Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и организация выполнения кадастровых работ для целей кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Учебное пособие
.pdf
Местоположение границ единиц кадастрового деления может быть
уточнено на основании документов, представленных для осуществления
государственного кадастрового учета земельных участков
Для учета линейных объектов большой протяженности с 1 января
2017 года приказом №877 утверждены особенности кадастрового деления.
В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости,
расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается
кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.
В кадастровом округе "Общероссийский" создается один кадастровый
район с учетным номером "0:0" и наименованием "Условный", в котором,
соответственно, один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы указанных кадастрового района и кадастрового квартала совпадают с
границами кадастрового округа "Общероссийский".
В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости,
расположенным на территории двух и более кадастровых районов соответствующего кадастрового округа, в каждом кадастровом округе создается
один кадастровый район с порядковым номером "0" и наименованием
"Условный", в котором, соответственно, один кадастровый квартал с порядковым номером "0", границы которых совпадают
с границами соответству-
ющего кадастрового округа.
В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости,
расположенным на территории двух и более кадастровых кварталов соответствующего кадастрового района, в каждом кадастровом районе создается
один кадастровый квартал с порядковым номером "0", границы которого
совпадают с границами соответствующего кадастрового района.
Изменение описания местоположения границ между субъектами
Российской Федерации, границ муниципальных образований и населенных
пунктов, элементов планировочной структуры, а также прекращение существования, образование новых и изменение субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов, элементов планировочной структуры не влечет изменения кадастрового деления.
Кроме того, с 1 января 2017 года утверждены следующие требования
к кадастровому делению территории
Российской Федерации:
При осуществлении кадастрового деления соблюдаются следующие
требования:
1) единицы каждого из уровней кадастрового деления должны покры-
вать соответствующую территорию без наложений и разрывов;
2) границы кадастровых округов, кадастровых районов, кадастровых квар-
талов с порядковыми номерами "0" представляют собой замкнутые контуры;
3) границы кадастровых кварталов, за исключением кадастровых кварта-
лов с порядковыми
номерами "0", представляют собой один замкнутый контур;
91
4) части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими одновременно для кадастрового округа, кадастрового района в таком округе и
кадастровых кварталов в таком районе, имеют одинаковое описание местоположения соответствующей части границ (координаты характерных точек
границ);
5) в случае прекращения существования кадастрового округа, кадастрового района либо кадастрового квартала присвоенный соответствующей
единице
кадастрового деления учетный номер не используется повторно.
Изменение описания местоположения границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований и населенных
пунктов, элементов планировочной структуры, а также прекращение существования, образование новых и изменение субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов, элементов планировочной структуры не влечет изменения
кадастрового деления.
ВОПРОСЫ К ТЕМЕ
1. Что понимается под структуризацией территории?
2. С какой целью выполняется структуризация территории?
3. Назовите порядок кадастрового деления территории РФ на кадаст-
ровые единицы?
4. Назовите особенности кадастрового деления для учета линейных
объектов большой протяженности.
5. Назовите требования к кадастровому делению территории Россий-
ской Федерации.
4.6. Территориальное зонирование
В функционировании городов особое место занимает городское хозяйство, представляющее собой совокупность организаций и предприятий
различных отраслей. Эти организации и предприятия призваны создавать
благоприятные условия проживания населения на территории города. Таким образом, городское хозяйство характеризуется сложностью составляющих его элементов. Причем от слаженности действий каждого из них
зави-
сит жизнедеятельность и жизнеспособность всего города.
К общим направлениям градостроительной деятельности относятся:
функциональное зонирование территории и комплексная террито-
риальная организация производства и расселения населения;
планомерное преобразование сложившейся городской застройки в
упорядоченную систему расселения;
развитие транспортных систем и улично-дорожной сети;
повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и
озеленения территории, развитие инженерных коммуникаций и объектов;
92
использование и обогащение природных ландшафтов;
совершенствование архитектурно-художественного облика суще-
ствующей и перспективной застройки.
Можно выделить факторы, которые характеризуют использование городских земель: доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и
средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах
является зонирование: функциональное, административное, экономическое.
