2.2. Бази оцінки та особливості їхнього застосування

• Ринкова вартість - це найвірогідніша ціна, за яку об'єкт може (міг) бути проданий на відкритому конкурентному ринку в момент, що збігається з датою оцінки, за наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об'єкта повинен бути розумно тривалим.

Ринкову вартість, як базу оцінки, застосовують за наявності таких умов, що наведені під час її визначення, кожна з яких має свою концептуальну основу:

• ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найвірогідніша ціна, яку реально можна отримати на дату оцінки на ринку, що задовольняє умови визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця;

• продаж має відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відтворює реальний стан ринку саме на дату оцінки;

• угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. До того ж кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики нерухомості, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;

• відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є винятково гроші;

• ціна є нормальною компенсацією за нерухомість, що продається, і вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов'язане з однією із сторін, котра задіяна в купівлі-продажу;

• термін реалізації об'єкта повинен бути розумно тривалим.

• Ринкова вартість за існуючого використання - ринкова вартість об’єкта, визначена за умови припущення, що її подальше використання відбуватиметься таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням можливості продовження здійснення свого внеску у загальну вартість ділового підприємства, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.

• Інвестиційна вартість - це вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів), визначена з урахуванням конкретних умов та мети інвесту­вання. На відміну від ринкової вартості, що передбачає "типового покупця" ("типового інвестора"), інвестиційну вартість визначають потребами і характерис­тиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відріз­няються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер використання нерухомості).

• Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, яку можна отри­мати за необхідності продажу об'єкта на ринку в термін, що значно коротший від середньоринкового терміну експозиції об'єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості.

• Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно до умов договору страхування (полісу).

• Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визна­ченому законодавством про оподаткування нерухомості.

• Споживною вартістю є вартість внеску, який конкретний власник вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яку можна отримати від її продажу. На відміну від ринкової вартості, споживна вартість має цінність для конкретного користувача за конкретного варіанта використання, тому вона належить до неринкової бази оцінки.

• Спеціальна вартість є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв'язку нерухомості з іншими нерухомостями, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об'єкта. У такому разі спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її зара­ховують до неринкової бази оцінки.