Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При этом законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ). В литературе высказано мнение о необходимости при описании предмета договора ориентироваться, в частности, на положения пп. 3 и 6 ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Приложения № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 (см., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 155 (автор комментария – Е.Ю. Валявина); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария – В.В. Чубаров)).

Однако следует иметь в виду, что ст. 554 ГК РФ не устанавливает каких-либо обязательных реквизитов в описании предмета (в частности, указания кадастрового номера объекта недвижимости).

4

1. Цена договора продажи недвижимости является его существенным условием (п.1 ст. 555 ГК РФ). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в т.ч. по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор – незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 299).

2. Закон не исключает возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233; Информационное письмо Президиума ВАС «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ» от 4 ноября 2002 г. № 70).

3. Существенный характер условия о цене допускает как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена (см. п. 3 ст. 555 ГК РФ).

4. Следует обратить внимание на презумпцию п. 2 ст. 555 ГК РФ. При ее применении необходимо учитывать, какие права на земельный участок переходят к покупателю (см. ст. 552 ГК РФ). В зависимости от этого, цена на недвижимость включает либо цену соответствующего земельного участка (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 547 - 549), либо – цену права аренды этого участка.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

5. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости, или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены, либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, является дискуссионным (см.: постановление ФАС ВСО от 31 января 2005 г. № А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; постановление ФАС ВСО от 6 января 2004 г. № А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; постановление ФАС СЗО от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; постановление ФАС СЗО от 31 октября 2003 г. № А05-1613/03-60/24).

5

1. Условия о предмете и цене являются существенными условиями любого договора продажи недвижимости. Помимо них, применительно к отдельным разновидностям договора продажи недвижимости законодатель предусматривает и иные (дополнительные) существенные условия.

Существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

2. В качестве таких лиц могут выступать: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ); арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675 ГК РФ, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

3. С учетом существенного характера данного условия, следует признать, что оно должно быть согласовано, независимо от того существуют ли подобные лица, или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

4. При согласовании данного условия, договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствует ли указанные данные действительности, или нет (Ср. Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 года).

5. В связи с этим закономерен вопрос о целесообразности и корректности норм п. 1 ст. 558 ГК РФ. Ведь права покупателя и так защищены положениями п. 1 ст. 460 ГК РФ.

6

1. Форма договора см. абз. 1 ст. 550 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 2 ст. 434 ГК РФ.

2. Последствия несоблюдения формы см. абз. 2 ст. 550 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК РФ.

7

Государственная регистрация

1. Следует четко разграничивать государственную регистрацию перехода права собственности по договору, с одной стороны, и государственную регистрацию самого договора, с другой.

2. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см.п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ). 

Порядок государственной регистрации перехода права собственности см. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233, ст. 33 ВК РФ, гл. 3 КТМ РФ, Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса РФ от 21 июля 2006 г. № 87, Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства РФ от 31 июля 2001 г. № 30, гл. 4 КВВТ РФ, Правила государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса РФ от 26 сентября 2001 г. № 144.

Следует обратить внимание, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.).

3. По общему правилу, государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (см. п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г.).

Способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности см. п. 3 ст. 551 ГК РФ. Кроме того, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК РФ), уклонение покупателя – как просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ).

4. Как исключение, в силу прямого указания закона, государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (см. п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 3 ст. 560 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

5. Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения и договора продажи предприятия см. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233, Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста РФ от 4 марта 2005 г. № 16.

6. При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия), либо после соответствующей регистрации договора. Применительно к последней ситуации следует иметь в виду разъяснения ВАС РФ (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.; п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» от 16 февраля 2001 г.).

8

Содержание договора

1. Обязанность продавца передать недвижимое имущество включает в себя перенесение на покупателя права собственности на продаваемое имущество и фактическую передачу недвижимого имущества. С учетом этого и должен определяться момент исполнения данной обязанности.

2. Особые правила оформления передачи недвижимости см. абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ. Важно уяснить правовое значение передаточного акта:

   • Передаточный акт имеет доказательственное значение – фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение). Он независим от государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора и может происходить как до, так и после такой регистрации.  Следует, однако, иметь в виду, что передаточный акт не должен рассматриваться в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества.

   • Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

   • Передаточный акт не выступает в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

   • Поскольку передаточный акт удостоверяет передачу недвижимого имущества покупателю, с момента подписания такого акта, по общему правилу, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, п. 1 ст. 459 ГК РФ). Иное мнение см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария – В.В. Чубаров).

3. В силу специфики предмета, при ненадлежащем исполнении продавцом своей обязанности покупатель наделяется всеми способами защиты, предусмотренными § 1 гл. 30 ГК РФ¹³, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

9

1. Принцип «единства судьбы» предполагает неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, и наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, 36 ЗК РФ).

Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК РФ и ЗК РФ последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

• Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г.).

• В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость (см. п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования см. ст. 20 ЗК РФ, п. 2-2.1 ст. 3 ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г.

В случае, когда в качестве покупателя выступают несколько лиц см. абз 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

• Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г.).

• Следует иметь в виду, что правила п. 3 ст. 552 ГК РФ не затрагивают ситуации, когда продажа противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земли на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней.

• В случае, когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 2 ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

10

1. Обязанность покупателя оплатить недвижимость см. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 487 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 489 ГК РФ.

2. При этом следует помнить, что если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) влечет возникновение залога (ипотеки) проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

При продаже в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 ст. 11 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона см. п. 2 ст. 20 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 15 июля 2006 г. № 213.

Следует иметь в виду, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г.).

3. Последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить передаваемую недвижимость см. п. 3, 4 ст. 486 ГК РФ, п.2 ст. 487 ГК РФ, п. 3, 4 ст. 488 ГК РФ, п. 2, 3 ст. 489 ГК РФ.

Наиболее сложным для доктрины и судебной практики является вопрос о возможности использования такого способа защиты как расторжение договора (односторонний отказ от договора) в ситуации, когда право собственности на недвижимость уже зарегистрировано за покупателем (см. п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г.; постановление ФАС ДО от 28 сентября 2004 г. № Ф03-А73/04-1/2425; постановление ФАС ДО от 17 августа 2004 г. N Ф03-А04/04-1/1640; постановление ФАС ДО от 30 марта 2004 г. № Ф03-А04/04-1/640; постановление ФАС СЗО от 8 октября 2003 г. № А56-9873/03; постановление ФАС СЗО от 22 июля 2002 г. № А56-4466/02; постановление ФАС УО от 13 октября 2005 г. № Ф09-3351/05-С3; постановление ФАС УО от 14 июня 2005 г. № Ф09-3497/04-С6; Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 381-382 (автор главы – В.С. Ем); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария В.В. Чубаров); Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. М., 2005. С. 132-133; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 367; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006 (СПС КонсультантПлюс); Сергеева И.В. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел, связанных с куплей-продажей недвижимости// Арбитражные споры. 2004. № 3. С. 22-24).

§ 9. Договор продажи предприятия

1

1. Определение договора продажи предприятия см. п. 1 ст. 559 ГК РФ.

2. Анализ п. 2 ст. 549 ГК РФ показывает, что договор продажи предприятия является видом договора купли-продажи и разновидностью договора продажи недвижимости (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 302-305; Гражданское право. Часть вторая: Учебник/ Отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004// СПС КонсультантПлюс (автор главы – В.П. Мозолин).

Иное мнение см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 223 (автор главы – В.В. Витрянский); Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006 (СПС КонсультантПлюс); Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб., 2004. С. 130 - 131, 149.

Это обуславливает иерархию норм ГК РФ, подлежащих применению к договору продажи предприятия: § 8 гл. 30 ГК РФ – § 7 гл. 30 ГК РФ – § 1 гл. 30 ГК РФ (п. 2 ст. 549 ГК РФ, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

3. Договор продажи предприятия как вещи следует отличать от договоров, связанных с приобретением прав контроля над ним (покупка акций, долей участия в уставном капитале и т. д.). Хотя обе эти конструкции опосредуют, в конечном счете, возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности, они существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 164 (автор комментария – И.В. Елисеев); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 389-391 (автор главы – В.С. Ем)).

4. Особенности продажи предприятий в отдельных случаях могут устанавливаться специальным законодательством (см., напр., ст. 27 ФЗ РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, ст. 110 ФЗ РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ) (см. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 165 (автор комментария – И.В. Елисеев)).

2

1. По общему правилу сторонами могут быть любые субъекты гражданского права с учетом их право-дееспособности.

При этом в качестве продавца может выступать только собственник предприятия¹⁴ (см. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 396 (автор главы – В.С. Ем)).

2. Ряд ограничений на заключение договора продажи предприятий установлены судебно-арбитражной практикой (см., напр.:постановление ФАС ДО от 11 июня 2006 г., 4 июля 2006 г. № Ф03-А73/06-1/1877). Оцените их законность и обоснованность.

3. В качестве покупателей обычно выступают предприниматели. Ограничения на заключение договоров или специальные требования к фигуре продавца могут устанавливаться законодательством.

