Вопрос 18. Аренда

Отношения аренды регулируются земельным и гражданским законодательством.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Основание возникновения – договор аренды, стороны которого называются арендодатель (им может быть собственник земельного участка) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо).

Объект договора – земельный участок, не изъятый из гражданского оборота (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Основные условия использования земельного участка определяются в договоре, который заключается письменно и подлежит государственной регистрации, если срок аренды больше 1 года.

Арендодателями могут быть несовершеннолетние наследники. От их имени участок сдает в аренду опекун на срок до достижения совершеннолетия.

Земли, находящиеся в общей собственности, могут быть сданы в аренду только с согласия всех сособственников.

Договор заключается со всеми участниками либо с одним на основании доверенности.

Допускается субаренда земельного участка без согласия собственника, если срок аренды более 5 лет (п.9 ст.22 ЗК РФ).

Здесь имеется отличие от ГК, где субаренда недвижимости разрешена, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды, по общему правилу, является срочным, хотя в ГК сказано, что договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. О сроках говорится в ст.ст.610, 425 ГК РФ.

Сроки могут быть:

1. Договорные – установлены договором;

2. Законные – установлены законом (например, не более одного года для проведения изыскательских работ).

Максимальный срок аренды для земель сельскохозяйственного назначения, для земельных участков из состава земель лесного фонда – 49 лет.

К существенным условиям договора аренды относится также размер арендной платы (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Для арендованных государственных и муниципальных земель общие начала определения арендной платы установлены ПП РФ от 16 июля 2009 №582.