Земельное право. Учебное пособие-1

С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах,предусмотренных законом),а сдругой – ограничиваетэтоправов силу специфики земли(природный объект).Так, ст. 36Конституции устанавливает, чтовладение,пользованиеи распоряжениеземлей должны осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающейсредеиненарушаетправизаконныхинтересовдругихлиц.

В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные. К постоянным ограничениям относятся следующиепредусмотренныев законодательствеобязанности:

–соблюдатьтребованиярациональногоиспользованияиохраныземельи сохраненияэкологической обстановкивпроцессеееиспользования;

–не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель;

–выполнять особыеусловияиспользованияособоохраняемыхтерриторий,охраняемыхзон,местпроживанияи хозяйственной деятельности малочисленныхнародови этническихгрупп;

–вестистроительствовсоответствии состроительными нормамии правилами, а на землях населенных пунктов еще и с соблюдением проектов планировки и застройки;

–право государства на принудительный выкуп земельногоучастка

усобственника длягосударственныхи муниципальныхнужд;

–на исключениедеградированных сельскохозяйственныхугодий и загрязненных земельиз хозяйственногооборота (с сохранениемих за собственником).

Кчислувременныхограниченийправомочийсобственникаотносят:

–строгое целевое использование земельного участка;

–возможностьсовершениясделки купли-продажиучастка,занято- го в сельскохозяйственном производстве:

а) при условии сохранения его целевогоназначения; б) приизменениицели вданномслучаенеобходиморешениеорга-

на исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

2.Формы земельной собственности

До начала 1990 г. в Советском Союзе существовала исключительнаягосударственнаясобственностьназемлю.Перваяпопыткаизменения

51

даннойситуации была предпринятаЗакономСССР«Особственности в СССР» от 6 марта 1990 г. Закон сохранил государственную собственность на землю в качестве единственнойформы собственности, новвелмножественностьсубъектовэтойсобственности.Субъектамигосударственной собственностиназемлюбыли признанысоюзные иавтономныереспублики,края,области,автономныеобразования.За СоюзомССРбылопризнанолишьправовладенияипользованияземлей (в установленных законом случаях) без права распоряжения ею. Но уже 24декабря 1990 г.Закон «О собственности в РСФСР»устраняет монополию государственной собственности на землю и вводит множественность формземельнойсобственности.Затем ЗК,принятый 25апреля 1991 г. подтверждает множественность форм земельной собственности, и, наконец, Конституция Российской Федерации 1993 г. окончательнозакрепляетмногообразиеформсобственности.Статья9Конституциигласит:«Земляидругиеприродныересурсымогутнаходитьсявчастной,государственной,муниципальнойииныхформахсобственности».

Частнаясобственностьназемлюможетпринадлежатьгражданами юридическимлицами бытьнесколькихвидов:

–индивидуальная;

–общая совместная;

–долевая.

В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства,индивидуальногожилищного,дачного,гаражногостроительства, предпринимательскойдеятельности,иных,незапрещенныхзакономцелей.

Правообщейсобственностиможетвозникнутьпожеланиюсамих собственниковилипозакону.Правомобщейсобственности наземельный участок наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели участок вовремя брака, члены реорганизованныхколхозов, совхозов, приватизированных государственных сельскохозяйственныхпредприятий;членысадоводческихтовариществ,животноводческих,дачных, гаражныхкооперативов, кондоминиумов (на земли общего пользования).

Общая собственностьподразделяетсяна общую долевую(сопределениемдлякаждогособственникаконкретной доли)иобщуюсовместную (безопределения такихдолей).

52

В соответствии сост. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими пооснованиям,установленным гражданским законодательством.

Гражданеиюридическиелицаимеютправонаравныйдоступкприватизацииземли.

Иностранныеграждане,лицабез гражданстваи иностранныеюридическиелицане могутобладатьнаправесобственностиземельными участками, находящимися на приграничных территориях (перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации) и на иных установленных особотерриториях Российской Федерации в соответствиисфедеральными законами.

Государственная собственность на землю делится на федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов Российской Федерации (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения, автономий).Разграничениегосударственной собственностинафедеральную и собственность субъектов отнесено Конституцией Российской Федерации к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72).

Государственной собственностью являютсяземли, ненаходящиеся всобственности граждан,юридическихлицлибомуниципальныхобразований (ст. 16 ЗК).

Разграничениегосударственнойсобственностиназемлюнасобственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляетсяв соответствиисвсоответствии сЗКРФ и федеральнымизаконами.

Муниципальнаясобственностьназемлю–этособственностьмуни- ципальныхобразованийвпределахихчерты(административно-терри- ториальныхграниц).

Ст. 19 ЗК РФ к муниципальной собственности относит земельные участки:

–которыепризнанытаковымифедеральнымизаконами ипринятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

–право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственнойсобственности на землю;

53

– которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Вмуниципальной собственностимогутнаходитьсянепереданныев частнуюсобственностьземельныеучасткипооснованиям,предусмотреннымранееФедеральнымзаконом«О разграничениигосударственной собственности на землю».

