Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и контроллинг. Практикум
.pdf
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
А. Ю. Сергеева, Р. Ю. Мясищев,
Ю. В. Мясищев, Ю. Д. Сергеев
ПЛАНИРОВАНИЕ
И КОНТРОЛЛИНГ
Практикум
Воронеж 2015
1
УДК 658.(507)
П372
ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ. практикум/
А.Ю. Сергеева, Р.Ю. Мясищев, Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев;
Воронежский ГАСУ. – Воронеж, 2015. - 107 с.
ББК 30.606я7
П372
Рецензенты:
кафедра "Экономики и экономической безопасности" Воронежского филиала
Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова;
И. Н. Колесников, генеральный директор ООО «ГЕНПРОЕКТСТРОЙ»
Содержит краткий обзор основных понятий планирования и
контроллинга. Рассматриваются различные способы управленческих и
экономических вопросов, связанных с развитием недвижимости на всех этапах
ее жизненного цикла. Изложены основные методические положения по
построению и реализации математических моделей производственных
процессов в строительстве. Представлены типовые примеры с решениями и
задачи с ответами, а также задачи для самостоятельной работы. Объем
представленных вопросов и задач соответствует теоретическому курсу
дисциплины "Планирование и контроллинг", в составе которого изучаются
возможности повышения производительности и эффективности работ
строительного предприятия или управляющей жилищной организацией.
Предназначено для студентов ВПО, обучающихся по направлению
подготовки 270800.62 - "Строительство" (профиль «Экспертиза и управление
недвижимостью».
Ил. 8. Табл. 43. Библиогр.: 33 назв.
УДК 658.(507)
ББК 30.606я7
Печатается по решению учебно-методического совета
Воронежского ГАСУ
ISBN 978-5-89040-541-8 © Сергеева А.Ю., Мясищев, Р.Ю.
Мясищев Ю.В., Сергеев Ю.Д., 2015
© Воронежский ГАСУ, 2015
2
ВВЕДЕНИЕ
Основная цель изучения дисциплины «Планирование и контроллинг»
заключается в формировании у студентов представления о возможности
повышения производительности и эффективности работ строительного
предприятия или управляющей жилищной организацией посредством:
- целевой ориентации и координации всех событий на предприятии,
связанных с экспертизой и управлением недвижимости;
- выявление рисков и управление их уровнем;
- разукрупнения и упрощения процессов;
- повышение гибкости, приспособляемости к изменениям;
- систематической подготовкой решений, связанных с определением
будущих событий;
- финансирование систем, методики и организационных структур
контроллинга.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» базируется на знаниях,
умениях и навыках, приобретенных студентами в ходе изучения дисциплины
«Основы управления недвижимостью», «Основы управления проектами».
Дисциплина «Планирование и контроллинг» тесно связана с
дисциплинами «Экономика», «Экономика недвижимости», «Экономика и
ценообразование в строительстве», «Бухгалтерский учет и налогообложение»,
«Организация строительства», «Финансы, денежное обращение и ипотека»,
«Оценка объектов недвижимости», «Оценка бизнеса».
Совершенствование управления с целью повышения эффективности
производства требует системного подхода. Планирование и контроль хода
выполнения планов, анализ и оценка эффективности производства, выработка
оптимальных, плановых и оперативных решений с использованием
математических методов, разработка мер стимулирования интенсификации и
повышения эффективности производства представляются наиболее важными
функциями управления.
Процесс изучения дисциплины «Планирование и контроллинг» направлен
на формирование следующих компетенций:
- умение логически верно, аргументировано и ясно строить устную и
письменную речь;
- способность находить организационно-управленческие решения в
нестандартных ситуациях и готов нести за них ответственность;
- умением использовать нормативные правовые документы в своей
деятельности;
-владением основными методами, способами и средствами получения,
хранения, переработки информации, навыками работы с компьютером как
средством управления информацией;
- способность работать с информацией в глобальных компьютерных
сетях;
3
- способностью проводить предварительное технико-экономическое
обоснование проектных расчетов, разрабатывать проектную и рабочую
техническую документацию, оформлять законченные проектноконструкторские работы, контролировать соответствие разрабатываемых
проектов и технической документации зданию, стандартам, техническим
условиям и другим нормативным документам;
- знанием организационно-правовых основ управленческой и
предпринимательской деятельности, планирования работы персонала и фондов
оплаты труда;
- владением методами осуществления инновационных идей, организации
производства и эффективного руководства работы людей, подготовка
документаций для создания системы менеджмента качества производственного
подразделения;
- способностью составлять отчеты по выполненным работам, участвовать
во внедрении результатов исследований и практических разработок.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» является предшествующей
основой для качественного выполнения раздела выпускной квалификационной
работы по управлению и экономико-финансового раздела.
