Земельное право. Учебное пособие-1
.pdfпосле государственной регистрации права собственности на вновь образуемые изних земельные участки. При этом дата возникновения образуемыхи прекращенияпрежних –едина;
–изъятие земельного участка для государственных и муниципальныхнужд;
–продажа и совершение сделок, связанных с переходом права собственности;
–невыкуп земельногоучасткапозакладной (продажас публичных торгов по решению арбитражного суда);
–совершениеземельногоправонарушения,влекущегопорешению суда изъятие земельного участка у правонарушителя;
–заключение международного (двустороннего) договора, предусматривающего передачу земельного участка соседнему государству (демаркацияграниц).
61
ТЕМА 6
ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
1.Понятиеиправовыеформы использованияземель(виды правна землю).
2.Праваиобязанности землепользователей.
3.Основаниявозникновенияипрекращения права пользования земельным участком.
1. Понятие и правовые формы использования земель (виды прав на землю)
Как известно, до 1990 г. в России был один собственник земли – государство. Использование земли осуществлялось гражданами и юридическими лицами на одном правовом титуле – праве пользования (бессрочное и временное пользование).
С1990г.началсяпроцессденационализацииземли ипоявиласьвозможностьиспользоватьземлюнаразличныхтитулах.Врезультатереформ сложились четыре формы использования земли (четыре вида прав на землю): на праве собственности, праве пользования, пра-
ве аренды, праве пожизненного наследуемого владения.
Использованиеземельногоучастка предполагает возможностьегохозяйственнойэксплуатации,извлеченияполезныхсвойств,получениядоходов.Правомочияпользователязависятоттого,накакомтитулеиспользуется земля. Если земля используется на праве собственности, то здесь пользователь(каксобственник)имееттриправомочия:владения,пользованияираспоряженияземельнымучастком.Пользованиеземлейнаправесобственностипервичноиимеетнепосредственныйхарактер.
Использование земли на правепользования и аренды носитпроизводный и зависимый характер, является вторичным. По временному условию пользование может быть постоянным (бессрочным) и временным (срочным).
Право постоянного (бессрочного) пользования Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком относится к числувещныхправ и предусмотренов ст.216, 268–270 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ.
62
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком означает право осуществлять без указания сроков владение и пользованиеэтим участкомв пределах, установленныхзаконодательством. В постоянное (бессрочное) пользование участком предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казеннымпредприятиям, атакжеорганам государственной власти и органам местногосамоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользованиенепредоставляются.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических лиц до вступления в силу Земельного кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участкамина правепостоянного(бессрочного) пользования,невправераспоряжатьсяэтими земельнымиучастками.
Каждый гражданин имеетправоприобрести в собственностьнаходящийсявегопостоянном(бессрочном) пользовании земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.ЗаконодательствоРоссийскойФедерации предусматривает практически одни и те же права и обязанности для пользователей, арендаторов, собственников.
Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь),осуществляетвладениеи пользованиеэтимучасткомв пределах,установленных законом,иными правовыми актами иактомопредоставленииучасткавпользование.Указанноелицовправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Земельный Кодекс в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких субъектов следует считать исчерпывающим. Поэтому, согласнодействующей редакции п. 2
63
ст. 3 Вводного закона, все прочие юридические лица обязаны переоформить правопостоянного(бессрочного) пользованияземельными участками на правоаренды или приобрести земельные участки в собственность,а религиозныеорганизации,крометого,переоформитьна право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Всоответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользованияземельнымучастком,находящимсяв государственнойили муниципальнойсобственности,предоставляетсягосударственномуили муниципальномуучреждению,казенномупредприятию,органугосударственной власти, органу местного самоуправления на основании решениягосударственногоили муниципальногооргана,уполномоченногопредоставлятьземельныеучастки втакоепользование.
Право постоянного пользования земельным участком может быть такжеприобретенособственникомздания,сооруженияи иногонедвижимого имущества в случаях, когда собственник здания, сооружения или иной недвижимости,находящейсяназемельномучастке,принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (см. п. 2
ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ).