3. Субъекты и объекты права собственности на землю

Земельный кодекс Российской Федерации определяет субъектов права собственности на землю.Ими могутбытьграждане, юридические лица, в т. ч. иностранные граждане, юридические лица, лица без гражданства Российской Федерации и субъекты Российской Федерации (в лице органов государственной власти), административно-тер- риториальные районы, города, сельские поселения (в лице соответствующих органов МС).

Российская Федерация и субъекты Российской Федерации являютсянетолькосубъектами правасобственностиназемлю,ноиносите-

лями праватерриториального верховенства(какэлемента принад-

лежащего им суверенитета). Право территориального верховенства и право собственности имеют разные объекты и составляют два самостоятельных права. Объектом права территориального верховенства является земля в качестве территории. Право собственности распространяетсятольконаземли,находящиесяв федеральнойсобственности и государственной собственности данного субъекта. Объектом права собственности являетсяземля,выступающаявкачествесредства производстваиобъектахозяйствования(пространственныйоперационный базис). Следует различать, когда Российская Федерация и субъекты Российской Федерации выступают как собственники земли, а когда – как государственные образования, обладающие суверенными правами.Прирешениивопросов,связанныхсразграничениемгосударственнойсобственностина землю,отнесенныхксовместномуведениюРоссийской Федерации и субъектов Российской Федерации, они выступают одновременнокак собственники и суверены.

Объекты права собственности также определяются в зависимости от форм земельной собственности. До принятия нового ЗК вопрос разграниченияземельнафедеральнуюсобственностьисобственность

54

субъектов решался Указом Президента от 16 декабря 1993 г. «О федеральныхприродныхресурсах».Восновуотграниченияположенпринципобщегосударственногозначенияземель(природныхресурсов).Согласноданному Указу к федеральной собственности относятся:

–земельные участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности страны,охраныгосударственныхграниц,а такжеосуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти;

–земельныеучастки,занятыефедеральнымиэнергетическими,транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природногонаследия,а такжедругими объектами,находящимисяв федеральнойсобственности;

–земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, другихособо охраняемыхприродныхтерриторий федеральногозначения.

На современном этапе эти вопросы регулирует Земельный кодекс РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В федеральной собственности в соответствии с ЗК РФ находятся земельныеучастки:

–которыепризнаны таковымифедеральнымизаконами;

–правособственностиРоссийскойФедерациина которыевозникло при разграничениигосударственной собственности на землю;

–которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Вопрос разграничения государственной собственности на земельные участки в настоящее время разрешен в ст. 17 ЗК РФ. Данный Федеральныйзакон определяетправовыеосновы разграничениягосударственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственностьмуниципальныхобразований.

Объектом права собственности субъектов Российской Федера-

циимогутбытьвсеземли,находящиесявпределахихадминистративно-

55

территориальныхграниц,заисключениемземель,переданныхвфедеральную,муниципальную,частнуюсобственность.

Всобственности субъектов Российской Федерации находятся земельныеучастки:

–которыепризнаны таковымифедеральнымизаконами;

– право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданскимзаконодательством.

Всубъектах Российской Федерации – городах федерального значе- нияМоскве,Санкт-Петербургеземельныйучасток,отправасобствен- ности на который собственник отказался, является с даты государственнойрегистрации прекращенияправасобственностина негособственностью соответственно субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации – города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельныйучастокявляетсясобственностьюмуниципальныхобразований,находящихсяна территорияхуказанных субъектов Российской Федерации.

К объектам муниципальной собственности относятся земли, на-

ходящиеся на их территориях и необходимые для обслуживания потребностей местного населения, коммунального хозяйства, благоустройства,инженерной инфраструктуры,иземли,занятыемуниципальнымиобъектами:

– право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственнойсобственности на землю;

– которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Если иное не предусмотренодругими федеральными законами, земельныйучасток,отправа собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципальногорайона поместурасположения земельногоучастка.

56

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственнойсобственности,в томчислезапределами границмуниципальныхобразований.

Переченьобъектов,составляющихмуниципальнуюсобственность, устанавливается органами МС, решения которых могут быть оспорены в судебном порядке.

Объектомчастной собственностимогутбытьземли,переданные гражданам из государственных и муниципальных, а также приобретенныев результатесовершенияземельныхсделок.Земельныеучастки, являющиеся объектомчастной собственности, индивидуализируютсяв натуре(наместности)при отводеи юридически (путемвыдачи документа, удостоверяющего право собственности на этот участок). Объектомправасобственности членовколлективасельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей собственности,являетсяземельнаядоля(пай).

4. Содержание права собственности на землю

Право собственности в субъективном смысле представляет собой право конкретного собственника земли на владение, пользование и распоряжение ею.Эти три правомочия составляютсодержание права собственности на землю (субъективное право). Оно осуществляется собственникомпосвоемуусмотрению,нов пределах,установленных законом.

