Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модернизация банковской системы Российской Федерации тренды и инструменты развития. Монография
.pdf
одним из потенциальных инвесторов, причем одним из самых крупных.
Ученые и эксперты считали, что под влиянием Внешэкономбанка находится
около 1,1 триллиона рублей. Согласно декларации, на ипотеку может быть
выделено 220 млрд. рублей, что составляет 20%. То есть 220 миллиардов
рублей могут быть использованы и выделены гражданам Российской
Федерации на приобретение жилья. Но за 3 года только 15 миллиардов
рублей было, что является очень малой долей от прогнозируемой суммы.
16433
11150
958
Сбербанк ВТБ Альфа-банк Промсвязьбанк Газпромбанк Банк ФК
1203
483
360
Открытие
Рисунок 13 – Количество выданных ипотечных кредитов в 2021г
Таким образом, следующей проблемой является, сложность
привлечения капитала для этой программы, поэтому решение этой проблемы
на сегодняшний день является одним из самых актуальных и важных с точки
зрения экономики в целом. Это означает, что необходимо искать новых
инвесторов для вложения средств в данный сектор. Но для того, чтобы это
произошло, нужны достаточно привлекательные условия, например, создать
премии на ипотечные ценные бумаги.
Субсидирование процентной ставки - это второе решение, которое по
меркам специалистов и экономистов является вполне реальным и
осуществимым. Например, со стороны, если бы они продавали свои купоны
81
для субсидирования ипотечных ценных бумаг, было бы гораздо легче банкам
рефинансировать, и было бы легче выдавать кредиты.
Что касается понятия «ипотека» в современной российской литературе,
то опыт показывает, что в настоящее время эта проблема мало изучена и
имеет ряд недостатков. Это связано с тем, что для многих россиян покупка
квартиры на заёмные средства становится единственной возможностью
обзавестись собственным жильем. В таких случаях особенно важно не
допустить ни малейшего просчета, иначевзятый ипотечный кредит легко
станет непосильной ношей для человека. Какизбежать фатальных ошибок
при покупке недвижимости и не влезть в долги надесятилетия.
Особо необходимо остановиться на функциях и особенностях
ипотечного кредитования, благодаря которым оно имеет ряд преимуществ
перед другими способами кредитования.
Выделим преимущества ипотечного кредитования. Это - залог, срок
кредита и его продолжительность, целевой характер, низко рисковая
банковская операция.
потребность в
инвестициях в
производственную сферу;
обязательный возврат
заемных средств;
перераспределение в
Функции
сфере купли-продажи
имущества и его
стимулирование;
формирование капитала в
форме ипотеки.
Рисунок 14 - Функции ипотечного кредитования
К положительным последствиям экономического развития в начале
XXI века являются значительное увеличение емкости рынка недвижимости и
распространение ипотечного кредитования. Это связано с тем, что для
82
многих россиян покупка квартиры с привлечением заемных средств
становится единственной возможностью обзавестись собственным жильем.
В таких случаях особенно важно не допустить ни малейшего просчета,
иначе взятый ипотечный кредит легко станет непосильным бременем для
человека.
Большое количество сделок на этом рынке осуществляется с помощью
ипотечных кредитов, которые стали одним из самых эффективных
финансовых инструментов для развития всего банковского дела.
«Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения
обязательств должника, при которой недвижимость остается в собственности
должника, а кредитор (в случае невыполнения заемщиком своих
обязательств) приобретает право получить удовлетворение за счет продажи
этого имущества».
3.2 Формы, методы и модели ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование является фактором успеха развития самого
банковского сектора, который, наращивая портфель долгосрочных
ипотечных кредитов, обеспечивает стабильный приток процентных платежей
не только для финансирования своей операционной деятельности, но и для
формирования новых объемов банковского капитала, необходимого для
дальнейшего развития национальной экономики.
