Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и контроллинг. Практикум
.pdf
8. Полы дощатые: единичные мелкие сколы, щели между досками и
провисание досок.
9. Оконные блоки металлические: нарушение герметизации оконных
коробок, приборы частично утеряны или неисправны
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.12. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: мелкие трещины в цоколе,
местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен. Ширина трещин до 1,5
мм.
2. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками:
трещины на откосах проемов, отслоение облицовки и выпадение отдельных
блоков или плиток на фасаде. Трещины шириной более 1 мм
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: мелкие повреждения и
трещины Повреждения на площади до 5%.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
отдельные глубокие трещины в нижних плитах и в местах опирания плит,
прогибы. Ширина трещин до 2 мм. Прогибы до 1/120 пролета.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины.
Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей) до 1/200 пролета.
6. Крыши деревянные: ослабление креплений, болтов, хомутов, скоб;
повреждение деталей слуховых окон.
7. Кровли из асбестоцементных листов: протечки и просветы в
отдельных местах, отставание и трещины коньковых плит; отрыв листов до
10% площади кровли.
8. Полы дощатые: стирание досок в ходовых местах, сколы досок
местами, повреждений отдельных досок.
9. Оконные блоки металлические: коррозия элементов коробки и
переплетов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
21
1.13. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала. Ширина трещин до 2 мм.
2. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками:
отслоение облицовки от кладки, трещины в швах, следы влаги в местах
отсутствия облицовки. Трещины в швах шириной до 2 мм. Выпадение плитки
до 20% площади.
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: зыбкость, отклонение от
вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями
Повреждения на площади до 25% площади.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
продольные и поперечные глубокие трещины на нижних плитах, прогиб
нижних плит, продавливание верхних плит под мебелью. Ширина трещин до 3
мм. Суммарная длина трещин на 1 м2 до 1 м. Прогиб до 1/100 пролета.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины,
отдельные проступи отпали. Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей)
до 1/200 пролета.
6. Крыши деревянные: поражение гнилью мауэрлата и концов
стропильных ног, ослабление врубок и соединений Повреждения на площади
до 20%.
7. Кровли из асбестоцементных листов: отсутствие отдельных листов,
отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке
8. Полы дощатые: прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях)
отдельных досок.
9. Оконные блоки деревянные: мелкие трещины в местах сопряжения
коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами
отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения
отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.14. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины, частичное
разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов между
блоками; следы увлажнения цоколя и стен подвала. Ширина трещин более 2
мм; глубина более 10 мм.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
Отдельные трещины и выбоины. Повреждения на площади до 5 %.
22
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: увлажнение древесины
перегородок, поражение гнилью. Выпучивание перегородок в вертикальной
плоскости Повреждения на площади до 50% площади.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
массовые сквозные продольные трещины на нижних плитах, отпадение
защитного слоя нижних плит с обнаружением арматуры, изломы и прогиб плит.
Прогиб до 1/50 пролета.
5. Лестницы железобетонные: марши и площадки имеют прогибы и
местные разрушения. Прогиб до 1/150 пролета.
6. Крыши деревянные: поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил,
обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног;
увлажнение древесины. Повреждения на площади до 50%.
7. Кровли черепичные: единичные щели и неплотное примыкание
черепиц, частичное нарушение промазки между черепицами
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит:
единичные мелкие сколы краев плит, зазоры между плитами местами шириной
св. 1 мм, провисание плит.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или
отсутствует; отсутствие остекления, отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.15. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: массовые повреждения и
разрушения блоков, прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту
здания, выпирание грунта в подвале.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
выветривание швов или трещины в штукатурке местами, коррозия
металлических обделок выступающих частей. Повреждения на площади до 10
%.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: мелкие трещины и
отслоение штукатурки местами Повреждения на площади до 10%.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: трещины в швах
между плитами. Ширина трещин до 2 мм.
5. Лестницы деревянные: трещины и сколы в ступенях. Повреждения
20% ступеней.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): мелкие повреждения
деревянных деталей, кирпичных столбиков.
23
7. Кровли черепичные: повреждения отдельных черепиц (не более 1
черепицы на 1 м2); пробоины и ржавчина в подвесных желобах. Массовые
разрушения промазки швов
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит: стирание
и сколы отдельных плит в ходовых местах и стыках, повреждения отдельных
плит
9. Оконные блоки деревянные: нижний брус оконного переплета и
подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты
расшатаны.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.16. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: трещины в цокольной части здания. Ширина раскрытия
трещин до 1,5 мм.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
выветривание швов отдельных камней, трещины в швах или отпадение
штукатурки местами, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе.
