6. Ипотека

Ипотека – залог недвижимости. ГК + ФЗ «Об ипотеке», избавил от необходимости разрешения коллизии – прямое указание, что в случае расхождений между нормами ГК и ФЗ, применяем нормы ФЗ.

Ипотека в законе определена как правоотношение в силу которого залогодержатель может удовлетворить свое денежное требование к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Рассмотрение отношений ипотеки начнем с объекта. Это недвижимость. Это не совсем точное и полное указание. Дело в том, что ипотека – это имущество, права на которое зарегистрировано в реестре. Снимает вопросы об ипотеке будущего недвижимого имущества. То же самое в отношении залога части объекта недвижимости. Предварительно нужно выделить эти помещения как самостоятельные объекты недвижимости, произвести кадастровый учет (существенные характеристики технического свойства, объекту будет присвоен новый кадастровый номер).

Не могут быть предметом залога следующие объекты недвижимости:

- так, которая не может быть отчуждена – например, ГУП передать имущество, которое не подлежит приватизации

- предметом ипотеки не могут быть объекты, для которых в законодательстве установлены специальные запреты – государственный муниципальный жилой фонд и т.д. принцип «все, что возведено на земельном участке, должно следовать его судьбе». При ипотеке один из вопрос – соотношении права на недвижимость и ипотеки земельного участка и наоборот

1. что происходит с землей при ипотеке недвижимости. Зависит от того, на каком праве земельный участок принадлежит залогодателю. Первый вариант – собственник участка. Законодатель пытается соблюдать принцип – при ипотеке недвижимости, в ипотеку должен быть представлен и участок, на котором недвижимость находится. Залогодатель – собственник недвижимости, но земельный участок арендует. В нашей стране подобные ситуации встречаются. В этой ситуации в залог вместе с недвижимостью должно быть передано право аренды земельного участка. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования. Никаких специальных указаний в договоре залога делать не нужно, если происходит обращение взыскания и реализация предмета залога, то приобретатель получает право пользования частью участка, которая необходима для использования недвижимости на тех же условиях, на которых мог пользоваться залогодатель.

2. в залог передается земля, а на ней находится недвижимость. Когда недвижимость принадлежит залогодателю, в этой ситуации если есть желание передать только земельный участков, реализовать это желание не получится. Нужно передавать в залог и недвижимость. Если же на земельном участке находится чужая недвижимость, то не нужно закладывать, это невозможно. В случае реализации земельного участка к новому собственнику перейдут те права и обязанности, которые имел бывший собственник участка.

При ипотеке предмет залога всегда остается во владении залогодателя, норма императивная. Сам договор подлежит государственной регистрации. В реестр вносится запись об обременении недвижимости, оно возникает в момент внесения записи.

Помимо договора отношения залога недвижимости могут возникнуть в силу закона. Имеет место ситуация, что наступаю т иные обстоятельства, с которыми закон связывает… например, приобретение недвижимости в кредит или за счет целевого займа. Право залога автоматически возникает в пользу кредитора с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенную недвижимость. Если мы приходим в банк и просим кредит на приобретение квартиры. Как только вносится запись в ЕГР.

Существенное условие договора об ипотеке – весь набор, предусмотренный общими правилами о залоге. + необходимо указать право, которым залогодатель обладает в отношении закладываемой недвижимости + наименование органа, который зарегистрировал это право. Кроме того возможна ситуация, когда предметом ипотеки является не сама недвижимость, а право аренды. В таком случае – описание недвижимости с той же степенью подробности, как если бы она была предметом залога.

Особенности ипотеки – порядок обращения взыскания на предмет залога. Обращение взыскания может быть судебным и внесудебным, в дополнение ко всем общим положениям существует ряд исключений, когда не допускается. 1) когда предметом залога является предприятие как имущественный комплекс; 2) когда недвижимость находится в общей собственности, один из собственников не согласен на внесудебное обращение взыскания; 3) когда предмет залога в государственной или муниципальной собственности; 4) в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Удовлетворение требований залогодержателя – закон об ипотеке предусматривает

1. Продажа на торгах –

2. Реализация на аукционе

3. Приобретение предмета залога залогодержателем для себя или для третьих лиц – наиболее выгодна с точки зрения оперативности, эффективности = но только если обращение взыскания проводилось во внесудебном порядке. Если используется этот способ, применяются положения о договоре купли-продажи.

Особый порядок оформления прав залога – допускается оформление данного вида залога выдачей специальной ценной бумаги – закладной. Закладная – это довольно эффективный инструмент развитого рыночно договора, права удостоверяются ценной бумагой – основное право и право залога. Эта ЦБ удостоверяет привлекательный актив – денежные требования, обеспеченные недвижимостью. Можно пустить в оборот, этим можно достаточно «эффективно» манипулировать (кризис в Америке). Инструмент востребованный. Если закладная удостоверяет права по договору об ипотеке и право по кредитному договору, осуществление и передача права происходят по специальным правилам о ценных бумагах, а не по общим правилам гражданского законодательства. Один из основных свойств ценных бумаг – свойство публичной достоверности. Самая главная проблема нашего законодательства о залоге недвижимости – законодатель не указал четко, обладает ли закладная свойством публичной достоверности. исходя из этого мы должны склониться к тому, что закладная не обладает свойством публичной достоверности. в то же время это именная ценная бумага. В данной теме представляют интерес обыкновенных именных ценных бумаг, которая лишена свойства публичной достоверности. но это в доктрине, в законе прямо не написано и даже термина такого нет. В ФЗ перечислены реквизиты ценной бумаги, все они невосполнимые. Как и любая ценная бумага определяет имущественные права – право по обязательству и само право залога недвижимости, но поскольку это ценная бумага – феномен права на бумагу. Надлежащий управомоченный владелец закладной обладает и всеми правами, удостоверенными ценной бумагой.

Дата: 30.10.10

Права, удостоверенные закладной, передаются путем совершения сделки уступки требования. Законодатель не устанавливает каких-то специальных правил относительно формы сделки. Требуется простая письменная форма. Зачастую эта надпись совершается на обратной стороне закладной (это не индоссамент, так как никаких специальных требований нет). Для того, чтобы осуществить права по закладной, необходимо предъявить оригинал ценной бумаги, необходимо, чтобы держатель закладной был указан в тексте или быть надлежаще уполномоченным правопреемником (это будем решать исходя из общих правил о правопреемстве в обязательстве). Выдача закладной не препятствует заключению договора об ипотеке, два документа, принципиальный вопрос – какой силой обладает? Положение усугубляется еще и тем, что договор регистрируется. Как действовать при разночтениях? Если содержание не совпадает – так как закладная рассчитана на оборот, к ней необходимо доверие в обороте. Зачем применять свои риски? Приоритет отдается содержанию закладной. Для того, чтобы внести изменения в запись об ипотеке, необходимо соответствующее волеизъявление держателя закладной, за исключением случаев когда частично исполняется обязательство. Очень важный момент – если однажды выдана закладная, то последующая ипотека с выдачей закладной не может быть. По той же самой причине, зокладной нужно дверие в обороте, ценность их в обороте значительно снижается. Когда выдана закладная, не допускается уступка прав по закладной, договор ипотеки исключается из оборота. Стороны м огут догвориться о том, что с момента выдачи закладной, договор об ипотеке утрачивает силу, стороны выводят его из своих отношений.