Правовая судебная экспертиза. Методология и особенности проведения по отдельным категориям дел. Монография

Во-первых, общество обязано выплатить участни- ку общества, подавшему заявление о выходе из обще- ства, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании дан- ных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заяв- ления о выходе из общества. Если участник и обще- ство приходят к соглашению, общество обязано вы- дать ему в натуре имущество такой же стоимости либо, в случае неполной оплаты им доли в уставном капи- тале общества, действительную стоимость оплаченной части доли.

Во-вторых, общество обязано выплатить участ- нику общества действительную стоимость его доли иличастидоливуставномкапиталеобществалибовы- дать ему в натуре имущество такой же стоимости в те- чение трех месяцев со дня возникновения соответству- ющей обязанности, если иной срок или порядок вы- платы действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества.

При оспаривании участником размера действи- тельной стоимости доли, определенной ООО, бре- мя доказывания размера доли лежит на ответчике, т. е. ООО131.

Таким образом, можно утверждать, что законо- дательство, регулирующее выход участника из ООО, продолжает формировать механизм правового регули- рования данных отношений как односторонней сдел- ки, но при этом сохраняет учет существа данных отно- шений как корпоративной процедуры.

131 См.: постановление Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 № 836/09 по делу № А60-1503/2008-С2 // Документ опубликован не был. Доступ из спра- вочной правовой системы «КонсультантПлюс».

141

Глава 6

СХЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ДОГОВОРНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКАМИ В ОБХОД ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ВЫЯВЛЯЕМЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ПРАВОВЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ

ПО УГОЛОВНЫМ ДЕЛАМ

30 декабря 2004 г. был принят Федеральный за- кон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо- сти и о внесении изменений в некоторые законодатель- ные акты Российской Федерации»132 (далее — Закон о долевом строительстве) в целях регулирования отно- шений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строитель- ства многоквартирных домов и (или) иных объектов не- движимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долево- го строительства.

Целый ряд положений Закона о долевом строи- тельстве вызвал «неудовольствие» недобросовестных застройщиков. Данным законом были установлены определенные гарантии защиты прав, законных инте- ресов и имущества участников долевого строительства,

132 См.: СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

142

ответственностьзастройщиковзанеисполнениеилине- надлежащее исполнение обязательств по договору уча- стия в долевом строительстве.

В частности, ст. 3 Закона о долевом строитель- стве в первоначальной редакции предусматривалось, что застройщик вправе привлекать денежные сред- ства дольщиков только после получения в установлен- ном порядке разрешения на строительство, опубли- кования и (или) размещения проектной декларации

игосударственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) много- квартирного дома и (или) иных объектов недвижимо- сти, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Статья 4 Закона о долевом строительстве в пер- воначальной редакции устанавливала, что договор участия в долевом строительстве, равно как и, в силу ст. 17 данного закона, договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации и считаются заключен- ным с момента такой регистрации. Данные положения закона, естественно, при элементарной информирован- ности физических лиц, вкладывающих в строительство денежныесредства, исключалисовершениезастройщи- ками противоправных действий по реализации схемы так называемых задвоенных квартир, когда застрой- щиком заключалось два и более договоров с различны- ми лицами на финансирование строительства одной

итой же квартиры.

Согласно ст. 13 Закона о долевом строительстве в первоначальной редакции в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государ- ственной регистрации договора у дольщиков считались

143

находящимися в залоге предоставленный для строи- тельства (создания) соответствующего многоквартирно- го дома и (или) иного объекта недвижимости земельный участок и строящиеся (создаваемые) на нем многоквар- тирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Особую сложность для недобросовестных застрой- щиковсоставилиположенияст. 19, 20, 21 Законаодоле- вомстроительствевпервоначальнойредакции, которые раскрывали требования, предъявляемые к проектной декларации, подлежащей обязательному опубликова- нию в средствах массовой информации и (или) разме- щению в сети «Интернет» не позднее чем за четырнад- цать дней до заключения застройщиком договора с пер- вым участником долевого строительства.

