Земельное право. Учебное пособие-1

Федерации,нормативнымправовымактомсубъекта Федерации,нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Такимобразом,юридическимоснованиемустановленияпубличногосервитута является недоговор, а законили иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23 ЗК РФ.

Целью установления публичного сервитута является удовлетворе- ниепубличногоинтереса–государства,местногосамоуправленияили местногонаселения.

Всеэтоотличаетпубличныйсервитутотчастного,которыйустанавливается не нормативнымправовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушанийповопросамустановленияпубличныхсервитутовоснованона закрепленном в подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК принципе участия граждан и общественныхорганизаций (объединений) врешении вопросов,касающихся прав на землю.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для: а) прохода или проезда черезземельный участок; б) использованияземельногоучастка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;г) проведения дренажных работ на земельном участке; д) забора воды и водопоя;е) прогона сельскохозяйственныхживотныхчерезземельныйучасток;ж)сенокошения,выпасасельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участкахв сроки,продолжительностькоторыхсоответствуетместным условиям и обычаям; з) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; и) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; к) свободного доступа к прибрежной полосе (см. п. 3 ст. 23 Кодекса).

Перечень целей установления публичных сервитутов изложен как исчерпывающий.

71

Сервитут может быть срочным или постоянным. Это правилоп. 4 ст.23ЗКРФприменяетсяв отношениичастныхи публичныхсервитутов.Длящиесяправоотношениястечениемвремени претерпеваютопределенныеизменения.Поэтойпричинелюбойсервитутвлюбоевремяможетпрекратитьсяпосамымразнообразнымоснованиям(например, уобладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте,илисоответствующий земельныйучастокможетбытьизъятизоборота или каким-либообразом будет измененоегоцелевоеназначение, что может повлечь за собой прекращение сервитута и т. д.).

Для земельных участков, расположенных в границах земель, зарезервированных длягосударственныхили муниципальныхнуждв императивной нормеп. 4.1ст.23Кодекса,установленоограничениесроковустановленияпубличныхсервитутов:такиесрокинемогутпревышать сроки резервирования указанных земель.

Осуществлениесервитутадолжнобытьнаименееобременительным для земельногоучастка,вотношении которогоон установлен.Данное императивное правило п. 5 ст. 23 ЗК РФ применяется в отношении частных и публичных сервитутов. Согласноп. 2 ст. 41 Кодекса, права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута,определяютсядоговором,анаоснованиипубличногосервитута– нормативным правовым актом, которым установлен такой сервитут. Поэтому при заключении договоров и подготовке нормативных правовыхактов,устанавливающихсервитуты,необходимоучитыватьуказанноеправило.

Согласно п. 6 ст. 23 ЗК РФ, собственник земельного участка, обремененногочастнымсервитутом,вправетребоватьсоразмернуюплату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотренофедеральными законами.Данноеобщееправилоосновывается на положениях п. 5 ст. 274 ГК РФ и действует только при установлении частного сервитута. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, указанное общее правило не применяется.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможностииспользованияземельногоучастка,собственникземельного участка,землепользователь,землевладелец вправетребоватьизъятия,

72

в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления,установившими публичныйсервитут,убытков илипредоставления равноценногоземельногоучастка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местногосамоуправления,установившихпубличный сервитут,соразмерную плату.

Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, ненаделен правом требовать плату отлиц,в интересахкоторых установлен сервитут. Только в случае, указанном вовтором абзаце п. 7 ст. 23 ЗК РФ, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесении указанной платы, то собственник имеет право на судебную защиту своих прав (см. п. 8 ст. 23).

