22. Содержание права пользования землей. Ограничение прав землепользователей.

Право землепользования – это один из институтов земельного права, в рамках которого обеспечивается рациональное землепользование, то есть все нормы данного института направлены на обеспечение рационального использование земли. Рациональное землепользование – наиболее эффективное использование земель, при соблюдении требований по охране земли и окружающей среды в целом, то есть экологоправовых требований.

Право землепользования (как институт) – совокупность правовых норм, устанавливающих порядок и условия использования земель, права и обязанности землепользователей.

В субъективном смысле – это совокупность правомочий пользователя.

Объектом права землепользования – земельный участок либо часть земельного участка.

Субъекты – физические и юридический лица.

Содержание права землепользования – это совокупность прав и обязанностей землепользователей. Основные права и закреплены в ст.41 ЗК, а обязанности – ст.42 ЗК.

Собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

1. использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2. сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

4. своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

5. своевременно производить платежи за землю;

6. соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7. не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

8. выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Земельные участки могут использоваться на 6 титулах:

1. Частная собственность. Собственник земли физическое и юридическое лицо наделены полномочиями пользования.

2. пожизненно наследуемое владение.

3. право постоянного бессрочного пользования.

4. земельный сервитут.

5. безвозмездное пользования земельным участком.

6. аренда.

Виды землепользования выделяют в зависимости от категорий земель, в зависимости от сроков, в зависимости от порядка предоставления в пользование (первичное – на титуле безвозмездного пользования от ОГВ, вторичное). 23. Защита прав собственников земельных участков, землевладельцев,  землепользователей и арендаторов. 

Это совокупность предусмотренных законодательством средств применяемых в связи с совершением против прав и интересов землепользователей, нарушений и направленных на установление или защиту интересов их обладателей. Способы защиты – вещно-правовые, обязательственно правовые и другие.

Система средств защиты

1) Вещно-правовые средства защиты. Они направлены на защиту права собственности как абсолютного субъективного права и не связаны с обязательственными правоотношениями. Это:

a. иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

b. иск об устранении нарушений не связанных с лишением владения,

c. иск о признании права собственности

2) обязательственно-правовые средства защиты.

a. Иск о возмещении причиненного собственнику вреда

b. Иск о возврате вещи, переданной по договору

c. Другие вытекающие из обязательственных правоотношений

3) Средства защиты, вытекающие из различных правовых институтов. Например, в случае признания сделки недействительной.

a. Иск, связанный с ответственностью залогодержателя

4) Средства, направленные на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе (одновременно являются гарантиями). Например, при реквизиции земельных участков, его изъятие для государственных или муниципальных нужд, а также при резервировании (резервирование новый институт в земельном праве).

Защита субъективных прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, то есть посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

Форма защиты может быть:

1. Юрисдикционный – это деятельность уполномоченных органов по защите нарушенных либо оспариваемых субъективных прав. В земельном праве упоминается в основном судебный порядок (статья 59-64 ЗК). Однако с введением процедуры дачной амнистии позволяет нам говорить и об административном порядке защиты права собственности.

2. Неюрисдикционный – является способом, который закреплен в гражданском кодексе как самозащита. То есть самозащита в рамках установленных пределов.

Средства судебной защиты:

1. В рамках юрисдикционной формы – иск, заявление и жалоба.

2. В рамках неюрисдикционной формы – не запрещенные законом

Способы – закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера посредством которых производится восстановление, признание нарушенных, оспариваемых прав и воздействие на правонарушителя (глава 9 ЗК и статья 12 ГК)

1. Признание права на земельный участок(ст. 59)- осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей.

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60). Основания:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

3. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления (ст. 61):

Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

4. Возмещение убытков (ст. 62)

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

5. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. 24. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 

Изъятие земель – функция органов управления, институт земельного права. Это совокупность связанных между собой действий, направленных на прекращение права пользования землей либо на уменьшение размера земельного участка у пользователя. Изымать землю можно полностью либо его часть, если это не нарушает принцип нормирования и разрешенного использования ЗУ.

Изъятие может быть для государственных или муниципальных нужд, а также может являться санкцией за неправомерное использование.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

При изъятии должны быть четко определены основания для изъятия. Изъятие в населенных пунктах должно проводится в строгом соответствии с градостроительной документации. У собственников ЗУ изымаются только в порядке выкупа.

Правовые последствия – предоставляется равноценных ЗУ либо возмещаются убытки и выплачивается вознаграждение.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Процедура:

1. Подается ходатайство об изъятии ЗУ для государственных и муниципальных нужд – ст.56.4 ЗК.

2. Срок рассмотрения 30 дней.