Общие понятия и принципы градостроительной деятельности даны в
Градостроительном кодексе РФ, принятом в декабре 2004 года. В соответствие с градостроительным кодексом функциональные зоны это зоны, для
которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Под градостроительным зонированием
понимается зонирование территорий муниципальных образований в
целях
определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила
землепользования и застройки населенных
пунктов. Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются
территориальные зоны, градостроительные регламенты. Правила землепользования и
застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для планировки территорий муниципальных об-
разований;
2) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических
лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем
предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
5) обеспечения градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия
93
хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и
ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
Правила землепользования и застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной
зоны градостроительным регламентом.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы
территориальных зон. Границы территориальных зон должны
отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов
культурного наследия. Гра-
ницы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и
объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства;
2) предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных
участков и предельные параметры разрешенного
строительства, рекон-
струкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном
планировании развития населенных пунктов и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий
, определяющие вид использования
территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
С учетом ограничений на использование территорий определяются
функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны. Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются
в правила
землепользования и застройки (правила застройки) городских и
сельских населенных пунктов, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие
использование и изменение объектов недвижимости.
Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия
чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения
и производства, загрязнения
94
окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых
природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий
историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и
лесных угодий в границах города.
Графические материалы схемы зонирования города выполняются в
следующих масштабах:
1:1000-1:2000 - для малых населенных пунктов;
1:5000-1:10000 - для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 - для крупных, крупнейших
и сверхкрупных городов.
Графические материалы схемы зонирования части города обычно выполняются в масштабе 1:1000-1:2000.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные
участки, отнесенные в соответствии с Земельным кодексом (ст. 85) к следующим территориальным зонам:
1) жилым, предназначенным для застройки жилыми зданиями, а
также объектами культурно-бытового и иного назначения;
2) общественно
-деловым, предназначенным для застройки админи-
стративными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового,
социального назначения и иными объектами согласно градостроительным
регламентам;
3) производственным, предназначенным для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными объектами согласно градостроительным регламентам;
4) инженерных и транспортных инфраструктур, предназначенным для
застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного
транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам;
5) рекреационным, занятым городскими лесами, скверами, парками,
городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, используемыми
для отдыха граждан и туризма, занятий физической культурой и спортом;
6) сельскохозяйственного использования, которые заняты пашнями,
многолетними
насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружени-
ями сельскохозяйственного назначения;
7)специального назначения. В состав зон специального назначения
могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других
терри-
ториальных зонах (ст.35 ГК РФ);
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
95
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо
охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
На рис.4.9 показана карта зон действий по условиям охраны объектов
культурного наследия на территории города Тюмени.
Земельные участки общего пользования
, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами,
бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут
включаться в состав различных территориальных зон.
Рис. 4.9. Фрагмент карты градостроительного зонирования г.Тюмень
(охрана объектов культурного наследия)
Согласно ст.34 градостроительного кодекса границы территориаль-
ных зон могут устанавливаться по:
линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные
потоки противоположных направлений;
красным линиям;
границам земельных участков;
границам населенных пунктов в пределах муниципальных образо-
ваний;
границам муниципальных образований, в том числе границам
внутригородских территорий городов федерального значения Москвы
Санкт-Петербурга;
естественным границам природных объектов;
иным границам [3].
и
96
Разработка схемы территориального зонирования осуществляется
градостроительной проектной организацией, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным
органом архитектуры и градостроительства.
Разработчик схемы определяется через торги, которые организует и
проводит заказчик работ в форме аукциона или конкурса.
Техническое задание на разработку схемы готовится органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком. В нем содержатся основные требования к разработке схемы и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными. Кроме того, в
техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия
граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.
Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.
Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами
субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного
самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном
кадастре (рис.4.10).
Рис. 4.10. Фрагмент карты градостроительного зонирования г.Тюмень
(6 планировочный район)
97
Схема согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с
государственными) органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и культуры, органами по охране
окружающей среды и природных ресурсов, органами по земельным ресурсам и землеустройству. Перечень согласующих организаций устанавливается техническим заданием, в который могут быть включены, при необходимости
, другие организации.
ВОПРОСЫ К ТЕМЕ
1. Назовите общие направления градостроительной деятельности.
2. В каких целях разрабатываются правили землепользования и за-
стройки?
3. В каких масштабах выполняются графические материалы схемы
зонирования населенных пунктов
4. По каким объектам природно-планировочной структуры устанав-
ливаются границы территориальных зон?
4.7. Инвентаризация земель крупных холдингов, предприятий
и организаций
В качестве заказчика работ по инвентаризации земель могут быть
крупные холдинги, предприятия и организации, имеющие в собственности,
владении и пользовании большое количество земельных участков и объектов недвижимости. Обычно в их структуру включаются отделы, которые занимаются подготовкой документов для осуществления кадастрового учета
недвижимости, но эти работы на основе договора
подряда могут выполняться и сторонним кадастровым организациям. В первом случае в состав
таких отделов должны входить кадастровые инженеры, т.к. организации,
выполняющие кадастровые работы, обязаны иметь в своем составе не менее
двух кадастровых инженеров.
