Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модернизация банковской системы Российской Федерации тренды и инструменты развития. Монография
.pdf
Таблица 18 - Показатели количественных характеристик ипотечного
Изменение
2020/2019
2021/2020
Количество
тыс. шт.
Средняя сумма
руб.
Средний срок одного
кредита, мес.
Средняя процентная
ставка, %
жилищного кредитования по итогам 2019-2021 гг.
Показатель 2019г 2020г 2021г
выданных кредитов,
одного кредита, млн
1312 1780 1908 468 128
2,71 2,49 2,99 -0,22 0,5
215,3 225,1 242,3 9,8 17,20
9,87 7,49 7,67 -2,38 0,18
Рисунок 19 отражает динамику средневзвешенных процентных ставок
по первичному и вторичному рынку недвижимости.
Первичный рынок недвижимости Вторичный рынок недвижимости
10,11
9,37
8,4
8,31
Рисунок 19 - Динамика средневзвешенных процентных ставок по
первичному и вторичному рынку недвижимости в 2019-2021 гг., %
Увеличение ключевой ставки Банка России в феврале 2022 г. до 20 %
повлекло за собой увеличение в марте средневзвешенных процентных ставок
6,29
2019 2020 2021
111
5,9
на первичном и вторичном рынке ипотеки до 20,38 % и 20,89 %
соответственно. Рассматривая прогноз динамики средневзвешенных ставок
во второй половине 2022 года, стоит отметить мнение директора
федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, который обозначил
снижение средних ипотечных ставок в России без учета льготных программ
до 9-9,5 %. При этом он считает, что крупные банки планируют снизить
ипотечные ставки сразу на 3 %, а к концу года ключевая ставка Центробанка
может упасть до 8 %3.
На рисунке 20 отражена динамика доля просроченной задолженности в
общем объеме ипотечного жилищного кредитования.
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
0,96
0,84
0,54
2019 2020 2021
Рисунок 20 – Динамика доли просроченной задолженности ипотечного
жилищного кредитования по итогам 2019–2021 гг.
График рисунка 20 показывает невысокий уровень доли просроченной
задолженности ипотечного жилищного кредитования, который снизился за
анализируемый период на 0,12 % (с 0,96 % в 2019 г. до 0,54 % в 2021 г.).
Низкое значение объясняется тем, что ипотечное жилищное кредитование
является обеспеченным видом кредитования в виде залога приобретаемой
недвижимости, что выступает стимулом для заемщиков при погашении
кредитов.
112
Развитию ипотечного жилищного кредитования на современном этапе
Название
Содержание
Предоставление льготной ипотеки по ставке 9 % на
31.12.2022 г.
Предоставление льготной ипотеки по ставке не более
Действует до 31.12.2022 г.
Государственная
детьми
Предоставление выплаты до 450 000 рублей на
Предоставление льготной ипотеки по сниженной
покупку жилья. Действует до 31.12.2023 г.
Погашение первоначального взноса по ипотеке за
военнослужащим. Действует бессрочно.
Льготная ипотека
для 1Т-специалистов
Ипотека для специалистов 1Т-компаний по ставке до
5% годовых. Действует до 31.12.2024 г.
Ипотека со сниженной ставков до 2 % для молодых
округа. Действует до 31.12.2024 г.
в значительной степени содействует государство, которое реализует
определенную совокупность программ ипотечных жилищных кредитов с
государственной поддержкой, что, в свою очередь, способствует повышению
доступности ипотеки и улучшению жилищных условий. Данные программы
и условия их предоставления отражены в таблице 19.
Таблица 19 - Виды ипотечных жилищных кредитов с государственной
поддержкой
Льготная ипотека
(Господдержка 2020)
Сельская ипотека
программа
поддержки семей с
Семейная ипотека
Военная ипотека
весь срок кредитования при покупке жилья на
первичном рынке недвижимости. Действует до
3% на весь срок кредитования при покупке или
строительстве жилья на сельской территории.
