Земельное право. Учебное пособие-1
.pdfиобразовательнымшколам–дляисследовательских,учебныхцелей,про- пагандыпередовогоопытаи длясельскохозяйственногопроизводства;
– некоммерческим организациям, включаяпотребительские кооперативы,учрежденияиорганизации,атакжерелигиозныморганизациям – для ведения подсобного сельского хозяйства.
Земельное законодательство Российской Федерации и ее субъектов предусматривает возможность предоставления земель сельскохозяйственногоназначениядлясельскохозяйственногопроизводстваиныморганизациям и лицам. К такого рода субъектам прав на землю относятся хуторские и станичныеказачьи общества, использующиепредоставленныеземельныенаделынаосноветрадиционныхдлянихобщинныхформ землевладения;родовыеобщиныисемьиизчисламалочисленныхнародовКрайнегоСевера,которым предоставляютсяоленьи пастбища,охотничьи, рыболовные и другие угодья для комплексногоиспользования.
2. Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств
Право на получение земельного участка для ведения крестьянского хозяйстваимеютграждане,достигшие18-летнеговозраста,имеющиеопыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. При необходимости отбор граждан,пожелавшихвестикрестьянскоехозяйство,производитсянаконкурснойоснове.Земельныеучасткидляведенияфермерскогохозяйствапредоставляютсячленамсельскохозяйственныхкоммерческихорганизаций из земель этих организаций, которые находятся в общей долевой собственности ихчленов, в размере земельной доли. Гражданам, не являющимся членами сельскохозяйственных коммерческих организаций, земельныеучасткидляведенияфермерскогохозяйствапредоставляютсяиз земель запаса,из специальногофонда земель, а также изземельлесохозяйственных предприятий,непокрытыхлесом и кустарником и пригодных для использования в сельскохозяйственном производстве. Отказ в предоставлениигражданамземельногоучасткадляведениякрестьянского (фермерского) хозяйства может быть обжалован в суд.
В соответствии сост. 257 ПС земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежат его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними
131
не предусмотрено иное. Земельный кодекс и Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»допускаютправособственности на земельный участокдляведениякрестьянскогохозяйстваодногогражданина–гла- вы такогохозяйства. Независимоот того, принадлежитли земельный участок одному лицу или находится в совместной собственности нескольких лиц, закон запрещает раздел этого участка. Если земельный участок находится в общей совместной собственности, то собственник, желающий выйти из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, может получить только его стоимость, соразмерную его доле в общейсобственности.Чтобыобеспечитьнеобходимыеусловиядляиспользования земельного участка для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства,законпредусматриваетпредоставлениедляэтойцели таких участков, кадастровая оценка которых, как правило, находится на уровне средней оценки похозяйству,из котороговыделяются соответствующиеучастки.Виныхслучаяхдляграждан,получившиххудшиеземельныеучастки,устанавливаютсяналоговыеи иныельготы.
В настоящее время в собственности граждан находится свыше 12 млн. га земель для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств. 16 декабря 1996 г. Правительство Российской Федерации утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996–2000 гг., в которой предусматриваетсяряддополнительныхмерпоземлеобеспечениюграждан,желающихвести крестьянское(фермерское)хозяйство.Программойпредусмотрено развитие кредитования на приобретение земли, устанав- ливаетсяпреимущественноеправососедей-землевладельцевнапокупку или арендувысвобождающихсяземельных участков, осуществляется комплекс землеустроительных работ по рациональной организации земельных участков крестьянских хозяйств. При ограничении размеров земельных участков, приобретаемых в собственность, предельные размеры арендуемых земельнеустанавливаются.
3. Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций
Особенностьправовогорежима земель сельскохозяйственныхкоммерческихорганизацийсостоит втом,чтоэти землибыли приватизированы. Сегодня свыше 108 млн. га сельскохозяйственных угодий
132
переданы в собственность членов сельскохозяйственных обществ и товариществ.Всоответствиисправовымиактамиореорганизациисельскохозяйственныхпредприятийгражданеполучилиправособственности на земельную долю, т. е. на часть земли, закрепленной за сельскохозяйственным предприятием. Эта доля имеет только количественное выражениеинеопределенавнатуре.Правонабесплатнуюземельную долюимеют:работникиколхозов,совхозов,другихсельскохозяйственныхпредприятий,пенсионеры этиххозяйств,проживающиена ихтерриториях, лица,занятыев социальной сфере на селе;временноотсутствующиеработникии лица,уволенныесэтогопредприятияпосокращению численности работников после 1 января1992 г.