Проектная декларация в блоке информации о за- стройщике должна была содержать информацию о: наименовании, месте нахождения, режиме работы за- стройщика; государственной регистрации застройщи- ка; лицензиях застройщика; учредителях (участниках) застройщика; проектах строительства, в которых при- нимал участие застройщик в течение трех лет, пред- шествовавших опубликованию проектной декларации; величине собственных денежных средств; финансовом результате текущего года, размере кредиторской за- долженности на день опубликования проектной декла- рации и др.

Проектнаядекларациявблокеинформацииопро- екте строительства должна была содержать информа- цию о: цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспер- тизы проектной документации; разрешении на строи- тельство; правах застройщика на земельный участок; количестве и функциональном назначении нежи- лых помещений в строящемся многоквартирном доме;

144

предполагаемом сроке ввода объекта в эксплуатацию; возможных финансовых и прочих рисках при осущест- влении проекта строительства и мерах по добровольно- му страхованию застройщиком таких рисков и др.

Помимо этого, Закон о долевом строительстве и в самой первой его редакции предписывал обязан- ность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: разрешение на строи- тельство; технико-экономическое обоснование проек- та строительства; заключение государственной экс- пертизы проектной документации; проектную доку- ментацию; свои учредительные документы; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщи- ка по установленным формам; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществле- ния застройщиком предпринимательской деятельно- сти и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком пред- принимательской деятельности и др.

В связи со всем вышеизложенным недобросовест- ным застройщикам «невыгодно» было и остается опо- средовать свои отношения с физическими лицами, свя- занные с привлечением денежных средств в жилищное строительство посредством договора участия в долевом строительстве, что породило на различных этапах раз- вития соответствующих отношений различные схемы обхода Закона о долевом строительстве с противоправ- ными целями133.

133Все описанные ниже схемы были выявлены автором при проведении

вкачестве эксперта правовых судебных экспертиз по уголовным делам в сфере привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство.

145

Все рассматриваемые ниже схемы основывались на применении застройщиками иных договорных кон- струкций вместо заключения договора участия в до- левом строительстве, а также в целях снижения нало- говой нагрузки и исключения санкций за нарушение процедуры привлечения денежных средств граждан, предусмотренных Законом о долевом строительстве.

6.1. «Вексельная» схема

«Вексельная» схема оформления правовых от- ношений с дольщиками имела множество форм реа- лизации, но при любой из них позволяла застройщи- ку избежать государственной регистрации договоров с дольщиками и исполнения других требований Закона о долевом строительстве.

«Вексельная» схема в различных ее формах на- чала использоваться сразу же после вступления в силу Закона о долевом строительстве и основывалась на ре- дакции ст. 1 данного закона.

Одна из распространенных форм реализации «вексельной» схемы заключалась в том, что физические лица, имея намерение «купить» квартиру в строящемся доме (на любом этапе строительства), приобретали у за- стройщика вексель на определенную денежную сумму и одновременно заключали с ним предварительный до- говор купли-продажи (либо соглашение о намерениях заключить такой договор).

По условиям такого предварительного догово- ра «бронировалось» право покупки квартиры, только не на стадии строительства, а по факту сдачи много- квартирного дома в эксплуатацию. Застройщик прини- мал на себя обязательство продать после ввода много- квартирного дома в эксплуатацию физическому лицу,

146

на которое был выдан вексель, квартиру по цене, совпа- дающей с суммой, указанной в векселе, в определен- ный срок.

При использовании данной схемы застройщик не нес ответственности за нарушение гарантий каче- ства объекта строительства, сроков сдачи его в эксплуа- тацию, посколькузаключенныедоговорынеподпадали поддействиеЗаконаодолевомстроительстве, арегули- ровались положениями ГК о предварительном догово- ре и общими положениями о договоре. Под действие Закона о долевом строительстве не подпадали и дого- воры уступки прав по таким договорам. Неисполнение застройщиком своих обязательств в случае использо- вания вышеназванных договорных конструкций могло повлечьдлязастройщикатолькопредъявлениекопла- те векселя в указанный на векселе срок и понуждение (да и то только при определенных условиях) к заклю- чению основного договора купли-продажи на основа- нии предварительного договора.

«Вексельные» схемы, с формальной юридиче- ской точки зрения, основывались на положениях ст. 1 Закона о долевом строительстве, п. 1 которой говорил о том, что данный закон регулирует отношения, свя- занные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства мно- гоквартирных домов и (или) иных объектов недвижи- мости и возникновением у участников долевого стро- ительства права собственности на объекты долевого строительства.