погашение задолженности по ипотеке для
многодетных семей. Действует до 31.12.2022 г.
ставке семьям, в которых после 1 января 2018 года
родился первый ребенок или последующие дети, на
счет государственной системы и погашение кредита
семей, работников медицинских и образовательных
Дальневосточная
ипотека
организаций, участников программы
«Дальневосточный гектар» для приобретения жилья
на территории Дальневосточного федерального
Наиболее распространенная и пользующаяся популярностью среди
заёмщиков является программа льготной ипотеки (Господдержка 2020).
113
Активное развитие сегмента ипотечного жилищного кредитования
определяет и возникновение проблем, негативно влияющих как на работу
банков в данном сегменте, так и на востребованность и доступность кредитов
для населения.
В частности, такими проблемами сегодня являются: недостаточная
обеспеченность кредиторов крупными и долгосрочными ресурсами для
удовлетворения спроса на ипотечные кредиты; повышение рискованности
ипотечного кредитования на фоне проявления негативных тенденций в
экономике и отсутствия роста доходов населения; замедление объемов
сегмента ипотечного жилищного кредитования на фоне роста стоимости
недвижимости и уровня процентных ставок весной 2022 года; ужесточение
требований банков к величине первоначального взноса по ипотечным
жилищным кредитам, снижающее их доступность для населения; повышение
риска утраты части залоговой стоимости недвижимости в результате
изменения цен.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование в РФ имеет
проблемы, препятствующие его расширению в кредитных портфелях банков
и доступности для населения. На современном этапе наибольшую проблему
создает повышение уровня процентных ставок в рамках изменения денежно-
кредитного регулирования в стране и высокая стоимость недвижимости, что
определяет риски падения спроса населения на оформление новых кредитов.
Основную поддержку кредитованию сегодня способно оказать государство, в
частности, через расширение видов и сроков льготных ипотечных программ.
Для реализации любого строительного проекта требуются значительные
финансовые вложения. В международном масштабе инвестирование в
строительный сектор происходит следующим образом: 2/3 инвестиций
осуществляется через банковское проектное финансирование, а 1/3 - это
собственные средства компании. В нашей стране сегодня ситуация несколько
иная. Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется
участниками долевого строительства. По всей стране зарегистрировано около 1,1
114
млн. действующих договоров долевого участия. По данным Банка России,
задолженность граждан по ипотеке, взятой под действующие договоры долевого
участия, составляет около 1,2 триллиона рублей.
Оставшиеся 20% приходятся на продажу квартир в построенных домах
через договоры перепродажи и сертификаты на недвижимость или через
модель кооперативного жилищного товарищества, которая все еще действует
на рынке.
В то же время в ближайшие три года, согласно утвержденной
«дорожной карте», предполагается постепенно перейти к финансированию
жилищного строительства через механизм проектного финансирования.
Проектное финансирование для нашей страны - явление относительно новое,
но долгосрочное. Такая модель позволила бы решить ряд социальных
проблем. В частности, она защитит интересы групп потребителей на рынке
жилья. С другой стороны, она обеспечит строительный сектор ресурсами.
Привилегированное инвестирование в долевое строительство - это
хорошая возможность получить жилье по разумной цене. Между тем,
следует сказать, что участие в долевом строительстве может иметь свои
риски, как и любые инвестиции. К рискам относятся не сдача дома,
увеличение расходов, мошенничество, банкротство участников рынка и
другие непредвиденные расходы, и возможные убытки.
Число обманутых инвесторов составляет более 38 000 человек в 72
субъектах федерации, где насчитывается 830 проблемных строительных
площадок, и их число продолжает расти. Проблема обеспечения населения
жильем и защиты его от недобросовестных застройщиков подталкивает к
поиску новых путей ее решения.