Размер земельной доли не зависит от лица, которому она предоставляется, от стажа работы, трудового вклада и т. д. Он определяется по норме бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан, установленной в конкретном районе. Такая норма устанавливается в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от2марта1992г.«Опорядкеустановлениянормы бесплатнойпередачи земельныхучастков в собственность граждан»путемделениявсех сельскохозяйственныхугодийрайонаначислолиц,работающихвсельском хозяйстве, включая пенсионеров, а также лиц, занятых в социальной сфере. Раздел на земельные доли (паи) осуществляется в реорганизуемых колхозах и совхозах и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятиях. В государственных сельскохозяйственныхпредприятияхразделна доли закрепленныхзаними земельнепроизводится,приватизацияземельнеосуществляется.Каждому собственнику земельной доли выдается свидетельство о праве собственности. В результате приватизации земель реорганизованных колхозов и совхозов 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельныхдолей.Владелецземельнойдолиимеетправоиспользовать ее следующим образом.
Во-первых, он вправе получить земельный участок в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, частного предприятияпоремонту,строительствуидругихпредприятий илидляувеличения размера земельного участка личного подсобного хозяйства. При создании в установленном порядке крестьянского (фермерского) хозяйства или другого частного предприятия, а также при увеличении размера земельного участка для личного подсобного хозяйства право
133
наземельнуюдолютрансформируетсявправочастнойсобственности гражданина на конкретныйземельныйучасток.Положениемореорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий,утвержденнымпостановлениемПравительстваРоссийской Федерации от 4 сентября 1992 г., также установлен перечень хозяйств, при реорганизации и приватизации которых в случае выхода изнихчленамтакиххозяйстввыделениеземельныхучастковвнатуре недопускается.Имможетбытьвыплачена лишьстоимостьземельной доли. К таким хозяйствам относятся: государственные племенные и конные заводы, государственные конюшни, селекционно-гибридные центры,государственныесеменные инспекции и лаборатории посортоиспытанию сельскохозяйственных культур, учебно-опытные, учеб- но-производственныехозяйства высшихисреднихспециальныхсельскохозяйственныхучебныхзаведений, научно-исследовательскихин- ститутов, специализированные племенные колхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами и т. д. (пп. 20–22 Положения). Приреорганизациииприватизацииживотноводческихкомплексов,птицефабрики парниково-тепличныхкомбинатовихработники невправе получить земельнуюдолю в натуре при выходеиз хозяйства в случае, еслиземельныеплощадихозяйствадостаточнылишьдляобеспечения кормами животноводства.
Во-вторых, владелец земельной доли вправе передатьее в качестве учредительного (вступительного) взноса в создаваемые хозяйственное товарищество, общество или кооператив.
В-третьих,владелец земельной доли имеетправопродать этудолю или сдать ее в аренду фермерским хозяйствам, сельскохозяйственномупредприятию,гражданамдляведенияподсобногохозяйства,а также подарить, передать по наследству, передать в собственность гражданамилиюридическимлицамнаусловияхдоговора ренты.Продажа и аренда долей распространена,например, в Нижегородской области, где земельные доли покупали лица, создающие крестьянские хозяйства,либоновыесельскохозяйственныеобществаитоварищества.Эти же лица арендовали земельныедоли.
1февраля1995г.постановлениемПравительства РоссийскойФедерации были одобрены Рекомендации опорядке распоряженияземельнымидолямии имущественнымипаями,которыемогутприменятьсяв сельскохозяйственных коммерческих организациях при совершении
134
сделок собственниками земельных долей. В частности, при аренде земельныхдолейвозможнозаключениекакдвустороннихдоговоровмеждусобственникомземельнойдолииарендатором,такимногосторонних. Арендодательможетполучать всчетарендной платы деньги,продукцию или услуги. Арендатору предоставляется право с согласия собственников осуществлятьдействия повыделению в натуре земельного участка, соответствующего арендуемой земельной доле. Арендатор вправе использовать земельный участок только для сельскохозяйственногопроизводства.Налоговыеииныеплатежиза земельныеучастки,находящиеся вобщейсобственности,вносятсобственники,если иное не предусмотрено договором аренды.
При купле-продаже земельных долей применяется правило о преимущественной покупкетакой доли другими собственниками.Вэтом случае предварительное выделение земельного участка в натуре не производится. Приобретенный сельскохозяйственной коммерческой организациейземельный участок,соответствующийпоплощади продаваемым земельным долям еечленов и находящийся в собственности этойорганизации,разделунеподлежит,еслиэтонеустановленоучредительными документами организации. При совершении сделок, связанных с отчуждением земельной доли, следует исходить из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих приобретаемых земельным долям, которые переходят в собственность физических лиц,не должна превышать установленныхпределов размеров земельных участков,предоставляемых для ведениякрестьянского хозяйства.
