Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модернизация банковской системы Российской Федерации тренды и инструменты развития. Монография
.pdf
финансирование часто называют «софинансированием». Это когда несколько
кредитных организаций предоставляют кредиты для содействия проекту. С
одной стороны, это позволяет банкам удерживать максимально разрешенные
суммы кредитов. С другой стороны, это способствует снижению кредитных
рисков.
Часто в такой банковской группе есть инициатор - надежный
коммерческий банк или международная финансовая организация. Они дают
дополнительную гарантию своевременного погашения обязательств
должником. Этому способствует включение в условия кредитного договора
условий «кросс-дефолта». Они дают кредитору право на досрочное
погашение кредита (а иногда там есть и другие санкции), если должник не
выполняет обязательства по выплатам всем другим дебиторам, участвующим
в софинансировании.
Основная задача, которую решает государство в промышленно
развитых странах, - создание стабильной среды для проектов и инвестиций,
макроэкономической, законодательной и фискальной стабильности. Это
позволяет создать долгосрочную ресурсную базу банков, инвестиционных
компаний и фондов для развития инструментов валютной эмиссии и
распределения «длинных» денег.
Проектное финансирование (несмотря на организационно-
экономический механизм) является более надежным способом
финансирования крупных инвестиционных проектов:
− вероятность дефолта для проекта меньше, чем при
корпоративном кредитовании;
− вероятность финансовых потерь из-за дефолта ниже, чем при
корпоративном кредитовании;
− несоблюдение сроков платежей встречается редко; в случае
просрочки платежа существует высокая вероятность того, что график
платежей будет реструктурирован;
− количество успешно реструктурированных проектов,
121
избежавших банкротства, значительно выше, чем в сделках корпоративного
кредитования;
− возможности контрактной структуры позволяют снизить
негативное влияние недостатков законодательной базы и институциональной
среды.
Преобладающей тенденцией развития проектного финансирования в
промышленно развитых странах является использование всего спектра
источников и инструментов финансирования инвестиционных проектов:
собственные средства промышленных предприятий (амортизация и
накопленная прибыль, полученная сверх нормы), акции, банковские кредиты,
корпоративные кредиты, финансовый лизинг, выпуск акций, средства,
привлеченные от прямых и стратегических инвесторов и их мобилизация на
фондовом рынке и др. В некоторых случаях могут использоваться и
государственные средства (в виде гарантий и налоговых льгот, иногда в виде
государственных займов и грантов).
Важной частью международного опыта анализа проектов и проектного
финансирования является инвестиционный консалтинг. Во многих случаях
банк консультирует и участвует в финансировании проекта, подтверждая
объективность своей оценки и серьезность своих рекомендаций.
Важным участником сделок по финансированию проектов за рубежом
является государство, которое использует широкий спектр инструментов
государственной поддержки.
В договорных рамках проектного финансирования существует общая
черта: система двусторонних соглашений, которая объединяет пары сторон в
большое количество участников проектного финансирования. Чем более
развита институциональная среда в стране, тем эффективнее такой подход.
Нарушение договорных обязательств одним из участников может привести к
«эффекту домино» и значительным убыткам для остальных участников
проекта и, в конечном итоге, к невозможности эффективной реализации
всего проекта.
122
Поэтому основным условием успешной реализации проекта и
применимости проектного финансирования (другими словами, условием
«залогового» проекта) является наличие в стране эффективной системы
конвенционного законодательства, развитых институтов гражданских
отношений, эффективно защищающих интересы всех участников конвенции
при осуществлении проектного финансирования.
Для обеспечения координации действий всех участников проекта и
повышения эффективности работы «команды проекта» часто создаются
консорциумы, которые заключают временные соглашения о
производственном, коммерческом и финансовом сотрудничестве. Иногда
спонсоры проекта или проектная компания становятся частью консорциума,
а иногда занимают позицию вне консорциума, играя роль его клиента. У
консорциума есть менеджер, который получает специальное вознаграждение
за услуги по управлению операциями.
Общее (стратегическое) управление осуществляется комитетами по
управлению и административными советами. На уровне участников будут
созданы координационные комитеты для решения организационных и
технических вопросов.
В ближайшие три года в России, согласно положениям «дорожной
карты», принятой в конце 2017 года, предполагается осуществить
постепенный переход от системы долевого участия в строительстве с
использованием средств граждан к проектному финансированию, где
застройщиков будут обеспечивать коммерческие банки. Это означает, что в
будущем застройщики не смогут привлекать средства дольщиков жилья для
финансирования строительства. Такая практика изучена во многих
зарубежных странах и предполагает финансирование строительства за счет
банковского кредитования. Реализация этой программы предполагает
использование эскроу-счета.
На развитых рынках недвижимости по данной схеме банк инвестирует
средства в реализацию проектов жилищного строительства, которые
123
выступают в качестве залога по долговым обязательствам. Для возврата
средств кредитному учреждению используются денежные потоки,
генерируемые новым проектом без использования активов застройщика.
Другими словами, строительство дома осуществляется на деньги банка.
Таким образом, ставки по проектному финансированию могут быть
значительно ниже, чем по текущим кредитам для застройщиков.
