1.4. Методы и принципы экономической оценки земель

При оценке стоимости земельной недвижимости используется три основных метода:

1. Доходный метод (метод капитализации доходов).

2. Рыночный метод (метод сопоставимых продаж, метод сравнительного анализа продаж).

3. Затратный метод.

При доходном методе оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая сдачу его в аренду и вложенную продажу. Стоимость земли вычисляется как сумма определенных доходов за конкретный промежуток времени при заданном коэффициенте капитализации, то есть ставке процента, используемой для пересчета потока доходов в единую суммарную стоимость.

Рыночный метод основан на анализе обширной систематизированной информации по всему спектру проведенных сделок купли-продажи недвижимости. Чаще всего данный метод используется для оценки свободных земельных участков и обеспечивает необходимой информацией рынок недвижимости. Метод предполагает, что стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого аналогичного объекта с учетом корректировок цены продажи данного объекта.

Затратный метод основан на утверждении, что собственник не согласится на продажу прав на объект недвижимости ниже текущей стоимости суммарных затрат. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земельного участка и общих затрат на возведение зданий и сооружений с учетом их износа.

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов. В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке. При этом различают:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;

• принципы, связанные с рыночной средой;

• принципы, связанные с объектом собственности;

• принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например для получения урожая.

Принцип замещения основан на том, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена объекта недвижимости аналогичного качества. Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех методов оценки стоимости недвижимости:

• рыночный метод - существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникает временных задержек при приобретении объекта, который может служит заменой;

• затратный метод - покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью;

• доходный метод - стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных задержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину дохода.

Принцип ожидания - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере их действия. Качество местоположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Принцип соответствия. Соответствие - степень, в которой потребительские свойства земли для застройки (архитектурный стиль, уровень удобств и т.д.) отвечают потребностям и достижениям рынка. Например, проекты планировки и застройки должны соответствовать типу землепользования.

Принцип спроса и предложения. Учитывается действие закона спроса и предложения, взаимодействие которых определяют цены на рынке. Спрос - количество объектов, которые покупатель готов или может купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данный период времени цене. Предложение - количество объектов, которые предложены к продаже на рынке в настоящий момент и по определенной цене. Если спрос равен предложению, то цена объекта постоянна, равноценна; если спрос больше предложения, то цена растет, если меньше - цена падает.

Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями.

3. Принципы, связанные с объектом собственности.

Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перезагруженность приводит к снижению стоимости).

Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчисления величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями данного региона. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение физическое - разделение прав на воздушные пространства, на поверхность земли и ее недр, разделение земельного массива на отдельные участки. Разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, выкуп, будущие имущественные права и т.п. Разделение совокупности имущественных прав на землю - права владения срочного и бессрочного владения, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, права ограниченного использования. Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищество и т.д. Разделение по залоговым правам -судебные залоги, участие в капитале и др.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были погашены затраты на труд капитал и предпринимательство. Можно получать дополнительные доходы при максимуме выручки и минимуме издержек.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным экономически эффективными юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подобен анализу общего равновесия - земля, труд, капитал, предпринимательская способность используется с целью максимального увеличения благосостояния потребителя, то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте (№ 17).