5.4. Рынок земли и земельная рента. Цена земли

Земля специфический фактор производства, который не утрачивает своих полезных свойств в процессе эксплуатации длительное время в отличие от всех других средств производства.

В узком смысле под землей понимаются собственно земельные угодья. В ряде отраслей, на­пример, в сельском и лесном хозяйстве, строительстве, экономике городов (вспомним о выгодном и невыгодном территориальном расположении ма­газинов), первостепенное значение имеют именно земельные площади, т.е. земля в узком понимании.

В широком понимании этого слова в понятие «земля» включают все используемые в производственном процессе естественные ресурсы. Так, в добывающей или рыбной промышленности, при строительстве гидроэлек­тростанций или хранилищ для ядерных отходов (их размещают в бывших соляных копях) земля ценна не столько площадью как таковой, сколько теми ресурсами, которые с ней связаны (в наших примерах — наличием полезных ископаемых, гидроресурсов, идеально сухих помещений на боль­шой глубине).

Особенностью земли является ее ограниченность и невоспроизводимость. Земельные участки могут различаться по своему качеству (плодородию) и местоположению, разделяясь на лучшие, средние и худшие участки земли. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот необходимо переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Второй особенностью земли является ее недвижимый характер, поэтому чем ближе земельный участок расположен к рынку сбыта, тем меньше издержки предпринимателя на перевозку произведенной на нем продукции, а эти издержки входят в общие издержки производства.

Продавцами на рынке земли выступают собственники земли (государство, частные лица), покупателями - сельскохозяйственные пользователи земли и лица, покупающие землю для строительства, добычи полезных ископаемых и т.д.

Рынок земли относится к рынку природных ресурсов. Как любой рынок имеет те же элементы механизма функционирования: спрос, предложение, цена, конкуренция.

Спрос на землю определяется теми же факторами, что и спрос на любой фактор производства; величина спроса зависит от цены земли: чем выше цена, тем ниже спрос и наоборот; на общий спрос на землю влияют неценовые факторы (производительность земли, плодородие, местоположение); спрос на продукцию, произведенную на этой земле (чем выше спрос на зерно, тем выше спрос на землю).

Спрос на землю делится на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также географический фактор - удаленность от центров потребления производимых на земле продовольствия и сырья. Более удаленные от инфраструктурных центров земельные участки требуют больших капитальных затрат для их освоения, а значит могут быть проданы только по более низкой цене. Сельскохозяйственных продуктов с лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие земельные участки. Но худшие по качеству участки могут быть арендованы только по более низкой цене. Несельскохозяйственный спрос - это спрос на землю для строительства, добычи полезных ископаемых и т.д.

Предложение земли - постоянная величина, имеющая свою специфику. Земля, как фактор производства, имеет абсолютную ограниченность. Поэтому предложение земли в каждый данный момент постоянно и не может измениться под влиянием изменения спроса и цены. В большинстве стран предложение земли более или менее стабильно, а возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны.

Равновесие на рынке земли регулируется только ценой земли.

Цена земли — это капитализированная арендная плата. Цена земли (Ц_з) прямо пропорциональна величине ренты (Р_з) и обратно пропорциональна депозитной ставке банковского процента (П_д):

Р_з

Ц_з = - х 100.

П_д

Покупатель и продавец земли всег­да сопоставляют арендную плату с депозитной ставкой банковского процента, который можно было бы получить, поместив деньги в банк.

Цена земли зависит от ее естественного плодородия или местоположения и от величины капитала, вложенного в землю (в виде сооружений) и от ожиданий инвесторов относительно возможных альтернатив ее использования.

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчиками 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 тыс. евро в год, будет продаваться за 280 тыс. евро (14000/5*100). Когда же норма банковского процента снизится до 2%, цена того же участка возрастет до 700 тыс. евро (14000/2*100).

Возможность продажи земли является непременным условием функционирования рыночной экономики.

Во второй половине XX и в XXI вв. на рынке земли существенно изменились условия ценообразования. Стали очевидными рост спроса на землю и снижение ее предложения.

Вследствие уменьшения предложения земли цена на землю начала расти (Рис. 5.2).

Рис. 5.2. Изменение цены земли в зависимости от ее предложения

На рисунке 5.2 показано, что происходит при сокращении земельных участков, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли. При начальном количестве предлагаемой для продажи земли, указанном на оси ординат (З₁), на рынке устанавливается цена земли на более низком уровне, отмеченном на оси абсцисс (Ц₁). Затем при уменьшении количества продаваемых земель (З₂) цена предложения земли возрастает до уровня Ц₂.

Начиная со второй половины XX в. в западных странах сформировалась устойчивая тенденция к росту цены земли. Например, в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Следствием этого является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в начале 1950-х гг. в США цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 1980-х гг. она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его рыночной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемые проценты оказываются больше первоначального займа в 2 раза и более.

Конкуренция на рынке земли продолжит поддерживать уровень цен. В условиях инфляции стало интересным и особенно выгодным делом вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары. Это стимулировало спекуляцию землей с расчетом получить за нее высокую цену в будущем. Так, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем сверх доходов одними людьми. С другой стороны, ухудшаются жизненные условия стремящихся приобрести земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов других людей.

Как любой другой фактор производства, земля приносит своему владельцу доход в виде земельной ренты.

Учитывая усиливающийся накал интересов на рынке земли, государство проводит меры по регулированию земельной собственности. В Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство. В поддержке государства нуждаются мелкие фермерские хозяйства. Им требуется не только увеличение используемых земель, но и государственная финансовая поддержка, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс (АПК). В нем продуктивно соединяются изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само сельское хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Земельные отношения в России отличаются большими особенностями. Российская Федерация имеет самое большое количество земель в мире. Однако площадь обрабатываемых земель (площадь пашни) в 2013 г. составляла в Бразилии – 71 млн. га, Китае - 135 млн. га, Индии - 156 млн. га и в России – 122 млн. га⁹². Если в крупнейших городах очень велико число жителей (например, в Москве 10,5 млн. человек), заинтересованных в улучшении жилищных условий, то к востоку от Урала ощущается острая нехватка работоспособных жителей. Поэтому в интересах населения государство призвано решать задачу рационального расселения семей трудящихся по территории страны.

Российская Федерация сегодня активно занимается вопросами стратегического развития регионов, что открывает для инициативных и предприимчивых граждан, готовых к переезду и освоению новых земель, перспективы бесплатного (или льготного) получения жилья, повышения занятости и доходов, развития собственного бизнеса⁹³.

В Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться в безвозмездное пользование гражданам и юридическим лицам на срок не более чем пять лет, если такие земельные участки временно не используются для нужд обороны и безопасности.⁹⁴