Юридические произведения

ются решительные попытки правительств привести в известность поземельную собственность государственного и частного владения, для равномерного и правильного распределения податей; для этого требовалось прежде всего определить границы владений, и произвести поверку оснований каждого. Оказавшаяся при этом неопределенность прав возбудила мысль об устройстве более правильной системы приобретения прав на поземельную собственность. Мысль эта получила дальнейшее развитие в учреждениях для общественного и поземельного кредита, получивших начало в конце XVIII столетия. В сфере общественного права возродилось из государственных и общественных потребностей здравое германское понятие о приобретении собственности: перейдя в сферу гражданского права, начало это здесь окончательно разработалось в целую систему так называемой транскрипции вотчинных прав в поземельных и ипотечных книгах. Из числа новых законодательств, первый образец этой системы явился в прусском законе 1783 года об ипотеках; примеру Пруссии последовали вскоре

идругие германские законодательства. Правда, что главной целью прусского закона было обеспечение и расширение закладного права, но по естественной связи этого права с вотчинным, постановления нового закона получили важное значение и для права собственности, так что, по силе его, переход собственности поставлен в зависимость от внесения в поземельные ипотечные книги.

Внастоящее время не только в германских законодательствах, где система вотчинной записки достигла полнейшего развития, но и в законодательствах почти всех европейских народов, выражается решительное стремление утвердить на прочных основаниях права частной поземельной собственности и привести их в полную известность посредством постоянного контроля общественной власти. Записка в поземельные книги всякого перехода недвижимой собственности

ивещных прав сделалась новейшей формой, в которой совершается приобретение этих прав.

IV

Вот в чем состоят главные черты новой германской системы. Основное правило ее следующее: поземельная собственность,

по передаче при жизни, приобретается не иначе как запиской в поземельную книгу. Книги эти ведутся или при судах или в центральных местах Общественного управления, или у особых лиц, имеющих

нотариальный характер. В швейцарских кантонах поземельные книги ведутся большей частью в каждой общине или в каждом приходе. При устройстве органов записки, главное затруднение состоит в том, что не всегда возможно найти достаточное количество опытных и аккуратных людей для этого дела; оттого по необходимости приходится довольствоваться крупными центрами записки и составлять их при судебных местах, особливо когда нотариальная часть не получила еще в государстве достаточного развития. Учредить для этого дела новый полк чиновников, или поручить его выборным городского и сельского общества — две крайности одинаково неудобные. Дело хранителя ипотечных и вотчинных книг — не просто механическое: для него еще недостаточно тех качеств, которые требуются от простого регистратора или писца. От него, кроме самой добросовестной аккуратности, требуются юридические и экономические сведения вместе с практической опытностью: ему приходится рассматривать множество разнообразных документов и обсуждать довольно сложные юридические вопросы. Дело это принадлежит к числу таких дел, в которых малейшая ошибка или неточность производит много путаницы, а такие ошибки и неточности будут встречаться беспрестанно, если дело поручать людям несведущим, неопытным или не аккуратным. Можно сказать, что весь успех этого учреждения зависит от величайшей правильности, точности и быстроты в его применении: оттого-то, как замечено на практике, может быть гораздо более нежели от частных недостатков той или другой законной системы, учреждение это нигде не достигает еще цели своей вполне: повсюду ощущается недостаток в способных для дела специалистах, а судебные места не могут выполнять его как следует, потому что обременены множеством других занятий. Повсюду слышатся жалобы на беспорядок в ведении книг, на ошибки в описаниях имуществ, в означении оснований приобретения, на медленность и равнодушие чиновников, которые иногда подолгу держат у себя акты, не приступая к записке, тогда как в течение этого времени в самом имуществе, или в лежащих на нем требованиях и повинностях, могут произойти перемены, невыгодные для заинтересованных лиц, — а иногда спешат коекак записывать акты, не вникнув хорошенько в их значение. Этому несовершенству в людях законодательства стараются пособить упрощением и усовершенствованием самого механизма записки1. Всюду

1В иных законодательствах господствует система инскрипции, то есть внесение акта выборкой существенных его предметов; другие, менее доверяя опытности чинов-

считаются необходимыми две книги: одна главная (Hauptbuch), или реестр, в котором отметки и записки делаются особыми статьями, и другая общая, или журнал (Tagebuch), в котором отмечаются сряду все требования о записке, по мере их вступления. Реестры эти и выписки из них считаются публично-совершенными актами и имеют полную доказательную силу; доступ к книгам свободен для всех, и всякий, кому есть дело до имения, имеет право требовать, чтобы ему показали книгу, в которой оно значится записанным.