Кроме того, целесообразно иметь в виду, что п. 6 ст. 3 Вводного закона в императивной норме запрещает внесениеправа постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные)капиталы коммерческихорганизаций.Коммерческиеинекоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральнымизаконами порядке.
Вбезвозмездное срочное пользование (временное пользование)
могутпредоставлятьсяземельныеучастки:
–изземель,находящихсяв государственной и муниципальнойсобственности,органами исполнительнойвластиили органамиместного самоуправления юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК на срок не более 1 года;
– из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
64
–изземельорганизаций,гражданамв видеслужебногоземельного надела.
–из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей
29ЗК РФ, религиозным организациямв соответствии сп. 3 ст.30 и п.
1ст. 36 ЗК РФ;
–из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей
29ЗКРФ,лицам,скоторыми заключен государственный илимуниципальныйконтрактнастроительствообъектанедвижимости,осуществляемоеполностьюза счетсредствфедеральногобюджета,средствбюджета субъекта Российской Федерации или средств местногобюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказаниеуслугдлягосударственныхилимуниципальныхнужд,насрок строительстваобъекта недвижимости;
–из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерациислучаях.
Служебные земельные наделы предоставляются в безвозмездное срочноепользованиеработникамотдельныхотраслей экономики, в т.ч. транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьиххозяйств.
Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебныхземельных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Служебныеземельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующей организации из принадлежащих ей земельных участков.
Вовременноепользование земельныеучастки предоставляются по договору временного пользования землей. В договоре указывается предмет договора, срок, на который заключен договор, плата, льготы, предоставленные временному пользователю, права и обязанности
65
сторон,ответственностьсторон,рассмотрениеспоров.Кдоговоруприлагаетсяплан земельногоучастка,экспликацияземель,списокземельных участков с особым режимомиспользования,предоставленных во временноепользование.
Специальным видом временногоземлепользования является занятие земельного участка для изыскательских работ (землеустроительных, геолого-съемочных, геодезических, поисковых). В этом случае срок землепользования не превышаетодногогода без изъятия земель усобственника и землепользователя.
Арендапоправовомурежимублизкоподходитквременному(срочному) землепользованию. Однако здесь более широкий круг субъектов: кроме граждан и юридических лиц Российской Федерации арендаторами земли могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, государства, международные объединения и организации. Условия использования земельного участка определяются соглашением сторон и оформляются договором аренды. К договору также прилагается план земельного участка, предоставленного в аренду, экспликация земель, список земельных участков сособым режимом использования. Договор подлежитгосударственной регистрации.
При аренде земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности,соответствующиеорганы исполнительнойвласти устанавливаютбазовые размеры арендной платы по видам использованияземельи категориямарендаторов.
Определениесроковарендызависитотхозяйственныхцелейиспользованияарендуемых земель. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.
Договораренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальнойсобственности ирасположенноговграницах земель,зарезервированныхдлягосударственныхилимуниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
По истечении срока договора аренды земельногоучастка егоарендаторимеетпреимущественноеправона заключениеновогодоговора аренды земельногоучастка.
Арендаторвправепередатьсвоиправаиобязанностиподоговоруаренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права
66
земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капиталхозяйственноготовариществаилиобществалибопаевоговзноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельногоучастка безсогласиясобственниказемельногоучасткапри условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договоруаренды земельногоучасткаперед арендодателемстановится новый арендатор земельногоучастка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Арендаторимеетправопередатьарендованный земельныйучасток в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальнойсобственности,насрокболеечемпятьлетарендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьемулицу,в томчислеправаи обязанности, указанныев п.5, 6ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка,заключенногонасрокболеечемпятьлет,потребованиюарендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка егоарендатором.
Вслучаенаследованияземельныхучастковлицами,недостигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Право пожизненного наследуемого владения возникло в зако-
нодательстве СССР. Правовое содержание этой конструкции находится между правом собственности и правом бессрочного пользования.
