино-мест в зда-
ниях и сооружениях;
постановка на кадастровый учет предприятий, как имущественных
комплексов;
постановка на кадастровый учет
единых недвижимых комплексов и др.
32
Все перечисленные виды кадастровых работ включают в себя:
подготовительные работы, в содержание которых входит озна-
комление с имеющейся документацией на объект работ, согласование сроков и условий проведения работ, извещение смежных землепользователей о
проведении собрания по согласованию прохождения границы формируемого земельного участка и др.;
полевые работы, в
содержание которых входит проведение геоде-
зической съемки границ земельных участков и других объектов недвижимости способных повлиять на прохождение его границы. Установление границ
частей земельных участков (сервитут). Составление и подписание акта согласования границ и др.;
камеральные работы, которые заключаются в обработке материа-
лов съемки, составлении межевых или технических
планов объектов недвижимости, уравниванию сетей сгущения, формированию картографической
основы и др.
С внедрением в 2008 году информационной системы по ведению государственного кадастра недвижимости кадастровые работы выполнялись
кадастровыми инженерами, в основном, в отношении земельных участков.
С первого января 2013 года количество объектов, для которых стали выполняться кадастровые работы только кадастровыми
инженерами, увеличилось
многократно, т.к. помимо установления границ земельных участков эти работы по закону «О кадастре недвижимости» стали выполняться в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, которые тесно связаны с земельными участками. Увеличение объема кадастровых работ привлекло в эту сферу большое количество непрофессионалов. В
результате на должности кадастровых инженеров трудились
учителя, врачи, преподаватели вузов, не имеющие профессиональной подготовки не только в геодезии, но и в правовых вопросах учета объектов недвижимости.
3.1. Роль и место кадастровых работ при формировании ЕГРН
При современном развитии общества экономические методы управле-
ния землепользованием и иной недвижимостью невозможны без
системы
полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости с ними связанных, без информации о характеристиках
этих объектов недвижимости, без информации по экономической оценке земель и другой недвижимости для целей налогообложения, без информации
о правах на объекты кадастрового учета, в том числе, для государственной
защиты
прав собственности на них. Как правило, такая информация формируется в рамках государственных информационных систем в процессе выполнения различных кадастровых работ. В России такая информация содержится в федеральной информационной системе – ЕГРН.
33
Кадастровые работы многоаспектны по содержанию, методам получения и обработки данных; их проведение связано с выполнением натурных
геодезических измерений и натурных обследований различной точности и
состава; они ориентированы на многоцелевое использование; организация
и управление ими существенно отличаются от геодезических, картографических работ. Производство кадастровых работ должно удовлетворять требованиям достоверности, полноты
, наглядности и точности полученных ре-
зультатов.
Многоаспектность содержания кадастровых работ обусловливает их
видовые различия. Среди различных видов кадастровых работ особое место
занимают кадастровые работы, обеспечивающие единое информационное
описание земельной (недвижимой) собственности, включая земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости. Поэтому в результате выполнения кадастровых работ различного
содержания каждый земельный участок и объект недвижимости должны быть определены на местности, задокументированы, учтены и зарегистрированы. Такие работы
весьма трудоемки и поэтому для выполнения их используются новейшие
программные средства обработки геодезической информации, автоматизированные кадастровые системы, обеспечивающие сбор, обработку натурных измерений, описание, учет и регистрацию земельных участков в
едином
технологическом цикле, а также современное геодезическое оборудование.
В настоящее время наиболее изученным видом кадастровых работ являются кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных
форм собственности на объекты недвижимости и земельные участки для реализации платного землепользования. Кроме этого, для целей ведения Единого государственного реестра недвижимости необходимо выполнение работ
по формированию топографических карт и планов территорий, а также
работы по установлению границ объектов землеустройства. Исходя из
этого, можно определить следующий перечень наиболее востребованных
кадастровых работ для целей ведения ЕГРН:
создание и сгущение геодезических сетей;
геодезические работы по созданию топографических карт и планов
территорий;
уточнение, обновление и корректировка
структуризация территорий и корректировка границ кадастровых
единиц;
установление границ объектов землеустройства;
выполнение комплексных кадастровых работ (инвентаризация земель);
формирование и установление границ земельных участков;
установление границ существующих объектов недвижимости;
установление границ территориальных зон в населенных пунктах
по видам использования земель;
кадастровых карт и планов;
34
установление границ особо охраняемых природных территорий;
установление границ зон ограничений (обременений);
установление границ лесничеств, лесопарков, границ водных объ-
ектов, границ охотничьих угодий;
разграничение государственной собственности на землю и др.
Кроме того, к кадастровым работам относятся работы, включающие
изготовление карт (планов) объектов землеустройства и установление их
границ.
законе от 18.06.2001г. №78-ФЗ «О землеустройстве» определен пе-
В
речень объектов землеустройства. К ним относятся:
территории населенных пунктов;
территории муниципальных образований;
территории субъектов Российской Федерации;
территориальные зоны и их части;
зоны с особыми условиями использования территорий.