Ширина трещин до 5 мм.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: ощутимая зыбкость,
отклонение от вертикали, трещины в местах сопряжения со смежными
конструкциями Отклонение от вертикали до 1/100 высоты помещения.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: незначительное
смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций,
отслоение выравнивающего слоя в заделке швов. Смещение плит до 1,5 см.
Повреждения на площади до 10%.
5. Лестницы по стальным косоурам: выбоины и отбитые места со
сквозными трещинами в отдельных ступенях. Повреждения на площади до
20%.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): трещины в кирпичных
столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в
плитах покрытия, гниль в деревянных деталях. Повреждения на площади до
20%.
7. Кровли черепичные: повреждение и раскол отдельных черепиц (2-3
черепицы на 1 м2), протечки, просветы, проникание воды и снега через щели.
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит: прогибы и
просадки покрытия, сильная изношенность плит, местами гниль.
24
9. Оконные блоки металлические: уплотнительные прокладки изношены
или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами,
незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.17. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: искривление горизонтальных линий цоколя без признаков
увеличения осадочных деформаций. Неравномерная осадка с прогибом стен до
0,01 от длины стены
2. Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей:
нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины,
трещины. На площади до 5%.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: глубокие трещины и
зазоры в местах сопряжений со смежными конструкциями, диагональные
трещины в штукатурном слое, выпучивание в вертикальной плоскости.
Выпучивание до 1/100 длины деформированного участка.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: значительное
смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, следы протечек
в местах опирания плит на наружные стены. Смещение плит по высоте до 3 см.
Повреждения на площади до 20%.
5. Лестницы железобетонные: выбоины и сколы местами в ступенях,
перила повреждены. Ширина трещин до 2 мм.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): неглубокие трещины в
железобетонных стропильных балках и плитах, протечки крыши. Ширина
раскрытия трещин до 2 мм.
7. Кровли стальные: ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины;
искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое
количество протечек.
8. Полы из рулонных материалов: отставание материала в стыках и
вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов.
9. Оконные блоки металлические: нарушение герметизации оконных
коробок, приборы частично утеряны или неисправны, повреждение оконных
отливов, оконные переплеты деформированы.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
25
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.18. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: сквозные трещины в цоколе, распространение трещин на всю
высоту здания. Искривление и значительная осадка отдельных участков стен.
Развитие осадок не наблюдается Ширина раскрытия трещин до 10 мм.
Неравномерная осадка с прогибом стен более 0,01 от длины стены.
2. Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей:
выбоины местами в фактурном слое, ржавые потеки, загрязнение и выцветание
наружной отделки. На площади до 30%.
3. Перегородки фибролитовые: мелкие трещины и редкие сколы.
Площадь повреждений до 10%.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: трещины в
плитах, следы протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах
опирания. Ширина трещин до 1 мм.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины,
отдельные проступи отпали. Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей)
до 1/200 пролета.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
мелкие выбоины на поверхности плит. Повреждения на площади до 15%.
7. Кровли стальные: неплотности фальцев, пробоины и нарушение
примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре со
стороны чердака; повреждения настенных желобов.
8. Полы из рулонных материалов: истертость материала у дверей и в
ходовых местах.
9. Оконные блоки металлические: коррозия элементов коробки и
переплетов, деформации коробки и переплетов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.19. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками. Ширина трещин до 2 мм.
26
2. Стены из слоистых железобетонных панелей: незначительные
повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины. Повреждения на
площади до 10%. Ширина трещин до 0,3 мм.
3. Перегородки фибролитовые: выпучивание и выпадение отдельных
плит, заметные отклонения от вертикали; сквозные трещины в местах
сопряжения со смежными конструкциями; поражение гнилью. Отклонения от
вертикали до 1/100 высоты помещения.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: поперечные
трещины в плитах без оголения арматуры, прогиб. Ширина трещин до 2 мм.
Прогиб до 1/100 пролета.
5. Лестницы по стальным косоурам: ступени стерты и местами разбиты,
сквозные трещины в площадках Повреждения на площади до 50%.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его
высокая влажность. Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10%.
Относительная влажность утеплителя более 20%.
7. Кровли рулонные: одиночные мелкие повреждения и пробоины в
кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных
желобов.
8. Полы из рулонных материалов: материал пола истерт, пробит, порван
по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади
пола.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого девятиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 60000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.20. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками, высолы. Ширина трещин до 2 мм.
2. Стены из слоистых железобетонных панелей: выбоины в фактурном
слое, ржавые потеки. Повреждения на площади до 15 %.
