Можно предусмотреть, что изменения в основном договоре не требуют закрепления в договоре залога

1 Опубликован на сайте ВАС РФ: http://www.arbitr.ru/_upimg/B661AE388DDD475532431BFC2538B598_Проект.pdf 2 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2005 № Ф04-9664/2004 (7927-А67-11). 3 Обе точки зрения подробно рассматриваются в книге В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право» (М., 2006. Книга V. Том 1. С. 379–383). 4 Определение ВАС РФ от 30.04.2010 № ВАС-5024/10 об отказе в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора. 5 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу № А21-9765/2008. 6 Пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 7 Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова). «Статут». 2009.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Правовые риски аренды недвижимости на крайне короткий срок

Ланда Владимир Михайлович  главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества г. Москвы, кандидат юридических наук

Для проведения переговоров или презентации можно заключить договор возмездного оказания услуг или договор аренды помещения на один день или даже несколько часов. С точки зрения правовой защиты, в случае конфликта с собственником помещения оба варианта имеют свои достоинства и недостатки.

Как правило, участники гражданского оборота заинтересованы в стабильности и долгосрочности арендных отношений. Это выражается в их стремлении заключить договор на максимально возможный срок, поскольку, как пишет Н. М. Коршунов: «Сроки осуществления гражданских прав определяют максимально допустимые временные границы юридически значимого поведения, определяемого субъективным правом»1.

Но в ряде случаев контрагенты вступают в крайне непродолжительные арендные отношения (от нескольких дней до нескольких часов). Речь идет об отношениях по использованию объектов недвижимости для проведения в них различного рода мероприятий (конференций, семинаров, презентаций, деловых переговоров и т. д.).

Проблемы на практике возникают как из-за крайне короткого срока действия такого договора аренды, так и из-за особенностей функционального назначения арендуемых объектов.

Особенности правовой регламентации

Выделим основные особенности договора аренды недвижимости на крайне короткий срок.

Во-первых, он не подлежит государственной регистрации. Следовательно, регистрирующий орган не проводит правовой экспертизы такого договора, а также проверки законности сделки в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Это существенно затрудняет развитие правоприменительной практики и приводит к формированию правил поведения, не всегда отвечающих требованиям действующего законодательства об аренде недвижимости.

Во-вторых, нормативными актами не утверждены формы типового договора аренды обозначенных выше объектов недвижимости. Это вынуждает контрагентов самим определять юридическую конструкцию договора, которая нередко противоречит правовой природе регулируемых отношений.

В-третьих, арендодателем по такому договору часто выступает лицо, являющееся профессиональным участником рынка сферы услуг (гостиница, ресторан, выставочный центр и т. д.). Эти хозяйствующие субъекты предоставляют свои услуги в соответствии с утвержденными ими правилами, которые не всегда обеспечивают интересы арендаторов.

В-четвертых, арендатору, как правило, предоставляются крайне незначительные полномочия по владению объектом сделки. Фактически они подразумевают возможность только временного пользования передаваемым имуществом, минимизируя права владения по сравнению с правовым статусом арендаторов иных видов недвижимого имущества.

В-пятых, данная категория договоров аренды характеризуется строго определенными моментами начала и окончания действия срока аренды (вплоть до минут).

Таким образом, правовое регулирование договора аренды, заключенного на крайне короткий срок, имеет ряд существенных особенностей, отличающих его не только от долгосрочных договоров (на срок не менее года), но и от краткосрочных договоров аренды, срок действия которых не превышает одного года.

«Минимальный» срок договора аренды

Закон может устанавливать максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3. ст. 610 ГК РФ). Ограничения (пределы) по установлению минимального срока договора законодательство содержит лишь в исключительных случаях2. Но означает ли это абсолютную свободу сторон при решении вопроса о минимальной продолжительности арендных отношений?