Проектное финансирование - это финансирование инвестиционных
проектов, при котором денежные потоки обслуживают сертификат
задолженности долгового обязательства. Проектное финансирование - это
способ привлечения долгосрочного финансирования для крупных проектов,
который основан на займе денежных потоков в рамках проекта. Это сложная
115
финансовая и организационная мера по контролю за исполнением и
финансированием. Проектное финансирование - относительно новое
явление, которое в последнее время получило широкое распространение в
разных странах мира. В последнее время проектное финансирование активно
используется в России.
Метод проектного финансирования основывается на следующих
критериях:
− использование проектного финансирования через юридическое
лицо для юридически и экономически конкретного проекта;
− применение проектного финансирования именно для нового
целевого проекта, а не для ранее созданного бизнеса;
− источником возврата средств является прибыль от реализации
инвестиционного проекта. В этих условиях доля заемной денежной массы
составляет до 80%;
− страховые механизмы и обеспечение не предоставляются
инвесторами, так как они не покрывают финансовые риски;
− приток денежной массы зависит от будущей прибыли от проекта.
Существуют следующие типы проектного финансирования:
1. С полным регрессивным требованием к заемщику. Обычно
используется при финансировании маржинальных проектов. В таком проекте
заемщик несет все возможные риски.
2. Без регрессивных требований к заемщику. При таком типе
финансирования кредитор несет все возможные риски. Такие проекты более
привлекательны для инвестирования, и, следовательно, они более
прибыльны. В результате проект предоставляет конкурентоспособную
продукцию.
3. С ограниченными регрессивными требованиями к заемщику. Это
наиболее распространенный тип финансирования. Риски проекта
распределяются между участниками, поэтому все стороны заинтересованы в
положительном результате проекта на любом этапе реализации.
116
Проектное финансирование характеризуется следующими видами
рисков:
− экономический риск;
− политический риск;
− юридический риск;
− задержка ввода объекта в эксплуатацию;
− увеличение стоимости необходимого сырья;
− превышение сметы строительства.
В проектном финансировании участвуют такие участники, как
инжиниринговая компания, инвесторы и кредиторы.
Механизм проектного финансирования работает следующим образом:
после аккредитации проекта Банком и начала кредитования застройщикинвестор занимается привлечением средств частных инвесторов, а Банк-
кредитор отвечает за контроль распределения финансовых потоков и самого
строительства. Основные преимущества проектного финансирования для
застройщика - это, прежде всего, гарантированное финансирование, а кроме
того, дополнительный внешний контроль рисков и «имиджевая» прибыль.
Среди недостатков - высокие комиссионные ставки, жесткие требования к
документации, отнимающие много времени, и контроль проекта со стороны
банка.
Спрос на проектное финансирование в строительном секторе
формируется на высоком уровне. Это во многом определяется спецификой
отрасли, поскольку средний экономический цикл обычно составляет не
менее трех лет. Однако ситуация на рынке достаточно изменчива и сильно
зависит от общей макроэкономической ситуации. Все эти факторы требуют
долгосрочных кредитов с гибкими условиями обслуживания. Однако
проектное финансирование пока не получило широкого распространения.
Основная причина - относительная сложность таких механизмов,
поскольку они требуют от кредитной организации значительной
компетенции (оценка, подготовка, аудит). Кроме того, существуют риски,
117
которые трудно предвидеть. Эти причины не создают достаточных условий
для развития в условиях относительно низкой конкуренции в финансовом
секторе. Применение этого механизма пока не получило широкого
распространения. Как правило, в последние годы мы видим, что проектное
финансирование осуществляется в наиболее крупных и долгосрочных
инфраструктурных проектах с участием государственных или
квазигосударственных компаний. Следует ожидать, что массовое
распространение подобных механизмов произойдет при наличии
достаточной конкуренции, как в банковской сфере, так и в строительной
отрасли.
Тенденцией последних лет является увеличение количества проектов с
привлечением проектного финансирования. Однако для того, чтобы эта
схема оставалась привлекательной для застройщиков, необходимо упростить
процедуру получения проектного финансирования, чтобы сократить время на
одобрение кредита, а также снизить долговую нагрузку на застройщика.
