1.5. Выбор методики экономической оценки земель

Целью оценки является заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки составляет проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком.

Существует три метода оценки земель: затратный, доходный и рыночный, а методик - великое множество. В настоящее время для существующих условий земельного рынка в Российской Федерации рассматривались несколько методик. В последнее время приняты для реализации две методики. С точки зрения наших исследований можно отметить, что вторая методика предпочтительнее, так как на основе первой методики была разработана вторая и, при разработке которой были учтены недостатки первой методики. Далее описаны указанные методики.

Первая методика - методика комплексного ценового зонирования территории населенного пункта для дифференциации ставок земельного налога.

Методика предполагает нахождение стоимости земли по зонам, отсюда и - ценовое зонирование.

Согласно данной методике определяется градостроительная ценность территории населенного пункта, которая базируется на учете уровня инженерного обустройства территории, доступности к центру города и объектам социальной инфраструктуры города, а также отдельных экономических характеристик населенного пункта. Все вышеперечисленные факторы принято называть рентными или факторами относительной ценности территории. Основной задачей зонирования территории населенного пункта для данных целей является создание системы районирования , в которой в качестве элементов выступают территориальные образования, характеризующиеся сравнительной однородностью значений рентных факторов и других социальных и экономических показателей. Методическую основу комплексного ценового зонирования территории города составляет анализ функционально-пространственной организации территории по целому ряду характеристик:

• анализ территории города по функциональному использованию (выделяют жилую, промышленную, рекреационную, транспортную, торговую зоны);

• характеристика связности территории (расчет количественных характеристик непосредственно связан с качественными характеристиками, например, показателями доступности);

• характеристика территории по качеству среды (экологические, архитектурные, исторические, культурные характеристики и особенности);

• характеристика инженерной инфраструктуры.

При зонировании каждому оценочному участку присваивается коэффициент относительной ценности. Он определяется, исходя из степени влияния и количества факторов относительной ценности, действующих на каждый оценочный участок. Существует 7 групп факторов относительной ценности:

1. Доступность населения конкретного населенного пункта к объектам культуры, здравоохранения и бытового обслуживания населения (образование и воспитание, культура и искусство, бытовое обслуживание, торговля, здравоохранения, спорт и прочие).

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки (водопровод, канализация, теплоснабжение, электроснабжение и телефонизация, газоснабжение, твердое (асфальтовое) покрытие улиц и проездов, наличие сети внутрихозяйственного транспорта).

3. Уровень развития социального и культурно-бытового обслуживания населения (наличие детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, организаций и предприятий торговли, питания, бытового обслуживания и прочих - культуры, искусства, спорта и т.п.).

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории (наличие зон охраны исторических и архитектурных памятников, зон регулирования застройки, перспективной застройки, повышенного спроса, престижности, ценных эстетических (ландшафтных) факторов - живописный рельеф, лесные массивы, и зеленые насаждения, реки и т.п., ценных природных факторов - уникальная растительность, водоемы, животный мир).

5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия - учитываются со знаком "минус" (загрязнение воздушного бассейна, загрязнение территории, загрязнение воды, нарушение шумового режима, прочие отрицательные воздействия - электромагнитные поля, радиация, и т.п.).

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы - учитываются со знаком "минус" (высокий уровень стояния грунтовых вод, заболоченность территории, просадочные грунты, крутые уклоны местности, подрабатываемые территории, подтапливаемые территории).

7. Рекреационная ценность территории (наличие природно-заповедных территорий - национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, рекреационно-природных территорий - курортные зоны и местности, зоны отдыха и туризма, заповедных и защитных лесных насаждений - леса зеленых лесных зон, имеющие научное и историческое значение, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, прочие леса первой группы, санитарно-защитных природных территорий - зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяйственных объектов).

В результате зонирования на территории населенного пункта выделяют функциональные зоны:

1. Земли общественного центра;

2. Земли селитебные (жилая застройка);

3. Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, прочего производственного назначения;

4. Земли, используемые в сельскохозяйственном производстве;

5. Земли, занятые городскими лесами;

6. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения

7. Земли внешнего транспорта

8. Земли иные

9. Земли, занятые садоводческими товариществами и кооперативами.

Все расчеты сводятся в итоговую таблицу, где представлены коэффициенты относительной ценности и нормативная цена земли по функциональным зонам, а также коэффициенты дифференциации ставок земельного налога. После чего можно определить размер земельного налога.

Вторая методика - методика государственной кадастровой оценки земель поселений Российской Федерации.