4. Если предметом договора выступает предприятие, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Такое согласие требуется и при приобретении предприятия в совместную собственность супругов (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (см. абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

3

1. Предметом договора выступает предприятие (легальное определение см. ст. 132 ГК РФ)¹⁵ как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Следует обратить внимание, что в состав данного комплекса как предмета договора не входят права и обязанности, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см., напр., п. 3 ст. 559 ГК РФ).

Кроме того, в составе этого комплекса законодатель особо выделяет объекты интеллектуальной собственности, которые включаются в состав продаваемого предприятия, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК РФ).

2. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, предметом договора может выступать только «предприятие на ходу».

3. Буквальное толкование п. 1 ст. 559 ГК РФ приводит к выводу, что предметом договора может быть только предприятие в целом, что противоречит положениям абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ. Как должна быть решена данная коллизия? (см. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 183-187; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 363-364; Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса// Законодательство. 1999. № 11 (СПС Гарант)).

4. Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, т. е. не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению (см.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 172).

В этой связи договор продажи предприятия следует отличать от договоров купли-продажи отдельных видов имущества, входящего в состав предприятия. К таким договорам применяются соответствующие правила §§ 1, 3, 5, 7 гл. 30 ГК РФ.

Одновременно, необходимо отметить существующую в судебно-арбитражной практике проблему отграничения совокупности договоров купли-продажи отдельных объектов от притворных сделок, прикрывающих продажу предприятия (см.: Кушнарева Е.А. Притворные сделки с предприятиями// Законодательство. 2005. № 8; постановление ФАС ВВО от 15 апреля 2002 г. № А28-6327/01-271/19, № А28-6328/01-272/19, № А28-6329/01-273/19, № А28-6330/01-274/19, № А28-6331/01-275/19, № А28-6332/01-276/19, № А28-6333/01-277/19, № А28-6335/01-279/19; постановление ФАС ДО от 13 февраля 2004 г. № Ф03-А73/04-1/32; постановление ФАС ЗСО от 3 июня 2003 г. N Ф04/2442-631/А46-2003; постановление ФАС ПО от 13 марта 2003 г. № А12-7720/02-С40; постановление ФАС СЗО от 25 июля 2005 г. № А52-7378/2004/1; постановление ФАС СКО от 21 марта 2005 г. № Ф08-505/2005; постановление ФАС СКО от 11 марта 2003 г. № Ф08-380/2003; постановление ФАС УО от 18 апреля 2006 г. № Ф09-2776/06-С3; постановление ФАС УО от 24 мая 2005 г. № Ф09-1394/05-С5; постановление ФАС УО от 6 мая 2003 г. № Ф09-1064/03-ГК; постановление ФАС ЦО от 10 июня 2004 г. № А35-7650/03-С26).

5. Нормы § 8 гл. 30 ГК РФ в качестве предмета договора называют только такой имущественный комплекс как предприятие (ср. п. 2 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Вопрос о применении этих норм к продаже иных имущественных комплексов является в доктрине дискуссионным (см., напр.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 367-368; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 201).

6. Условие о предмете является существенным условием договора продажи предприятия (п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ).

При этом законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации (порядок и условия ее проведения см. ФЗ РФ «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. № 34н, Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49, Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. № 43н).

4

1. Цена договора продажи предприятия является его существенным условием (п.1 ст. 555 ГК РФ, п. 2 ст. 549 ГК РФ).

2. Следует обратить внимание на положения п. 1 ст. 561 ГК РФ. Означает ли его формулировка, что вместо цены в договоре может указываться лишь стоимость продаваемого предприятия? Устанавливает ли соответствующее положение привязку цены договора к стоимости предприятия? (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 168 (автор комментария – И.В. Елисеев); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 227 (автор главы – В.В. Витрянский); Лапач В. Цена при продаже предприятия// ЭЖ-Юрист. 2004. № 32 (СПС КонсультантПлюс); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария –Г.Е.Авилов); Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства)// Законодательство. 2005. № 6 (СПС Гарант)).

3. Закон не исключает возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ;Информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ»).

5

1. Форма договора см. абз. 1 п. 1 ст. 560 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 2 ст. 434 ГК РФ.

2. Следует обратить внимание, что п. 1 ст. 560 ГК РФ требует также обязательного приложения к договору документов, указанных вп. 2 ст. 561 ГК РФ.

В литературе эти правила воспринимаются как специальные требования к форме договора, несоблюдение которых влечет те же последствия, что и нарушение формы (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 226-227 (автор главы – В.В. Витрянский); Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства)// Законодательство. 2005. № 6 (СПС Гарант)).

3. Последствия несоблюдения формы см. п. 2 ст. 560 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК РФ.

6

Государственная регистрация

1. Применительно к договору продажи предприятия закон предусматривает:

   1. государственную регистрацию самого договора (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Соответственно, момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (см. п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 560 ГК РФ).

   2. государственную регистрацию перехода права собственности (см. п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Следует обратить внимание, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.).

2. При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого предприятия, либо после соответствующей регистрации договора (иное мнение см. Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства)// Законодательство. 2005. № 6 (СПС Гарант)).

Применительно к последней ситуации следует иметь в виду разъяснения ВАС РФ (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.).

3. Порядок государственной регистрации договора продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие см. ст. 22 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста РФ от 4 марта 2005 г. № 16.

4. Следует помнить, что государственная регистрация права собственности на предприятие не отменяет необходимости отдельной государственной регистрации права собственности на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 22 ФЗ РФ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

7

Содержание договора

1. Обязанность уведомить кредиторов предприятия.

Кредиторы должны быть уведомлены письменно до передачи предприятия (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Уведомление может осуществляться любой из сторон (п. 1 ст. 562 ГК РФ), но целесообразнее возложение этой обязанности на продавца (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 169 (автор комментария – И.В. Елисеев); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария –Г.Е. Авилов)).

2. Последствия неуведомления см. п. 3 ст. 562 ГК РФ

3. Согласие кредитора приводит к переводу долга¹⁶, последствия несогласия см. п. 2 и 4 ст. 562 ГК РФ.

Дискуссионным является вопрос о последствиях молчания кредитора в ответ на сделанное уведомление (см., напр.:Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 170 (автор комментария – И.В. Елисеев); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария –Г.Е.Авилов) (СПС КонсультантПлюс); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 400 (автор главы – В.С. Ем)); Белов В.А. Договор перевода долга в российском гражданском праве// Законодательство. 2000. № 9 (СПС Гарант)). См. также: постановление ФАС ЗСО от 12 марта 2001 г. № Ф04/716-81/А75-2001, Ф04/716-92/А75-2001.

4. Дискуссионным является и вопрос о природе сроков, упомянутых в пп. 2, 3 ст. 562 ГК РФ (см., напр.: Гражданское право. Т. 2. Учебник. Изд-е 4-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 127 (автор гл. – И.В. Елисеев); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 400 (автор главы – В.С. Ем)).

8

1. Обязанность продавца передать предприятие включает в себя перенесение на покупателя права собственности на продаваемое предприятие и его фактическую передачу. С учетом этого и должен определяться момент исполнения данной обязанности.

2. Распределение расходов, связанных с передачей предприятия см. абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК РФ. Следует обратить внимание, что данная норма диспозитивна.

3. Особые правила оформления передачи предприятия см. ст. 563 ГК РФ.

   • Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

   • Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна лишь после того, как договор будет зарегистрирован. При этом передаточный акт независим от государственной регистрации перехода права собственности на предприятие и может происходить как до, так и после такой регистрации (п. 2 ст. 564 ГК РФ).

   • Содержание передаточного акта см. п. 1 ст. 563 ГК РФ.

   • Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта (абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК РФ).

   • С момента подписания передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК РФ).

   • Одновременно покупатель получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

   • Последствия уклонения сторон от подписания акта передачи предприятия см. п. 1 ст. 556 ГК РФ.

4. Следует иметь в виду, что хотя договор продажи предприятия заключается по поводу предприятия как единого объекта, полная передача предприятия как целостного имущественного комплекса невозможна без совершения сторонами множества различных сделок, направленных на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия покупателю (напр., договоров, опосредующих передачу исключительных прав в отношении средств индивидуализации и др.) (см.: Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западно-европейском и РСФСР. Л., 1924. С. 39; Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства)// Законодательство. 2005. № 6 (СПС Гарант)).

Как соотносятся эти сделки с понятием «передаточный акт»?

9

Последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) продавцом обязанности передать предприятие:

1. Последствия непередачи предприятия см. ст. 463 ГК РФ, 566 ГК РФ.

2. Последствия нарушения условий о количестве и комплекте см. п. 1, 2, 4 ст. 565 ГК РФ, ст. 566 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 1 ст. 466 ГК РФ, п. 1 ст. 480 ГК РФ.

3. Последствия нарушения условия о качестве см. п. 1-2, 4-5 ст. 565 ГК РФ, ст. 566 ГК РФ. Ср. с общими правилами ст. 475 ГК РФ.

4. Последствия наличия в составе предприятия обязательств продавца, не указанных в договоре или передаточном акте см. п. 3 ст. 565 ГК РФ (см. также п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» от 13 ноября 1997 г.). Ср. с общими правилами п. 1 ст. 460 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что вопрос об обоснованности норм, содержащихся в п. 3 ст. 565 ГК РФ достаточно критически оценивается в юридической литературе (см. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 175-176 (автор комментария – И.В. Елисеев); Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария –Г.Е.Авилов) (СПС КонсультантПлюс)).

