3.6. Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию

В основу данных исследований положены результаты кадастровой оценки земель города Тутаева. Результатом оценки является стоимость кадастровых кварталов по 13 видам функционального использования, то есть для каждого квартала рассчитана стоимость земель с учетом будущего изменения их целевого использования. Окончательная стоимость кадастровых кварталов по их фактическому использованию представлена в таблице 9.

Однако в городе Тутаеве имеются многофункциональные кварталы, которым нельзя присвоить только одну стоимость, характерную для объекта, находящегося внутри квартала и занимающего наибольшую площадь.

Целью данного анализа является выявление и целесообразность использования многофункциональных кадастровых кварталов, пригодных под многоэтажную и индивидуальную (малоэтажную) застройку. То есть необходимо проследить пути возможного развития города. Поэтому для данных многофункциональных кварталов, по поводу использования земель которых возникают спорные вопросы, определен вид фактического и возможного использования под застройку, а также их стоимость - фактическая и возможная.

Для удобства анализа все многофункциональные кадастровые кварталы занесены в таблицу 10, где стоимость земель по виду фактического функционального использования показана жирным шрифтом, а возможного использования - курсивом. Цены указаны с учетом коэффициента исторической ценности территории.

Таблица 10

Расчет стоимости многофункциональных кадастровых кварталов

с учетом исторического фактора

КК	К ист.	МЖС	ИЖС	Сады	Гаражи	Образ. Здр.	Промышл.	Рекреация	Сельскох.	Гор. леса	Прочие
10	1,10		15,40					282,69			20,63
43	1,00		134,50				159,68		15,97		33,47
48	1,05		75,55								-15,65
49	1,00						179,63		16,56
50	1,00		129,00				159,68	203,31
51	1,00						73,18		2,59	35,51
52	1,05		103,82				139,71		9,42	78,71	23,94
53	1,00						79,84		-3,02	47,35
54	1,00		48,20				79,84		4,41	39,45	21,62
55	1,00						46,57		-10,77	-15,78	-3,76
60	1,00		132,88						18,13
61	1,00		37,55				86,49		1,21	23,67	14,21
103	1,10		97,16					99,40
108	1,00		112,44								19,37
109	1,00		86,15								7,76
138	1,00	146,99	77,86				246,17		8,55	11,84
139	1,00		183,36							102,58
146	1,00	216,61	148,84						22,64	71,02
149	1,00	139,25							19,27	15,78	30,44
157	1,00	139,25			157,56				8,73	11,84
162	1,00	154,72				72,02			29,99	51,29
166	1,00						73,18		-7,21
167	1,00	85,10					73,18		-5,60	-15,78
168	1,00				119,98		126,41		-22,90	-59,18
169	1,00						133,06		-24,45	-63,13
170	1,00			22,87			46,57		-23,10	-39,45
171	1,00		24,72				139,72		-26,38	27,62	16,64
172	1,00								15,42		11,25

В таблице 10 имеются отрицательные значения стоимости земель, что, несомненно, не может быть. Объяснить данный факт можно следующим образом. Например, в кадастровом квартале 55 имеются земли промышленности, транспорта, сельскохозяйственные угодья, земли городских лесов и кладбище (прочие земли). Отрицательные значения для земель сельскохозяйственного использования -10,77 , для городских лесов -15,78 и для прочих земель -3,76 показывают, что:

• во-первых, данные земли нецелесообразно использовать по указанным видам использования, при этом наблюдается закономерность: чем меньше стоимость земель (в данном случае городских лесов), тем больше убытков приносят данные земли бюджету города;

• во - вторых, отрицательное значение стоимости земель в данном кадастровом квартале получаются в результате влияния большого количества негативных факторов, учитываемых при оценке земель со знаком "минус".

В таблице 11 для примера показаны факторы, учитываемые для земель сельскохозяйственного использования у кадастрового квартала 55, так как земли используются в данных (сельскохозяйственных) целях временно и их основное назначение - для будущей застройки.

Таблица 11

Расчет коэффициента относительной ценности

кадастрового квартала по оценочным показателям

Земли сельскохозяйственного использования с/х предприятий, К(Ф)Х	Вес	55
Наличие на территории КК, мест с глубиной залегания грунтовых вод менее 2 м от поверхности	0,0212	-1
Наличие заболоченных мест на территории КК	0,016	-0,2
Уровень загрязнения почвы на территории КК	0,0524	-0,4
Уровень загрязнения почвенных вод на территории КК	0,0361	-0,4
Уровень загрязнения воздуха на территории КК от точечных промышленных источников	0,045	-0,4
Наличие устойчивого приема телевизионного и радио сигналов на территории КК	0,0089	1
Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК	0,0197	1
Возможность подъезда крупнотоннажного автотранспорта (более 10 т) к территории КК	0,026	1
Влияние магистралей основных направлений на территорию КК	0,0084	0,18
Нахождение всего квартала или его части в радиусе влияния санитарно-защитных зон	0,0129	-0,4
Наличие возможности изменения целевого назначения (перепрофилирования) земельных участков на территории КК	0,0474	-0,5
Наличие малоиспользуемых, свободных и резервных участков на территории КК	0,0203	1
Наличие на территории КК малопривлекательного промышленного объекта (открытые очистные сооружения и т.п.)	0,0064	-1
Коэффициент относительной ценности	Итого	-0,04

Наиболее эффективно в данном случае отдать часть сельскохозяйственных угодий, если они требуются промышленным предприятиям либо же для других целей.

В таблице 12 отрицательные значения стоимости кадастровых кварталов изменены. Но так как нулю стоимость не может быть равна, поэтому условно принята как минимально положительная, то есть 0,01.

Таблица 12