Земельное право. Учебное пособие-1

государственных органови перечисляютсяна специальныесчета экологических фондов; земли зачисляются в земельный запас. Помимо возмещения убытков и вреда, причиненного загрязнением и деградацией сельскохозяйственных земель, юридические лица и граждане возмещают также потери сельскохозяйственного производства, если подвлияниемихдеятельностипроизошлоухудшениекачестваземель. Важнейшей мерой охраны сельскохозяйственных земель и способом сохранения и приумножения их естественных плодородных свойств является мелиорация, т. е. коренное улучшение соответствующих земель.Этим вопросампосвященспециальныйЗакон РоссийскойФедерации «О мелиорации земель» от 10 января 1996 г.

В зависимости от характера мелиоративных предприятий в Законе различаютсяследующиевиды мелиорации земель:агролесомелиорация, гидромелиорация, культуртехническая мелиорация, химическая мелиорация.Планированиемелиорацииземельпроизводитсяфедеральным органом исполнительной власти, осуществляющим управление сельским хозяйством, в соответствии с федеральными и региональными программами в области мелиорации земель,а такжепозаказам субъектовземельныхправ.Мелиорацияземельпроводитсягражданами и юридическими лицами,имеющими лицензии на осуществление соответствующихвидов деятельности.Мелиоративныесистемы и отдельнорасположенныегидротехническиесооружениямогутнаходиться

вфедеральной собственности,всобственности субъектовФедерации,

вмуниципальной и частной собственности. Финансирование мелиоративных мероприятий производится за счет федерального бюджета, бюджета субъектов Федерации, а также за счет субъектов земельных прав. За счет последних производятся отдельные мероприятия по мелиорации. Мелиорированные земли подлежат особой охране. Любая деятельностьна этих землях должна осуществлятьсяв соответствии с требованиямиспециальноуполномоченных государственныхорганов

вобластимелиорации земель.Сооружениеиэксплуатация линийсвязи, электропередач, трубопроводов и иных объектов на мелиорированныхземлях должны осуществлятьсяпосогласованию с указанными органами.

141

ТЕМА 10

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.Понятиеисостав земельнаселенныхпунктов.

2.Спецификауправленияземлями населенныхпунктов.

3.Ограничениядеятельностиземлепользователей вгородах.

1.Понятие и состав земель населенных пунктов

Всоответствии сдействующим законодательством всенаселенные пункты,расположенныена территорииРоссийской Федерации,делятся на две основные группы: городские поселения (города, поселки городскоготипа) и сельские населенные пункты. Отнесение населенных пунктов к категории городов входит в компетенцию субъектов РоссийскойФедерации.Поадминистративно-общественнойзначимо- сти и численности населениягородаподразделяютсянареспубликанского, областного, краевого и районного значения. Поселки городскоготипа делятся на рабочие,курортные, дачные.

К рабочим поселкам относятся населенные пункты с населением, как правило, не менее 3 тыс. человек, из которых рабочие, служащие и члены их семей составляют не менее 85 % и на территории которых сосредоточеныобъектыпромышленности,транспортаииныесооружения.

Курортные поселки – это населенные пункты, расположенные в местностях, имеющих лечебное значение, счисленностью населения не менее 2тыс.человек,при условии, чтоколичествограждан,приезжающих для лечения и отдыха, составляет не менее 50 % постоянно проживающегонаселения.

Кдачным поселкамотносятсянаселенныепункты,назначениемкоторых является обслуживание городского населения в качестве мест летнего отдыха.Численность, характерпроживания и состав населения этихпунктовнеимеютзначениядляотнесенияихккатегориидачных.

Отнесение населенных пунктов к перечисленным категориям производитсярешениями органовгосударственнойвласти субъектов РоссийскойФедерации.

Сельскимипризнаютсятакиенаселенныепункты,большинствоили значительнаячастьнаселениякоторыхучаствуетвсельскохозяйственном

142

производстве. В тех случаях, когда соотношение населения, занятого в сельскохозяйственном или несельскохозяйственном производстве, примерноодинаково,преимущественнымклассификационнымпризнаком населенногопункта является егозначениеи рольв народнохозяйственном балансе данногорегиона.