10

1. Обязанность покупателя оплатить¹⁷.

2. При определении последствий нарушения данной обязанности следует учитывать правила ст. 566 ГК РФ.

§ 10. Договор мены

1

1. Договор мены выступает в качестве самостоятельной договорной конструкции. Правила п. 2 ст. 567 ГК РФ являются лишь приемом законодательной техники, способом экономии нормативного материала и не превращают договор мены в два встречнонаправленных договора купли-продажи.

2. Следует обратить внимание, что п. 2 ст. 567 ГК РФ допускает применение к договору мены гл. 30 ГК РФ в целом (в т.ч. § 3-8), а не только общих правил о купле-продаже, если это не противоречит правилам ГК РФ о договоре мены и существу мены (Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 311-312).

3. Проанализируйте определение договора (п. 1 ст. 567 ГК РФ) и дайте его понятие и характеристику.

Договор мены является консенсуальным, поскольку считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Мена относится к договорам возмездным. При этом возмездность здесь характеризуется не денежным (как в купле-продаже), а товарным встречным предоставлением.

В рамках мены юридические обязанности (равно, как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, при чем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер. Соответственно, договор мены относится к числу взаимных (синаллагматических).

2

1. Стороны договора мены не названы в законе особым образом (см. п. 1 ст. 567 ГК РФ).

В целях надлежащей регламентации взимонаправленных обязательств сторон договора мены, законодатель использует специальный приём юридической техники (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Этот прием основан на фикции, о чем свидетельствует используемый термин «признается».

2. По общему правилу, сторонами по договору мены могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом объема и характера их право-(дее)способности. Ограничения на участие отдельных субъектов в договоре мены, в целом, аналогичны ограничениям на участие в договоре купли-продажи.

С учетом положений п. 2 ст. 567 ГК РФ, специфика субъектного состава играет роль при определении норм гл. 30 ГК РФ, подлежащих применению к договору мены (в частности, правил § 3 и 5 гл. 30 ГК РФ).

3. Поскольку договор мены является консенсуальным, и соответственно, порождает лишь обязательственно-правовые последствия, возможность заключения договора, как правило, не зависит от наличия у лица титула в отношении отчуждаемой вещи. Как следствие, в качестве стороны по договору мены может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником, или нет (исключение составляют лишь договоры, подлежащие государственной регистрации). Иное мнение (см.Гражданское право. Т. 2. Учебник. Изд-е 4-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 130 (автор гл. – И.В. Елисеев); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 261 (автор гл. – В.В. Витрянский)) не учитывает этих обстоятельств и противоречит закону (ст. 455 ГК РФ).

3

Предмет

1. Положения гл. 31 ГК РФ не содержат никаких специальных правил, посвященных предмету договора мены.

При этом для обозначения предмета договора мены используется термин «товар» (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Вспомните, что аналогичная терминология используется законодателем для обозначения предмета договора купли-продажи (п. 1 ст. 455 ГК РФ). Это означает, что все ключевые характеристики предмета договора мены и предмета договора купли-продажи совпадают (см. п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.). Это подтверждают и положения п. 2 ст. 567 ГК РФ.

2. Тем не менее, вопрос о предмете договора мены является дискуссионным.

14Наиболее острым является вопрос о возможности мены имущественных прав.

Одни авторы полагают, что предметом мены могут быть любые объекты, способные быть предметом купли-продажи, т.е. вещи и имущественные права (см., напр., Власова А.В. О последствиях отсутствия или недействительности основания абстрактной сделки// Очерки по торговому праву. Вып. 8. Ярославль, 2001. С. 83; Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М., 2003 (СПС КонсультантПлюс)). Другие исключают из числа возможных предметов мены обязательственные права (права требования) (см. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 409-410 (автор параграфа – П.А. Панкратов)). Третьи считают возможным предметом мены только вещи (см. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 2: Обязательственное право Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 161 (автор гл. – Б.Я. Полонский); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265-266 (автор гл. – В.В. Витрянский)).

Последняя точка зрения воспринята сегодня судебно-арбитражной практикой (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.).

3. С учетом положений п. 2 ст. 567 ГК РФ, специфика предмета играет роль при определении норм гл. 30 ГК РФ, подлежащих применению к договору мены (в частности, правил § 5, 7-8 гл. 30 ГК РФ).

4. В п. 1 ст. 568 ГК РФ законодатель устанавливает презумпцию равноценности обмениваемых товаров.

Равноценность является категорией субъективной и означает, что стороны считают, что эти товары обладают равной ценой. С учетом этого, объективные данные о неодинаковых ценах, даже если эти данные указаны в договоре, сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров и указанную презумпцию не опровергают (см. п. 7 и 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.; постановление ФАС ВВО от 17 июля 2003 г. № А11-2/2003-К1-5/23; постановление ФАС УО от 15 января 2004 г. № Ф09-3982/03-ГК; постановление ФАС УО от 8 мая 2003 г. № Ф09-1101/03-ГК).

Презумпция равноценности обмениваемых товаров является опровержимой. Ее опровержение может быть прямо указано в договоре (например, указанием на обязанность доплаты одной из сторон) или доказываться другими способами.

Последствием опровержения презумпции равноценности является обязательство одной из сторон доплатить разницу. Следует обратить внимание, что установление данного обязательства не меняет квалификации договора как мены и не превращает его в смешанный.

5. Условие о предмете является существенным условием договора мены (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Оно считается согласованным при определении наименования и количественных характеристик подлежащих передаче товаров (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Однако с учетом положений п. 2 ст. 567 ГК РФ, в отношении отдельных разновидностей мены могут возникать дополнительные, помимо предмета, существенные условия, например, срок или цена.

4

Цена

Поскольку возмездность в договоре мены не носит денежного характера, в качестве цены товара выступает другой товар, передаваемый контрагентом взамен. Соответственно, определение предмета договора будет одновременно означать и определение цены. Как следствие, в договоре мены недвижимого имущества специального указания цены в денежных единицах не требуется (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 179-180 (автор комментария – И.В. Елисеев)).

5

Срок

1. Срок передачи товаров определяется соглашением сторон. По общему правилу, этот срок не является существенным условием договора мены. В случае, когда договор не содержит указания на срок передачи товара и не позволяет определить этот срок, сторона обязана передать товар в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства (п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 1 ст. 457 ГК РФ, п. 2 ст. 314 ГК РФ).

При этом передача обмениваемых товаров должна производиться сторонами одновременно (ст. 569 ГК РФ).

2. Условие о сроке передачи товара приобретает характер существенного в случае, когда к договору мены подлежат применению правила §§ 3, 5 гл. 30 ГК РФ, а также в случае, когда договор мены предполагает передачу товара одной или обеими сторонами по частям (отдельными партиями).

3. Срок доплаты (при неравноценности передаваемых товаров) также не относится к числу существенных условий договора мены. Если срок доплаты не установлен договором, он определяется по правилам п. 2 ст. 568 ГК РФ.

6

Форма

С учетом положений п. 2 ст. 567 ГК РФ, форма договора мены должна определяться по соответствующим правилам гл. 30 ГК РФ. При отсутствии специальных правил – по общим правилам о форме сделок и договоров (см. ст. 158-161 ГК РФ, 163 ГК РФ, 434 ГК РФ).

7

Содержание договора мены

1. Специфика договора мены заключается в том, что обязанности одинаковы для обеих сторон.

2. Обязанность передать товар.

Расходы, связанные с исполнением распределяются по правилам п. 1 ст. 567 ГК РФ. При этом следует учитывать диспозитивность данных положений.

3. Сторона должна передать товар свободным от прав третьих лиц.

Последствия эвикции см. ст. 571 ГК РФ (ср. с правилами ст. 461 ГК РФ).

4. В отсутствие специального регулирования и с учетом положений п. 2 ст. 567 ГК РФ, условия о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре, упаковке обмениваемых товаров определяются по соответствующим правилам гл. 30 ГК РФ. Этими же правилами определяются и все последствия нарушения указанных условий (см. ст. 463-482 ГК РФ).

Следует помнить, что положения гл. 30 ГК РФ подлежат применению, если это не противоречит существу мены. Так, сторона по договору мены не может использовать такой способ защиты как требование об уменьшении покупной цены (п. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 1 ст. 475 ГК РФ,п. 1 ст. 480 ГК РФ, п. 2, 3 ст. 565 ГК РФ) (см. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.).

5. Момент перехода права собственности на обмениваемые товары определяется по правилам ст. 570 ГК РФ (ср. с общими положениямип. 1 ст. 223 ГК РФ). Следует учитывать, что данная норма диспозитивна.

Если в качестве предмета мены выступает недвижимое имущество возникает коллизия между положениями ст. 570 ГК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Судебно-арбитражная практика решает эту коллизию в пользу последней нормы (см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.).

6. Необходимо обратить внимание, что положения ст. 570 ГК РФ предусматривают особое регулирование только для определения момента перехода права собственности, но не риска случайной гибели. Поэтому вопрос о переходе такого риска при обмене вещами решается по правилам ст. 459 ГК РФ (см. п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Таким образом, в ситуации, когда передача вещей по договору мены осуществляется не одновременно, мы имеем дело с исключением из общих правил ст. 211 ГК РФ (сторона, передавшая вещь первой освобождается от риска, оставаясь ее собственником).

