39.Фз "об ипотеке"

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Субъекты рынка ИЖК

Характеристика субъекта

Цель деятельности субъекта

Заёмщик

Физическое лицо, получившее на основе договора денежные средства на приобретение жилья, при условии, что обеспечением исполнения обязательств по договору является залог жилой недвижимости

Приобретение в собственность объекта жилья, с наименьшими финансовыми затратами

Кредитор

Юридическое лицо на основе договора предоставившее денежные средства на приобретение жилья под залог жилой недвижимости

Получение максимальной прибыли за счёт разницы стоимостей привлечённых и выданных средств

Продавцы жилья

Физические и юридические лица, которые продают жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности

Получить максимальный доход от продажи жилья

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агенства)

Специализированные организации, осуществляющие рефинансирование первичных кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению

Получение максимальной прибыли за счёт разницы стоимостей привлечённых и выданных средств

Субъекты рынка ИЖК

Характеристика субъекта

Цель деятельности субъекта

Инвесторы

Физические и юридические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги

Максимизация прибыли путём получения доходов по ценным бумагам

Брокерские фирмы

Организации, осуществляющие операции по купле-продаже ценных бумаг

Получение максимальной прибыли путём взимания комиссий за проведённые операции

Орган государственной регистрации - федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)

Федеральная служба, находящаяся в ведении Министерства Юстиции, ведущая единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В её полномочия также входит контроль за деятельностью нотариусов

Владение и предоставление полной и достоверной информации о статусе объектов недвижимости

Страховые компании

Организации, имеющие лицензии на осуществление страховой деятельности (имущественное страхование, личное страхование, титульное страхование)

Достижение оптимального баланса между доходом от страховой деятельности и величиной страхового риска

Оценщики

Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную ответственность, занимающиеся установлением в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости

Максимизация прибыли от продажи услуг по оценке жилых помещений

Риэлтеры

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют операции с недвижимостью как в интересах своих клиентов, так и в собственных интересах

Максимизация прибыли, от продажи услуг по поиску жилья, организации сделки купли-продажи и т.д.

Ипотечные брокеры (создаваемые банками, риэлтерскими организациями или независимые)

Юридические лица, предоставляющие заёмщикам услуги по организации ипотечной сделки

Получение максимальной прибыли путём взимания комиссий за подбор оптимального варианта ипотечного кредитования и организации получения кредита

Коллекторские агентства

Юридические лица, занимающиеся взысканием просроченной задолженности

Максимизация прибыли, путём организации работы по взысканию просроченной задолженности

Кредитные бюро

Юридические лица, предоставляющие кредитным учреждениям кредитные истории потенциальных заёмщиков.

Получение максимальной прибыли, путём взимания комиссий за хранение и предоставление кредитных историй

Поручители, гаранты

Физические или юридические лица, которые ручаются, в случае банкротства заёмщика, отвечать по его обязательствам перед кредитором.

Содействие заёмщику в приобретении объекта жилья (безвозмездно или возмездно)

Вспомогательные организации (суды, органы опеки и попечительства, нотариусы и т.д.)

Организации, обеспечивающие правовое сопровождение сделок ипотечного жилищного кредитования

Обеспечение надлежащего правового сопровождения сделок (безвозмездно или возмездно)

Государство и муниципалитеты в лице органов законодательной и исполнительной власти

Президент РФ, Правительство РФ, Парламент РФ, Центральный банк РФ и т.д. Проведение эффективной жилищной политики в стране, в том числе через формирование норм