Формализация взаимосвязи всех параметров в рамках одной модели
представляется чрезвычайно сложной задачей. Поэтому традиционно она
фрагментируется на отдельные элементы и рассматривается с разных
позиций, включая:
динамику рынка недвижимости с учетом риска дефолтов по
−
ипотечным выплатам; оценку значимости занятости населения для роста
объемов ипотеки;
83
устойчивость банковского сектора в самых различных трактовках;
−
предложения по внедрению альтернатив ипотечному механизму;
−
обзоры национальных систем ипотечного кредитования;
−
проблематику равновесия банковского механизма в целом;
−
исследование правовых аспектов залога жилой недвижимости и
−
т.д.
Наряду с этим, одним из фрагментов выступает взаимосвязь
устойчивости банковской системы, активно развивающей ипотечное
кредитование, с параметром доходов заемщиков.
Традиционно процесс решения задачи прогнозирования развития
отдельных сегментов финансовой системы предполагает использование
различных экономико-математических моделей. Получили распространение
модели общего равновесия CGE, которые предполагают поиск оптимальной
траектории схождения системы к долгосрочному равновесию за счет
сопоставления факторов, обеспечивающих ее функционирование.
Ограничивает их использование требование доказательства формальных
зависимостей факторов друг от друга .
По итогам 2021 г. чистые процентные доходы российского банковского
сектора составили 2976,5 млрд. руб., чистые комиссионные доходы 1327,3
млрд. руб., прочие чистые доходы 1262,2 млрд. руб.
Широко используются стандартные DSGE модели, которые требуют,
чтобы каждый участвующий элемент моделировался отдельно с расчетом на
оптимальное функционирование и обеспечивал аналогичное
сбалансированное и оптимальное взаимодействие с другими элементами с
целью достижения некоего общего равновесия во всех фрагментах модели. В
моделях HANK применяются факторы адаптивного научения субъектов, что
позволяет выявить их влияние на функционирование всей системы с учетом
их иррациональности. Несколько иной инструментарий для решения схожих
задач предлагают маркерные модели, суть которых заключается в попытке
описать развитие факторов во времени не на основе глубинных причинных
84
связей между ними (и/или между ними и третьими факторами), а на основе
так называемых маркеров, которыми выступают события примерно
одинаковой природы [26].
Наконец, наиболее проработанными и популярными в экономических
исследованиях являются корреляционно-регрессионные модели. В целом они
обладают хорошо известными преимуществами, отмеченными, в частности, в
фундаментальном труде, но и не лишены недостатков при применении,
например, в социальных науках. Тем не менее, применительно к
экономическим явлениям и процессам эти модели доказали свою
жизнеспособность из-за преимущества простоты формализации стоимостных
показателей. С их помощью выявлена зависимость темпов роста числа
субъектов малого и среднего бизнеса от динамики развития
микрофинансовых организаций, что позволяет проводить сопоставимые
исследования в кредитно-финансовой сфере. Так же используют
многофакторный вариант данной модели для определения влияния на чистую
прибыль коммерческих расходов, дебиторской задолженности и стоимости
основных средств предприятия с получением прогнозов с высокой
достоверностью. Относительная простота алгоритма и убедительность
полученных результатов увеличивают популярность таких моделей.
Необходимо отметить, что модели из всех рассмотренных групп в той
или иной степени сохраняют неопределенность результатов, но при прочих
равных условиях именно корреляционно-регрессионные модели являются
наиболее предпочтительными для оперативного аналитического
исследования тенденций в случае множественности финансово-
экономических параметров. Существенным ограничением данных моделей
является их низкая восприимчивость к случайным событиям, которые могут
значительно исказить их прогностические возможности.