Всоответствии сост. 83ЗК землями поселений признаются земли, используемыеи предназначенныедлязастройкии развитиягородских

исельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.Городская черта–этовнешняя граница земельгорода, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет городские земли и земли иных поселений от земель других категорий. Городская черта устанавливаетсярешениеморганов исполнительнойвластисубъектов Российской Федерации или в порядке, определяемом ими. Она обозначается нагенеральномпланезастройки города или проекта планировки и застройки поселка и закрепляется на местности специальнымизнаками.Землисельскихнаселенныхпунктов отграничиваютсяот другихземель чертой сельскогонаселенногопункта,которая устанавливаетсяорганом,утвердившимпроектпланировкии застройкинаселенного пункта, а при отсутствии такового (для мелких населенных пунктов)–проектомземлеустройствасельскохозяйственногопредпри- ятия.Основноецелевоеназначениеэтихземель–удовлетворениепро- изводственных, социальных, культурно-бытовых и иных нужд граждан,проживающих натерриториисоответствующих населенныхпунктов.

Земли населенных пунктов в соответствии с градостроительным регламентомделятсяна следующиетерриториальныезоны:

–жилые;

–общественно-деловые;

–производственные;

–инженерныхи транспортныхинфраструктур;

–рекреационные;

– сельскохозяйственного использования;

–специальногоназначения;

–военных объектов;

–иныетерриториальныезоны.

Всвязи с различием целевого назначения перечисленные виды земель имеют существенные различия и в правовом режиме.

143

Земли жилой территориальной зоны состоят из земель, предназ-

наченных для застройки жилыми зданиями, а также объектами куль- турно-бытового и иного назначения. Согласно градостроительному регламентуэта зона может делитьсяна подзоны:

–индивидуальной жилойзастройки;

–малоэтажной смешанной жилой застройки;

–среднеэтажной жилой застройки;

–многоэтажной жилой застройки;

–иных видов застройки.

Земельныеучасткипредоставляютсяпредприятиям,организациям, учреждениям,гражданам.Юридическиелицаполучаютздесьучастки на праве бессрочного пользования или аренды. Размерпредоставляемойтерритории определяетсяисходяизпроектной документациилибо (пристроительствепотиповымпроектам)изустановленныхнормативов.Частныефирмы и граждане могутприобретатьземельныеучастки в собственность в порядке приватизации объектов государственной и муниципальной собственностиилидлярасширенияприватизированных объектов. Размер выкупаемого при этом земельногоучастка определяется размеромпредоставления егодлястроительства приватизируемого объекта, а при отсутствии такой документации – по фактическомупользованию.

Земельныеучастки длягосударственногои кооперативногожилищногостроительствапредоставляютсяпредприятиям,организациямили кооперативам на праве бессрочного пользования или аренды. Право пользованияпридомовымиучастками жилыхдомов,принадлежащих органамместной администрации,ведомственныхдомовпереходитзатем к органам домоуправления, которые могут размещать на них тротуары, зеленые насаждения, спортивные площадки и т. п. Дополнительноестроительстворазличных подсобныхстроений и сооружений на территории придомовых участков (гаражей, сараев, стоянок) допускается лишь с особого разрешения органов местного самоуправления или их архитектурно-строительных или жилищно-коммуналь- ных органов с учетом мнения проживающих в доме жильцов.

Для индивидуальногостроительства участки могут предоставляться гражданамна правесобственности.Предельнаянормаихплощади устанавливаетсяместныморганомисполнительнойвласти.Земляможет выделяться также для ведения личного подсобного хозяйства,

144

дачногои гаражногостроительства. Правовой режим земель, предоставленныхюридическимлицамигражданам,устанавливаетсязаконодательством, а также в актахотвода. Отвод участков производится по решениюместной администрации на основании генеральныхпланов развития городов, проектов планировки и застройки других населенныхпунктов.

Земли общего пользования состоят из земель, используемых в качестве путей сообщений (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, бульвары, пляжи), в качестве полигонов для захороненияпромышленных отходов, и из других земель, используемых для нужд города. Значительная часть этих земель за конкретными пользователями не закрепляется, а находится в общемсвободном пользовании всегонаселения. Другаяихчастьпредоставляется в бессрочное пользование предприятиям коммунального, культурного и иного назначения. Эксплуатацию этих земель осу- ществляютспециализированныепредприятияжилищно-коммунально- гохозяйства.Онижеопределяюти порядокиспользованияотдельных частейэтих участков.