Всякая поземельная собственность должна быть записана в поземельной книге того округа, в котором находится. Но для верности кредита и для удобства справок очень важно, в каком порядке производится записка, и делаются отметки в книге. Один хронологический порядок расположения статей в главном реестре вовсе не удовлетворяет цели, потому что не основан ни на каком систематическом начале, следовательно, не облегчает, а затрудняет приискание статей и отметок; вообще принято производить записку по отдельным статьям, но единица, которой должна соответствовать каждая статья, не везде одинаковая. Где статьи располагаются по именам владельцев, там вотчинная записка не вполне достигает цели, потому что личность владельца изменяется с переходом имения, а цель записки — определить право лица в той мере, в какой она относится к имуществу, следовательно, само это имущество, неизменно остающееся в одном и том же месте, должно служить предметом исследования и записки, а не преходящая личность владельца1. Но

ников, требуют во всех случаях полной транскрипции, то есть буквального внесения актов от слова до слова. Лучшей инструкцией для ведения книг и записки актов почитается австрийская, изданная в 1852 году (она напечатана в Ossterreich. Gerichtszeitung. 1852. № 12–48). Она отличается полнотой и множеством извлеченных из практики примечаний для руководства исполнителям. В Австрии не дозволяется описывать акты целиком, а предписывается извлекать из них все то, что относится к приобретению, изменению или погашению прав. Надобно, сказано в этой инструкции, чтобы каждый, посмотрев в книгу, мог тотчас же получить полное сведение обо всех правах, утверждаемых запиской в книгу; если же писать в нее все акты целиком, то часто очень трудно будет разобрать, какое из определяемых актом прав принадлежит к вещным, так называемым книжным (bücherliche) правам, какое — просто личное, независящее от записки в книгу. Любопытные сведения и замечания о форме книг и порядке ведения их можно найти в следующих сочинениях: Bemerkungen aus der Praxis über Grund und Hypothikenbücher. Jena. 1846. Die Grund-und Hypothekenbücher, v. Richter. Leipzig. 1849 и статья Свободы в Haimer’s Magazin für Rechts und Staatstoissenscheft. Prag. 1850. 1.13.

1Расположение статей по имуществам, а не по именам владельцев, значительно затрудняется там, где закон благоприятствует не сосредоточению собственности

необходимо определить и единицы имущества, по которым должны быть располагаемы отдельные статьи. Где принимается за такую единицу участок земли, имеющий только материальную или географическую цельность (например, поле, луг, лесную дачу и пр.), и для каждого из таких участков назначается особая статья в книге, там происходит от того излишняя дробность статей, умножается переписка и справки становятся затруднительны. Поэтому за единицу принимается обыкновенно владение одного лица, имеющее экономическую цельность, то есть совокупность участков, принадлежащих к одному имению; для каждого из таких имений назначается в книге особый лист, на котором означаются в хронологическом порядке все сделки, относящиеся к этому имению. Если у одного владельца несколько подобных имений, то для каждого из них отводится отдельная статья. В случае хозяйственного раздела в таком имении, прежняя цельная история его заключается, и открывается в отдельных статьях отдельная история для каждой вновь образовавшейся части. Таким образом, при обозрении книги, относящейся к округу, можно тотчас составить себе ясное понятие о юридических отношениях и повинностях, лежащих на поземельной собственности целого округа и на каждом имении в особенности. Акт об имении может быть совершен вдали от того места, где оно находится, но во всяком случае должен быть записан в книгу по месту имущества. Внесение в книгу по большей части предоставляется на волю интересованных лиц, отчуждающего, либо приобретающего; но некоторые законодательства признают внесение в книгу безусловно необходимым. Так, например, в Баварии и в Солотунском кантоне, всякое должностное лицо, у которого акт совершен, или до которого дошло сведение о совершенном акте, обязано сообщить о том подлежащему чиновнику того округа, где лежит имущество, для отметки в книге. Разумеется, это различие в законе зависит от того, с какой точки зрения он смотрит