Еслиустановлениепубличногосервитутаприводитнексущественным затруднениямвиспользовании участка,а вообще исключаетвозможностьегоиспользования,топрименяютсяправила первогоабзаца п. 7 ст. 23 ЗК РФ. При этом следует иметь в виду, что согласно п. 28 постановленияПленумаВысшегоАрбитражногоСуда РФот 24марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельногозаконодательства»подравноценным возмещениемпонимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФи п.4 ст.63 Кодекса включаются рыночнаястоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также всеубытки, причиненныесобственникуизъятием земельногоучастка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо подчеркнуть, что действие п. 7 ст. 23 ЗК РФ распространяетсятолькона публичныесервитуты.Вслучаях,когдаземельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременениячастнымсервитутомнеможетиспользоватьсяв соответствиисназначениемучастка,собственниквправетребоватьпо суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

73

Пункт8ст.23ЗКРФгарантируетправонасудебнуюзащитулицам, права изаконныеинтересыкоторыхмогутбыть ущемлены врезультатеустановленияпубличногосервитута.

Сервитуты подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществои сделок сним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнегосоглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в указанном Едином государственном реестре.

Еслисервитутотноситсякчастиземельногоучасткаилииногообъекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержаниеи сферадействиясервитута,прилагаетсязаверенныйсоответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план,на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставлениекадастровогоплана участка нетребуется.

2. Права и обязанности землепользователей

Содержание права пользования землей образуют правомочия владения и пользования. Правомочие владения проявляется в праве на огораживание земельного участка, установление определенного порядка пользования или запрета на использование участка состороны третьих лиц. Правомочие пользования землей раскрывается через права и обязанности по использованию земель. Объем и содержание прав иобязанностей определяетсявзависимости отцелевогоназначения земельного участка, категории земель и субъекта.

Могут устанавливаться права и обязанности по договору, заключаемомусторонами при временном пользовании землей. Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношенииземли.

У собственников земли больше прав по отношению к арендаторам их земель,включаяглавное право–получение арендной платы.Этим правомнеобладаютдругиеносителипоземельныхтитулов.Нопомногим другим вопросам пользования землей права всех обладателей поземельныхтитулов являютсяблизкими.

74

Косновным общимправампоиспользованиюземельземлепользователямиотносятся:

–право самостоятельно хозяйствовать на земле (законодательство запрещает вмешательствов деятельность, связанную с пользованием землей, со стороны государственных и других органов);

–правоиспользоватьобщераспространенныеполезныеископаемые, торф, водные объекты, находящиеся на земельном участке, для нужд хозяйства;

–право возводить строения и сооружения;

–правособственности на посевы и насаждения;

–правонавозмещениеубытков,причиненныхнарушениемземельногозаконодательства,изъятиемдлягосударственныхи муниципальныхнужд, временнымзанятиемземель,ограничением прав или ухудшениемкачества земель;

–возможность осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вцеляхобеспечениягарантииправ собственниковземельныхучасткови землепользователейотпроизвольногоизъятияземельустановлено,чтоизъятиеземельногоучастка уграждандлягосударственныхимуниципальных нуждможет производиться:

–толькопослевыделенияпоихжеланиюравноценногоземельного участка;

–строительстванановомместепредприятиями,учреждениями,организациями, для которых изымается участок, жилых, производственных и иных построеквзамен изымаемых;

–возмещения в полном объеме всех причиненных убытков, включая упущенную выгоду.

Наносителейземельныхтитулов(собственников,землевладельцев, постоянных и временных землепользователей, арендаторов) закон возлагаетрядобщихобязанностей,соблюдениекоторыхнеобходимопри использованииземли.Они сформулированыв ст. 42ЗКРФ, а подробнее изложенывдругихнормативныхактах.Книмотносятсяобязанности:

–рациональноиспользоватьземельныеучасткивсоответствии сих целевымназначением;

–применятьприродоохранныетехнологии;

–своевременнопроизводитьплатежипоземельномуналогуиарендной платеза использованиеземель;

75

–осуществлять комплексный подход к охране земель;

–своевременнопредоставлятьвустановленномпорядкесведенияо состоянии и использовании земель;

–вести строительство на участке, руководствуясь действующими строительными нормамии правиламипосогласованиюсземлеустро- ительными,архитектурно-градостроительными,пожарными,санитар- нымии природоохраннымиорганами;

–недопускатьухудшенияэкологическойобстановки натерритории

врезультатехозяйственнойдеятельности,ненарушатьпорядокпользованиялеснымиугодьями,воднымиидругимиобъектамиприроды,прав других собственников земельных участков и землепользователей.