8

Обязанность произвести доплату (при неравноценности передаваемых товаров)

1. Если иное не установлено договором, срок доплаты определяется по правилам п. 2 ст. 568 ГК РФ. Следует обратить внимание, что законодатель привязывает срок исполнения обязанности по доплате к сроку исполнения обязанности этой же стороны по передаче товара.

При наличии специальной восполняющей нормы п. 2 ст. 568 ГК РФ, правила п. 2 ст. 314 ГК РФ применению не подлежат.

2. При нарушении срока доплаты сторона, допустившая нарушение, несет ответственность по правилам ст. 395 ГК РФ (см. п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» от 24 сентября 2002 г.).

Тема 2. Дарение § 1. Понятие и элементы договора дарения

1

Понятие и признаки договора дарения

Проанализируйте определение договора (п. 1 ст. 572 ГК РФ) и дайте его понятие и характеристику.

1. Основным (конституирующим) признаком дарения является его безвозмездность. Для уяснения данной характеристики необходимо обратиться к легальному определению безвозмездного договора (п. 2 ст. 423 ГК РФ)¹. При этом следует иметь в виду, что для того, чтобы считаться встречным, предоставление не обязательно должно предусматриваться тем же самым договором. Оно может быть предметом и отдельной сделки, иногда даже с третьим лицом (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 332-333 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 305 (автор главы – А.Л. Маковский)). Ключевым в признании предоставления встречным, является его условная или причинная зависимость от действий дарителя (Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 115-116; Черепахин Б.Б. Дарение по Гражданскому Кодексу Р.С.Ф.С.Р.// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 18).

Договор дарения, предусматривающий встречное предоставление, является притворной сделкой (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, ст.170 ГК РФ).

2. Следует обратить внимание на существование обстоятельств, которые внешне схожи с «встречным предоставлением», однако не являются таковым и, следовательно, не порочат безвозмездности дарения.

К их числу могут быть, в частности, отнесены:

1. мотивы дарителя (например, исполнение какой-либо нравственной обязанности − сострадание или желание отблагодарить) (см.: Умов В.А. Дарение, его понятие, характеристические черты и место в системе права. М., 1876. С. 116);

2. предоставления, носящие символический характер (например, считается, что за подаренный колющий предмет необходимо передать монетку, чтобы этот предмет не причинил вреда новому хозяину, а при дарении животных − «заплатить», чтобы животное «прижилось») (Мейер Д.И. Русское гражданское право (по исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г.): в 2-х ч. Часть 2. М., 1997. С. 242; Шершеневич Г.Ф, Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 336);

3. возложение на одаряемого расходов по принятию дара;

4. так называемый modus, т.е. возложение одной стороной на другую обязанности в свою пользу (в пользу третьих лиц или в общеполезных целях). При этом данная обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставляемого другой стороной (дарителем), поскольку должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 183-184 (автор комментария – А.В. Коновалов);Гражданское право. Т. 2. Учебник. Изд-е 4-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 137 (автор главы – И.В. Елисеев), иное мнение см.: Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 417 (автор главы – Е.А. Суханов)).

Подробнее о modus'е см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 117-118, 126-128;Черепахин Б.Б. Дарение по Гражданскому Кодексу Р.С.Ф.С.Р.// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 19-20.

3. С учетом общей презумпции п. 3 ст. 423 ГК РФ, необходимым для квалификации договора как дарения следует признать явно выраженное намерение одарить (animus donandi) (см.: Умов В.А. Дарение, его понятие, характеристические черты и место в системе права. М., 1876. С. 9, 104, 116-117; Шершеневич Г.Ф, Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 337-338;Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 333-334 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 417 (автор главы – Е.А. Суханов)).

Кроме того, с помощью этого признака можно отличить дарение от действий по исполнению обязанности, возложенной законом (например, добровольного возмещения вреда), либо вытекающей из натурального обязательства (например, исполнения задавненного обязательства) (см.: Умов В.А. Дарение, его понятие, характеристические черты и место в системе права. М., 1876. С. 106). Поскольку отсутствует явно выраженное намерение одарить, не является дарением продажа (покупка) вещи по низкой (высокой) цене (Умов В.А. Дарение, его понятие, характеристические черты и место в системе права. М., 1876. С. 105; Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 417 (автор главы – Е.А. Суханов)).

2

1. Договор дарения может быть заключен как по модели реального, так и консенсуального договора (обещание подарить) (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

2. Реальный договор дарения обладает определёнными специфическими чертами, которые отсутствуют у других реальных договоров (займа, хранения, ренты и др.). Подобная сделка никаких обязательственных правоотношений не порождает. Основным юридическим следствием такого дарения, в зависимости от предмета, является переход к одаряемому права собственности на подаренную вещь, переход к нему права требования или освобождение его от обязанности. Эта особенность дала основание отдельным авторам для отнесения реального дарения к особой группе т.н. вещных договоров (см.: Вердников В.Г., Кабалкин А.Ю. Новые гражданские кодексы союзных республик. М., 1965. С. 101-102; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С. 227 (автор главы − М.И. Брагинский); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 337-340 (автор главы – В.В. Витрянский)).

3. Консенсуальный договор дарения (обещание подарить) имеет юридическое значение при наличии условий, указанных в абз. 1 п. 2 ст. 572 ГК РФ.

3

1. В большинстве случаев, дарение является договором односторонним, поскольку обязанности возлагаются только на дарителя. Однако следует помнить, что безвозмездность дарения не исключает возможности возложения обязанностей и на одаряемого (например, при donatio sub modo или при пожертвовании). В подобных случаях договор дарения следует квалифицировать в качестве взаимного (двухсторонне-обязывающего).

2. Для реального дарения, ввиду его специфики, соответствующая характеристика не применима.

4

ГК четко и недвусмысленно называет дарение договором. Это указание ценно не только как указание сделочный характер дарения. Будучи договором, дарение является сделкой двусторонней. Соответственно, для признания дарения состоявшимся, для признания юридических последствий, на которые направлено намерение дарителя, недостаточно проявления лишь его воли; требуется изъявление согласия и одаряемого (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 185 (автор комментария – А.В. Коновалов); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 335 (автор главы – В.В. Витрянский);Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 305 (автор главы – А.Л. Маковский)).

Иное мнение (см., напр.: Черепахин Б.Б. Дарение по Гражданскому Кодексу Р.С.Ф.С.Р.// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 16-17) влечет необоснованный «вынос» воли одаряемого за пределы юридически значимых (правопорождающих) обстоятельств. При таких условиях мы вынуждены будем признать навязывание одаряемому предмета дара, невозможность одаряемого отказаться от принятия подарка. С подобных позиций дарение вещи будет приравнено к отказу от права собственности (ст. 236 ГК РФ), трудно будет объяснить преемство прав одаряемого.

5

Правила гл. 32 ГК РФ, посвященные договору дарения, не следует воспринимать в качестве общих положений, распространяющих свое действие на любые безвозмездные договоры. Для этого нет ни сущностных, ни формально-юридических оснований. Соответственно, нормы о дарении (в т.ч. и ст. 575 ГК РФ) не могут применяться в отношении ссуды, беспроцентного займа, безвозмездного хранения, безвозмездного поручения и др.

6

Глава 32 гк рф не имеет внутреннего подразделения на общие положения и отдельные виды дарения.

Из всех разновидностей дарения ГК РФ называет только договор пожертвования (ст. 582 ГК РФ). Его специфика, в частности, состоит в:

• особой цели передачи, полезной как для общества в целом, так и для более узкого круга лиц (постоянного или изменяющегося). Реализация этой цели воплощается в возможности (а иногда, и необходимости) указания дарителем (жертвователем) на определенное назначение использования пожертвования (п. 3 ст. 582 ГК РФ);

• ограничении круга возможных предметов такого дарения – см. п. 1 ст. 582 ГК РФ. Освобождение от имущественной обязанности предметом пожертвования выступать не может (см. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 356 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданское право. Т. 1. Учебник. Изд-е 6-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2002. С. 142 (автор главы – И.В. Елисеев)).

• ограничении круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемого (п. 1 ст. 582 ГК РФ);

• особенностях заключения (п. 2 ст. 582 ГК РФ).

7

Элементы договора дарения

В качестве предмета договора дарения могут выступать (абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК РФ):

1. 1 любые вещи, не изъятые из оборота (движимые и недвижимые, потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и определяемые родовыми признаками), включая деньги и ценные бумаги. 1

Поскольку для совершения консенсуального договора наличие титула в отношении предмета не является необходимым, нет принципиальных препятствий для обещания дарения будущих вещей, т.е. таких, которые в момент заключения договора либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат дарителю.

2. 1 имущественные права по отношению к дарителю 1 .

См.: Черепахин Б.Б. Дарение по гражданскому Кодексу Р.С.Ф.С.Р.// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 21; Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2/ Под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 139 (автор главы – Е.А. Крашенинников);Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 343-344 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 305 (автор главы – А.Л. Маковский).