Исходя из того, что общим принципом функционирования устойчивой
банковской системы является пропорциональность выдачи и возврата
кредитов, необходимо определить круг зависимых и независимых
85
переменных, обеспечивающих каркас причинно-следственных связей этого
механизма на примере ипотечного кредитования. Так, количество
выдаваемых ипотечных кредитов Q находится в зависимости от двух
переменных - количества потенциальных заемщиков B и величины их
среднего дохода I (формула 1). Оба влияющих фактора являются
переменными управляющего воздействия и взаимно ограничивают друг
друга. Так, если заемщик уже имеет кредит и хочет получить еще, его
совокупный доход должен быть учтен при принятии банком такого решения
в пределах показателя долговой нагрузки, который в России обязателен к
применению банками при кредитовании населения, начиная с 01.10.2019 г.
Q=f (B;I) (1)
Традиционно банк рассматривает в качестве потенциальных
получателей ипотечного кредита лиц в определенном возрасте, имеющих
стабильный доход в виде оплаты по трудовому договору, оплаты по
договорам ГПХ и т.д. Это предполагает, что показатель B будет
соответствовать численности занятых в возрасте 20-49 лет. Работники
младше 20 лет либо не имеют постоянного места работы, либо не имеют
достаточного дохода для обеспечения возврата кредита и своевременной
выплаты процентов. Заемщики старше 49 лет, как правило, уже имеют
собственное жилье. Кроме этого, срок возврата ипотечного кредита может
выходить за границы их трудоспособного возраста. Поскольку показатель
дохода по возрастным группам не фиксируется Росстатом, в модели
используется показатель среднего дохода населения в целом.
Следующая зависимость возникает при сопоставлении параметров
ключевой ставки Центробанка России K и параметров средневзвешенной
ставки по ипотечным кредитам R (формула 2). В этом случае ставка ЦБ РФ
выступает как переменная управляющего воздействия, в ставки банков как
фазовые координаты системы. Помимо ключевой ставки для определения
текущей стоимости капитала в банковской системе можно использовать
другие инструменты измерения. Но в данной ситуации ключевая ставка
86
выступает, как экзогенный параметр оценки стоимости заемного капитала.
Банки руководствуются уровнем ставки регулятора для установления своих
эндогенных процентных ставок с целью сокращения трансакционных
издержек, что в теории должно приводить к гармонизации параметров K и R.
Я = Г (К) (2)
Пропорциональность такой зависимости демонстрирует способность
банковской системы реагировать на пропорциональность спроса и
предложения на капитал. В противном случае будет наблюдаться либо
сокращение ликвидности банковского сектора, способного вызвать
платежный кризис, либо чрезмерное повышение маржинальности банковских
операций. В обоих случаях произойдет нарушение устойчивости этой
системы.
Далее модель дополняется новыми фазовыми координатами, а именно -
средним размером кредита A, средневзвешенным сроком кредита T. Средний
размер кредита определяется размером дохода заемщика и ставкой по
кредиту.
Такая зависимость представляется весьма устойчивой и надежной,
поскольку банк, предъявляя требования по возврату суммы кредита и
выплаты процентов, в первую очередь ориентируется на устойчивость
денежных поступлений заемщика, которые в данном случае определяются
его занятостью и уровнем дохода. Заемщик, в свою очередь, соизмеряет
размер кредита с будущими процентными платежами из своего дохода и
вынужден вводить самоограничение суммы займа пропорционально
величине процентной ставки.
A=f(I;R) (3)
Примерно такими же соображениями можно объяснить зависимость
среднего срока кредита от параметра I (формула 4). В этом случае вновь
соображения возврата суммы ипотечного кредита требуют соответственного
увеличения или сокращения периода кредитования, что учитывается, в том
числе, банковским регулятором.
87
Т = f(I) (4)
Эти закономерности будут справедливыми при сохранении в
рассматриваемом периоде общих требований к погашению кредита в части
стабильного размера доли дохода, направляемого на погашение ипотечного
займа.
В рамках модели требуется проследить роль доходов населения в
определении критериев устойчивого функционирования банков при выдаче и
возврате ипотечных кредитов. Данный параметр не только влияет на
наибольшее число производных параметров, но и прямо и опосредованно
участвует в создании большинства связей между ними. Оба параметра S и P
из блока, характеризующего устойчивость банковской системы,
формируются с учетом экзогенного параметра I.