Земельное законодательство предусматривает также специальные права и обязанности дляземлепользователей. Кним можноотнести:

–правособственника земельного участка на получение стоимости участка в случае его изъятия (выкупа) для государственных и общественныхнужд;

–обязанностьвременногопользователяпоприведениюнарушенного им земельного участка в состояние, пригодное для использования поцелевомуназначению;

–выполнениепользователемземельногоучасткав населенныхпунктах мероприятий поблагоустройствуземель;

–правопользователей земельными участками, предоставленными дляогородничества,возводитьвременныепостройки дляотдыха,храненияогородногоинвентаря и др.

В необходимых случаях права и обязанности землепользователей могут быть ограничены. Как правило, это делается в целях создания необходимых условий для развития отдельных отраслей народного хозяйства,обеспечениябезопасности населения,охраны окружающей природной среды.

3. Основания возникновения и прекращения права пользования земельным участком

Действующеезаконодательствопредусматриваетследующиеосновные способы возникновения прав на землю:

–решениеорганаМСилигосударственногоорганаисполнительной власти;

76

–совершение сделок по поводу земельных участков;

–приватизацияземли;

–переход прав на недвижимость расположенную на земельном участке.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ и ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе передаватьземельные участкифизическимлицамизземель,находящихся

всобственностисоответствующегомуниципальногообразования.ПорядоктакойпередачиустанавливаетсяпредставительнымиорганамиМС.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицамизземель,находящихсявгосударственной собственности,производитсяна основаниист.214и 125ГКФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Земельные участки предоставляются из свободных земель, земельзапаса, специальногофонда перераспределения земель, путем изъятия у граждан и юридических лиц в целях предоставленияихдлягосударственныхимуниципальных нужд.Для предупреждения необоснованногоизъятия земель законодательством предусмотренрядограничений.Запрещаетсяизъятиеособоценныхдля данногорегионапродуктивныхземель,земельприродно-заповедного фонда, историко-культурного назначения, других особо охраняемых территорий.Земли,которые пригодны,поданнымземельногокадастра, для сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего под сельскохозяйственные цели. Однако в исключительных случаях они могут предоставляться и для несельскохозяйственных нужд. Эти случаи оговорены законом, а именно: разработка месторождений полезныхископаемых,строительствообъектовкультурыи истории,здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений; по международным обязательствам, если отсутствуют другие варианты размещенияэтихобъектов.Вэтихслучаяхмогутбытьизъяты сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше среднего уровня, землипригородныхи зеленыхзон,земли,занятыелесамипервойгруппы. В остальных случаях для несельскохозяйственных нужд должны предоставлятьсяземельныеучасткинесельскохозяйственногоназначения илинепригодныедлясельскогохозяйства либосельскохозяйственные

77

угодья худшего качества покадастровой оценке, а также земли лесного фонда, не покрытые лесом или занятые малоценными насаждениями.

Свидетельствона правособственности на землювыдается наоснованиирешенияместнойадминистрацииопредоставленииземельного участкавдесятидневный сроксмоментапринятиярешения.Выданное свидетельствоподлежитрегистрации.

Законодательством Российской Федерации также предусмотрены гражданско-правовыеоснованияприобретенияправназемлю.Соглас- но законодательствуграждане и юридические лица,собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, обмениватьземельныеучастки,совершатьиныесделкисземлей.Сделки купли-продажи земельных участков совершаются самостоятельно либо по конкурсу, аукциону и оформляются договором купли-прода- жи(купчей),который подлежитобязательнойрегистрации.

Приприватизациигосударственныхимуниципальныхпредприятий собственники приватизированных предприятий могут по своему желаниювыступатьпокупателямииприобрестиземельныеучасткиэтого предприятияв собственность или братьв арендусправомприобретения в собственность. Продажа земельногоучастка собственникуприватизированногопредприятиядлярасширенияидополнительногостроительствапредприятияосуществляетсянаконкурсной илиаукционной основе.Кучастиювконкурсе,аукционедопускаютсятолькособственникиприватизированныхпредприятий.Припроведениикоммерческогоинвестиционногоконкурсаправоприобретенияземельногоучастка передается покупателю, предложения которого полностью отвечают условиями критериямконкурса.Нааукционеземельныеучастки продаются в тех случаях, когда не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. Право собственности на земельныйучастокпередаетсяпокупателю,предложившемумаксимальнуюцену.