3. имущественные права по отношению к третьему лицу.

Подумайте, как соотносятся между собой дарение имущественные права по отношению к третьему лицу и цессия²? Они являются разнопорядковыми явлениями. Договор дарения права требования представляет собой сделку обязательственную. Он порождает возникновение обязанности дарителя передать право требования одаряемому, выступает в качестве правового основания такой передачи. Договор цессии является сделкой распорядительной³. Результатом этого договора является непосредственно переход права требования на одаряемого. Поскольку договор дарения имущественного права по отношению к третьему лицу и договор цессии регулируют различные отношения, правила о дарении (гл. 32 ГК РФ) не поглощают и не конкурируют с положениями об уступке прав требования (гл. 24 ГК РФ).

Именно подобным образом следует толковать положения п. 3 ст. 576 ГК РФ (см. п. 9 п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ» от 30 октября 2007 г.).

4. освобождение от имущественной обязанности по отношению к дарителю.

Данную разновидность дарения отдельные авторы склонны квалифицировать в качестве прощения долга⁴ (см.: Елисеев И.В., Кротов М.В. Проблемы прощения долга как основания прекращения обязательств// Очерки по торговому праву. Ярославль, 2001. Вып. 8. С.65, 66; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 347 (автор главы – В.В. Витрянский)). См. также п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств».

Однако более корректным видится подход, согласно которому прощение долга не идентично дарению, и не может (ни полностью, ни в части) рассматриваться как разновидность последнего. Наиболее наглядно это видно при консенсуальном дарении (дарственном обещании), которое лишь порождает обязанность дарителя простить долг, но не прекращает соответствующее требование. Его прекращение осуществляется в рамках самостоятельного волевого акта – договора о прощении долга, являющегося распорядительной сделкой⁵ (см.: Крашенинников Е.А. Правовая природа прощения долга// Очерки по торговому праву. Ярославль, 2001. Вып. 8. С. 46-49; Павлов А.А. Прощение долга// Сборник статей к 55-летию Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 2006. С. 113-114).

5. освобождение от имущественной обязанности по отношению к третьему лицу.

Данную разновидность дарения не следует отождествлять с переводом долга (ст. 391 ГК РФ)⁶. Договор дарения лишь создает обязанность принять на себя долг (является обязательственной сделкой), но не переводит этот долг «автоматически» на другое лицо (дарителя). Перевод происходит посредством самостоятельной распорядительной сделки − договора перевода долга (см.Агарков М.М. Перевод долга// Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: в 2-х т. Т. II. М., 2002. С. 118).

Недопустимо отождествление рассматриваемой разновидности дарения и с институтом возложения исполнения (п. 1 ст. 313 ГК РФ)⁷. Дарение опосредует лишь «внутреннюю» сторону подобного возложения, порождая соответствующую обязанность дарителя перед одаряемым (должником), и не затрагивает отношений должника с кредитором. Кроме того, действительность такого договора дарения не зависит от допустимости (недопустимости) исполнения обязательства за должника третьим лицом (подробнее см: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 126-127; иное мнение см.: Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 304 (автор главы – А.Л. Маковский)).

6. Условие о предмете является существенным условием договора дарения (п. 1 ст. 432 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 572 ГК РФ).

8

Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый.

1. По общему правилу, в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права с учётом характера их право- и дееспособности.

2. Вместе с тем, законодательство содержит целый ряд запретов или ограничений на участие тех или иных субъектов в качестве сторон договора (см. ст. 575 ГК РФ, п. 1 ст. 576 ГК РФ). Обратите внимание, что большинство запретов и ограничений не распространяются на обычные подарки небольшой стоимости (ср. абз. 1 ст. 575 ГК РФ и п. 1 ст. 576 ГК РФ).

3. Сравните п/п. 1 ст. 575 ГК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

1 Следует обратить внимание, что законодатель запрещает лишь отдельные случаи дарения законными представителями. Этот запрет не стоит воспринимать как запрет дарения через представителя, в целом (см. п. 5 ст. 576 ГК РФ). 1

4. Проанализируйте положения п/п. 2 и 3 ст. 575 ГК РФ. Какую цель преследует установление подобного запрета?

Существует ли коллизия между данными правилами и законодательством о государственной (муниципальной) службе (п/п. 8 п. 1 ст.11 ФЗ РФ «Об основах муниципальной службы в Российской Федерации» от 8 января 1998 г. № 8-ФЗ; п/п. 6 п. 1 ст.17 ФЗ РФ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ)?

Существует ли коллизия между данными правилами и уголовным законодательством (ст. 290-291 УК РФ)?

См.: Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 313 (автор главы – А.Л. Маковский); Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 362-363 (автор главы – В.В. Витрянский)).

5. 1 Проанализируйте положения п/п. 4 ст. 575 ГК РФ. Какую цель преследует установление подобного запрета? 1

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 363-364 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 312 (автор главы – А.Л. Маковский)).

Проанализируйте конструкции других безвозмездных договоров с участием предпринимателей (см. гл. 36 ГК РФ, § 1 гл. 42 ГК РФ,§ 1 гл. 47 ГК РФ, гл. 49 ГК РФ). Существует ли в них подобный запрет?

6. Сравните п. 1 ст. 576 ГК РФ и п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, ст. 298 ГК РФ.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 364-366 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 313 (автор главы – А.Л. Маковский)).

7. 1 Следует иметь в виду, что ст. 575-576 ГК РФ не содержат исчерпывающего перечня запретов и ограничений дарения. Иные случаи подобных запретов и ограничений могут предусматриваться другими законами (см., напр.: п. 3 ст. 30 ФЗ РФ «О политических партиях» от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ; п. 6 ст. 58 ФЗ РФ «О выборах Президента Российской Федерации» от 10 января 2003 г. № 19-ФЗ). 1

8. 1 Вопрос о допустимости правопреемства в рамках заключенного консенсуального договора дарения решается законодателем дифференцированно (см. п. 1 и 2 ст. 581 ГК РФ). Следует обратить внимание, что оба указанных правила изложены диспозитивно.

9

1. В рамках консенсуального договора дарения срок передачи одаряемому вещи (уступки ему имущественного права, освобождения его от имущественной обязанности) определяется соглашением сторон. При этом свобода сторон в установлении этого срока ограничена правилами п. 3 ст. 572 ГК РФ.

2. Условие о сроке не является существенным условием договора дарения. При его отсутствии в договоре подлежит применению п. 2 ст. 314 ГК РФ.

10

Вопрос о допустимости заключения договора дарения под условием (п. 1, 2 ст. 157 ГК РФ) является дискуссионным (см.: Шершеневич Г.Ф., Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 339; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 349-352 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 315 (автор главы – А.Л. Маковский); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 184 (автор комментария – А.В. Коновалов); Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд-е пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006 (автор комментария – М. Г. Масевич) (СПС КонсультантПлюс); Гражданское право. Часть вторая: Учебник/ Под. ред. В.П. Мозолина. М., 2004 (автор главы − М.Н. Малеина) (СПС КонсультантПлюс).

11

1. Требования к форме договора дарения установлены ст. 574 ГК РФ.

2. Последствия несоблюдения письменной формы см. абз. 4 п. 2 ст. 574 ГК РФ. Ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК РФ.

3. Следует обратить внимание, что для договора дарения недвижимого имущества, ст. 574 ГК РФ не устанавливает особой разновидности письменной формы (ср. с абз. 1 ст. 550 ГК РФ, абз. 1 п. 1 ст. 651 ГК РФ). Соответственно, подобный договор может быть оформлен любым способом, который рассматривается законом в качестве письменной формы (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

12

1. Применительно к договору дарения недвижимого имущества закон предусматривает:

   1. государственную регистрацию самого договора (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Соответственно, момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (см. п. 3 ст. 433 ГК РФ).

   2. государственную регистрацию перехода права собственности (см. п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Следует обратить внимание, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. аналогичный вывод относительно договора купли-продажи: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.).

2. При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора дарения этого имущества, либо после соответствующей регистрации договора.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности см. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (в ред. от 22 ноября 2006 г.) № 219, ст. 33 ВК, гл. 3 КТМ РФ, Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса РФ от 21 июля 2006 г. № 87, Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства РФ от 31 июля 2001 г. № 30, гл. 4 КВВТ РФ, Правила государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса РФ от 26 сентября 2001 г. № 144.

§ 2. Содержание договора дарения

1

Права и обязанности дарителя

1. Следует помнить, что реальный договор дарения никаких обязательственных правоотношений не порождает.

2. В рамках консенсуального договора дарения основной обязанностью дарителя является передача дара (передача вещи, имущественного права, освобождение от обязанности).

3. Способы передачи вещи указаны в абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК РФ и п. 1 ст. 224 ГК РФ. Соответственно этим способам определяется и момент исполнения данной обязанности дарителя.

Право собственности переходит на одаряемого с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. Момент перехода на одаряемого права собственности на недвижимые вещи определяется по правилам абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ.