67
Действующее федеральное законодательствоне раскрывает содержаниеправа пожизненногонаследуемоговладения.Вопределенноймере оно детализировано лишь в гл. 17 Гражданского кодекса. На основании ст. 266,267ГК РФ гражданин,обладающий правомпожизненногонаследуемоговладенияземельнымучастком,имеетправавладения ипользованияземельнымучастком,передаваемыепонаследству.Владелец земельногоучастка вправевозводить на нем зданияи сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Распоряжение земельным участком, принадлежащим гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок понаследству.
Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Так жекак и собственники земельногоучастка, владельцы участка обязаныплатитьземельный налог.Вомногихрегионахместныеорганы исполнительной власти более охотно предоставляли землю гражданамна правепожизненногонаследуемоговладения,нежели направе собственности, т. к. в этом случае земли остаются в муниципальной собственности.
На современном этапе законодательство закрепило возможность перехода отформыпожизненногонаследуемоговладениякправусобственности или арендепожеланиютех,ктополучилземлю наосновании этогоправовоготитула.
Запретна распоряжениеземельнымучастком неограничиваетправоземлевладельцана возведениена соответствующемучасткеобъектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), т. к. указанное право реализуется в рамкахправомочия пользования, а не распоряжения земельным участком.
Переход прав на земельный участок по наследству возможен при наследовании как по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГКРФ.
Принадлежавшеенаследодателюправопожизненногонаследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. При наследовании права пожизненногонаследуемоговладенияземельнымучастком
68
понаследствупереходяттакженаходящиеся в границах этогоземельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом
(ст. 1181 ГК РФ).
Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной регистрации. Государственнаярегистрацияпереходаправапожизненногонаследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Свидетельство оправе на наследство выдается наследникам в любоевремяпоистечениишестимесяцев содняоткрытия наследства,за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Например, при наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство может бытьвыданодоистеченияшестимесяцевсодняоткрытиянаследства, если имеютсядостоверныеданныеотом,чтокромелиц,обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследствоили егосоответствующую часть, не имеется.
Каждый гражданин имеетправоприобрести в собственностьнаходящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Правоограниченногопользованиячужимземельнымучастком(сервитут).
Сервитут (от лат. «servitus» – рабство) – этосубъективное право ограниченногопользования чужимнедвижимымимуществом,известное еще римскомуправу. В постсоветской России установление сервитутов стало возможным после введения в действие ГК РФ, в котором этому виду прав посвящены ст. 274–277.
Под сервитутом понимается ограниченноевещноеправо на недвижимоеимущество,несоединенное свладением им,заключающеесяв праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В науке гражданскогоправа такиесервитутыимеютназваниеположительных. Именноонихговоритсяв ст.23Кодексаи в упомянутыхстатьяхГКРФ.
Объектомсервитута можетбытьиндивидуально-определенный земельный участок как граничащий с участком, для обеспечения нужд
69
которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенныеполезныесвойства,для пользованиякоторыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Взависимостиоттого,вчастномили публичноминтересеустанавливается сервитут, а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт), различаются частные и публичные сервитуты.
Всоответствии сост.274ГКРФ собственникнедвижимогоимущества (земельногоучастка, другой недвижимости) вправетребовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельногоучастка (соседнего участка) предоставленияправаограниченногопользованиясоседнимучастком (сервитута).Сервитут можетустанавливатьсядляобеспеченияпрохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабженияи мелиорации, а такжедругих нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установлениясервитута.
Обременениеземельногоучасткасервитутомне лишаетсобственника участка прав владения, пользованияи распоряжения этимучастком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежитрегистрации впорядке,установленномдлярегистрацииправ на недвижимое имущество (см. п. 9 комментируемой статьи и комментарий к данному пункту). В случае недостижения соглашения об установленииилиусловияхсервитутаспорразрешаетсясудомпоиску лица,требующегоустановлениясервитута.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-
продажи,залога и не может передаваться каким-либоспособом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которогосервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 23 Кодекса, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской
70