Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование и контроллинг. Практикум
.pdf
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на
Т
J
J
П
к
к
к
IС
Е
Р
ок
11
1
капиталвложенныйьныйПервоначал
годвприбыльбалансоваяСредняя
бухгалтерском учете
1. Метод определения срока окупаемости
Срок окупаемости проекта (payback period - П ок) - один из наиболее
часто применяемых показателей сравнительного анализа инвестиционных
проектов. Грубо он может быть определен по формуле:
Пок = IC/Pk. (2.1)
Здесь IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого
проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного
условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом (IС).
Условием выполнимости этой формулы является одинаковая годовая
ценность (значение) дохода от проекта в разные годы (Р,=Р2=...=РП). Таким
образом, смысл периода окупаемости, определяемого формулой (2.1),
заключается в тождестве периода окупаемости и периода времени, в течение
которого не дисконтированные прогнозируемые поступления денежных
средств превысят не дисконтированную сумму инвестиций. Более
обоснованным является метод, основанный на работе с приведенными
(дисконтированными) величинами. В этом случае под сроком окупаемости
понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых
доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме
инвестиций. Сказанное иллюстрируется формулой
(ROI)
, (2.2)
Здесь Т- срок завершения инвестиций;
IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход
2. Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал
Этот метод сравнивает доходность проекта и вложенный капитал.
Формула НП может быть представлена в двух вариантах:
НП=
31
(2.3)
или
2/)(
/)(
стоимостьостаточнаязатратыьныеПервоначал
летnдоходовгодовых
0
1
1KE
P
ЧДС
n
k
k
k
к
Е1
1
n
k
k
k
E
P
1
1
НП =
(2.4)
Способы, основанные на принципах экономических теорий
1. Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV)
Метод чистой дисконтированной стоимости позволяет сравнить текущую
стоимость будущих доходов от капитальных вложений с требуемыми сейчас
затратами. То есть все будущие доходы от инвестиций дисконтируются на
настоящий момент времени и сравниваются с инвестиционными издержками.
Следовательно, чистая дисконтированная стоимость — это разница между
текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.
Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости
можно представить формулой
(2.5)
где Р1, Р2, Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
k - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала
строительства;
n - продолжительность расчетного периода;
K0 - разовые инвестиции (вложенный капитал);
Е - ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для
инвестора норме дохода на капитал);
- коэффициент дисконтирования;
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.
2. Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR)
Внутренняя норма доходности (прибыли) — второй важный показатель
при анализе капиталовложений.
Внутренняя норма доходности — это норма прибыли, полученная в
результате осуществления проекта, при равенстве текущей стоимости будущих
доходов и первоначальных затрат.
Метод ВНД основывается на определении учетной ставки, при которой
ЧДС проекта была бы равна 0. Определяется ВНД путем сравнения с требуемой
32
инвестором нормой дохода на капитал. Если значение ВНД оказывается выше
затратыьныеПервоначал
доходовбудущихимостейтекущихстоСумма
PI
руб
руб
6000
36000
требуемой нормы дохода, то такой инвестиционный проект эффективен для
инвестора. Выбирается вариант с максимальным значением ВНД.
3. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности) РI
использует ту же самую информацию о дисконтированных денежных потоках,
как и метод ЧДС. Однако вместо нахождения разницы между первоначальными
затратами и текущей стоимостью будущих доходов РI определяет соотношение
этих показателей. Общая формула выглядит так:
(2.6)
2.1. Решение типовых задач
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на
бухгалтерском учете
Пример 2.1. Строительная фирма собирается приобрести новую
компьютерную систему. Издержки на покупку и установку составят 36000 руб.,
ожидается, что система способна снизить административные издержки на 6000
руб. Срок службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения
оправданными, если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в
расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Решение
1. Первоначальные затраты на покупку компьютера составят 36 000 руб.,
годовая прибыль (сбережения) — 6000 руб. Поэтому
Пок =
=6 лет
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
Выводы: ответ зависит от установленного критерия Пок который равен 4
годам, т. е. покупка не состоится.
Пример 2.2. Стоимость активов составляет 12 000 руб., срок их жизни —
5 лет, остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на
инвентарь, которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов
составляют 1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до
5000 руб. год, хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию размере
2000 руб. в год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
33
Решение
2/)(
/)(
стоимостьостаточнаязатратыьныеПервоначал
летnдоходовгодовых
НП
%50%100
2/)020000(
5000
руб
руб
2/)(
/)(
стоимостьостаточнаязатратыьныеПервоначал
летnдоходовгодовых
НП
%33%100
2/)1000020000(
5000
руб
руб
1. Прибыль до налогообложения, полученная этими активами в течение 5
лет, равна 3000 руб. год (5000 руб.— 2000 руб.).
2. Для определения нормы прибыли используется два различных подхода:
а) Первоначальный вложенный капитал:
(12 000 руб. + 1000 руб.) = 13 000 руб.
НП = 3000 руб. / 13000 руб.= 0,23, или 23%.
б) Средний вложенный капитал:
(первоначальный капитал + конечный капитал) / 2 =
= [13 000 руб. + (2000 руб.+ 1000руб)] / 2 = 8000 руб.