Практикум включает практические работы по курсу «Планирование и
контроллинг», в которых изложены краткие теоретические основы,
представлены конкретные практические задачи. Основным назначением
практических работ является закрепление теоретического, прежде всего
лекционного материала и возможность помочь в освоении основных
технических приемов исследовательской работы.
Практикум посвящен основным проблемам и вопросам, связанным с
осуществлением экономических и управленческих процессов в сфере
недвижимости и обеспечением ее эффективного развития. Важность и
актуальность этих направлений оценивает то, что в конечном итоге, именно
профессиональное, основанное на научном знании и обогащенное
практическим опытом управление решает успех дела в любых отраслях
человеческой деятельности.
Для выполнения каждой практической работы студенты предварительно
прорабатывают в соответствии с заданием необходимую литературу,
лекционные и методические материалы. Контроль за подготовленностью
студентов проводится преподавателем в начале выполнения работы в форме
индивидуальных опросов и собеседований. После выполнения практической
работы студент обязательно оформляет отчет и отчитывается за эту работу.
Отчеты оформляются аккуратно, в достаточно полном изложении в
соответствии со стандартными требованиями к оформлению отчетов.
4
ГЛАВА 1
_______________________________________________________________
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
ПРИ КРАТКОСРОЧНОМ, СРЕДНЕСРОЧНОМ И ДОЛГОСРОЧНОМ
ПЛАНИРОВАНИИ РЕМОНТА
Один из основных вопросов в теории планирования и контроллинга
недвижимости состоит в использовании инструментария по организации
стратегического, тактического и оперативного планирования и контроля на
предприятиях жилищно-коммунальной и строительной сферы. Дирекция
управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего
технического срока службы здания. Для планирования краткосрочного,
среднесрочного и долгосрочного ремонта недвижимости необходимо знание
характеристик о конструкциях, способы их использования. Эти
характеристики во многом определяют остаточный срок службы
использования материалов и степень ремонта, то есть качество жилья,
финансирования и ликвидности. Обследуемые строительные конструкции
зданий могут иметь разнообразные по виду, характеру, степени влияния на
несущую способность и эксплуатационную пригодность дефекты и
повреждения. Несущие и ограждающие конструкции обследуют для
получения сведений об их прочности и надежности. Тщательному
обследованию подвергают основные несущие элементы: фундаменты, стены,
столбы и колонны, перекрытия и кровли. В результате составляют
техническое заключение, где дают оценку прочности здания и его элементов.
Определяют допустимые нагрузки на отдельные конструкции. Рекомендуют
мероприятия по их восстановлению и усилению.
Технико-эксплуатационное состояние несущих строительных конструкций
здания характеризуется их физическим износом. Под физическим износом
конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и
здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных техникоэксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в
результате воздействия природно-климатических факторов и
жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением
стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих
повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их
восстановительной стоимости.
Основным нормативным документом по расчету физического износа
жилых зданий является «Правила оценки физического износа жилых домов
ВСН 53-86(р)». Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р)
предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой
5
при технической инвентаризации, планирования и проектировании
Ф Ф
P
P
к i
i
к
i
i n
1
ni
i
iкi
lФФ
1
3
капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной
принадлежности. Правила не распространяются на оценку физического износа
зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или
участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа,
выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их
значениями, приведенными в табл. 1 - 71 ВСН 53-86(р).
Примечания:
1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки
износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то
физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.
2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только
один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать
равным нижней границе интервала.
3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует
только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или
их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров
или характера, имеющихся повреждений.
В примерный состав работ по устранению физического износа,
приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы,
подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы
или их участка.
Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих
различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле
где Фк – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы,
определенный по табл. 1-71, %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания следует определять по формуле
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;
, (1.1)
, (1.2)
6
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
ni
i
iic
KФФ
1
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной
стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и
систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать
по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий,
утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и
систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных
конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом прил. 2 ВСН
53-86(р).
Численные значения физического износа следует округлять: для
отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10 %; для
конструкций, элементов и систем до – 5 %; для здания в целом – до 1 %.
Для слоистых конструкций – стен и покрытий следует применять
системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию
(табл. 14, 40 ВСН 53-86(р)) и сроку службы конструкции. За окончательную
оценку физического износа следует принимать большее значение.
Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует
определять по формуле
, (1.3)
где Фс – физический износ слоистой конструкции, %;
Фi – физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 ВСН
53-86(р) в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции,
%;
Кi – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала
слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3 ВСН 53-86(р).);
n – число слоев.
Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания
в целом должен определяться по табл. 64-71 ВСН 53-86(р) на основании оценки
технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в
процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми,
физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании
сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис.
3-7 ВСН 53-86(р). За окончательную оценку следует принимать большее из
значений.
Физический износ системы должен определяться как сумма
средневзвешенного износа элементов.
7
Физический износ газового и лифтового оборудования должен
Признаки
износа
Количественная
оценка
Физический
износ, %
Примерный
состав работ
Мелкие повреждения
наружной обшивки
щитов
Повреждения
на площади до
10%
0-10
Укрепление от-
дельных досок или
реек
Поражение гнилью
отливной доски,
обшивки углов и
стыков внутренних
стен
То же, до 30%
11-20
Замена отливной
доски, обшивки
углов и стыков
Незначительный
перекос стен,
поражение гнилью
нижней части щитов и
обвязки, образование
щелей в стыках щитов
То же, до 25%
21-30
Ремонт нижней
обвязки и щитов
местами, коно-
патка стыков
между щитами
определяться в соответствии со специальными нормативными документами.
При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не
указанных в ВСН 53-86(р), следует пользоваться данными наиболее близких
аналогов (табл. 1-71 ВСН 53-86(р)) или соответствующих республиканских
нормативных документов.
1.1. Решение типовых задач
Пример 1.1.1. Оценка физического износа отдельных участков
конструктивного элемента
I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены
следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели
между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами.
Повреждения на площади около 30%; 2-й участок – заметное искривление
цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами,
повреждение древесины гнилью на площади до 30%.
При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, ВСН 53-86(р) и
табл. 6 принимаем: 1-й участок – 40% (наличие всех признаков, приведенных в
табл. 6 для интервала 31-40%); 2-й участок – 31% (наличие одного из
приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3й участок – 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 ВСН 53-86(р)
для того же интервала).
Таблица 6 ВСН 53-86(р)
Стены деревянные, сборно-щитовые
8
Заметный перекос стен,
образование щелей в
вертикальных стыках
между щитами,
неравномерная осадка
щитов, поражение
древесины гнилью
То же, до 30%
31-40
Замена нижней
обвязки и части
щитов местами,
укрепление связей
между щитами.
Значительный перекос
стен выпучивание,
отклонение от
вертикали, поражение
древесины гнилью,
повышенная влажность
в помещениях
Повреждения
на площади
более 30%
41-50
Ремонт части
щитов, замена
обвязки и
обшивки.
Перекос оконных и
дверных проемов,
деформация стен,
поражение древесины
гнилью, увлажнение
древесины
–
51-60
Замена или переборка отдельных
щитов с
использованием до
50% старого
материала
Деформация стен,
поражение древесины
гнилью, сырость в
помещениях, наличие
временных креплений
и подпорок
–
61-70
Полная замена
щитов
II. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие
отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей
осмотренной площади пола.
По табл. 49 ВСН 53-86(р) определяем, что значение физического износа
пола находится в интервале 21-40%, с распространением повреждений на
площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка
производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического
износа 21-40% составляет 20%. Размер интервала 20-50% площади
повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа
составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади
повреждения на 1% составит 20-30%. Физический износ участка, имеющего
повреждения на площади 43% определяем путем интерполяции:
21 + 20/3023 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ
участка пола 35%.
9
Таблица 49 ВСН 53-86(р)
Признаки
износа
Физический
износ, %
Примерный
состав работ
Мелкие сколы и
трещины отдельных
плиток на площади до
20%
0-20
Замена отдельных плиток
Отсутствие отдельных
плиток, местами
вздутия и отставание
на площади от 20 до
50%
21-40
Частичная замена
покрытия с добавлением
плиток местами
Отсутствие плиток
местами; выбоины в
основании на площади
св. 50%, в санузлах
возможны протечки
через междуэтажное
перекрытие
41-60
Замена плиток на
площади пола более 50%,
ремонт основания
Полное разрушение
покрытия и основания,
массовые протечки в
санузлах через
междуэтажное
перекрытие
61-80
Полы из керамических плиток
Пример 1.2. Определение физического износа здания в целом
I. При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания
проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и
получены данные по оценке физического износа газового оборудования,
который проводился специализированной организацией.
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования
приняты в соответствии со сборником № 28 "Укрупненные показатели
восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и
сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных
фондов".
По таблице рекомендуемого приложения 2 ВСН 53-86(р) определяем
удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных
элементов, приведенных в сборнике № 28.
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]