Так как в основе модели использованы B, I, K как факторы внешней
среды, а Q, T, A, R как факторы внутренней среды, то для создания целевой
переменной использовано соотношение Р и S (формула 5).
Iyc = P/S* 100% (5)
Это соотношение условно можно назвать индексом устойчивости
банковских операций по возврату и выдаче ипотечных кредитов, т.к. он
показывает процентную долю суммы возвращаемых кредитов в общей сумме
выдаваемых кредитов. Экономический смысл данного соотношения
предполагает стремление к равенству обоих составляющих, что позволяет
банковскому сектору продолжать свое функционирование .
С учетом этих дополнительных закономерностей модель усложняется и
появляется возможность группировки факторов (внешняя по отношению к
банковской системе среда; механизм предоставления кредитов; устойчивость
банковской системы). Это позволяет сформировать всю модель в
закономерной зависимости от кредитного поведения населения в части
ипотеки, которое, в свою очередь, в значительной степени предопределяется
уровнем его доходов.
Предложенное моделирование параметров, обеспечивающих
88
устойчивость банковской системы в части ипотечного кредитования,
позволяет проводить широкий спектр исследований, включая анализ
чувствительности отдельных параметров на изменение параметров внешней
среды - численности потенциальных заемщиков, их доходов и ключевой
ставки ЦБ РФ. Также появляется возможность оперативно просчитывать
варианты трансформации модели при изменении эндогенных факторов -
сроков и размеров кредита. Данное взаимное соотношение вызывает
обоснованный интерес, поскольку влияет на уровень и качество жизни
населения, решение демографической задачи с оценкой эффективности мер
господдержки приобретения жилья, обеспечение интенсивного развития
рынка жилой недвижимости и т.д.
Существенным дополнением данной модели может стать
формализация процесса возврата ипотечных кредитов с учетом выплаты
процентов по ним. Этот параметр расширит понятие устойчивости,
поскольку позволит учитывать не только ликвидность банковского сектора,
но и его доходность. Еще одним важным направлением дальнейших
исследований может стать моделирование региональных различий в уровне
доходов населения и его способности включаться в ипотечный кредитный
процесс.
3.3 Особенности ипотечного жилищного кредитования в современных
условиях
За последние три года наблюдалось общее смягчение требований к
ипотечным заемщикам, однако, в 2019-м процент одобрения заявок по
ипотечным кредитам клиентов из низкодоходных групп снизился. Стагнация
реальных доходов населения и снижение ставок привели к росту среднего
размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования с целью
ограничения увеличения долговой нагрузки и формирования комфортного
графика погашения. Несмотря на то, что наибольшей популярностью среди
89
заемщиков по-прежнему пользуются ипотечные кредиты размером до 3 млн.
рублей, их доля в 2020 году существенно сократилась по сравнению с 2019
годом: с 64% до 57% выданных ссуд. Хороший рост 2019-м показал сегмент
ссуд размером от 5 до 10 млн. рублей – с 11% до 14%.
В рамках повышения доступности жилья в 2019 году были приняты
следующие меры государственной поддержки:
1. Внесены изменения в программу «Семейная ипотека»
(реализуется в соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации №1711 от 30.12.2017), льготные ставки теперь действуют на весь
срок кредитования, а не на первые три года, как это было в 2018 году.
Данные нововведения привели к увеличению популярности данной
программы кредитования, в частности в IV квартале 2019 г. кредиты по
программе «семейной ипотеки» составили около 20% от общего числа
кредитов на новостройки.
35
30
25
20
15
10
Объем выдач (млрд.руб)
5
0
январь 2021 май 2021 сентябрь 2021 январь 2022 май 2022
Рисунок 15 - Влияние изменений в условиях программы
наеевостребованность
2. Начата реализация программы по поддержке многодетных
заемщиков (реализуется в соответствии с Федеральным законом №157-ФЗ от
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]