4. Вопрос о последствиях неисполнения (ненадлежащего исполнения) данной обязанности является дискуссионным для отечественной доктрины (см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 194-196;Новицкий И.Б. Обязательства из договоров (комментарий к ст. 130-140 и 140-146 Гражданского кодекса). М., 1924. С. 42; Бару М.И. Возмездность и безвозмездность в советском гражданском праве: Автореф. докт. дисс. М., 1957. С. 28-31; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 369-370 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 308 (автор главы – А.Л. Маковский); Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2/ Под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 144-145 (автор главы – Е.А. Крашенинников); Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право/ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 417 (автор главы – Е.А. Суханов)).

2

1. Даритель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения дарственного обещания (ст. 310 ГК РФ)⁸.

2. Возможность подобного отказа обусловлена спецификой складывающихся отношений и допускается в случаях, указанных в п. 1 и 2 ст. 577 ГК РФ. В указанных случаях отказ от исполнения дарственного обещания является действием правомерным и не может влечь для дарителя никаких негативных имущественных последствий (см. п. 3 ст. 577 ГК РФ).

3. Следует обратить внимание на невозможность отказа от исполнения дарственного обещания применительно к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК РФ).

4. Поскольку ст. 577 ГК РФ не содержит специальных указаний о форме отказа дарителя от исполнения дарственного обещания, такой отказ может быть совершен в любой форме, в том числе устно (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

3

Права и обязанности одаряемого

1. Следует помнить, что реальный договор дарения никаких обязательственных правоотношений не порождает.

2. В большинстве случаев консенсуальный договор дарения является односторонним и у одаряемого возникает только право на принятие дара.

3. В отдельных случаях (например, при donatio sub modo или при пожертвовании) договор может предусматривать обязанности одаряемого.

4

1. О праве одаряемого отказаться от принятия дара по консенсуальному договору см. п. 1 ст. 573 ГК РФ.

2. Следует обратить внимание, что возможность подобного отказа не обусловлена наличием каких-либо уважительных причин. Соответственно, одаряемый не обязан указывать причины подобного отказа.

3. Форма отказа от принятия дара установлена п. 2 ст. 573 ГК РФ.

4. Последствием отказа от принятия дара является обязанность одаряемого возместить причиненный дарителю подобным отказом реальный ущерб (п. 3 ст. 573 ГК РФ).

5

Отмена дарения

1. Отмена дарения (возвращение дара) (ст. 578 ГК РФ) представляет собой достаточно интересный правовой феномен. Она не может рассматриваться в качестве самостоятельного основания для прекращения договорных обязательств, поскольку последние к моменту уже прекращены надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ) Сама по себе возможность отмены дарения может иметь место только тогда, когда дар уже передан одаряемому (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 372-373 (автор главы – В.В. Витрянский). Поэтому отмена дарения является, по сути, аннулированием договора как юридического факта, повлекшего определённые юридические последствия (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 373 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданское право. Т. 1. Учебник. Изд-е 6-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2002. С. 150 (автор главы – И.В. Елисеев).

2. Феномен отмены дарения (возвращения дара) является достаточно традиционным для большинства зарубежных кодификаций (см. §§ 530-533 ГГУ, ст. 953-966 ФГК, ст. 249 ШОЗ, ст. 1836 ГК Квебека). Существовал он и в дореволюционном отечественном законодательстве (см. ст. 974 Свода законов гражданских, ст. 1797-1809 Проекта гражданского Уложения).

Об этическом оправдании подобного феномена (см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 207; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 309 (автор главы – А.Л. Маковский).

3. Перечень оснований отмены дарения установлен в п. 1-4 ст. 578 ГК РФ и п. 5 ст. 582 ГК РФ и является закрытым.

4. Применительно к случаю, указанному в п. 1 ст. 578 ГК РФ, следует обратить внимание, что данные обстоятельства могут выступать и основанием для отказа от исполнения консенсуального договора дарения (п. 2 ст. 577 ГК РФ). Подумайте, может ли даритель, не воспользовавшийся свом правом на отказ от дарения, и исполнивший дарственное обещание, позже потребовать отмены состоявшегося дарения? В доктрине высказывается положительный ответ на данный вопрос (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 368 (автор главы – В.В. Витрянский). Однако подобный подход не бесспорен, поскольку есть основания считать дарителя, знавшего о своем праве на отказ, и не реализовавшего этого права, простившим одаряемого. См. § 532 ГГУ.

5. Проанализируйте п. 2 ст. 578 ГК РФ. Подумайте, возможна ли отмена дарения, если действия, создающие угрозу безвозвратной утраты вещи, совершаются не одаряемым, а его правопреемниками (в т. ч. наследниками)

6. Сравните п. 3 ст. 578 ГК РФ и п. 2-3 ст. 103 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ и определите их соотношение (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 374-375 (автор главы – В.В. Витрянский); Химичев В.А. Защита прав кредиторов при банкротстве. М., 2005 (СПС КонсультантПлюс)).

7. Проанализируйте п. 4 ст. 578 ГК РФ (см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 233- 234; Крашенинников Е.А. Отмена дарения// Сборник статей памяти М.М. Агаркова. Ярославль, 2007. С. 83; Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2/ Под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 146 (автор главы – Е.А. Крашенинников)).

Определите порядок отмены дарения в данном случае (ср. с правилами пп. 1-3 ст. 578 ГК РФ и п. 5 ст. 582 ГК РФ). Может ли подобный порядок устанавливаться сторонами в договоре дарения? См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 197-198 (автор комментария – А.В. Коновалов).

8. Следует обратить внимание, что правила об отмене дарения, предусмотренные пп. 1-4 ст. 578 ГК РФ, не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК РФ), а также к такой разновидности дарения как пожертвование (п. 6 ст. 582 ГК РФ).

Для пожертвований п. 5 ст. 582 ГК РФ предусматривает специальное основание отмены.

9. Проанализируйте пп. 1, 3, 4 ст. 578 ГК РФ и п. 5 ст. 582 ГК РФ. Подумайте, могут ли эти правила применяться, если предметом дарения выступала передача имущественного права по отношению к дарителю или третьему лицу? Да, поскольку ГК РФ не ограничивает возможность отмены дарения только договорами, предметом которых выступает вещь. Кроме того, все объяснения существования института отмены дарения сохраняют свою силу и для случаев, когда предметом дарения выступает имущественное право.

10. Проанализируйте пп. 1, 3, 4 ст. 578 ГК РФ. Подумайте, могут ли эти правила применяться, если предметом дарения выступало освобождение от имущественной обязанности по отношению к дарителю или третьему лицу? Да, поскольку ГК РФ не ограничивает возможность отмены дарения только договорами, предметом которых выступает вещь. Кроме того, все объяснения существования института отмены дарения сохраняют свою силу и для случаев, когда предметом дарения выступает освобождение от имущественной обязанности.

11. Статья 578 ГК РФ не устанавливает срока, в течение которого дар может быть отменен (ср. с § 532 ГГУ). Означает ли это, что подобная отмена допускается во всякое время?

12. Последствия отмены дарения см. п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Вопрос о последствия отмены дарения в случаях, когда подаренная вещь не сохранилась в натуре, либо когда предметом дарения выступали не вещи, является дискуссионным (см.: Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве// Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 210- 212;Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 198 (автор комментария – А.В. Коновалов); Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2/ Под ред. А.П. Сергеева. М., 2009. С. 145-148 (автор главы – Е.А. Крашенинников); Крашенинников Е.А. Отмена дарения// Сборник статей памяти М.М. Агаркова. Ярославль, 2007. С. 83-86;Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 376-378 (автор главы – В.В. Витрянский); Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 310 (автор главы – А.Л. Маковский); Максоцкий Р.А. Возмездность и безвозмездность в современном гражданском праве. М., 2002. С. 155-163).

Проанализируйте п. 6 ст. 582 ГК РФ. Каковы правовые последствия отмены пожертвования?

Тема 3. Рента § 1. Общие положения о договоре ренты

1

Понятие и характеристика договора ренты

1. Прежде всего, следует изучить структуру главы 33 ГК РФ. Наличие общих положений свидетельствует о том, что ряд договоров объединен общими признаками, а значит можно говорить о наличии института ренты. Следуя логике ГК РФ, можно выделить 3 вида рентных договоров: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (Гражданское право: Учебник. Ч.2. / под ред Сергеева А. П., Толстого Ю.К. М., 2003. С.156). Однако формулировкап. 2 ст. 583 ГК РФ, толкуемая в отрыве от остальных норм о ренте, может дать основу для иного вывода (Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. М., 1996. С.327.). Проанализируйте ст. 583 ГК РФ, сравните ст. 599 ГК РФ и ст. 605 ГК РФ и сделайте вывод о том, являются ли пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением - самостоятельными договорами ренты, либо пожизненное содержание - подвид пожизненной ренты? Ответ имеет практическое значение: если договор пожизненного содержания с иждивением - это разновидность пожизненной ренты, отличающаяся лишь характером предоставления (не деньги, а содержание), то при замене содержания платежами (ст. 603 ГК РФ) он должен трансформироваться в договор пожизненной ренты.