Такая схема исключит риск для граждан потерять свои инвестиции в
строящееся жилье и в результате лишиться жилплощади. Для застройщиков
упрощается механизм привлечения средств в строительный сектор (вместо
многочисленных физических лиц это будет один-два банка). Кроме того,
будут сняты риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования
этапам строительства. Финансирование будет осуществляться в рамках
утвержденного объема по мере необходимости.
При переходе на проектное финансирование ряд экспертов
предполагает возможный рост цен на жилье. Действительно, такое
финансирование не является комплементарным. И инвесторы будут уверены
в положительном результате инвестиций по данной модели финансирования.
С другой стороны, можно предположить, что процентные ставки, скорее
всего, будут варьироваться в зависимости от силы притяжения проекта и
уровня риска.
Между тем, сегодня финансово-экономическая сфера, как в России, так
и в мире, очень нестабильна. Этот факт негативно сказывается на
строительной отрасли. И даже имея обязательства или ресурсы более чем на
три года, банки стараются не вкладывать их в строительные проекты на столь
длительный срок.
В нашей стране круг компаний, имеющих возможность привлечь
целевое финансирование под проект, очень ограничен: средний и малый
бизнес не имеет возможности им воспользоваться из-за отсутствия
собственных средств. Активы таких строительных компаний не
соответствуют требованиям, и реализация проекта оказывается невозможной.
124
Международная схема проектного финансирования предполагает, что
инициатор проекта должен вложить не менее 30% собственных средств, а банк
инвестирует остальные деньги в виде займа или кредитной линии. В российских
реалиях чаще всего банки ужесточают эти условия, предлагая разделить риски в
размере 50% на 50%, даже если у заемщика хорошая кредитная история.
Основными трудностями, которые мешают девелоперам использовать
проектное финансирование, являются отсутствие необходимого обеспечения
и невыполнение жестких требований банков на этапе подписания договора.
Проектное финансирование как инструмент привлечения средств доступно в
основном крупным компаниям, которые давно сотрудничают с банками. Оно
требует высокой степени вовлеченности банка на протяжении всего процесса
реализации проекта и предполагает высокие требования к застройщику.
Кроме того, он предполагает увеличение затрат с обеих сторон, а также
жесткий контроль процесса строительства со стороны кредитора. По этой
причине лишь немногие строительные компании осваивают данную схему. В
сложной экономической ситуации важно принять правильное решение.
Необходимо тщательно просчитать денежные потоки и процентные выплаты
банку. Кроме того, неправильное позиционирование объекта может привести
к негативному спросу.
В настоящее время одной из основных проблем, препятствующих
развитию проектного финансирования в Российской Федерации, является
отсутствие соответствующих нормативно-правовых актов и законодательной
базы. В таких условиях банки не могут предоставлять масштабное и
долгосрочное финансирование.
Необходимо законодательно закрепить все формы и виды гарантий и
обязательств, все особенности разделения прибыли и рисков и ввести
обновленные модели оценки проектов, которые будут учитывать специфику
ведения бизнеса в стране. Проектное финансирование в России способно
развиваться очень высокими темпами при наличии соответствующего
законодательного закрепления.
125
Социальная значимость рынка инвестиций в жилищное строительство
определяет необходимость формирования системы правового обеспечения
механизма и инфраструктуры проектного финансирования.
Кроме того, значительным препятствием на пути к успеху является
неразвитость внутренних источников долгового финансирования.
Внутренние кредитные рынки не имеют достаточного количества ликвидных
активов или финансовых ресурсов для финансирования дорогостоящих
проектов. Случаются ситуации, когда кредиторы хотят участвовать в
проекте, но не могут этого сделать, поскольку максимальный размер риска на
группу заемщиков или одного заемщика превышает допустимые
нормативные значения.
Наличие квалифицированного персонала также является важным
фактором для успешного развития проектного финансирования. В настоящее
время в данной сфере мало высококвалифицированных кадров. Кроме того,
проблема заключается в том, что в проектном финансировании нет хорошо
проработанных и качественных проектов. Часто инициаторы проектов не имеют
детальных предложений, даже когда обращаются в банк с кредитной заявкой.
Банки отклоняют кредитные заявки по причине нежизнеспособности проектов
или не профессиональности команды и по другим подобным факторам.
Многочисленные сложные процедуры контроля и надзора, а также чрезмерная
активность регуляторов не способствуют реализации значимых проектов.
Одним из важнейших условий развития проектного финансирования
для реализации перспективных проектов и совершенствования
инвестиционной системы в стране является освоение международных
стандартов финансовой отчетности в России как инструмента обмена
финансовой информацией на международном уровне.
Однако наша страна обладает достаточным потенциалом для
инвестирования в сектор жилищного строительства через проектное
финансирование. Это позволит нам планомерно развивать и улучшать
экономические показатели и общее качество жизни.