в больших имениях, а напротив раздроблению ее на мелкие участки между многими владельцами, как например во Франции и в Бельгии. При раздроблении владений и при частом переходе участков из рук в руки целиком и частями, записка по имуществам сопряжена со множеством ошибок и неточностей. На этом основании французский и бельгийский законы удержали расположение поземельных книг по лицам владельцев. С этой же точки зрения многие доказывают, что вовсе невозможно применить во всей точности систему вотчинной и ипотечной записки к тем государствам, в которых раздроблена поземельная собственность. Однако же пример многих германских государств (например, в великом герцогстве Баденском) показывает, что применение это возможно и при таких условиях.

преимущественно на систему вотчинной записки, и на сколько она связана с общей государственной системой податей и повинностей. Где главной целью записки считается твердость гражданского права, там закон предоставляет на волю частных лиц — требовать или не требовать записки.

Записке в поземельную книгу подлежат обыкновенно все сделки между живыми, которыми передается, установляется или уступается вещное право в недвижимом имуществе, как то: право собственности, повинность, лежащая на имении, непрерывная рента, закладное право, эмфитевтическое, суперфициарное и т. п. Транскрипции подвергаются даже передачи вещных исков, разделы наследственных имуществ, вошедшие в законную силу приговоры судебных мест о вещном праве и даже договоры о найме недвижимых имуществ на продолжительные сроки или с получением наемной платы за несколько лет вперед. Права, возникающие по наследству или по завещанию, в иных законодательствах (бельгийское, французское) освобождаются от записки, потому что права эти, по началу нового наследственного права, переходят необходимо в минуту смерти бывшего вотчинника, без юридического промежутка;

вдругих законодательствах и переходящие по наследству вещные права не освобождаются от записки. Это последнее правило вполне согласуется с коренным началом вотчинной записки и с правилом признавать истинным вотчинником только то лицо, которое внесено в книгу.

Втаком случае записке в книгу подлежит постановление судебного места об утверждении наследственного права по закону или по завещанию, когда истечет срок, назначаемый для спора против завещания или для предъявления прав всеми возможными наследниками.

Для того чтобы придать записке всевозможную верность, почти везде постановлено правилом принимать к записке только акты, удостоверенные в подлинности или засвидетельствованные присутственным местом либо нотариусом, но никак не домашние акты: правило это необходимо для предупреждения недоумений и споров, потому что домашние акты пишутся без всякого контроля, могут содержать

всебе условия и распоряжения неясные и противозаконные, и самая подлинность подписи под домашними актами может быть в последствии оспорена. Французское законодательство, в числе немногих, отступает от этого правила, дозволяя принимать к записке и безгласные, домашние акты. Это тем более странно, что то же французское

законодательство требует непременно нотариального акта для установления ипотечного права1.