Причем, землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:
изменения границ объектов землеустройства;
выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных
водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;
проведения мероприятий по восстановлению и консервации зе-
мель, рекультивации нарушенных
земель, защите земель от эрозии, селей,
подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и
химическими веществами, заражения и других негативных воздействий [5].
Землеустройство проводится на основании решений федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов
Российской Федерации и органов местного самоуправления, договоров о
проведении
землеустройства, а также на основании судебных решений.
В соответствии с законом «О землеустройстве» итогом проведения кадастровых работ в отношении объектов землеустройства является карта
(план) объекта землеустройства, представляющая собой документ, отображающий в графическом виде и текстовом виде местоположение, размер и
границы объекта землеустройства и иные его характеристики. Форма карты
(плана) объекта землеустройства и требования к ее составлению устанавливаются Правительством Российской Федерации [5].
При проведении кадастровых работ необходима топографо-геодезическая основа для отображения таких элементов местности как: контуры
рек, озёр, лесов, садов, построек, линейных сооружений и др., а также топографические планы, содержащие существующую застройку населённых
35
пунктов, места размещения подземных и надземных коммуникаций, рельеф
местности и многое другое.
Потребность в проведении кадастровых работ постоянно возрастает.
Трудно перечислить все области практического применения результатов
этих работ. В настоящее время без выполнения таких работ не могут обойтись ни проектно-изыскательские организации, ни строители инженерных
сооружений, ни городские строители, ни
транспортники, ни землеустроители. Особенно эти работы востребованы при ведении единого государственного реестра недвижимости, как государственной информационной
системы учета объектов недвижимости.
Таким образом, кадастровые работы предназначены для получения
точных, достоверных и актуальных материалов и данных (в текстовой, цифровой, графической и иной формах) о рельефе местности, существующей
жилой застройке,
существующих на ней сооружениях (наземных, подземных и надземных), других элементах местности, необходимых для обеспечения рационального хозяйственного использования территорий, эффективной эксплуатации объектов недвижимости. Кроме того, кадастровые работы необходимы: для обоснования проектов развития территорий; для
строительства новых объектов; для расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих. Их результаты используются
при создании и ведении государственных кадастров (водный, лесной, недвижимости), необходимых для рационального и эффективного управления территориями и объектами недвижимости с ними связанными, а также проведения
гражданско-правовых операций с недвижимостью в рамках законодательства Российской Федерации.
3.2. Договор подряда на выполнение кадастровых работ
Для выполнения кадастровых работ кадастровый
инженер (индивиду-
альный предприниматель или работник юридического лица) заключает с заказчиком работ договор подряда, по которому обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему
документы, подготовленные в результате выполнения таких работ с учетом
требований действующего законодательства. Заказчик кадастровых работ
обязуется принять подготовленные документы
и оплатить выполненные кадастровые работы. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ
определятся заказчиком этих работ. Договор подряда на выполнение кадастровых работ может содержать условие об обязанности кадастрового инженера представлять документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13.08.2015 г
. №218-ФЗ «О государственной регистра-
ции недвижимости».
Стоит отметить, что кадастровые работы могут быть бюджетные и не
бюджетные (договорные работы). Работы, выполняемые по договорам, заключенным с юридическими лицами и гражданами, являются не бюджетными (договорными) работами. Договорные работы выполняются на основе
36
заключенного между заказчиком и исполнителем работ договора подряда в
соответствии с законом о кадастровой деятельности.
Работы, выполняемые по договорам, заключенным с органами власти,
являются бюджетными работами. Финансирование кадастровых работ для
государственных и муниципальных нужд производится за счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов (бюджетные работы). Заказчиками бюджетных работ могут
выступать федеральные регио-
нальные и муниципальные органы власти.
Бюджетные кадастровые работы выполняются на основе контракта
или договора подряда. Главное отличие договора подряда от контракта заключается в способах разрыва отношений. Договор подряда может быть
разорван любой из сторон, а контракт – только заказчиком работ.
Контракт в обязательном порядке используется, когда речь
заходит о
государственном или муниципальном заказе: государственный контракт,
муниципальный контракт. Бюджетные кадастровые работы, выполняемые в
соответствии с государственными контрактами, обычно относятся к работам с длительным циклом исполнения.
Исполнитель бюджетных работ, выполняемых на основе контракта
или договора подряда, определяется через торги в форме аукционов и конкурсов в соответствии с федеральным
законом от 05.04.2013 г.№44-ФЗ «О
контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд». Закон устанавливает необходимость формирования, утверждения и ведения планов закупок (на 3 года) и
планов-графиков (на финансовый год), обоснования закупок, с учетом установленных норм и моделей централизации.
При подготовке
плана-графика осуществления закупок заказчик обязан обосновать начальные (максимальные) цены контрактов, цены контрактов с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), используя
методы и источники информации, указанные в статье 22 закона №44-ФЗ.
