транспортного средства риска утраты и (или) повреждения имущества, во-вторых, члены экипажа являются его работниками, от их действий зависит возможность причинения ущерба.

Заключение договора аренды транспортного средства без экипажа,

всвою очередь, налагает на арендатора ряд дополнительных обязанностей (ст. 644, 646 ГК РФ). При этом круг страховых рисков, предусмотренных

вст. 646 ГК РФ, шире, чем перечень, указанный в ст. 637 ГК РФ, он не ограничен страхованием внедоговорного вреда перед третьими лицами.

Судебная практика показывает, что если приложение к договору, в котором должен быть определен размер арендной платы, не подписано сторонами, то применяется правило, закрепленное в п. 3 ст. 424 ГК РФ. Суд принимает во внимание сложившуюся цену на территории субъекта РФ, которая подтверждена аналогичными договорами, расчетами арендной платы и сведениями о доходах по маршрутам.

Как собственник арендодатель транспортного средства при аренде с экипажем несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора

(ст. 640 ГК РФ).

Необходимо отметить взаимосвязь норм гражданского и таможенного законодательства: одним из условий включения в реестр таможенных перевозчиков является наличие транспортных средств, в том числе допускается и их нахождение в аренде (ст. 407 ТК ЕАЭС)1.

5.3. Договор аренды здания или сооружения

Понятие договора аренды здания или сооружения закреплено в п. 1 ст. 650 ГК РФ.

Существенные условия договора аренды здания или сооружения в силу требования закона – условия о предмете аренды и арендной

1Таможенный кодекс Евразийского экономического союза (приложение № 1 к Договору о Таможенном кодексе Евразийского экономического союза) [Электронный ресурс] // Официальный сайт Евразийского экономического союза. URL: http://www.eaeunion.org/, 12.04.2017.

53

плате. Для договоров аренды объектов федеральной собственности предусмотрены пять типовых условий1.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом, по назначению относящееся к нежилым. Договор аренды здания или сооружения выделяется законодателем именно ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота. Здания

исооружения квалифицируются как объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Вдоговоре указывается общая площадь здания (сооружения), наличие обеспечения коммунальными услугами, телефонной связью, пожарной

иохранной сигнализацией. Неотъемлемой частью договора, как правило, является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору, и копия технического паспорта.

Подчеркнем, что если в аренду сдается часть здания или сооружения (нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды.

Всвязи с тем, что арендная плата относится к существенным условиям данного договора, правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Однако это положение является диспозитивным.

Установлены специальные требования к форме договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ). ГК РФ содержит норму о том,

что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. В связи с этим практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока2. Разъяснения о последствиях отсутствия

1Приказ Минэкономразвития России от 11.01.2017 № 2 «Об утверждении типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru, 23.06.2017.

2Пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.

54

государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений для арендатора даны ВС РФ1.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, наряду с фактической передачей здания (сооружения), является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства. При передаче сложных в инженерно-техниче- ском отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данное здание (сооружение).

Как правило, в договоре закреплена гарантия арендодателя, что на момент его заключения здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

Арендатор, в свою очередь, обязуется использовать объект в соответствии с назначением, а также:

−− при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю;

−− не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения арендодателя.

Арендатор вправе пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости2.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

1Пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Российская газета. 2019. 11 января.

2Пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 5.

55

В судебной практике имеют место иски об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества. По договору может быть предусмотрена продажа спорного помещения. Однако реализация названного права возможна при волеизъявлении собственника на продажу имущества. Если обязанность арендодателя продать спорное помещение арендатору договором не предусмотрена, волеизъявление собственника на продажу имущества отсутствует, то суды в данной ситуации учитывают условия договора, положения, закрепленные в п. 3 ст. 609, 624, а также в ст. 555 ГК РФ (при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным).

При возникновении спора арендодатель (истец) в обоснование своих требований о взыскании задолженности по оплате представляет следующие документы: договор аренды нежилого помещения; акт приема-пере- дачи нежилого помещения.

5.4. Договор аренды предприятия

Предметом договора аренды предприятия является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Договор аренды предприятия – это сложное договорное образова-

ние. В нем имеют место элементы:

а) классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. – вещей, определяемых родовыми признаками);

в) договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) договора коммерческой концессии (предоставление арендатору права пользования исключительными правами)1.

При этом права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат

1См.: Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право. М.:

Статут, 2011. С. 347.

56

передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 656 ГК РФ).

Определение размера арендных платежей является обязательным

(п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Определение размера арендной платы, хотя и основано, как правило, на результатах оценочной деятельности, не может сводиться к ним в принудительном порядке.

Сторонами по договору аренды предприятия вправе выступать

лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерче-

ские организации и индивидуальные предприниматели), а также некоммерческие организации и граждане. Нахождение предприятия в собственности гражданина, не являющегося предпринимателем, возможно при получении его в результате наследования.

В обязательном порядке договор аренды предприятия должен пройти государственную регистрацию, с момента которой он будет считаться заключенным (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. В указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора по использованию исключительных прав. Исключение составляет коммерческое обозначение предприятия: оно передается арендатору на тех условиях, которые предусмотрены договором аренды предприятия (п. 5 ст. 1539 ГК РФ).

Передача арендованного предприятия от арендодателя к арендатору

осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). К нему должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов, включаемых в состав предприятия. Подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет. Однако это правило является диспозитивным.

Содержание договора аренды предприятия

Следует отметить, что арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия (ст. 660

ГК РФ). Главные требования при этом – сохранение стоимости предприятия и соблюдение условий договора аренды предприятия.

На арендатора возлагаются дополнительные обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию (ст. 661 ГК РФ).

57