Согласно данной методике определяется относительная ценность кадастровых кварталов населенного пункта. Суть предложенной методики состоит в моделировании потенциального рентного дохода для различных типов городских землепользователей, обусловленного удобствами местоположения, оснащенностью и экономическим состоянием территории. Методика базируется на выявленных закономерностях формирования рентных эффектов местоположения участка городской земли различного целевого использования. На первом этапе проводится анализ населенного пункта по территориальным зонам. Город разбивается на территориальные зоны, которые включают в себя виды (всего - 14 видов) функционального использования земли. Вычисляется коэффициент территориальных зон. Для целевого использования отличного от жилья, необходимо нормализовать значение базовой стоимости, которое необходимо потом скорректировать на качество земельного участка, расположенного в квартале для конкретной функциональной типологии. Тем самым вычисление коэффициента определяет приведенное качество конкретной функциональной типологии расположенной в данной территориальной зоне относительно градостроительной ценности данной территориальной зоны под жилищное строительство. На втором этапе определяются веса отобранных простых оценочных показателей осуществляется с использованием Метода анализа иерархий (Т. Саати), основанного на принципе парных сравнений. Наиболее удобным и эффективным для анализа факторов ценообразования кадастровой стоимости земельного участка представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе объекта оценки выбирается ряд интегральных показателей:

I. Природно-геологические и экологические условия территории кадастрового квартала

II. Инженерно-технические условия эксплуатации территории кадастрового квартала

III. Транспортные условия расположения территории кадастрового квартала

IV. Социально-культурные условия территории кадастрового квартала

V. Градообразующее значение кадастрового квартала

VI. Правовые условия землепользования на территории кадастрового квартала

VII. Экономическое развитие территории кадастрового квартала

Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровнями единичных и интегральных показателей может находиться уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные и промежуточные показатели.

Обработка данных в таком ключе проводится для каждой группы целевого использования. Полученные табличные формы являются исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения соответствующих “весовых” коэффициентов по этим группам показателей. Эта работа выполнялась с применением стандартного “Excel”.

На основании представленных данных проводится отбор наиболее значимых показателей для оценки стоимости земли конкретного вида землепользования. Оценщиками, на основании заполненных экспертами анкет, отбираются те промежуточные оценочные показатели, приоритеты которых близки к единице и объективно важны для соответствующего целевого использования участка. То есть для каждой функциональной зоны определяется свой набор оценочных показателей.

После проведения предварительного отбора, промежуточные показатели подвергаются масштабированию. Затем определяется относительная ценность отдельного кадастрового квартала путем суммирования весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного кадастрового квартала с учетом его целевого использования.

В итоге определяется кадастровая стоимость земли по отдельному кадастровому кварталу.

Для того, чтобы выбрать методику, согласно которой следует производить дальнейшую работу над объектом оценки, необходимо сравнить данные методики и сделать соответствующие выводы.

Итак, прежде всего, первая методика (комплексное ценовое зонирование) предшествует второй (кадастровая оценка земель поселений). То есть основы первой методики разработаны Госкомземом в 1996 году, а вторая методика была разработана в 2000 году. А это значит, что первая методика несколько устарела, хотя работы по данной методике еще проводятся. Вторая методика была разработана на основе первой, то есть в процессе разработки новой (второй) методики, несомненно, были учтены недостатки существующей методики. Так, первая методика предполагает нахождение стоимости земли по зонам, а вторая - по отдельному кадастровому кварталу. Это значит, что относительная ценность земельного участка будет определена точнее по второй методике, так как данная методика предполагает более точные ставки земельного налога, что, несомненно, играет важную роль при налогообложении и снижает потери от неправильного определения налогов, которое зависит от цены участка. Но вторая методика имеет свои отрицательные стороны - она характеризуется своей трудоемкостью и работы по ней производятся дольше по сравнению с первой методикой. Несмотря на трудоемкость, в процессе работ учитываются факторы, непосредственно влияющие на стоимость конкретного кадастрового квартала. Количество факторов определяют эксперты, работающие и проживающие в данном населенном пункте, в районном (областном) центре. Помимо этого, вторая методика предполагает нахождение относительной ценности территории по четырнадцати функциональным зонам, а первая - по девяти. Например, по второй методике, селитебная зона делится на две - многоэтажная и малоэтажная застройка и коэффициенты относительной ценности для данных зон различны.

Таким образом, целесообразнее будет производить определение относительной ценности территории города по второй методике - государственной кадастровой оценке земель поселений.