3. Выявление лиц, у которых планируется изъять ЗУ.

4. Принимается решение (ОГВ, ОГВС, ОМС). Решение должно быть обосновано, то есть должна быть ссылка на один из документов (документы территориального планирования, проекты планировки территории – п.1 ст.56.3 ЗК РФ, либо решение о создании или расширении ОПТ, международный договор, лицензия на недропользование, решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу – п.2 ст.56.3 ЗК РФ).

a. Срок принятия решения – не более трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

b. Решение об изъятии принимается как по инициативе самих органов, так и на основании ходатайства об изъятии ЗУ, поданные организацией указанные в п.1 ст.56.4 ЗК РФ:

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, вправе обратиться организации:

1) являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения и обеспечивающих деятельность этих субъектов;

2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

3) являющиеся недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователей;

4) с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

c. Решение действительно три года.

d. В течение 10 дней после принятия оно размещается на официальном сайте органа принявшего решение, публикуется в официальных источниках.

e. Копии решения направляются правообладателям изымаемых участков, в росреестр, а также ходатайствующей организации.

5. После этого осуществляется подготовка проекта соглашения об изъятии ЗУ – ст.56.7 ЗК РФ. В процессе подготовки этого соглашения определяется размер возмещения, в соответствии со ст.56.8 ЗК РФ не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю ЗУ, соглашения об изъятии ЗУ.

6. Подписание заключения соглашения.

7. Регистрация перехода права собственности.

Если стороны не договорились, то спор будет решаться в суде. Право на подачу искового заявления могут подать сам орган и ходатайствующая организация.

Правообладатель имеет право в соответствии со ст.39.21 ЗУ обменять свой ЗУ на равноценный ЗУ. 25. Плата за землю.

Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с усилением экономического механизма, призванного соединить интересы экономики, рационального использования земель, охраны окружающей среды, побудить предприятия и отдельных граждан не только к получению прибыли, но и к охране природы.

Экономический механизм в рассматриваемой сфере также, как и в экономической сфере, должен материально стимулировать субъектов. Прежде всего материальная заинтересованность возникает с введением платы за

использование земли. Вопросы платы за землю были впервые урегулированы в законе о плате за землю от 11 октября 1991 года. На сегодняшний день он утратил силу и плата за землю сегодня регулируется, кроме ЗК, законодательством о налогах и сборах.

Принцип платности использования земли закреплен в ст.1 ЗК. О платности также говорится в ст.65 ЗК, которая выделяет две формы платы за землю: арендная плата и земельный налог. С 1991 году цель платы – экономическое стимулирование рационального использования земель. Так как размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Плата за землю также способствует выравниванию социально-экономических условий на землях разного качества.

Земельный налог – одна из форм платы за землю. ЗН предусмотрен п.1 ст.65 ЗК, где сказано, что он будет взиматься до введения единого налога на недвижимость. П.2 ст.65 отсылает к законодательству о налогах и сборах (глава 31 НК). В главе 31 сказано, что земельный налог устанавливается не только НК, но и нормативными правовыми актами представительных органов МО. Земельный налог относится к местным налогам.

Согласно НК представительные органы при установлении ЗН МО наделены следующими полномочиями:

1. Определяют налоговые ставки, но в пределах, установленных НК.

2. Определяют порядок и сроки уплаты налогов на территории МО.

3. Им дано право устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, в том числе они могут установить размер необлагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налогоплательщики указаны в ст.388 НК. Это, прежде всего, собственники земельный участков, землевладельцы и землепользователи.

Объекты налогообложения – ст. 389 НК – земельные участки. Не признаются объектами налогообложения – земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с законодательством РФ, земельные участки, ограниченные в обороте (из состава земель лесного фонда, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе земель водного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия, объектами, включенными в список всемирного наследия, археологического наследия, музеями-заповедниками, земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома).

Порядок исчисления – ст. 396 НК. Налоговая база*налоговая ставка (либо сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставки процентная доля налоговой базы).

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на первое января года, являющего налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год. Налоговая база может быть уменьшена или уменьшается на сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного МО в отношении земельного участка для следующих категорий налогоплательщиков: герои Советского союза, РФ, полные кавалеры ордена славы, инвалиды второй, первой группы, с детства, ветераны войн, боевых действий, лица, пострадавшие на авариях Чернобыльской АЭС, «Маяк», лица, которые пострадали при испытаниях ядерного, химического оружия.