Всякое право при записке в поземельную книгу подлежит особой поверке со стороны учреждения или лица, заведывающего запиской, и на этой-то поверке основывается твердость всякого записанного права. Этой поверкой должно быть приведено в известность: во-первых, действительно ли лицо, которое отчуждает имущество или установляет в нем вещное право, может считаться собственником имущества; во-вторых, способно ли это лицо к отчуждению собственности или к совершению юридического действия по имуществу. Не должно думать однако же, чтобы эта поверка имела вид ревизии вотчинных прав; в таком случае она была бы стеснительна для свободы гражданских сделок и замедлила бы передвижение собственности между гражданами. В этой поверке оснований права не окажется ничего стеснительного, если вспомним, что готовый материал для нее находится в той же поземельной книге: если лицо, от имени коего совершается передача собственности, или установляется вещное право, записано уже в книге собственником имущества, то ни в какой дальнейшей поверке нет и нужды: здесь собственность, представляемая статьей в книге, сама говорит за себя. Но вместе с тем становится не возможным установление вещного права от лица мнимого, или сомнительного собственника, если он не записан в книге собственником имения. В случае отчуждения собственности, отчуждающий, если находится в живых, должен участвовать лично, или через уполномоченного, в записке, которая делается от его имени: как бы положительно ни была изъявлена в акте воля его на отчуждение имущества, как бы решительно ни было выражено принятое им на себя обязательство, одного этого акта, без личного содействия, еще недостаточно для записки имения за другим лицом вследствие договора. Таково общее правило: но строгое применение его, в некоторых случаях, повело бы к несправедливости, потому что давало бы контрагенту возможность отказать в исполнении договора, вполне совершившегося. Так продавец мог бы из сожаления, что взял дешево и из желания продать имущество дороже другому, отказать в передаче

1Во время обсуждения закона в законодательном сословии, довольного много и жарко спорили именно об этом вопросе; но случилось, что оратор, который всего горячее отстаивал необходимость требовать нотариального удостоверения, сам принадлежал к числу нотариусов. Излишнее увлечение его показалось подозрительным, как будто он отстаивает свои интересы, и это подозрение не мало подействовало на решение большинства в законодательном сословии.

имения покупщику: на подобный случай необходимо определить положительно, когда приобретатель в праве принудить отчуждающее лицо к передаче имущества по договору, и в каких случаях судебная власть может, несмотря на недостаток личного содействия отчуждающего лица, признать и записать передачу имущества. Может еще случиться, что для утверждения передачи необходимо подтверждение акта со стороны лиц, имеющих право спора, например со стороны наследников умершего вотчинника, когда он не успел при жизни записать имение за приобретателем. В таких случаях суд, по просьбе приобретателя, обыкновенно приглашает интересованные лица к подаче отзыва в течение назначенного срока, или вызывает их публично, и если в срок не сделано будет возражения, предписывает записать имение за приобретателем.

Внесенный в книгу новый владелец признается законным собственником имущества. Это не значит однако же, что право его получает значение безусловного, решительно бесспорного права. Это значит, что все лица, входящие с ним в сделки по имуществу, коего собственником он значится, могут спокойно признавать его собственником. Но право собственности его, и после внесения в книгу, может подвергнуться спору; акт, составляющий для него основание приобретения, может быть опровергнут, против его права или против прав того лица, от которого передано ему имение, может быть выставлено другое, лучшее, сильнейшее право; однако же, и несмотря на спор, он продолжает значиться собственником, пока противное тому не будет признано судебным решением. Стало быть и право собственника, записанное в книгу, только тогда получает значение безусловного права, когда предъявление спора, за истечением давности, сделается невозможно для третьего лица. Но после записки в книгу приобретенного права несколько изменяются условия владения, подлежащего давности: владение по необходимости должно быть и добросовестное, и основанное на праве; но сверх того, этому юридическому основанию владения придает особенную твердость сама записка, совершенная под наблюдением правительства и с публичностью, которая всякому имеющему право спорить облегчает возможность предъявить спор. Поэтому многие законодательства, с установлением системы вотчинной транскрипции, установляют и новые сокращенные сроки давности, придающей праву безусловный характер: разумеется это сокращение тем необходимее, чем живее совершается в государстве движение общественной жизни, чем более развита в нем гласность публичных действий, упрощены и облегчены сообщения, наконец,

право; если же жалоба отвергнута судом, то право приобретает от того еще более твердости.

Итак, во всяком случае сохраняет свою силу основное правило транскрипции: собственником недвижимого имущества, истинным субъектом вещного права, почитается только то лицо, которое в этом качестве внесено в поземельную книгу, — и именно в главную книгу, а не в общий журнал требований. Случается, что требование, заранее внесенное в общую книгу, в течение некоторого времени остается еще не исполненным, потому что не исполнены еще все условия, необходимые для окончательной записки; в таком случае акт может быть отмечен в главной книге тем членом, которым отмечено требование в общем журнале. Но до тех пор пока не сделана надлежащая отметка в главной книге, переход права не признается еще совершившимся: продавец, например, продолжает считаться собственником имущества, хотя бы акт продажи совершен был окончательно, хотя бы получены были сполна деньги от покупателя, хотя бы даже покупатель вступил во владение купленным имуществом.