НП = 3000 руб. / 8000 руб. = 0,375, или 37,5%.
Выводы: полученные результаты отличаются друг от друга. Однако если
это не влияет на инвестиционные решения, принятые на их основе, то
установление критериев приемлемости и финансовый анализ производятся по
одному и тому же методу.
Пример 2.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 20000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 5000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 20 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 10 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ?
Решение
Проект А:
=
Проект В:
=
Выводы: используется НП (АRR) на основе среднего вложенного
капитала, остаточная стоимость проекта в 10000 руб. предпочтительна для тех
предпринимателей, кто хочет сохранить 50% первоначальных затрат по
окончании проекта. Проект А является лучшим вариантом капитальных
вложений, так как обеспечивает большую норму прибыли.
Примечание: парадокс остаточной стоимости — проблема при оценке
капиталовложений при помощи НП (АRR), которая может привести к
34
принятию неправильного решения, т. е. два основных «традиционных» метода
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-25
-35
27
20
12 9 7
Проект Б
-55
-10
10
35
10 5 0
анализа не являются идеальными.
Способы, основанные на принципах экономических теорий
Пример 2.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.).
Ставка сравнения (норматив рентабельности) - принята в размере 10%.
Решение.
ЧДСА = (-25) × 1,1
-1
+ (-35) × 1,1
-2
+ (27) × 1,1-3 + (20) × 1,1-4 + (12) × 1,1
-5
+
(9) × 1,1-6 + (7) × 1,1-7 = - 1,71 млн. у.д.е.
ЧДСБ = (-55) × 1,1
-1
+ (-10) × 1,1
-2
+ (10) × 1,1-3 + (35) × 1,1-4 + (10) × 1,1
-5
+
(5) × 1,1-6 + (0) × 1,1-7 = 4,55 млн. у.д.е.
При принятой процентной ставке сравниваемые варианты не равноценны.
Исходя из полученной величины чистой приведенной стоимости, лучшим
является вариант Б.
Пример 2.5. Этап 1. Простые проценты:
Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены проценты
в размере 120 руб. ВНД инвестиций равна:
ВНД = 120 руб. + 1000 руб. = 1200 руб.
Или в % — 120 руб./1000 руб. х 100% = 12%.
Этап 2. Сложные проценты:
Фирма купила акции <Газпрома> на 1000 руб. Продержав их в течение 4
лет. фирма получит 1810,60 руб.
ВНД инвестиций будет найдена если решить следующее равенство:
FV (1810,60 руб.) = PV(1000 руб.) х (1+ВНД)4,
1810,60 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4,
1,8106 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4
35
Этап 3. На этом этапе у фирмы есть выбор: она может воспользоваться
4
8106,1
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-25
-23
27
20
12 9 7
Проект Б
-55
-10
10
35
10 5 0
таблицей сложных процентов, чтобы найти четырехгодичную ставку процента.
которая имеет множитель 1,8106, или решить равенство алгебраически:
= (1+ВНД),
(1+ВНД) = 1,16,
ВНД = 16%.
Выводы: Внутренняя норма доходности ВНД = 16%.
2.2. Задачи для самостоятельной работы
2.1.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 45000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 7000 руб. Срок
службы компьютера — 9 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.1.2. Стоимость активов составляет 13 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 6000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.1.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 22000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 5000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 22 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 12 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.1.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
36
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 5%.
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-27
-15
25
20
18 9 6
Проект Б
-33
-10
18
35
15
5
10
2.1.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 120 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 2810,60 руб.
2.2.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 48000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 5 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.2.2. Стоимость активов составляет 15 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.2.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 23000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 7000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 23 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 15 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.2.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 6%.
2.2.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
37
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-35
-13
37
10
22 9 8
Проект Б
-50
-10
18
35
14 6 9
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 3000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1910,60 руб.
2.3.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 49000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 9000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.3.2. Стоимость активов составляет 10 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 1000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 7000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 3000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.3.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 40000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 40 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 0 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.3.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 7%.
2.3.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
38
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-15
-25
29
15
14 9 7
Проект Б
-55
-10
10
35
18 5 0
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1710,60 руб.
2.4.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 30000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 4000 руб. Срок
службы компьютера — 6 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 3 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.4.2. Стоимость активов составляет 14 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.4.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 10000 руб.,
прибыль в течение 6 лет составляет 5000 руб. По истечении 6 лет остаточная
стоимость равна 0.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 10 000 руб. и
прибыль в течение 6 лет составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по проекту
будет равна 2000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.4.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
проценты в размере 190 руб. (Простые проценты).
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 8910,60 руб.
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 8%.
2.4.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 8000 руб.
39
2.5.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
Варианты
Годы
1 2 3 4 5 6 7
Проект А
-22
-43
27
15
18
25
7
Проект Б
-55
-10
30
45
20
15
10
систему. Издержки на покупку и установку составят 50000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся).
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.5.2. Стоимость активов составляет 12 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 4000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 9000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 4000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.5.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 25000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 25 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 0 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.5.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1810,60 руб.
систему. Издержки на покупку и установку составят 43000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 8000 руб. Срок
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 9%.
2.5.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 1000 руб.
2.6.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]