Привлечение векселей не означало привлечение денежных средств, что и было положено в основу всех «вексельных» схем, а императивная норма, не допу- скающая иные, помимо заключения договора участия в долевом строительстве и вступления в жилищный

147

накопительный кооператив, формы привлечения де- нежных средств физических лиц в жилищное строи- тельство, отсутствовала.

Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об уча- стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измене- ний в некоторые законодательные акты Российской Федерации”»134 (далее — 111-ФЗ) в ст. 1 Закона о доле- вом строительстве были внесены дополнения. В частно- сти, было закреплено, что, помимо заключения догово- раучастиявдолевомстроительстве, денежныесредства граждан в жилищное строительство могут привлекать- ся исключительно путем выпуска жилищных сертифи- катов, а также жилищно-строительными и жилищны- ми накопительными кооперативами.

При ином варианте «вексельной» схемы физиче- ское лицо, вкладывающее денежные средство в строи- тельство, приобреталовексельнеузастройщика, ауино- го юридического лица (третьего лица), по факту являю- щегося структурой, аффилированной застройщику.

С таким третьим лицом физическими лицами за- ключались договоры займа, физическим лицам (заи- модавцам) под получаемые от них денежные средства выдавались простые векселя, векселедателем в ко- торых фигурировало третье лицо (заемщик). У зай- модавца отсутствовали какие-либо договорные обя- зательства перед физическими лицами, после ис- полнения которых у последних возникало бы право собственности на жилое помещение в многоквартир- ном доме. Отношения сторон договора займа, есте- ственно, не подпадали под действие Закона о долевом

134 См.: РГ. 2006. 20 июл.

148

строительстве, а регулировались общими положени- ями гражданского законодательства и законодатель- ством о ценных бумагах.

После заключения договоров займа физическими лицами заключались с застройщиком предваритель- ные договоры купли-продажи (либо соглашения о на- мерениях), не подпадающие под действие Закона о до- левом строительстве, а регулирующиеся нормами ГК

опредварительном договоре и общими положениями

одоговоре.

При использовании такой схемы несовпадение в одном лице организации — стороны по предваритель- ному договору купли-продажи жилого помещения и ор- ганизации — векселедателя, обязанной по финансово- му обязательству, лишает указанных физических лиц права требовать передачи в собственность жилых поме- щений за переданные под вексель денежные средства.

Необходимотакжеотметить, чтовексельноеобяза- тельство и обязательство из предварительного договора с формально-юридической точки зрения никак не свя- заны между собой, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обяза- тельство выплатить указанную в нем сумму в опреде- ленный срок.

6.2. Схема договора соинвестирования (инвестиционного договора)

Основой применения данной схемы являлось опять-таки то, что до внесения 111-ФЗ указанных выше измененийвЗаконодолевомстроительствеимператив- ная норма, не допускающая иные, помимо заключения

149

договора участия в долевом строительстве и вступле- ния в жилищный накопительный кооператив, формы привлечения денежных средств физических лиц в жи- лищное строительство, отсутствовала.

Инвестиционный договор (контракт) в настоящее время нельзя признать поименованным договором, ни Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инве- стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»135, ни Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвести- ционной деятельности в РСФСР»136 не предусматрива- ли и не предусматривают опосредование отношений участников инвестиционной деятельности именно та- кой договорной конструкцией, отмечая только в ст. 8 и 7 соответственно, что отношения между участниками ин- вестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключа- емых между ними в соответствии с ГК.

Непоименованность инвестиционного договора (контракта) на уровне федерального законодательства породило законотворчество субъектов РФ — во мно- гих из них приняты законы, регулирующие инвести- ционную деятельность, однако необходимо помнить о том, что согласно ст. 71 Конституции гражданское за- конодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, что делает невозможным вве- дение новых договорных форм законодательством субъ- ектов РФ.

Заключение застройщиками с физическими ли- цами инвестиционных договоров или договоров со- инвестирования также означает применение к соот- ветствующим договорным отношениям только общих

135См.: СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

136См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.07.1991. № 29. Ст. 1005.

150