3. Перегородки кирпичные: трещины на поверхности, глубокие трещины в
местах сопряжений со смежными конструкциями. Ширина трещин на
поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: глубокие
поперечные трещины с оголением арматуры, прогиб. Ширина трещин более 2
мм. Прогиб до 1/80 пролета.
5. Лестницы по стальным косоурам: мелкие выбоины и трещины в
ступенях, отдельные повреждения перил.
27
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
множественные трещины в панелях, протечки и промерзания, прогибы панелей.
Ширина трещин до 2 мм. Протечки и промерзания на площади до 25%. Прогиб
панели до 1/80 пролета.
7. Кровли рулонные: вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами)
верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли; ржавление и
значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки;
проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям;
повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах).
8. Полы из синтетических плиток: отставание плиток по краям или
полностью на площади до 10% износа площади пола, мелкие повреждения
плинтуса.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого девятиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 60000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
28
ГЛАВА 2
_______________________________________________________________
СПОСОБЫ ОЦЕНКИ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
ОСНОВАННЫЕ НА БУХГАЛТЕРСКОМ И ЭКОНОМИЧЕСКОМ УЧЕТЕ
При экономической оценке и сравнительном анализе инвестиционных
проектов традиционно используются такие методы, как:
1 Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал
(ROI);
2 Метод определения срока окупаемости П ок (payback period - РР);
3 Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности) РI;
4 Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV);
5 Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR);
Введем некоторые понятия и обозначения.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого
проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного
условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом и
обозначается IC. Сумма, которую инвестор получает по окончании указанного
в проекте срока, состоящая из суммы инвестиционного капитала и прибыли,
называется поступлениями и обозначается Р. Заметим, что приводимые в
работе методы позволяют проводить сравнительный анализ проектов в
фиксированных ценах (ценах базисного периода), рассмотрение влияния
инфляции выходит за рамки данной работы.
Если инвестор вкладывает инвестиционный капитал один раз и получает
поступления также однократно, такой случай называется простой
инвестицией. Возможна ситуация, когда поступления могут идти инвестору
долями в различные промежутки времени, такой процесс называется потоком
поступлений. Если инвестор осуществляет вложение капитала порциями через
различные промежутки времени, то такой процесс называется потоком
инвестиций. Поток поступлений иногда называют денежным притоком, а
ноток инвестиций - денежным оттоком с точки зрения инвестора.
Существуют два основных подхода к финансовой оценке проектов,
которые образуют теоретический фундамент анализа капитальных вложений:
бухгалтерский и экономический (или финансовый).
Бухгалтерский подход предполагает, что долгосрочный финансовый
успех определяется доходностью, в то время как при оценке краткосрочного
успеха больше внимания уделяется ликвидности проекта - экономический
подход.
Понятие доходность затрагивает вопрос о получении прибыли от
капиталовложений, то есть определяет результат всей предпринимательской
деятельности.
29
Понятие ликвидность затрагивает вопрос о том, насколько быстро
ожидается погашение, а методы анализа капиталовложений оценивают
скорость, с которой проект возместит первоначальные затраты.
Основные критерии в оценке инвестиционных проектов: чистая
дисконтированная стоимость ЧДС, индекс рентабельности инвестиции РI;
внутренняя норма доходности ВНД; модифицированная внутренняя норма
прибыли; период окупаемости инвестиции Пок; расчетная норма прибыли НП.
Логика критерия чистой дисконтированной стоимости
Логика критерия такова:
а) если критерий < О, проект следует отвергнуть;
б) если критерий = О — любое решение (в случае принятия проекта
благосостояние владельцев компании не изменится, но в то же время объемы
производства возрастут, т. е. компания увеличит свою стоимость);
в) если критерий > О, проект принимается.
Логика критерия индекса рентабельности инвестиций
Логика критерия такова: он характеризует доход на единицу затрат;
именно этот критерий наиболее предпочтителен, когда необходимо
упорядочить независимые проекты для создания оптимального портфеля в
случае ограниченности общего объема инвестиций, т. е. если критерий >1,
проект принимается; <1 - проект следует отвергнуть; равен 1 - любое решение.
Логика критерия внутренней нормы доходности
Логика критерия такова: он показывает максимальный уровень затрат,
который может быть ассоциирован с данным проектом, т.е. если цена капитала,
привлекаемого для финансирования проекта, больше критерия, то проект
может быть выполнен только в убыток, а следовательно, его надо отвергнуть.
Логика критерия периода окупаемости инвестиций
Логика критерия такова: он показывает число базовых периодов, за
которые исходная инвестиция будет полностью возмещена за счет
генерируемых проектом поступлений денежных средств. Критерий равен min
n,где n продолжительность проекта; денежные поступления, генерируемые
проектом в году n, больше или равны величине первоначальных инвестиций.
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]