Некоторыевиды земельобщегопользования(участки улиц,площадей,бульваров)могутпредоставлятьсяместнойадминистрациейгражданам или их объединениям в аренду для размещения киосков, ларьков, разного рода мастерских и т. п. Режим использования этих земель устанавливается договором аренды повзаимномусогласию сторон.Органы коммунальногохозяйства принимаютмеры пообеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов, садов, бульваров и т. п. Местная администрация вправе принимать решения, содержащие обязательные правила по вопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадях и в других общественных местах населенногопункта. Земли общегопользования в населенныхпунктах не подлежат приватизации и находятся в государственной или муниципальнойсобственности.

К землям в составе общественно-деловых зон относятся земли, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений профес- сиональногообразования,административных,научно-исследовательских

145

учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений,стоянокавтомобильноготранспорта,центров деловой, финансовой,общественной активности и др.

В состав земель производственных зон входят земли, предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими объектами,объектами,обеспечивающимифункционированиеинженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления сани- тарно-защитныхзон такихобъектов.Благоустройствотерриторийпроизводственных зон осуществляется за счет собственников производственныхобъектов.

Предприятия, организации и учреждения могут приобретать здесь участкинаправесобственности,пользованияилиаренды.Размерыих определяютсяисходяизпроектной документациилибоизустановленных нормативов. Юридические лица и граждане могут приобретать земельныеучастки всобственностьвпорядке приватизации объектов государственной и муниципальной собственности или для расширенияприватизированныхобъектов.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур включают в себя земли, предназначенные для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия данных сооружений и коммуникаций на средужизнедеятельности обеспечивается соблюдениенеобходимыхрасстояний оттакихобъектовдотерриторийжилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами иправилами.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения ивключают всебяпарки,сады,городскиелеса,лесопарки, пляжи,иныеобъекты.Врекреационныезонымогут включатьсяособо охраняемыеприродныетерриториииприродныеобъекты.Натерриторияхданныхзон недопускаетсястроительствои расширениедействующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственноне связанных с эксплуатацией оздоровительного и рекреационногоназначения.Органы коммунальногохозяйства принимают меры по обеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов,

146

садов,бульваров.Местнаяадминистрациявправеприниматьрешения, содержащие обязательные правила повопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадяхи других общественныхместах населенногопункта.

К землям сельскохозяйственного использования в городах, посел-

кахисельскихнаселенныхпунктахотносятсяпашня,сады,виноградники, ягодники, сенокосы, пастбища и другие продуктивные земли. Несельскохозяйственныеугодьявключаютторфяники,карьеры,овраги и т. п. Земли сельскохозяйственного использования населенных пунктов нельзя смешиватьс землями сельскохозяйственногоназначения, которые находятся за пределами черты населенных пунктов. Их основноецелевоеназначение–несельскохозяйственное;использоваться для аграрного производства они могут лишь временно, оставаясь, по сути,резервом длязастройки и благоустройства населенных пунктов. При необходимости расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землевладельцев и землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соответствующих строений, сооружений либо для благоустройства населенногопункта.

Земли зон специального назначения выделяются для размеще-

ния кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видовтерриториальныхзон городских и сельских поселений. Порядок использования зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

На землях поселений могут выделяться земли зон военных объек-

тов и иных зон режимных территорий, предназначенные для разме-

щения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственнымиградостроительными нормативамииправилами,соспециальныминормативами,справиламизастройки.

147

2. Специфика управления землями населенных пунктов

Управлениеземляминаселенныхпунктовосуществляетсяместными администрациями черезсвои отделы и службы:отделглавногоархитектора, жилищно-коммунальная служба и др. Можно выделить управление общее и оперативное. К общему управлению относится разработка общих положений, содержания и порядка регулирования земельныхотношений.Оперативноеуправлениезаключаетсяврешении конкретных вопросов, возникающих по поводу собственности и пользованияземельнымиучастками.Функцииуправленияземляминаселенных пунктов и пределы компетенции органов управления четкоразграничены Земельным кодексом (ст. 83–86) и Законом Российской Федерации«Оместномсамоуправлении»(ст.55,57).Косновнымфункциямпоуправлениюземляминаселенныхпунктовотносятся:

–предоставление земельных участков юридическим лицам и гражданамвсобственность, пользованиеи арендуи их изъятие;

–регистрация права конкретных субъектов на землю;

–организацияи проведениеработпоземельномукадаструиземлеустройству;

–планированиеиспользованияземель, разработка планов застрой- ки,планировки,земельно-хозяйственногоустройстванаселенныхпун- ктов;

–взимание платы за землю;

–осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;

–разрешение земельных споров;

–защитаправасобственностиназемлю,праваземлевладенияиправа землепользования, привлечение к ответственности за нарушение земельногозаконодательства.