При внесении земельных долей в уставной капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организациивыдаетсясвидетельствооправесобственности на земельный участок,площадь которого соответствует размерам внесенных земельных долей, и план этогоучастка.Свидетельствооправесобственностиназемельнуюдолю лица,внесшегоеев уставный капиталсельскохозяйственной коммерческойорганизации,теряетюридическуюсилу.Формированиеземельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям,переданнымвуставныйкапиталсельскохозяйственнойкоммерческой организации, производится с согласия собственников земельных долей с учетомтребований порациональной организации территории и компактногоземлепользования.
135
Рекомендации предусматриваюттакже порядоквыделения земельныхдолейвнатуре.Дляэтогособственникиземельныхдолейподаютзаявлениевадминистрациюрайонанаимяпредставителясособственников,а при отсутствии такового – на имя руководителя сельскохозяйственной коммерческой организации,которая используетземельный участок. В заявлении указывается количествоземельных долей. В случае если собственники земельных долей заранее определили земельный массив длявыделенияземельных участков в натуре и егоплощадьдостаточна для удовлетворения всех заявлений, заявители согласны получить землю в данном массиве, и между ними не существует споров, земельные участки выделяются в данном массиве. В иных случаях администрациярайона внедельный срок содняполучения заявления овыделении земельных долей уведомляет об этом иных собственников таких долей – членов сельскохозяйственной коммерческой организации. Не позднее чем через месяц должно состояться собрание собственников земельныхдолей или ихпредставителей,котороепринимаетрешениеоместоположении земельныхучастков,предоставляемых заявителям в счет земельных долей. В случае если собрание не принялорешение оместоположении земельных участков,онопринимает решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или об ином способе определения местоположения выделяемых земельных участков.Всерешенияпринимаютсяединогласно.При наличииразногласиймеждусобственникамиоместоположении выделяемыхземельных участков споррешается в судебномпорядке. Определениеврекомендациях процедуры выделения земельныхучастков в натурев счет земельных долей,включаярешениевозникающихпри этом разногласий, является способом реализации требований ст. 252 ПС о разделе имущества,находящегося в долевой собственности,и выделедоли из общего имущества. Однако в Указе Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлен несколькоиной порядок разрешенияразногласий при выделении земельного участка в натуре в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Решение в этихслучаях принимает орган местногосамоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, в то время как по ст. 252 ГК такие разногласия решаются в судебном порядке.
136
Приобщейсобственности гражданназемли,закрепленныеза сельскохозяйственнымипредприятиями,самопредприятиеможетбытьлибо собственником земель, если его члены вносят свои земельные доли в качествевзноса вуставныйфондтакогопредприятия,либоарендатором земельныхдолей.
УказПрезидента Российской Федерации от27декабря1991г.«Онеотложныхмерахпоосуществлениюземельнойреформыв РСФСР»предусматривает включение в фонды перераспределения земель участков,остающиеся после бесплатной передачи земельколлективамколхозов,другихкооперативныхсельскохозяйственныхпредприятий,акционерным обществам, в т. ч. созданным на базе государственных сельскохозяйственныхпредприятий.Местнойадминистрациирекомендовано организовать продажу земель фонда по конкурсу, передачу их в арендусправомвыкупа. При этомпреимущественныеправа предоставляютсягражданам,ранееиспользовавшим земельныеучастки на правах аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхозов и совхозов в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другим работникам колхозов и совхозов. Оставшиеся нераспределенными земли передаются или продаются понормативнойцене,априналичиинесколькихпретендентов –нааукционах гражданамиюридическимлицам.Этоозначает,чтосельскохозяйственные коммерческие организации помимо земель, находящихся в собственностиихчленов, могутиспользоватьииныеземли,которыеими приобретаются в собственность из указанного фонда. Указ, хотя и не предусматриваетпрямовозможностидлясельскохозяйственныхкоммерческихорганизацийарендоватьземельныеучасткиизспециальногофонда,ноинесодержитзапрета.Следовательно,земельныймассив,используемый сельскохозяйственной коммерческой организацией для сельскохозяйственного производства, может формироваться несколькими способамииизразныхисточников.Иправатакойорганизациинафактически используемыеземельныеучасткитакжемогутбытьразличны.
4. Правовая охрана сельскохозяйственных земель
Существенным элементом правовогорежима земель сельскохозяйственного назначения является их особая охрана как главного средства производства. Правовая охрана сельскохозяйственных земель
137
включает в себя два основных аспекта: количественный и качественный. Количественный аспект охраны сельскохозяйственных земель преследуетцельповозможностисохранитьценныесельскохозяйственные угодья в сельскохозяйственном производстве и минимизировать ихизъятие дляпредоставлениявнесельскохозяйственных целях.Этот аспект получил выражение в ст. 79 Земельного кодекса.