Приватизация и реорганизация предприятий агропромышленного комплекса предусматривают предоставление права этимколлективам (колхозам, совхозам, государственным сельскохозяйственным предприятиям) принимать решения о переходе к частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю и определении индивидуальныхимущественныхиземельныхпаев.Врайоннуюкомиссию

78

поприватизации земельиреорганизации сельскохозяйственныхпредприятийподается заявка напредоставлениеземли втуили инуюформу собственности, а также на выкуп или аренду сельхозугодий, сверх причитающихсяхозяйствубесплатно.Каждомучленуколлектива, которому земля принадлежит на праве общей совместной или долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю.Сельскохозяйственные предприятияпредоставляютв органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев) в двухнедельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства.

Законодательствомпредусмотренотолькотри основаниядляотказа

ввыдаче свидетельства на правособственности на землю:

–прямойзапретвзаконодательныхактахРоссийской Федерациина предоставление земельных участков в собственность;

–наличиена моментобращениясзаявлением споровопринадлежности данного земельного участка;

–изменение целевого назначения земельного участка, за исключениемслучаев,когда на этоестьрешение органа исполнительнойвласти субъекта Российской Федерации.

Основаниями,влекущими полноеиличастичноепрекращениеправана землю,могутбытькакправомерные,таки противоправныедействия, бездействия и события. Гарантируя устойчивость пользования землей, на каком бы титулеоно ни осуществлялось, закон точноустанавливает основания как полного, так и частичного прекращения названныхправ.

Надо различать основания прекращения прав на землю частного собственникаипользователя,владельцагосударственныхземельвсилу различий ихправомочий собственников.

Статья44ЗКРФустанавливает,чтоправособственностиназемельныйучастокпрекращается:

–при отчуждении собственником принадлежащего ему на праве собственности земельного участка другим лицам;

–отказе собственника отправа собственности на земельный участок;

–в силу принудительного лишения собственника земельногоучастка в порядке, установленном гражданским законодательством.

79

Вторичныеправаназемлюпрекращаютсяприследующихусловиях:

–прекращениидеятельностипредприятия;

–добровольном отказе от земельного участка или его части;

–переходеправасобственностинастроение,сооружениеилипередачу ихдругимпредприятиям,учреждениям,организациям,гражданам;

–изъятии земельного участка для государственных и муниципальныхнужд(производитсясвозмещениемпричиненныхизъятиемубытков, в т. ч. упущенной выгоды);

–совершении противоправного деяния, за которое предусмотрено изъятиеземельногоучастка;

–использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению,ухудшениюэкологическойобстановки;

–использовании земельногоучастка не поцелевомуназначению;

–нерациональномиспользованииземли;

–неиспользовании в течение установленногосрока;

–систематическойнеуплатеплатежей за землю;

–истечении срока,на который былпредоставлен земельный участок;

–выделении из земель сельскохозяйственных предприятий участков для крестьянских (фермерских) хозяйств гражданам, выходящим изсостава этихпредприятий;

–прекращении трудовых отношений, в связи с которыми был предоставленземельныйнадел(порешениюадминистрациипредприятия, предоставившегонадел).

–реквизиции земельного участка.

Решениеместнойадминистрацииопрекращенииправназемельный участок может быть обжаловано в суде. Обжалование решения приостанавливаетегоисполнение.

Кроме того, право временного пользования и аренды земельного участка, основанное на договоре, может быть прекращено:

–путем расторжения договора по взаимному согласию сторон;

–в случае смерти собственника при отсутствии правопреемника;

–в случае смерти арендатора при отсутствии наследника, желающеговоспользоваться преимущественным правом аренды.

80