Налоговая ставка изменяется в процентах. Налоговые ставки, дифференцированные, устанавливаются НПА органов МС и не могут превышать 0,3% в отношении следующих земельных участков: земельные участки, отнесенные к землям сельхоз назначения или к землям в составе зон сельхоз использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, земли, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса или приобретенные для жилищного строительства, земельные участки, приобретенные для личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д., ограниченных в обороте земель, предоставленных для обеспечения оборон и таможенных нужд. 1,5% в отношении прочих земель – субъект федерации сам расписывает в своем решении кто что платит.

В случае, если налоговые ставки не определены соответствующими НПА органов налогообложения происходит по налоговым ставкам, указанных в НК.

Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога самостоятельно.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.

В НК есть налоговые льготы. Почему-то законодатель уменьшение налоговой базы не относит к налоговым льготам. Налоговые льготы установлены ст.395 НК. Там указаны субъектов, которые полностью освобождаются от уплаты налоговых сборов: организации и учреждения уголовно-исполнительной системы в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения, возложенных на эти организации и учреждения функции, далее, освобождаются от налогообложения в отношении земельных участков, занятых дорогами общего пользования, религиозные организации в отношениях принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения, общероссийские общественные организации инвалидов и др. ОМС могут дополнить этот перечень иными субъектами.

Экономическое стимулирование рационального использования земель

Это часть экономического механизма. Оно обусловлено внедрением рыночных элементов в сферу землепользования и оно связано с реализацией принципа платности землепользования.

Виды экономического стимулирования:

1. Выделение средств бюджета для восстановления земель, которые нарушены не их пользователями, а также для повышения плодородия сельхоз угодий.

2. Освобождение от платы за землю землепользователи тех участков, которые находятся в стадии освоения.

3. Частичная компенсация за счет средств бюджета убытков, которые вызваны снижением доходов в результате временной консервации земель, вязанной с нарушениями в их эксплуатации, независящими от землепользователей.

Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами, установленными Постановлением Правительства РФ 2009 года (принципы определения арендной платы). Порядок определения арендной платы зависит от того, каким был порядок предоставления в аренду ЗУ (с торгами или без торгов). Если с торгов, то плата определяется по результатам аукциона, если без торгов, то плату определяет собственник, если земли неразграниченные, то арендную плату устанавливает правительство субъекта РФ. В ряде случаев ЗК установил предельные размеры арендной платы см.п.4,5 39.7 ЗК:

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

П.8 ст.39.8 установил предельные сроки аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

И т. д. (всего 21 пункт).

Допускается субаренда таких ЗУ без согласия собственника, если иное не предусмотрено договором аренды – п.6 ст.22 ЗК. Причем, если срок аренды более 5 лет, собственник не может запретить субаренду – см. п.9 ст.22 ЗК. Согласно п.15 ст.39.8 ЗК арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. 26. Оценка земельных участков. 

Связана с вопросами взимания земельных налогов.

Оценка земельный участков предусмотрена ст.66 ЗК. Оценка земельный участков осуществляется в процессе оценочной деятельности, которая регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года (с изменениями). Наиболее существенные изменения были внесены в 2010 году.

Оценочная деятельность, согласно вышеуказанному закону, это профессиональная деятельность оценщиков, направленная на установление в отношении объектов оценки, в том числе земельных участков рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка – это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и наценения отражают чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки, в соответствии с методическими указаниями. Что касается самой кадастровой оценки, то эта процедура в период с 1 января 2017 года по 2020 год может регулироваться двумя НПА – Закон «Об оценочной деятельности» (глава 3.1 «Государственная кадастровая оценка») и 3 июля 2016 ФЗ «О государственной кадастровой оценки». В первом случае государственная кадастровая оценка проводится оценщиками, с которыми был заключен договор на проведение указанных работ заказчиком, а заказчиком является государственный орган исполнительной власти субъекта РФ. Во втором случае оценка проводится бюджетным учреждением, которое должно быть создано в субъекте РФ. Создать этот орган (МУКИСО в Свердловской области) уполномоченным органом субъекта РФ.

Государственная кадастровая оценка включает в себя совокупность следующих действий:

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Это решение должен принять уполномоченный орган субъекта РФ.

2. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года. Для городов Федерального значения не чаще чем один раз в два года. Но не реже одного раза в пять лет. На переходный (2017-2020) период кадастровую оценку не проводят.

3. После принятия решения обязаны разместить информацию о принятии этого решения на своих официальных сайтах и направить копию в россреестр.

4. Определение кадастровой стоимости в бюджетном учреждении.

5. Стоимость утверждает заказчик либо уполномоченный орган. Информация направляется в россреестр для того, чтобы результаты внесли в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст.66 п.3 – если определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая устанавливается равной рыночной стоимости.