126
В сложных для российской экономики условиях, когда не хватает
внешних кредитов («дешевых и длинных» денег международных кредитных
организаций), и сокращаются внутренние источники инвестиций, многие
строительные компании находятся на грани краха. Поскольку существует
риск финансирования застройщиков за счет средств дольщиков жилья,
страдающих от продолжающегося падения доходов, с одной стороны, и из-за
роста числа обманутых инвесторов - с другой, выход может быть найден в
переходе к проектному финансированию застройщиков, осуществляемому
коммерческими банками.
Проектное финансирование застройщиков за рубежом широко
распространено, но для России это относительно новое явление, и, как
следствие, развитие этой модели сталкивается с рядом проблем. Не все банки
готовы вкладывать средства в долгосрочное финансирование, фактически не
предполагающее никакого залога.
Однако данная модель позволяет защитить физических лиц от
недобросовестных застройщиков. Действительно, применение данной
модели может привести к некоторому увеличению стоимости жилья, но
защитит покупателей от рисков, с которыми они столкнулись бы при покупке
жилья на этапе строительства. С другой стороны, в условиях снижения
доходов населения и введенных против России санкций застройщики
страдают от нехватки финансирования. Внедряемая в России модель
проектного финансирования обеспечит застройщиков необходимыми
ресурсами.
5.2 Методическое обоснование эффективности государственной
финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования
При определении перспектив и оценки потенциала развития
ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в рамках комплексного
подхода, а также решения задач его стратегического развития и с учетом
127
принципа системности особое внимание необходимо уделять эффективности
функционирования системы ИЖК в целом и отдельных ее участников в
частности.
Актуальность исследования и разработки методики анализа таких
критериев обусловлена отсутствием в данное время единого методического
аппарата по оценке эффективности системы ИЖК.
Оценка эффективности развития ИЖК является одним из главных
вопросов в процессе формирования стратегии финансирования жилищных
программ. В течение последнего десятилетия в отечественной
экономической литературе достаточно часто предлагались решения
отдельных аспектов этой проблемы.
При этом в качестве положительного эффекта обычно рассматривалось
простое увеличение доли кредитных организаций, предоставляющих
ипотечные жилищные кредиты, а в качестве приоритетных направлений −
совершенствование механизма рефинансирования кредиторов, повышения
доступности ипотечных кредитов для населения.
Исследование различных точек зрения по данному вопросу позволило
сделать вывод, что традиционным для отечественных исследователей
является подход, при котором проблема повышения эффективности ИЖК
рассматривается в локальных аспектах: обособленно рассматриваются
вопросы повышения эффективности ипотечного кредитования для
кредиторов, диверсификации ипотечного портфеля, повышения бюджетной
эффективности ипотечного кредитования. Так, в экономической литературе
для оценки эффективности с позиции кредитора, традиционно используют
показатели рентабельности капитала, активов, отдельных видов
деятельности, что ограничивает применение разработанных критериев
банковским сектором.
Ввиду отсутствия методических разработок в данной области нами
предложена методика оценки эффективности системы ИЖК. Цель
предлагаемой методики - комплексная оценка уровня и эффективности
128
развития системы ИЖК, на основе которой возможна разработка
рекомендаций и выбор направлений совершенствования исследуемой
системы.
С помощью разработанной методики будет возможно, с одной
стороны, охарактеризовать уровень и динамику развития ИЖК на уровне
страны, региона, субъекта, а с другой - дать сравнительную характеристику
этого развития и наметить дальнейшие приоритеты.
При использовании разработанной методики решаются следующие
задачи:
− формализация и научное обоснование методических основ
оценки эффективности системы ИЖК;
− формирование банка данных оцениваемых показателей;
− анализ эффективности функционирования системы ИЖК в
динамике и по уровням;
− разработка на основе методики комплекса рекомендаций по
совершенствованию системы ипотечного кредитования, что безусловно
повышает их достоверность.
Основными этапами методики оценки эффективности системы ИЖК
являются – рисунок 21.
В отличие от традиционного подхода, предлагаемая методика оценки
эффективности системы ИЖК включает комплекс критериев оценки
эффективности, структурированных с различных позиций.
129
Этапы методики
обоснование цели и задач оценки эффективности
разработка системы показателей для оценки эффективности ИЖК
оценка экономической эффективности в разрезе субъектов, целей,
показателей
расчет интегрального показатели эффективности системы ИЖК
формулирование рекомендаций по результатам оценки эффективности
корректировка задач и критериев эффективности, применяемых в
разработанной методике
Рисунок 21 - Основные этапы методики оценки эффективности
системы ИЖК
Во-первых, в соответствии с принципом системности анализ и оценку
эффективности системы ИЖК предлагается проводить на нескольких
уровнях:
− национальном - в рамках государства в целом;
− региональном - в рамках каждого региона, вовлеченного в
систему ИЖК;
− индивидуальном - на уровне отдельных участников процесса.
Для оценки эффективности ипотечного кредитования на двух первых
уровнях следует использовать экономические (макроэкономические) и
социальные критерии. На третьем, индивидуальном, уровне следует
использовать критерии эффективности, соответствующие специфике
участников, которые в целом могут быть охарактеризованы как критерии
полезности.
Так, например, для кредитных организаций, вовлеченных в процесс
ипотечного кредитования, это критерии экономической эффективности,
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]