Значительноеместовуправлении земляминаселенныхпунктовиграет перспективное и текущее планирование их использования. Планирование отражено в градостроительной документации, поскольку главное назначение этих земель – строительствона них промышленных, культурных, жилых и иных объектов. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядокосуществленияградостроительнойдеятельностинасвоихтерриторияхиобеспечиваютзащитуправиохраняемыхзакономинтересовее

148

участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовываютвопросы формированияпромышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды. В свою очередь, органы местного самоуправления в соответствии ссогласованной и утвержденной в установленном порядкеградостроительнойдокументацией обеспечиваютеереализациювустановленныесроки,соблюдениеградостроительныхнормативов,а такжеведение опорногоплана территории поселения.Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихсяосновными градостроительнымидокументами.

Кэтим документамотносятся:

–генеральнаясхема расселения,природопользованияитерриториальной организациипроизводительных силРоссийскойФедерации;

–схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственныхобразований;

–схемы ипроектырайонной планировки,административно-терри- ториальныхобразований;

–генеральные планы городов, других поселений и их систем;

–проекты городской и поселковой административной черты,а также сельских поселений;

–генеральныепланытерриторий,подведомственныхсельским(районным)администрациям,атакжеселитебных,промышленных,рекреационныхидругихфункциональныхзон;

–территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользованиязон интенсивногохозяйственногоосвоенияиуникального природного значения, включающие мероприятия по предотвращениюи защитеотопасныхприродныхи техногенныхпроцессов;

–проектыдетальнойпланировкиобщественногоцентра,жилыхрайонов, магистралей городов;

–проекты застройки кварталов и участков городов и др.

Позаданию заказчикамогутвыполнятьсядругие виды градостроительнойдокументации.Каждый видградостроительнойдокументации

149

соответствуетконкретнымобъектамградостроительнойдеятельности, выполняется в определенном масштабе, имеет свое назначение и содержание, а также порядок проведения экспертизы, утверждения и согласования.Утвержденнаяградостроительнаядокументацияобязательнадляисполнениявсемиучастникамиградостроительнойдеятельности.Внесение изменений в градостроительнуюдокументациюосуществляетсятолькос разрешения утвердившегоееоргана.Градостроительная документация разрабатывается, как правило,на конкурсной основе, является собственностью заказчика и передается в распоряжение соответствующих органов архитектуры и градостроительства. К ее разработке привлекаются специальные проектные организации, которые ведут обширные исследования социально-экономического и архитектурно-планировочногохарактера.Послесоставленияпроектов они утверждаются соответствующими государственными органами и с этогомомента приобретаютобязательную силу.

Схема ипроект районнойпланировки охватывают территорию од-

ного,несколькихадминистративныхрайонов,целойобласти илиреспублики. Они утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточняются основы перспективного развития охватываемогорайона, области,республики.В нихпредусматриваетсяорганизациякомплексноготерриториальногоразмещенияи развитияобъектов народного хозяйства, городов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действиясхемырайоннойпланировкибываетдостаточнопродолжительным (25 лет).

Генеральный план города, другого поселения, территории, подведомственнойсельской (районной)администрации–основнойюриди- ческий документ,определяющий в интересахнаселенияусловияпроживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, со- хранениеисторико-культурногоиприродногонаследия.Генеральныепланы определяюттакжеосновныенаправленияэксплуатацииземель;ихцелевуюпринадлежность;размещениежилыхрайонов,промышленныхцентровиместотдыха;этажностьстроительства;защитныесанитарныезоны и т. д. Генеральные планы утверждаются на срок 25–30 лет и призваны обеспечитьоптимальнуюорганизациюгородских(поселковых)земель.

150