Преимуществом проектного финансирования является возможность
получения от банка до 70-80% бюджета проекта в течение длительного
периода времени. Недостатки схемы следующие:
− строительство зависит от колебаний на финансовом рынке;
− множество жестких условий (в том числе высокие ставки)
приводят к значительному увеличению долговой нагрузки на застройщика;
− конечная стоимость квадратного метра также увеличивается.
Проектное финансирование позволяет снизить риски в жилищных
проектах, так как цикл строительства менее зависим от текущих продаж.
Соответственно, открытая кредитная линия позволяет минимизировать
возможные риски для инвестора долевого строительства.
Застройщики традиционно считаются привлекательной категорией
клиентов для банков, и сфера жилищного строительства также является для
них приоритетной. Однако одной из тенденций рынка является более
критическое отношение к застройщикам-заемщикам и более тщательная
118
оценка финансового состояния, как компании, так и материнской компании в
целом. С одной стороны, это усложняет работу застройщиков, но с другой
стороны, такой подход положительно влияет на качество строительной
отрасли.
Что касается России, то на сегодняшний день финансирование рынка
жилья через механизм долевого участия является высокоразвитым. Он
регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «О долевом
участии в строительстве жилья и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Данная модель предполагает финансирование жилищного строительства на
этапе возведения. Причем финансирование может осуществляться как за счет
собственных инвестиций, так и за счет заемных средств путем ипотечного
кредитования.
Основным преимуществом данной модели, на наш взгляд, является
возможность приобретения жилья на этапе возведения по гораздо более
низкой цене, чем когда здание уже введено в эксплуатацию. Сегодня, когда
доходы населения падают, данная модель является решением проблемы
обеспечения жильем.
По оценкам Министерства строительного комплекса РФ 70% бюджета
на жилищное строительство фактически базировалось на собственных
инвестициях. В сложных для российской экономики условиях, когда не
хватает внешних кредитов («дешевых и длинных» денег международных
кредитных организаций), и происходит сокращение внутренних источников
инвестиций, многие строительные компании находятся на грани краха.
Уровень загрузки мощностей застройщиков составляет 60%.
Поскольку существует риск финансирования застройщиков за счет
дольщиков жилья, страдающих от продолжающегося падения доходов, с
одной стороны, и из-за роста числа обманутых инвесторов - с другой,
решение может быть найдено в переходе к проектному финансированию
застройщиков, осуществляемому коммерческими банками.
119
Проектное финансирование - это способ привлечения долгосрочного
финансирования для крупных проектов, основанный на займе денежных
потоков, организованном в рамках проекта. Это сложная финансовая и
организационная мера, позволяющая контролировать исполнение и
финансирование.
Привлечение инвестиций в рамках проектного финансирования
осуществляется на стадии действующего проекта, когда потенциальный
заемщик уже создал проект за свой счет и, таким образом, оставил все пред
проектные риски позади.
На этапе проектного финансирования у девелопера есть разрешение на
строительно-монтажные работы и необходимые договоры, включая
инженерные сети, массив девелоперской документации и тщательный
бизнес-план, а также хорошо структурированная финансовая модель
окупаемости проекта.
Именно на этом этапе Банк входит в проект и размещает кредитные
средства на реализацию проекта. В процессе реализации проекта заемщик
обслуживает долг и выплачивает проценты по кредиту. А по окончании
строительства Банк получает заемные средства обратно из прибыли при
реализации функций построенного объекта.
Проектное финансирование - это относительно новое явление, которое
в последнее время получило широкое распространение в разных странах
мира.
В настоящее время проектное финансирование является одной из
наиболее распространенных форм в промышленно развитых и новых
индустриальных, а также развивающихся странах для привлечения и
организации инвестиций в реальный сектор экономики, поскольку эта форма
предоставляет возможность активного взаимодействия реального сектора
экономики с финансово-банковским сектором.
На международном уровне финансирование проектов характеризуется
параллельным и последовательным финансированием. Параллельное
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]