Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Модернизация банковской системы Российской Федерации тренды и инструменты развития. Монография
.pdf
На ипотечном рынке важной составляющей является конкуренция банков,
ключевые факторы - скорость и охват рынка. Наиболее конкурентоспособен тот
банк, который может предложить простое и быстрое решение квартирного
вопроса клиента. В данной ситуации экономических кризис подталкивает
кредитные организации к ускорению цифровизации всех процессов.
Нужно также отметить постепенный переход к оформлению кредитов в
цифровом режиме. По данным рейтингового агентства Expert в 2020 г.
каждый второй заемщик готов оформлять ипотеку удаленно. И есть
предположения, что через 2-3 года большинство сделок будут в онлайн
формате, а около 10% в офлайн в связи со сложностью сделок [12].
Таким образом, текущее развитие ипотечного рынка основывается на
текущей эпидемиологической ситуации в стране, остро реагируя на любые
экономические и политические изменения. Поэтому банкам следует
оперативно на них реагировать. Государству же следует более активно
участвовать в развитии ипотечного рынка, внедрять больше льготных
программ, совершенствовать законодательство, а также отдельное внимание
уделить стабилизации экономики и обеспечения устойчивого развития
страны. По существу, основная роль государства в ближайшем будущем
должна заключаться в упорядочении экономической и политической
ситуации для целей развития экономики и улучшения ее функционирования.
В свою очередь, если при этом ипотечное кредитование активно растет,
с одной стороны это хорошо, ведь у людей появляется собственное жилье, а
банки получают прибыль за счет выплаты процента, но с другой стороны, это
же приводит к увеличению риска невыплат по ипотечным кредитам, и
банкам приходится повышать резервы, что в свою очередь означает
уменьшение дохода кредитных организаций и может создавать обратную
тенденцию - способствовать уменьшению количества выдаваемых кредитов
и резкому росту цен на жилье. Таким образом, ипотечный рынок может
иметь разнонаправленные тренды развития одновременно, и это делает его
особо интересным для научного изучения.
101
4.2 Оценка ипотечных программ и объемов ипотечного жилищного
Государственные банки
Частные банки
Альфа-
банк
до 30
лет
0,1% - в 1 год,
далее 6,05
от
4,5%
Сумма
До 3 млн. руб.
Первоначальный
взнос
до 30
лет
0,1% - в 1 год,
далее 5,3
от
5%
от
5,29%
Сумма
До 12 млн. руб.
Первоначальный
взнос
кредитования
Для оценки состояния льготного ипотечного кредитования в России
стоит рассмотреть условия их представления населению. Стоит заметить, что
в России функционируют государственные кредитные организации и
частные. Чаще за услугой ипотечного кредитования население страны
обращается в государственные банки. Данный факт подтверждается
статистикой от РБК, где был представлен рейтинг банков по выдаче льготной
ипотеки. В топ рейтинга таких банков попали следующие кредитные
организации: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Открытие, Промсвязьбанк [5].
Сбербанк и ВТБ являются государственными банками в России и занимают
первое и второе места соответственно в данном рейтинге по объему выдачи
льготной ипотеки. Ниже представлена сравнительная таблица основных
условий льготного кредитования государственных банков и частных банков.