Это правило, вытекающее из основного понятия о приобретении, кажется просто и ясно: однако же на нем еще не останавливается вопрос о правах приобретателя, владельца, не внесенного к книгу. Напротив, положение такого приобретателя возбуждает множество важнейших практических вопросов, которые не всеми законодательствами разрешаются одинаково. Наиболее развитые законодательства определяют положение такого приобретателя следующим образом: новый владелец имущества, покуда не записан в книгу, не считаясь собственником, не в праве и передать собственность кому бы то ни было. Право его еще не совершилось окончательно, но получило особый характер, и в этом виде пользуется даже некоторой защитой закона. Он приобретает владение, и притом такое владение, которое само по себе может обратиться в собственность силой общей давности. В качестве владельца он имеет право защищать свое владение перед законом от вмешательства сторонних лиц, но этим правом пользуется он только против того лица, от которого получил имение на основании законной сделки, и против таких только третьих лиц, которые не имеют полного, записанного в книгу, вещного права на то же самое имущество: в противном случае, право другого лица, записанное в книгу, получает преимущество перед его правом, хотя бы акт, на котором оно основано, состоялся гораздо позже чем его акт. Так, если например продавец, продав имение одному лицу, продал его потом другому, и вторичный акт продажи записан в книгу прежде

чем мог быть записан акт первого покупателя, то одно право второго покупателя признается вещным правом, и первый покупатель не может возражать ему, хотя бы ранее вступил во владение купленным имением, так что второй покупатель в праве вытеснить его из владения1. Первый покупатель, не успев приобрести вещного права, не может удержаться во владении имуществом: ему предоставляется только требовать себе вознаграждения от продавца, в течение общей давности или особо установленного срока (некоторые законодательства значительно сокращают этот срок, например, нассаусское — до трех месяцев). Такова строгость права вотчинной записки. Иные законодательства простирают ее до того, что безусловно предоставляют право собственности записанному владельцу даже в том случае, когда записка совершена неправильно от имени лица, которому имение не принадлежало или которое не могло распорядиться им: но такая крайность воззрения ни в каком случае не может быть оправдана, потому что противоречит коренному началу справедливости.

Установляя различие между правом, записанным в книгу, и правом, осуществившимся на деле, но в книгу не записанным, некоторые, впрочем весьма не многие законодательства, доходят до резких крайностей. Так например, саксонский закон, увлекаясь историческими воззрениями римского законодательства, установляет для того и другого права особые категории, присваивая одному, записанному, особое свойство и название гражданской собственности, а другому, незаписанному, хотя и осуществляющемуся во владении, особое свойство и название натуральной собственности (bürgerliches und natürliches Eigenthum). Такое разделение, отвергаемое почти всеми

1Многие законодательства (например, саксонское, прусское, французское, бельгийское) из опасения нарушить справедливость отдают преимущество записанному акту перед не записанным только в таком случае, когда первый записан был добросовестно, когда, например, вторичный покупатель при записке своего права не знал, что имение прежде уже продано другому. Но другие законодательства, например австрийское, решительно отвергают такое ограничение; практика оправдывает, кажется, последнее мнение: оно согласнее с практическими целями вотчинной записки. Правило французского закона возбуждает множество процессов, и притом таких процессов, в которых трудно постановить правильное решение, по недостатку внешних признаков добросовестности. Притом, едва ли можно безусловно признать недобросовестным второго покупателя за то, что он, зная о прежней продаже, позаботился как можно скорее записать за собой имение, предупредив первого покупателя, менее деятельного; едва ли можно обвинить его в обмане, когда сам закон объявляет, что переход собственности совершается посредством записки, и что до записки вещного права по договору, нельзя еще признать это право вполне установленным.