При этом приоритет закреплен за методом сопоставимых рыночных цен
(анализа рынка). Подготовленная для торгов конкурсная документация содержит, в
том числе, техническое задание, на основе которого выполняются
кадастровые работы.
В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления
о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости,
об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта
недвижимости, а также внесение сведений об объектах землеустройства. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком таких работ. Работы выполняются по
договору подряда, который является публичным документом, заключенным
между заказчиком и исполнителем работ.
37
Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком.
Типовые договоры подряда на выполнение кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значе
-
ние критериев могут устанавливаться уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В настоящее время нет утвержденных нормативных документов для расчета смет на выполнение кадастровых работ, учитывающих новые технологии
и оборудование, используемое при выполнении геодезических работ. Поэтому
коммерческие предприятия и организации при расчете смет руководствуются
«Сборником цен и
общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготов-
ление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель», утвержденным Приказом Роскомзема от
28.12.1995 №70, а также Приказами Минэкономразвития России об установлении коэффициента-дефлятора на текущий год.
Государственные унитарные предприятия и организации при расчете
смет на выполнение кадастровых работ, для
целей ведения единого государственного реестра недвижимости, руководствуются приказом Минэкономразвития от 18.01.2012г. №14 «Об утверждении методики определения
платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана». Этим
приказом
утверждена методика определения размера платы для проведения кадастро-
вых работ, выполняемых федеральными государственными унитарными
предприятиями и организациями с учетом нового оборудования, применяемого в этой сфере.
3.3. Документы, являющиеся результатом выполнения кадастровых
работ для целей ведения ЕГРН
В результате выполнения кадастровых работ исполнитель таких работ
передает заказчику документы, содержащие необходимые
для осуществле-
ния кадастрового учета сведения.
В случае проведения кадастровых работ по установлению границ объектов землеустройства исполнитель передает заказчику Технический отчет
по выполненным работам и карту (план) объекта землеустройства.
При проведении комплексных кадастровых работ, исполнитель передает заказчику карту-план территории, содержащую необходимые для внесения в ЕГРН сведения
обо всех объектах учета, которые расположены в
границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.
Для целей кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости кадастровый инженер (индивидуальный предприниматель или
38
юридическое лицо) готовит документы, содержащие необходимые для осуществления кадастрового учета сведения:
1) межев
ой план (при выполнении кадастровых работ, в результате
которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган
кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или
земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);
2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в
орган кадастрового учета заявления о постановк
е на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его
изменений или учете его части);
3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате
которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган
кадастрового учета заявления о сн
ятии с учета здания, сооружения, поме-
щения или объекта незавершенного строительства).
3.3.1. Межевой план
В соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости, предусматривается, что форма и состав сведений межевого плана, а
также требования к его подготовке устанавливаются органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений. В связи с эти
м
приказом Министерства экономического развития от 20.11.2015 г. № 921
утверждены форма и состав сведений межевого плана, а также требования
к его подготовке.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на
основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из
единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участк
е. В межевом плане воспроизведены сведения, внесенные в
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения
об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или
частях земельного участка, либо новые сведения необходимые для внесения
в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном
участке или земельных участ
ках.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей (табл. 3.1),
которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит
от вида кадастровых работ [23].
Таблица 3.1
Содержимое разделов межевого плана
Текстовая часть Графическая часть
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
1) схема геодезических построений;
39
Окончание таблицы 3.1
4) сведения об образуемых земельных участках;
5) сведения об измененных земельных участках;
6) сведения об уточняемых земельных участках;
7) сведения о частях земельного участка;
8) сведения об обеспечении доступа к образуемым или
измененным земельным участкам;
9) заключение кадастрового инженера;
10) акт согласования местоположения границ земельного участка
2) схема расположения земельных участков;
3) чертеж земельных участков и их частей;
4) абрисы узловых точек
границ земельных участков
Обязательному включению в состав межевого плана независимо от
вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого
плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:
1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
сведен
3)
ия о выполненных измерениях и расчетах
;
4) схема расположения земельных участков;
5) Чертеж.
Межевой план подготавливается в форме электронного документа в виде
XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной
подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план, и оформляется
в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.
При изменении нормативных правовых актов, устанавливающих
форму и требования к подготовке межевого плана, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии изменяет XML-схемы,
при этом обеспечивает возможность публичного доступа к текущей актуальной версии и предыдущим (утратившим актуальность) версиям на официальном сайте.
Средства усиленной квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера должны быть сертифицированы в соответствии с законодательством Российской Федераци
и и совместимы со средствами квалифицированной электронной подписи, применяемыми Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами [23].
Разделы, относящиеся к графической части межевого плана, Акт согласования, а также документы, подготовленные на бумажном носителе,
оформляются в форме электронных образов бумажных документов в виде
файлов в формате PDF, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего межевой план.
Межевой план подготавливается также в форме документа на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда. Межевой план,
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]