Таблица 15 - Основные условия льготных ипотечных кредитов в 2021г
Срок до 30 лет
Ставка
Срок До 30 лет
Ставка
Сбербанк ВТБ Россельхозбанк
Ипотека с господдержкой
от 6,4% от 6,4% от 4,49% от 6,75%
от 15% от 15% от 15% от 20%
Ипотека с государственной поддержкой семей с детьми
от 4,95%
Росбанк Совкомбанк
до 25 лет до 30 лет
до 25 лет до 30 лет
от 3,2% от 5,99%
Из таблицы 15 следует, что основные условия выдачи ипотечных кредитов
населению у государственных и частных банков в большей степени
от 15% от 15% от 15% от 20%
102
идентичны. В частности, это касается сумм кредитования - максимальные
Сбербанк
5388,7
81,8%
271,5
4,1%
84,9
1,3%
ВТБ
2076,2
78,1%
306,9
11,5%
25,1
0,9%
957,0
88,9%
37,1
3,4%
4,3
0,4%
329,6
81,5%
13,5
3,3%
3,3
0,8%
195,8
51,1%
17,2
4,5%
1,0
0,3%
238,0
74,1%
12,2
3,8%
0,4
0,1%
Росбанк**
н/д
н/д
н/д
н/д
н/д
н/д
95,1
37,5%
17,2
6,8%
0,2
0,1%
123,0
75,6%
22,7
14,0% - -
96,7
80,2%
5,0
4,1% - -
Банк СанктПетербург
50,4
57,4%
10,9
12,4% - -
Московский
Кредитный Банк
59,9
85,6%
4,2
6,0%
н/д
н/д
55,1
87,2%
2,7
4,2% - -
35,7
68,4%
2,1
4,0%
н/д
н/д
возможные суммы льготных ипотечных кредитов в России. Также можно
заметить, что первоначальный взнос для получения льготного ипотечного
кредита равен 15% от суммы кредита у 5/6 части исследуемых банков (у
Совкомбанка он равен 20%).
Таблица 16 - Структура ипотечного портфеля на 01.01.2022г
Банк
ДОМ.РФ
Газпромбанк
Россельхозбанк
ФК Открытие
Промсвязьбанк
Райффайзенбанк
АК Барс
Рыночные программы Семейная ипотека
млрд. руб.
доля от
общего
портфел
я банка
млрд.
руб.
доля от
общего
портфеля
банка
Дальневосточная
ипотека
доля от
млрд.
руб.
общего
портфеля
банка
БГ ТКБ
РНКБ
стоимость кредитования. Одним из таких факторов является фактор риска,
как для самого заемщика, так и для самих банков. Ожидалось, что в начале
2021 года выдача ипотек снова будет расти. Вследствие чего, данный фактор
стимулировал банки предлагать ипотечные продукты на выгодных условиях
для населения. Поэтому каждый банк решает, какие риски брать на себя с
В каждом банке существуют конкретные факторы, которые влияют на
103
учетом того, что данный риск может стать оправданным с помощью роста
дохода от услуг ипотечных кредитов. Для заемщика же важно выбрать для
себя выгодное и менее рискованное условие ипотечного кредитования.
Заемщики ориентируются на степень доверия к тому или иному банку, в
данном случае объясняется факт того, что Сбербанк и ВТБ будучи
государственными банками занимают верхушку рейтинга по объему
выданных льготных ипотек. А также большое предпочтение отдается банкам,
которые предлагают дополнительные услуги, за счет которых можно
понизить стоимость ипотеки.
Например, Сбербанк предлагает льготную ипотеку для семей с детьми
с базовой процентной ставкой 5,3 %, но ее можно снизить до 5 % при
условии, если клиент использует сервис «Электронная регистрация». У
большинства анализируемых банков существует возможность понизить до
минимально возможного процентную ставку кредитования. Это может быть
наличие сервисов электронной регистрации, дебетовой или кредитной карты
банка, страхование жизни, покупка недвижимости у партнеров банка.
Совкомбанк готов снизить процентную ставку льготного ипотечного кредита
для семьи с детьми до 4,99% при приобретении объекта на первичном рынке
при условии, что заёмщик проживает и приобретает объект на территории
Дальневосточного федерального округа .
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого
строительства. Покупка недвижимости на первичном рынке возможно только
через счет эскроу - это специальный банковский счет, который используют
для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона
сделки вносит на счет эскроу деньги, те депонируются. Вторая сторона
сделки получит данные денежные средства только после того, как выполнит
свои обязательства, то есть застройщик получит деньги лишь после того, как
передаст жилье покупателю. Денежные средства на счете эскроу
застрахованы. Также счет эскроу можно использовать и при покупке жилья и
на вторичном рынке. Такие сделки снижают риски мошенничества со
104
стороны застройщиков, и дает уверенность покупателям жилья. В России не
все банки работают со счетами эскроу. В реестр банков, которые имеют
право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в
долевом строительстве, по состоянию на 1 августа 2021 года входят 91
кредитная организация, в том числе Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ, Альфа-
Банк, Росбанк и Совкомбанк. Счета эскроу тоже повлияли на рост
ипотечного кредитования и на рост цены на жилье.
