Муниципальная собственность не землю

Статья 19 ЗК РФ посвящена вопросам муниципальной собственности на землю. В отличие от ранее изученных статей, данная статья не содержит определения муниципальной собственности. В ней лишь указаны основания возникновения муниципальной собственности.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

1. Которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

2. Право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

3. Которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

4. Которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Кроме того, в муниципальную собственность могут переходить участки, от которых отказался их собственник.

Важно отметить, что муниципальная собственность может находиться за границами муниципальных образований.

МО могут передавать друг другу земельные участки в собственность.

Что касается понятия муниципальной собственности, нужно обратиться к ст.215 ГК РФ, согласно которой муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим МО.

Основания прекращения прав на землю содержатся в главе 7 ЗК РФ (статья 44).

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности – полномочия по владению, пользованию и распоряжению.

Публичные субъекты права собственности реализуют все эти полномочия через управление.

Вся триада реализуется через совокупность прав и обязанностей.

Можно выделить две группы прав:

1. Распоряжение земельным участком – эти права закреплены в ГК РФ (ст.260);

2. Владение и пользование землей – ЗК РФ, статьи 40, 42.

Вопрос 12. Сделки с земельными участками (понятие, виды и общая характеристика).

С переходом к многообразию форм собственности на землю земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК – это возможность способно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Данное понятие применимо и к земле (п.1 ст.43 ЗК РФ).

Оборотоспособность земельного участка – возможность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Руководствуясь ст.153 ГК РФ, можно дать следующее определение сделки с земельными участками – действие граждан или юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Статья 260 ГК РФ определяет виды сделок с земельными участками.(купля-продажа, залог, аренда и т.д.)

Роль гражданского права в регулировании сделок с землей:

1. ГП дает понятие сделки;

2. Виды сделок;

3. Формы сделок;

4. Недействительность сделок;

Что касается ЗП, то здесь указаны условия совершения сделок, ограничения сделок, юридическое оформление.

Таким образом, гражданское законодательство выступает как общее законодательство, а земельное – как специальное.

Не все земельные участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок земельные участки, изъятые из гражданского оборота (п.2 ст.27 ЗК РФ).

Общие условия совершения сделок с земельными участками:

1. Земельный участок не должен быть изъят из оборота;

2. Должен пройти кадастровый учет;

3. Сохраняется целевое назначение данной земли (речь идет о категории земель);

4. Сохраняется установленный режим использования земель;

5. Отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

6. Не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

7. В ряде случаев требуется сохранение минимального размера земельного участка для данного целевого использование (т.е. должен быть соблюден принцип нормирования);

Особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения (см. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сделки с землей всегда оформляются письменно и в договорах указываются признаки, идентифицирующие земельный участок (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости.

В договоре обязательно указываются обременения, если они есть. К договору прилагается кадастровый паспорт, документы, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений в случае наличия на участке, в случае, если участок заложен, то в договоре также указываются требования залогодержателя по задолженности.

Документы, необходимые для совершения сделок с землёй:

1) документ, удостоверяющий личность гражданина

2) учредительные документы: устав, учредительный договор

3) свидетельство о праве собственности на земельный участок

4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству

5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок

6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке

7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

Особенности отдельных видов сделок:

1. Купля-продажа: к данному виду сделок применяются правила о продаже недвижимости. Согласно договору купли-продажи, продавец обязуется продать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации, обязательное условие – цена (ст.555 ГК РФ), при продаже земельного участка в рассрочку или в кредит он находится у продавца в залоге, пока не будет выплачена вся сумма за участок (п.5 ст.488 ГК РФ). В ЗК требования к купле-продаже земельного участка содержатся в ст.37. Там содержатся требования к ЗУ как объекту купли-продажи, условия, которые не следует включать в договор купли-продажи, т.к. в силу п.2 ст.37 ЗК РФ они станут недействительными. В пункте 3 данной статьи указаны способы защиты интересов покупателя в случае нарушения его прав продавцом земельного участка. В ряде случаев купля-продажа земельного участка осуществляется с торгов (в случае продажи государственных и муниципальных земель). Основанием для заключения договора купли-продажи в этом случае является протокол о результате торгов (см. ст.30 ЗК РФ).

2. Ипотека: данный вид сделки регулируется ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предмет ипотеки: земельный участок, не изъятый и не ограниченный в обороте. Кроме того, можно заложить арендные права, это может сделать арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника земли. Если собственность общая долевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для определенной цели. По общему правилу, нельзя заложить государственные или муниципальные земли, исключение – пункт 1 ст.62.1 Закона об ипотеке, здесь речь идет о государственных и муниципальных землях, которые предоставлены для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, т.е. эти земли можно заложить, чтобы получить кредит на их благоустройство.

Ипотека земли, на которой есть здания или строения: по общему правилу, право залога распространяется и на здания, если заложен земельный участок, если договором не об ипотеке не предусмотрено иное. В отношении земель сельскохозяйственного назначения право залога на здания распространяется в обязательном порядке, т.е. такие земли нельзя заложить без находящихся на них строениях.

В случае обращения взыскания на земельный участок они выставляются на торги. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения возможно только после уборки урожая.

3. Дарение: по данному договору даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность другой стороны (одаряемому) земельный участок. Договор заключается письменно, подлежит госрегистрации, отказаться также можно только письменно с регистрацией (ст.572 ГК РФ).

4. Мена: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются положения о купле-продаже в соответствии со ст.567 ГК РФ, при этом каждая из сторон признается продавцом. В отношении земельных участков применяются положения о договоре купли-продаже из ст.37 ЗК РФ.

Отличие мены от купли-продажи: отсутствие условие о цене товаров.

5. Рента: по договору ренты одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств получателю ренты в какой-либо другой формы (ст.583, 585, 588, 596 ГК РФ).