Правомочие владения представляет собой право фактического обладания землей. Оно создает необходимые предпосылки для осуществления двух других правомочий: пользования и распоряжения. Владеть землей – это значит простоиметь егов наличии, числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства.Владение осуществляетсяна основании закона. Собственник на основании этогоправа может требоватьвозврата земли излюбогонезаконноговладения.Длягражданиюридическихлиц правомочиевладения неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участокпоцелевомуназначению.Длясубъектов государственнойсобственности правомочие владения не обусловливается требованием использования земли. Данное правомочие распространяется на все

57

земли, находящиеся в их собственности, независимо от того, используютсяони илинет.Владениеземлей натитулеправа собственности сохраняется за собственниками и при передаче земли землепользователям, арендаторам в пользование.

Правомочиепользованияозначаетзакрепленнуюзакономвозможностьхозяйственной эксплуатации землипутемизвлеченияполезных свойств или получения дохода от земли. СогласноКонституции условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона. Для граждан и юридических лиц правомочие пользования одновременноявляется и обязанностью использоватьземлю. Неиспользованиеземли в течениеустановленногозакономсрока (3года) или нецелевоеиспользованиезапрещены закономиявляютсяоснованием для прекращения права на земельный участок, если более длительныйсрокнеустановленфедеральнымзакономилидоговоромаренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельныйучастокне могбытьиспользованпоназначениюиз-за стихийныхбедствий иливвидуиныхобстоятельств,исключающихтакое использование.

В процессе использования земли собственник земельного участка имеетправо:

–самостоятельнохозяйствовать на земле;

–использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезныеископаемые, торф,пресныеподземныеводы,водныеобъекты;

–возводить жилье, производственные или иные строения и сооруженияссоблюдениетребований законодательства;

–осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохраннымитребованиями;

–производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;

–на арендную плату в размере, предусмотренном договором (при сдаче земельного участка в аренду).

Субъекты права государственной и муниципальной собственности сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Правомочие пользования реализуетсяими путем присвоения части земельной ренты,черезсистемуплатежей при передачеземлигражданами юридическимлицам.

58

Правомочие распоряжения землей нужно понимать как возможность определения собственником юридической судьбы земельного участка.

Собственники земельныхучастков приобрели правопродавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставныефонды акционерныхобществ,товариществ,кооперативов,образовывать общую собственность путем добровольногообъединения принадлежащихим земельных участков,земельных паев (долей).

Собственник земельной доли (пая), так же как и собственник земельного участка, осуществляет распоряжение этой долей или паем. Он имеет право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачу в залог и аренду, обмен земельной доли (пая) на имущественный пай, передачуее понаследству, продажуземельной доли (пая) без согласия других собственников другим членам коллектива, атакжеинымгражданамиюридическимлицамдляпроизводствасельскохозяйственнойпродукции.

Правомочиераспоряженияземлей,принадлежащеесубъектамправагосударственной и муниципальнойсобственности,осуществляется от их имени уполномоченными органами государственной власти и МСв пределахихкомпетенциипутемизданияправовыхактов напредоставлениеземельныхучастков,изъятияранеепредоставленныхучастков для государственных и муниципальныхнужд.

5. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю

Субъективное право собственности на землю возникает в порядке, установленном в законе, и зависит от формы земельной собственности.

Основаниемправагосударственной имуниципальнойсобственности на землю служит нормативно-правовой акт. Федеральная собственность Российской Федерации и государственная собственность наземлюсубъектовРоссийскойФедерациивозникаютнаосновеиздаваемыхимизаконодательныхактов,вкоторыхопределяетсяпереченьсоответствующихземель.Чтокасаетсямуниципальнойсобственности,тоона

59

возникает на основе самостоятельно принимаемых решений об утверждении перечня объектов и соответственно занятых ими земель, отнесенныхксобственностирайонов, населенныхпунктов.

Основанием возникновения права собственности на землю граж-

даниихобъединениймогутбытьадминистративно-правовыеакты исделкипоповодуземли.Кадминистративно-правовымактаминди- видуальногозначенияотносятся:

–решения о предоставлении земли в общую совместную или общую долевую собственность сельскохозяйственных предприятий при ихреорганизации иприватизации;

–опередачебесплатноземельныхучастковв индивидуальнуюсобственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и других целей, указанных в законе;

–оперерегистрацииземельныхучастков,ранее предоставленныхв пользование граждан, в их собственность.

Сделки предусмотрены нормами гражданского и земельного законодательства (купли-продажи, мены, дарения, наследования и др.). Купля-продажа земельного участка между гражданами может совершатьсясамостоятельно,поконкурсуили на аукционе. Она допускается при отсутствии спора по участку, при сохранении его целевого назначения и установленного режима использования. Договор куплипродажи (купчая) составляется в соответствии с утвержденной типовой формой договора. К нему прилагается план земельного участка и осуществляется регистрация сделки.

Основанияпрекращенияправасобственности:

–отказ собственника от права собственности на земельный учас-

ток. В настоящее время для отказа от прав собственности на земельный участок нет необходимости обращаться в государственные и муниципальные органы.

Достаточно подачи заявления об этом в орган, осуществляющий государственнуюрегистрациюправна недвижимоеимуществоисделок сним, который обязан внести новые сведения в журнал регистрации, а дата внесения служит датой прекращения указанного права. Прекращают свое существование прежние земельные участки, из которыхпри разделе,объединении, перераспределении они образованы

60