Инвентаризация недвижимости таких предприятий включает в себя
работы по изучению фактического состояния земельного фонда заказчика и
объектов недвижимости, связанных с земельными участками. В отношении
проведения инвентаризации земельных участков крупных землевладельцев
и землепользователей такие работы включают:
изучение комплекта правоустанавливающих и правоудосто-веряю-
щих документов, определения фактических площадей земельных участков,
их целевого назначения и разрешенного использования;
установление границ земельных участков;
установление границ объектов недвижимости, связанных
ными участками;
с земель-
98
проектирование границ земельных участков под расширение и раз-
витие производств;
изготовление инвентаризационных описей земельных участков и их
планов;
изготовление инвентаризационных описей объектов недвижимо-
сти, связанных с земельными участками;
подготовка межевых и технических планов для осуществления ГКУ
и др.
Кроме этого, могут потребоваться работы по созданию ОМС, подго
-
товке топографических планов и карт местности при освоении новых территорий. В зависимости от типа и класса предприятия могут потребоваться
работы по установлению охранных зон.
Проведению работ по установлению границ земельных участков
предшествует получение кадастровым инженером сведений из единого государственного реестра недвижимости в виде кадастрового плана территории. Для
получения данных сведений необходимо обращение в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового
учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (орган регистрации прав).
В ходе выполнения геодезических и кадастровых работ осуществляется не только подготовка документов, необходимых для осуществления кадастрового
учета недвижимости, но и изготовление планов, обзорных карт
границ земельных участков, подготовка исходного картографического материала, сгущение сетей и другие работы.
Если работы выполняются сторонними кадастровыми организациями
на основе договора подряда, то каждый этап работ подлежит согласованию
с заказчиком, его завершение происходит после утверждения материалов
заказчиком. Все материалы: технические отчеты
о создании ОМС, горизонтальной съемке, землеустроительные дела по межеванию изготавливаются
в двух экземплярах для предоставления заказчику и для осуществления кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.
Таким образом, комплекс кадастровых работ при инвентаризации земель крупных холдингов, предприятий и организаций включает в себя определенное количество мероприятий в
области геодезии и кадастрового учета
объектов недвижимости. Состав и последовательность проведения этих работ определяются с одной стороны требованиями крупного землевладельца
или землепользователя, а с другой стороны существующей нормативной
правовой базой в сфере технологии выполнения кадастровых работ, кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости с целью их налогообложения.
99
4.8. Разграничение государственной собственности на землю
Разграничение государственной собственности на землю является одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации. Нормативная правовая база по вопросам регулирования земельных
отношений предусматривает проведение разграничения собственности на
землю с тем, чтобы каждый земельный участок нашел своего публичного
собственника (Российская Федерация, субъект Российской Федерации,
му-
ниципальное образование).
Без проведения разграничения собственности на землю трудно создать механизм управления и распоряжения государственным или муниципальным имуществом в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Поэтому
основными целями разграничения государственной собственности на
землю являются полное осуществление своих полномочий органами
государственной власти и местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, законами субъектов
Российской Федерации и уставами муниципальных образований в сфере
землепользования, и создание условий для хозяйствующих субъектов, позволяющих обеспечить целостность управления и распоряжения имущественными комплексами.
Основными критериями разграничения государственной собственно-
сти на землю являются:
необходимость в земельных участках публичных образований для
реализации ими своих полномочий, установленных действующим законодательством;
наличие материальных и технических ресурсов у публичных обра-
зований, необходимых для управления и поддержания земельных участков
в надлежащем состоянии.
Процесс разграничения государственных земель осуществляется с
2002 года на собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность
муниципальных образований (муниципальная собственность). Разграничение земель дает возможность:
1) реализовать конституционные
нормы и гарантии права собствен-
ности на землю и недвижимость;
2) активизировать вовлечение их в гражданский оборот;
3) сформировать базу экономически обоснованного налогообложе-
ния объектов недвижимости и совершенствовать систему управления ими;
4) создать единое информационное пространство инфраструктуры
рынка недвижимости;
5) обеспечить проведение торгов объектов недвижимости достовер-
ной информацией о земельных ресурсах;
6) учитывать
и контролировать поступление налогов и арендной
платы, платежей от различных операций с недвижимостью.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]