2. Проанализируйте определение договора (ст. 583 ГК РФ) и дайте его понятие и характеристику. Особое внимание следует обратить на то, что законодатель сконструировал договор как реальный. В связи с положениями п. 2 ст. 585 ГК РФ высказано мнение о том, что в некоторых случаях договор ренты является консенсуальным (Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. Доступно в СПС Консультант, Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты /СПС Консультант). Представляется, что такой вывод не может быть обоснован. Из определения договора ренты следует, что это реальный договор (ст. 583 ГК РФ). Определение отражает сущность понятия. Поэтому правило о консенсуальности купли-продажи противоречит существу рентных отношений и не применимо к ним (п. 2 ст. 585 ГК РФ). В любом случае, исключение из правил не может предполагаться, а потому ренту нельзя признать консенсуальным договором до тех пор, пока закон не будет указывать на это expresis verbis. Рассуждая о проблеме реальности договора ренты, важно понять, какие практические последствия имеет ее решение.¹

3. Договор является возмездным.Особого внимания требует ст. 585 ГК РФ. Ее положения не влияют на характеристику договора ренты, который всегда остается возмездным (п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 года, утв. Постановлением (определением) Президиума Верховного Суда РФ от 24.06.2004г). Возможность приобретения имущества за плату или бесплатно влияет не на природу договора, а 1) на размер выкупной цены (п. 3 ст. 594 ГК РФ), 2) на распределение риска гибели имущества – в договоре постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК РФ), 3) на наличие у получателя ренты права на возврат предмета, переданного под выплату ренты – в договоре пожизненной ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ), и, наконец, 4) на решение вопроса о том, какие нормы (о купле – продаже или дарении) должны применяться к отношениям сторон.

Интересен вопрос о том, какие же конкретно нормы о купле – продаже и дарении могут применяться к рентным отношениям? Например, нормы, обусловленные безвозмездной природой дарения, не могут применяться к ренте, т. к. это возмездный договор. В то же время правила о последствиях передачи некачественного предмета не противоречат существу рентных отношений.

4. Договор является алеаторным (от лат. alea – игральная кость, случайность) или р´исковым (Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 295, Годеме Е. Общая теория обязательств. М., 1948. С. 32-33). Это означает, что невыгодность договора для одной из сторон не может явиться основанием для его изменения или расторжения, а ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон не применяется.

2

Форма и момент заключения договора

1. Договор ренты заключается в нотариальной форме (ст. 584 ГК РФ).

2. Рентное обязательство, как и любое договорное, возникает с момента заключения соответствующего договора. Момент заключения договора ренты обусловлен как минимум тремя обстоятельствами: соглашением сторон, передачей имущества, приданием сделке нотариальной формы. Если по договору передается недвижимость, к указанным обстоятельствам должна быть добавлена также государственная регистрация договора. Момент заключения договора ренты обусловлен совокупностью нескольких обстоятельств: соглашением сторон, приданием ему нотариальной формы и передачей предмета ренты. Если по договору передается недвижимость, к указанным обстоятельствам должна быть добавлена также государственная регистрация договора (ст. 584 ГК РФ, 432 ГК РФ, 433 ГК РФ). См. ответ на вопрос № 6 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 26 декабря 2001г.

3. Договор ренты, предметом которого является недвижимость, прекрасно иллюстрирует противоречия, заложенные в нормах, посвященных форме и оформлению договорных отношений сторон. Как реальный договор, договор ренты не может быть заключен ранее, чем плательщику ренты будет передана вещь. Как договор, подлежащий регистрации, он не может считаться заключенным ранее регистрации договора. При регистрации договора регистрирующий орган не проверяет факт передачи имущества плательщику ренты. Какое же значение имеет тот факт, что договор ренты - реальный договор? Интересен и другой вопрос: что удостоверяет нотариус (ст. 162 ГК РФ)? Он не может удостоверять договор как сделку, поскольку ее нет до момента регистрации договора.

3

Субъектный состав договоров ренты всех видов ограничен (п. 1 ст. 589 ГК РФ, п.1 ст. 596 ГК РФ, п. 1 ст. 601 ГК РФ). Рента может быть установлена в пользу третьего лица (выгодоприобретателя). Следует обдумать вопрос о том, переходит ли право по договорам ренты в порядке цессии или универсального правопреемства? О чем свидетельствует тот факт, что возможность такого перехода упомянута только применительно к договору постоянной ренты (п. 2. ст. 589 ГК РФ, п. 2 ст. 596 ГК РФ, п. 1 ст. 605 ГК РФ)? О квалифицированном молчании законодателя. Упоминание о возможности перехода прав только в одном из трех случаев, при том, что по общему правилу переход возможен (ст. 382 ГК РФ), свидетельствует о запрете перехода прав в неупомянутых случаях, т.е. применительно к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. См. определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2002 года N 15-В02пр-11, постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г.

4

Предмет договора.  Поскольку имущество передается в собственность плательщика ренты, предметом договора ренты в соответствии с действующим законодательством могут быть только вещи. Иной подход может рассматриваться только de lege ferenda (Яргина. Е.А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск 5. М., 2000. С. 226).

5

Защита получателя ренты. Правилам, направленным на защиту интересов получателя ренты, следует уделить особое внимание.

1. Обязанность плательщика всегда обеспечена: или в силу закона, или в силу договора (ст. 587 ГК РФ). Вместо обеспечения (ст. 329 ГК РФ) плательщик ренты может застраховать риск договорной ответственности (ст. 932 ГК РФ).

2. Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена рентными платежами (ст. 586 ГК РФ).

3. Риск случайной гибели имущества всегда лежит на плательщике (п. 1 ст. 595 ГК РФ, ст. 600 ГК РФ, п. 2 ст. 601 ГК РФ). Единственное исключение установлено п. 2 ст. 595 ГК РФ.

4. В договоре пожизненного содержания с иждивением право распорядиться объектом договора ренты или обременить егоограничено: плательщик должен получить на это согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

5. В договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением получатель при существенном нарушении договора другой стороной имеет право требовать возврата имущества, переданного под выплату ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

6. Для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением введен минимально допустимый размер рентных платежей (п. 2 ст. 597 ГК РФ, п.2 ст. 602 ГК РФ).

5

Прекращение договора. Рентное обязательство может быть прекращено по общим основаниям (гл. 26 ГК РФ), если это не противоречит существу ренты. Например, рентное обязательство может быть прекращено прощением долга. Однако договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением не прекращается исполнением (ст.408 ГК РФ), поскольку эти виды договоров прекращаются истечением срока, определенного событием.

Выкуп ренты – особый способ прекращения рентного обязательства (ст. 592 ГК РФ, ст. 593 ГК РФ, п.1 ст. 599 ГК РФ). С ним связан ряд спорных вопросов.1) Какова природа выкупа ренты как сделки: договор это или односторонняя сделка? 2) Каково место выкупа ренты в ряду способов прекращения обязательств. Можно ли рассматривать выкуп как разновидность расторжения договора, как разновидность отступного (Яргина. Е.А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск 5. М., 2000. С. 233), либо это самостоятельное основание прекращения договорных обязательств? От ответа на этот вопрос, в свою очередь, будет зависеть, в частности, ответ на другой вопрос: необходимо ли нотариальное удостоверение выкупа ренты (п. 1 ст. 452 ГК РФ)? При рассмотрении проблемы следует учесть логическое толкование п. 1 ст. 599 ГК РФ.

Выкуп осуществляется по цене, которая называется выкупной ценой (ст. 594 ГК РФ).

§ 2. Особенности отдельных договоров ренты

1

Договор постоянной ренты

1. Субъектный состав: см. п. 1 ст. 589 ГК РФ.

2. Предмет: особенности отсутствуют.

3. Существенные условия: 1) условие о предмете, передаваемом под выплату ренты, 2) размер рентных платежей (в месяц, квартал и т.п.), а при натуральной ренте – указание на вещи, работы или услуги, предоставлением которых осуществляется выплата ренты, 3) обеспечение исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст.587 ГК РФ).

4. Прекращение договора: возможен выкуп ренты по инициативе любой стороны.

5. Возврат имущества: при прекращении договора получатель ренты не имеет права требовать возврата предмета, переданного в собственность плательщика ренты.

2

Договор пожизненной ренты

1. Субъектный состав - см. ст. 596 ГК РФ.

2. Предмет – особенности отсутствуют.

3. Существенные условия – 1) предмет, передаваемый под выплату ренты, 2) размер рентных платежей (в месяц, квартал и т.п.), 3) обеспечение исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст.587 ГК РФ).

4. Прекращение договора – возможен выкуп ренты по инициативе получателя ренты (п. 1 ст. 599 ГК РФ). (См. Богатырев Ф. О. Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты /СПС консультант).

5. Возврат имущества – возможен при расторжении договора или выкупе пожизненной ренты (п.2 ст. 599 ГК РФ), но с зачетом в счет его стоимости выкупной цены.

3

Договор пожизненного содержания с иждивением

1. При изучении договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить две его главные особенности.

   1. Плательщик в договоре обязан содержать получателя ренты (п. 1 ст.601 ГК РФ), а не тратить на него обусловленные суммы. Содержание – это обеспечение достойных жизненных условий лица, т. е. предоставление, в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, лечения, бытовых услуг, транспорта и т. д. и т. п. Поэтому при изменении потребности получателя ренты в содержании расходы плательщика ренты могут увеличиться (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанное правило есть проявление алеаторного характера рентных отношений.