В соответствии со ст. 79 Земельногокодекса изъятие сельскохозяйственных угодий скадастровой оценкой выше среднерайонногоуровня в целях их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения,образования,дорог,магистральныхтрубопроводов,линий связи, электропечедачи и других линейных сооружений при отсутствии иныхвариантов возможногоразмещенияэтихобъектов.Законодательством субъектов Федерации могут предусматриваться и другие случаиизъятияценныхсельскохозяйственныхугодий.Изъятиеособоценных дляданногорегиона продуктивныхземель, в т.ч.опытныхполей (участков) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений,недопускается.Переченьучастковтакихземельустанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Наоснованиист.79Земельногокодексадлястроительствапромышленныхпредприятий ииныхнесельскохозяйственныхнуждпредоставляются сельскохозяйственные угодья худшего по кадастровой оценке качества.
Существенное значение для сохранения количества сельскохозяйственных земель имеет правило о возмещении потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд. В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственногопроизводства,утвержденнымПостановлениемСовета Министров–ПравительстваРоссийскойФедерацииот28января1992г., потерисельскохозяйственногопроизводства,вызванныеизъятиемсельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, выражаются в сокращении
138
(безвозвратной потере) площадей сельскохозяйственных угодий, а также в ухудшении их качества под влиянием деятельности соответствующих юридических лиц. Такие потери возмещаются в размере стоимости освоенияравновеликойплощади новыхземельсучетомпроведениянанихмероприятийпоокультуриваниюиповышениюплодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель. Размер стоимости освоенияновыхземельвзаменизымаемыхдлянесельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемыхземляхпроизводствосельскохозяйственнойпродукциивобъеменеменееполучаемогона изымаемыхземельныхучастках.
Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственногопроизводства, атакжестоимостьмелиоративныхобъектов, построенных за счет бюджетных средств, зачисляются в течение трех месяцев после отвода земельного участка в натуре в бюджет соответствующего органа местного самоуправления.
Качественный аспект правовой охраны сельскохозяйственных земель заключается в возложении на все субъекты земельных прав следующихобязанностей:
–сохранение почв и их плодородия;
–защита земель от водной, ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления, загрязнения химическимии радиоактивнымивеществами,биогенногозагрязненияиот другихпроцессовразрушения;защитаотзаражениясельскохозяйственныхугодий карантиннымивредителямииболезнями растений,зарастания сорняками, кустарником, мелколесьем и от других процессов ухудшения культуро-техническогосостояния земель;
–рекультивация нарушенных земель, восстановление их плодородия и своевременное вовлечение в хозяйственный оборот;
–снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель;
–защита сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнямирастений;
–сохранениедостигнутогоуровнямелиорации.
В случае возможности в ближайшее время восстановить плодородие деградированных сельскохозяйственных угодий, земель,
139
загрязненныххимическимиирадиоактивнымивеществамисвышедопустимойконцентрации,атакжекарантиннымивредителями иболезнямирастений,допускаетсяконсервациясельскохозяйственныхземель. ПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерацииот5августа1992 г. утверждено Положение о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами. В соответствии с п.2 этогоПоложения деградированными признаются земли, на которых в результате антропогенных или природных факторов происходят устойчивые негативные изменения состояния почв. В зависимости от способа восстановления деградированных сельскохозяйственныхугодий истепениихзагрязненности вместоконсервации можетвводитьсяспециальныйрежимихиспользованияилиизменяется целевое назначение земель. Земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, сохраняются за собственниками, землевладельцами, землепользователями (при создании ими необходимых условий для восстановления деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель) либо переводятся в земельный запас.Материалы поконсервации земельподготавливаютприродоохранные органы и органы государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству с участием Министерства сельского хозяйства и продовольствия и органов санитарно-эпидемиологи- ческогонадзора.Подготовленныеэтимиорганами материалырассматриваютсясоответствующими органами местногосамоуправления,которые принимают решения о дальнейшем использовании деградированныхи загрязненныхземель.
Убытки,причиненныеухудшениемкачестваземельиограничением ихиспользования.
Убытки,причиненныеухудшениемкачестваземельиограничением их использования (включая упущенную выгоду) при консервации земель,возмещаются субъектамземельных прав в полном объеметеми юридическимилицамии гражданами,почьейвинепроизошлидеградация и загрязнение земель. В случае вины в этом субъектов земельных прав улучшениеземель и экологической обстановки производится за их счет.
Приотказеввыполнениисоответствующихмероприятийнеобходимые средства взыскиваются в судебном порядке по искам указанных
140