В июне 2021 г. задолженность населения России перед банками
достигла максимальных значений, а именно общий размер долга физических
лиц составил 23,9 трлн. рублей по данным Центрального Банка (далее ЦБ).
Сначала года показатель вырос на 2,3 трлн. рублей, а с 1 июля 2020 года —
на 4,06 трлн. рублей [8].
По данным ЦБ ипотечное кредитование россиян выросло с 2,1 % в мае
до 3 % в июне 2021 года из-за рекордного объема выданных льготных
ипотек. Данное явление имеет некоторые серьезные последствия для рынка
недвижимости и населения страны. Как отмечалось выше, с ростом спроса на
жилье и ипотечные кредиты растут цены на стройматериалы. В июне годовая
инфляция составила 6,5 % - это самый высокий показатель инфляции с 2016
года. Максимальный показатель инфляции также является следствием роста
цен на жилье и стройматериалы. Однако рост цен не сопровождается
реальным ростом доходов населения, поэтому есть риск роста
закредитованности среди населения. А это не выгодно не только банкам, но и
экономике в целом. Однако банки могут сохранить темп роста выдачи
ипотечных кредитов, если снизят стандарты оценок заемщиков и процент
первоначального взноса по ипотеке. В этом случае банки не смогут мобильно
отреагировать на резкое падение цен на недвижимость, что является
серьезным риском для них.
105
90000
85000
80000
75000
70000
65000
60000
55000
50000
1кв.
2019
2кв.
2019
3кв.
2019
4кв.
2019
Вторичный рынок Первичный рынок
1кв.
2020
2кв.
2020
3кв.
2020
4кв.
2020
1кв.
2021
2кв.
2021
3кв.
2021
4кв.
2021
Рисунок 16- Средняя цена 1 кв. м. общей площади квартир на рынке
жилья, рублей
Цены на жилье в России растут на протяжении 2,5 лет (Рисунок 16). По
данным аналитики Сбербанка, цены на жилье в России с начала 2020 года по
май 2021 года выросли на 26% на первичном рынке недвижимости и на 17 %
на вторичном. Аналитики Сбербанка также считают, что цены на
недвижимость в обоих рынках растут независимо друг от друга. Это делает
жилье менее доступным. И значимость льготных ипотечных программ может
снизиться. Также на снижение спроса на ипотечные кредиты повлияют новые
условия субсидированных ипотечных кредитов. Сокращение лимита выдач
ипотек с господдержкой с 1 июля 2021 года до 3 млн. рублей, по мнению
аналитиков Сбербанка, снизит выдачи по основной программе примерно на
60 %. Компенсировать снижение может рост льготной ипотеки для семей с
детьми, то есть льготная семейная ипотека с первым ребенком, который
родился после 1 января 2018 года, может увеличить потенциальную базу
клиентов примерно в 2 раза.
Таким образом, продление льготной ипотеки может принести ряд
положительных так и отрицательных моментов для банковского сектора и
для рынка жилой недвижимости. Ограничительные меры мегарегулятора
106
направлены на сглаживание рисков связанных с резким падением спроса на
жилье и закредитованности населения, снижения качества кредитного
портфеля. В связи с настоящей ситуацией льготного ипотечного
кредитования, можно предположить, что в дальнейшем государственная
поддержка ипотечных программ станет менее актуальной. Однако, в данный
момент ограничение мегарегулятора связано с медленных «сворачиванием»
программы субсидированных ипотек.
Не смотря приведенные выводы, субсидированная ипотечная
программа продолжит оставаться основной возможностью для населения с
низким доходом улучшить свои жилищные условия. Для среднего класса это
также будет возможностью сэкономить на покупке недвижимости. То есть,
ипотечная программа продолжит выполнять свои основные функции по
поддержанию строительного сектора и банковского сектора.