   2. Отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер. Это обусловлено не тем, что стороны договора обычно тесно общаются и даже совместно проживают, а особенностями содержания этого договора. При заключении договора объективно невозможно определить объем содержания на весь период действия договора, он чаще всего будет меняться.

Поэтому объем, а иногда и характер обязанностей плательщика напрямую зависят от личности получателя ренты.

Поэтому обязанности плательщика напрямую зависят от личности получателя ренты. Кроме того, в отсутствии доверия сторон друг другу практически невозможно избежать конфликта при изменении требуемого объема (видов) содержания (Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. Доступно в СПС Консультант).

2. Субъектный состав – см. п. 1 ст. 601 ГК РФ.

3. Особенности предмета – предметом этого договора может быть только недвижимость. Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев предметом, передаваемым под выплату ренты является объект жилой недвижимости.

4. Существенные условия – 1) предмет, передаваемый под выплату ренты, 2) стоимость всего объема содержания. Высказано мнение о том, что цена объема содержания может быть определена по правилам ст. 424 ГК РФ (Брагинский М. И., Витрянский В. В, Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 635-636). С учетом п. 2 ст. 602 ГК РФ это мнение может быть высказано только de lege ferenda.

5. Следует четко представлять, что такое объем содержания в договоре пожизненного содержания с иждивением. Объем содержания – качественное и количественное выражение содержания за определенный в договоре период. В договорах обычно указывают виды содержания и сроки его предоставления. Например: «Доставка продуктов – через день, уборка помещения – 2 раза в неделю, предоставление лекарств – по мере необходимости», и. т.д. Объему содержания должна быть дана стоимостная оценка. Например: «стоимость всего объема содержания равна 25 000 рублей за квартал». При этом стоимость всего объема содержания не должна быть меньше установленного минимума (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

6. Одним из спорных вопросов является вопрос о том, является ли существенным условием договора указание конкретных видов содержания, на которые может претендовать получатель ренты. Иначе говоря, должен ли договор содержать перечень видов содержания, как в примерах, приведенных выше, в пункте 5? Или достаточно ограничиться указанием на обязанность содержать получателя ренты? Из определения договора можно сделать вывод о том, что обязанностью плательщика ренты является предоставление всего, что необходимо для достойного существования (обязан осуществлять «содержание» - п. 1 ст. 601 ГК РФ. См. Андреев Ю.Н. Пожизненное содержание с иждивением: законодательство и судебная практика // Российское правосудие. 2007. № 1.). Формулировка же п. 1 ст. 602 ГК РФ позволяет сделать иной вывод: стороны должны договориться о видах содержания, в первую очередь о предоставлении жилья для проживания и т.д. Практика подскажет верное решение.

7. Прекращение договора – возможно по основаниям, предусмотренным ст. 605 ГК РФ. Полезно сравнить п. 2 ст. 599 ГК РФ и п. 2 ст. 605 ГК РФ применительно к вопросу о возврате предмета ренты. Очевидно, что права получателя ренты наилучшим образом защищены при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

8. Пункт 2 ст. 605 ГК РФ достоин особого внимания. Его применение вызывает немало вопросов. 1) Поскольку нормы п. 2 ст. 605 ГК РФ и п. 1 ст. 599 ГК РФ, имеют одинаковую гипотезу, можно ли утверждать, что для договора пожизненного содержания с иждивением установлены специальные правила, исключающее возможность применения к нему п.1 ст. 599 ГК РФ (см. п. 2 ст. 601 ГК РФ)? 2) Можно ли считать, что выражения «выкуп ренты» и «уплата выкупной цены» описывают одно и то же правовое явление? Использование законодателем разных формулировок – дефект юридической техники, или свидетельство того, что речь идет о разных явлениях? 3) Возможно ли применение мер, предусмотренных п. 2 ст. 605 ГК РФ в том случае, если плательщик ренты не отвечает за допущенное нарушение (например, он лишился заработка в связи с потерей работы)? Иначе говоря, о чем речь: о мерах защиты получателя ренты, или о санкции в отношении плательщика ренты? 4) На каком основании (помимо названия ст. 605 ГК РФ) можно утверждать, что реализация получателем ренты прав, предусмотренных п. 2 ст. 605 ГК РФ, влечет прекращение рентного обязательства?

4

Таблица, иллюстрирующая влияние различных юридических фактов на рентные обязательства

Тема 4. Аренда § 1. Общие положения

1.1. Понятие договора аренды

1. Договор аренды ( имущественного найма) относится к  одному из старейших договорных типов, подробно урегулированных еще римским правом. С его помощью оформляется передача вещи во временное пользование лица, которое не имеет возможности или желания приобрести вещь в собственность. Экономическую основу отношений сторон договора аренды, таким образом, составляет возможность временного возмездного владения и пользования (либо только пользования) чужой вещью с получением в собственность плодов, продукции и доходов, полученных при использовании арендованной вещи (ius fruendi). Наличие или отсутствие ius fruendi в некоторых правопорядках служит критерием выделения различных видов договора аренды (соответственно аренды и найма).

2. Договор аренды  представляет собой возмездный синаллагматический (двусторонне-обязывающий) договор, по общему правилу – консенсуальный. Реальным является только договор аренды транспортных средств, урегулированный непосредственно ГК РФ.

3. На основании договора аренды у его сторон появляются взаимные права и обязанности. Их набор может быть самым разным, определяясь условиями договора, но основными обязанностями сторон (которым корреспондируют соответствующие права другой стороны) выступают: обязанность арендодателя предоставить вещь, соответствующую условиям договора, во владение и пользование (только в пользование) арендатору; обязанность арендатора выплачивать арендную плату и возвратить вещь по окончании договора. Указанные права и обязанности сторон являются относительными (праву определенного лица корреспондирует обязанность другого определенного лица (лиц)).

4. После исполнения арендодателем обязанности по передаче вещи арендатору у последнего возникает право на владение и пользование (только пользование) арендованной вещью, относительно природы которого существуют две точки зрения:

   • Право арендатора на владение и пользование (пользование) представляет собой относительное (обязательственное) право (Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2. Иоффе О.С. Общее учение об обязательствах // Избранные труды. Т. 3. СПб: Юридический центр Пресс, 2004. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 158).

   • Право арендатора на владение и пользование (пользование) представляет собой ограниченное вещное право, при этом между арендатором и арендодателем сохраняется и обязательственная связь. Арендатору, таким образом, принадлежит комплекс субъективных прав, вытекающих из одного юридического факта - договора аренды. (Змирлов К.П. Договор найма имуществ по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. Кн. 2, 1884 г. С. 80. Куницын А. О силе договора найма имуществ // Журнал Министерства Юстиции: Год третий, 1861. Т.9. СПб: Типография правительствующего Сената, 1861. Пестржецкий А. О вещном характере найма недвижимых имуществ. // Журнал Министерства Юстиции. 1861. Т.7. СПб: Типография правительствующего Сената, 1861. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т.1. Юрьев: Типография К. Маттисена, 1914. Воронов А. Характер прав наемщика по договору имущественного найма // Журнал Министерства юстиции: Год седьмой, 1865. Т.23. СПб: Типография Правительствующего Сената, 1865. Агарков М.М. Указ. соч. С. 31. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 371. Рыбалов А.О. О владении арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2. Zimmerman R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Oxford University Press, p. 382).

При изучении вопроса о содержании прав арендатора на владение и пользование арендованным имуществом необходимо также обратить внимание на следующие вопросы:

• На отсутствие единого понимания владения; (Латыев А. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Арбитражные споры. 2005. № 2. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / А.А. Рубанов; Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова. М., 1956).

• На различие понятий «владение» и «право владения (право на владение)»: (Морошкин Ф.Л. О владении по началам российского законодательства, 1837).

• Возможно ли пользование без владения? (Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб: Юридический центр Пресс, 2004).

Право арендатора на владение и/или пользование вещью представляет собой пример так называемого конститутивногоправоприобретения: арендодатель сохраняет за собой право собственности, но некоторые его правомочия «переходят» к арендатору; на основе права праводателя создается право с иным содержанием (более ограниченным): (Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 320). Собственник, передавший вещь в аренду, продолжает нести риск ее случайной гибели или повреждения в соответствии с общим правилом ст. 211 ГК РФ, которое является диспозитивным, т.е. стороны вправе возложить риск случайной гибели вещи на арендатора.

Об отличиях прав арендатора от сходных с ним прав, например, предоставляемых сервитутом (ст. 274, 277 ГК РФ), см.: Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 22, с. 43. В чем состоит отличие аренды от usus, ususfructus?

Поскольку арендатор становится владельцем и пользователем (либо только пользователем) вещи, он становится и субъектом некоторых публичных прав и обязанностей, связываемых законом с владением или пользованием этой вещью. Например, об ответственности арендатора или арендодателя за несоблюдение правил пожарной безопасности см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 г. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. По вопросу применения налоговых льгот см. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 ноября 2006 г. № 6785/06. Об установлении частичной юрисдикции иностранного государства на российской территории, арендуемой этим иностранным государством см. ст. 13 Договора между Союзом Советских Социалистических Республик и Финляндской Республикой о передаче в аренду Финляндской Республике советской части Сайменского канала и о. Малый Высоцкий.