107
5. ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5.1 Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России
Основными субъектами, определяющими масштабы ипотечного
жилищного кредитования в стране, являются коммерческие банки, от
финансовой обеспеченности которых, готовности к осуществлению крупных
по объемам и длительных по срокам кредитных операций зависит объем
выдачи кредитов на приобретение жилья и доступность этих кредитов для
населения. Большинство российских банков осуществляют ипотечное
жилищное кредитование и конкуренция между ними за заемщиков довольно
высока.
На фоне сокращения общего количества российских кредитных
организаций в 2019–2021 гг., происходит сокращение количества участников
данного сегмента кредитования с 318 организаций в 2019 г. до 260
организаций в 2021 году. Данная тенденция сохранилась и в 1 квартале 2022
года – на рынке действует 251 организация.
2019 2020 2021
71,95
70,27
68,97
Рисунок 17 – Динамика доли кредитных организаций, участвующих на рынке
ипотечного жилищного кредитования в 2019–2021 гг.
108
Рассматривая динамику доли участия кредитных организаций на рынке
доля
%
ипотечного жилищного кредитования в России в 2019–2021 гг. можно
отметить также ее сокращение на 1,68 %.
Данные тенденции можно объяснить общим снижением количества
кредитных организаций в России: с 442 ед. в 2019 г. до 370 ед. в 2021 г., до
365 за 1 квартал 2022 г. и высокой конкуренцией на рынке ипотечного
жилищного кредитования.
Отмечая факт высокой конкуренции стоит отметить также высокую
концентрацию на рынке ипотечного жилищного кредитования (таблица 17.).
Таблица 17 - Динамика концентрации рынка ипотечного жилищного
кредитования в России за 2020-2021 гг.
Динамика концентрации рынка
Участники
рынка
ипотечного
жилищного
кредитования
Объем
выданных
ипотечных
жилищных
кредитов
в 2020 г.,
млрд. руб.
Объем
выданных
ипотечных
жилищных
кредитов
в 2021 г.,
млрд. руб.
ипотечного жилищного кредитования
доля
выданных
кредитов в
общем
объеме выдач
за 2020 г., %
выданных
кредитов в
общем
объеме
выдач
за 2021 г.,
изменение
к 2020 г.,
п.п.
Топ-5 банков
по объему
выдачи
3520 4662 78 81,84 +3,84
По данным, представленным в таблице 16, на долю топ-5 кредитных
организаций в 2021 году приходится 4 662 млрд. рублей выданных
ипотечных жилищных кредитов, что на 1 142 млрд. рублей больше, чем в
2020 году. Анализируя динамику доли выданных кредитов топ-5 кредитных
организаций в общем объеме выдач за 2020-2021 гг., можно наблюдать рост
уровня концентрации на ипотечном рынке на 3,84 %. Данный факт
свидетельствует об усилении риска концентрации на рынке ипотечного
жилищного кредитования.
Объемы ипотечного жилищного кредитования в российском
банковском секторе имеют положительную динамику (рисунок 18).
109
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
2019
2020
2021
0
Рисунок 18 - Динамика объема ипотечного жилищного кредитования в
российском банковском секторе в 2019-2021 гг., млн. руб.
Рассматривая основные показатели, характеризующие динамику
развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 2019-2021 гг.
(таблица 18), можно отметить следующее:
1. Произошло увеличение количества выданных ипотечных жилищных
кредитов на 596 тыс. шт. Наибольший прирост отмечен в 2020 г. - 468 тыс.
шт. Это можно связать с тем, что в 2020 г. значительно снизились ставки по
ипотечному кредитованию, в частности, средняя ставка по рынку снизилась
относительно 2019 г. на 2,38 п.п. (с 9,87 % до 7,49 % годовых). Снижение
ставки в данном сегменте также произошло за счет действия ипотечных
жилищных кредитных программ с государственной поддержкой;
2. Средняя сумма одного кредита находится на уровне выше 2 млн.
руб., наибольшее значение она достигла в 2021 г., составив 2,99 млн. руб.;
3. Выросли сроки кредитования - с 215,30 мес. до 242,3 мес. Это можно
связать с ростом стоимости приобретаемой недвижимости и высокой
долговой нагрузкой на заемщика.
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]